金堂希望未来城营销策划方案.ppt

提供：金五月地产、金堂希望未来城项目营销策划方案、成都大众成房地产营销策划有限公司2012年12月鉴献，地区环境分析、卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡653全县面积1154平方公里，中川、毗河、北河丰富被称为“千里沱江第一城”，获得了“天府花园水城”、“成都游乐中心”、“中国人居环境示范奖”、“成都十佳魅力町”等荣誉。 城市区位、金堂县、市中心、成都市区36KM，城市规模，金堂县辖2个乡、19个镇、2个省级开发区，地形多样，以丘陵为中心，并有低山和平堤。 其中丘陵792平方公里，低山242平方公里，平堤120平方公里。 城市规划定位、城市规划功能定位：休闲、旅游、生态、人合一、宜居天府生态水城的城市规划发展定位：城市建设规划突出区域中心。 确立了以主城区为主、淮口为次中心的发展战略。 城市规划定位，城市发展方向：适合调整、疏散老城市，向重点南移，向三星和北发展。城际交通、城南高速、成棉高速、成金青高速公路、全长31.2公里。 随着金堂进入成都30分钟的居住生活圈，成都城市化进程，成都市与金堂的关系将更加紧密，同时，随着金堂城市建设速度和城市宣传力的加大，金堂的未来将更加引人注目，更加美丽。 总结：区域经济分析、2222卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡6 10年来，全市常住人口合计增长7.55万人，增长9.3%，全市常住人口稳步增长。 城市人口2010年金堂县城市人口为24.36万，农业人口为63.97万，比2009年城市人口增长8%，但从近年来金堂县城市人口仅减少2%的增长情况来看，农业人口所占比例仍然很大，城市化进程比较缓慢。 城市化水平、城市GDP分析表明，从金堂县近年来GDP来看，金堂县经济始终保持两位数的快速增长态势，经济发展迅速，2011年GDP达到164.2亿元，比上年增长25.34%。城市固定资产投资分析，2011年金堂县固定资产投资达166.7亿元，比上年增长54.6%，其中基本建设达111.3亿元，增长42.0%技术改造完成投资19.5亿元，增长8.2%房地产开发投资35.8亿元，增长213.8%。 固定资产投资规模扩大，房地产投资增幅显着。 城镇居民消费力分析显示，2011年金堂县社会消费品零售总额为43.4亿人，比上年上升16.98%，受国际和全国经济形势的影响，金堂县城乡居民储蓄存款盈馀持续增长，比2010年年增长25.76%下降，2011年达到111.3亿元一方面城乡居民潜在购买力增强，另一方面通货膨胀持续，在通货膨胀预测下，房地产投资成为居民货币价值的资产管理手段之一。、1 .金堂县作为成都近郊的第三包围层，其房地产发展相对于其他地区落后，随着大成都的发展，网络结构的完善，第二机场规划，金堂房地产市场逐渐激发新的活力，很多品牌开发商(蓝光、恒大)进入驻地， 区域房地产发展势头逐渐好转2 .目前，区域房地产开发以小高层和高层房地产为主，商品房地产成交价约为3500元/劵，与周边其他地区相比，近年来价格上涨幅度缓慢，一方面依赖市场供需关系。 3 .金堂与成都的直线距离不大，成都作为西部的中心城市商业辐射力强，与当地人交流，在当地购买力强的人群中普遍形成了消费在成都的行为和生活习惯，这也从另一面制约了一些当地商业的转型总结如下：地区房地产市场分析、22卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡、房地产投资份额分析、金堂县近年来商品房产量和价格逐年上升，涨幅较小，至今实际成交平均价格超过3500元同时，金堂县目前供应商品房超过需求，受国家规制的影响，预计该价格将持续一段时间，甚至没有排除价格下跌的可能性。房地产供需与价格分析、房源供应配比分析、金堂县2012年高层项目供应面积段主要集中在80-100户型，销售面积段也同样集中在80-100户型，从供应比估计，50-70和80-90面积段仅存在一定的市场空间房地产土地市场分析表明，金堂县2011-2012年土地供应(住宅部分)主要集中在三星镇的大学城区，金堂县在2011-2012年土地供应(住宅部分)规模普遍大，容积率高， 市场新供应量预计将达到117万，市场竞争激化，顶层项目将成为市场主流，房地产市场分析、金堂县2011年至2012年土地供应(商业部分)分别位于新城旅客站商圈和三星大学城区，前者是当前城市的新兴商圈， 后者虽未成为新兴商圈，但商业价值已经被城市和开发商所认可，总结：1 .金堂县房地产市场现在存在着明显的供给现象，在市场竞争激烈、开发风险激烈、地区人口增长小、城市化进程比较缓慢的前提下， 要积极开拓周边市场2 .金堂县房地产市场目前人气住宅来源和总价格区间相对集中，项目开发过程中要注意适应主力市场需求3 .三星镇大学城区作为政府重点建设区域，商业居住价值逐渐被市场认可，城市结构地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析，地区不动产竞争分析， 生活配套逐渐成熟，特别是沃尔玛入住后，预计其居住舒适度将进一步提高，目前金堂高端项目集中在该板块，房地产形态丰富，包括电梯、洋房和别墅。 这个板块是金堂目前的热点板块。市内版本包括金堂县政府和老城区，是现在的金堂事务集中区。 交通便利，周边医疗、教育、商超等生活完善，目前版本项目主要面向河流和十里街建设，开发用地逐渐减少，整体等级不如新城版本。 大学城版本接近三大高校园区，生活十分不熟练，公共交通不足，人气低，市场认知度高，居住认知度低。 地区土地平整、可开发土地广阔已投入市场的项目体积大、房地产组合多样化，但版本成熟尚需时日，需要政府支持和多家实力开发人员共同建设。 区域房地产版本说明，新城版本，城市版本，大学城版本，这个版本现在是金堂热点开发版本，现在由恒大、蓝光着名开发人员进行开发，城投集团项目即将开始的这个板块项目占地面积大，多超过100亩，特别是占地面积达1560亩，该板块的户型面积区间为58-707，主力户型面积为90-100，该板块售价为3200-4100元/綬，除深加工外，板块整体平均价格约为3300元/綬，竞争优势明显区域房地产竞争分析，新城版本，该版本项目整体质量不如新城区，但展望国际、艺术上市，对版本产品供应有积极影响的该板块项目占地面积相对较小，多为40亩以内，该板块项目的户型面积区间为38-212， 主力户型面积为80-120该板块销售价格为3200-3800元/綬，板块平均价格约为3720元/綬，板块数量和销售量比较稳定，考虑板块成熟度，具有一定的竞争优势。 区域房地产竞争分析，城市版本，该版本目前销售项目较少，但总体质量相对较高，已开发项目主要国际品牌的该板块项目占地面积相对较大，180-300亩(包括本项目) 因此该板块项目的户型面积区间为40-300，主力户型面积为80-90，面积区间低于其他板块的该板块项目的销售价格为3450-3800元/，考虑到最近棕榈湖的国际销售平均价格约为3450元/，目前整个板块但是，因为这个板块的供给项目少，销售速度必须和新城一致的情况下，其价格还需要检查，另外，考虑到这个版本的地域成熟度，如果没有自然资源支持的项目的话，其居住价值相对较低。 区域房地产竞争分析、大学城版本、区域订约客户群分析，目前市场订约客户群以金堂本地客户为中心，除赵镇客户外，金堂其他乡镇客户约占50%，目前市场订约客户群购买目的主要是自营，但不容忽视的是投资客户所占比例达到15%，成为自营客户的有效补充区域成交客群分析表明，目前市场成交客群以20-50多岁客户，尤其是31-40多岁客户为中心，由当地人口年龄构成，其中部分客户人数最多，而其中部分客户有较强的首饰和首饰类刚性需求，目前市场成交客群的访问渠道主要通过口头传播和现场包装， 根据目前成都和温江市场的情况，我公司认为补助渠道受执行力的影响，其效果尚未显现。 项目说明项目地址：大学城川先生文理学院对面的占地面积： 230亩总建筑面积： 370000建筑样式：现代简欧风格建筑形态： 11/26F电梯，11F公寓，独立商业， 基础商容积率：1.61绿地率： 40%总户数： 2600户面积区间： 40-120社区套餐： 500景观池，幼儿园商业套餐： KTV，电影院，酒店(带开发人员自制机构)的销售情况为1批40000，售价为1F1.5-2万2万，2f1万 1万从3f6000万8000万元的9月份开始的现在的实际销售率约为50%，面向川师文理学院的1F商业几乎卖完，面向兰家店铺路面的商业销售状况延迟的现在，项目发售了48精装小户，预计2013年1月开始，销售单价为4000元/m3217元部分住宅已经发售，学部川先生团购入住宅，对外价格为3500元/劵，还没有出售。区域重点项目研究、星岛国际、区域重点项目研究、开发特点推进方式：以户外广告为主，包括大牌和灯杆旗，传统媒体包括商报、华西及其报纸，辅助媒体包括邮件、网络。 总体推动力不大，霸权范围仅限于金堂和成金青快速通道的营销方式：在当地市场积累大量投资型客户的同时，考虑到类似商业体缺乏，采用商业街先行，确保资金安全的同时， 聚集人气打造住宅销售基础的商业营销：开发人员控制三个主要职业状态，坚定投资客户自信，创建文化、购物、娱乐为一体的新中心推广诉求：重视优秀大学人居/商务优先的成交群体：以金堂当地为主， 成都与周边城乡比例不超过20%的销售难点：2F和2F以上的商业面积大，总价格高，销售滞后，市场大投资者吸引力有限。 项目参考了商业销售的先行性，根据市场需求，提高地区人气的商业招揽先行，营造商业氛围，增强投资信心的金堂当地客户，不足以支持项目的快速销售。区域重点项目研究、 项目说明项目地址：韩滩路与展望路交汇处占地面积： 37亩总建筑面积： 122460建筑样式：现代简欧风格建筑形态： 32F电梯容积率： 5绿地率： 35%总住户数： 1297户面积区间： 63-100社区集：儿童游乐中心、 全民健身场所商业套装：位于旧市区，生活套装销售情况为1批，2号楼中发售2单元，房源量约430套，销售平均价格为3600元/卡4项目于2012年8月开始，目前1批销售率达到80%。 展望国际、发展特点推进方式：以户外广告为主，包括车身广告、大牌、LED、路灯旗，传统媒体包括商报、华西，辅助媒体包括邮件。 总体推动力不大，霸权范围局限于金堂营销方式：现场临河景观先行，现场包装美观，视觉效果好，在人流集中地区确立廉价广告地位，而景观先行， 体验营销的推动诉求：城市中央江畔生活公园设计：住宅源建筑面积小，赠送面积大，备有可变空间，套装总价25万，套装总价40万以内的成交客群：关注度依次为价格、地区、交通、户型销售难点： 100以上户型和非临河90户型销售63 cm可变护套2，91 cm可变护套3，项目参照景观示范区，先行构建体验营销，合理配合提高客户心理期待的护套面积，配合景观资源的灵活配置，进行大赠与、可变空间应用，降低住宅面积，合理控制总价格区域重点项目研究总结如下：1.随着新城版本的成熟和众多知名开发者的共同努力，版本的居住价值更加表现出来，值得注意的是，该版本的发展趋势与成都人文城西版本相似，即发展较快， 起点低2 .三星镇大学城版本的发展吸收了成都国际城南版本的发展方向，一方面利用距离优势，利用旧城区的人气商业辐射力，形成了当地新的生活消费中心，一方面利用产业支持，不仅走教育产业，还走国际路线， 在版本竞争中占领先地位的3 .在产品设计上，必须实行双控制策略，在控制总价格和单价的同时，积极开拓外部客户资源，支持项目的快速销售。 地区商业环境分析，2222222卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡653根据地区商业环境的宏观分析，根据金堂县全体城市规划，发展现状和当地居民的生活习惯，可以将该商业以平安桥为界分为旧城市商圈和新城市商圈。 老城商圈是由幸福路、复兴路和鼓楼街相交而形成的市中心商圈，新城商圈中新设了路汇龙路商业中心、旅客中心商圈、滨江路建材街、迎宾街沿线商店街。 区域商圈划分依据：五大商业中心、区域商圈划分依据：老城商业中心、老城商业中心、幸福路、复兴街、文化街、钟楼街等地区是金堂县中心城市，是