上海康桥创研智造工业地产产品价格建议-22PPT.ppt

3W创意研究地创作产品价格提案，最近上海房地产调控政策，继续实施“90/70”政策：中小普通商品房继续支持，非住宅开发受到限制。开发商的小公寓“文章”。例如，金吉米未来和上海青年城等小型公寓销售一直在持续。中国人民银行和银监会公布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定调整商业房地产信贷政策，申请购买2套以上住房所产生的贷款首付比重必须低于40%。极大地抑制了房地产市场的购买能源，购房者的观望力越来越大。中央银行于2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日和9月15日连续5次上调利率。银行准备金利率提高了7次。持续的货币紧缩政策推迟了对依赖银行资金周转的开发商的拘留、土地发放、项目启动。房地产市场交易冷清的直接原因。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合公布了土地储备管理办法的出台。对开发商的蓄意抢购现场进行了有效封锁。上海最近的房地产市场动向，市中心地区板块(中央内):由于土地开发非常不足，目前单人住宅供应急剧下降，以08年4月为例，中心市的总供应量为13.49平方米，循环比率减少了38.29%，城市新增比重仅为8.9%。表现出交易继续繁荣的样子，本月全部交易量增加了13.55平方米，高利费增加了27%，城市交易的9.1%，交易平均价格上升了28，831元/平方米，循环比率上升了20.34%，房价总是以高价格运行。正安、徐辉、九北等传统的高级版房价没有松懈的迹象，呈上升趋势。次城市板块(靠近中部和外部环):次区域是上海独立客运集团主要购买区，由于宏观市场影响和调控政策频繁，市场等范围很广，2008年4月总成交量为65.17万平方米，环比下降17.08%，交易平均价格为1698元/平方米，环比为11698元/平方米但是，不少开发企业的价格宽松，采用打折方式，暗中降价。市郊板(外汇外):受宏观市场影响，顾客等待的情况及大量流动住房转换，商品住宅陆续流入，郊区住宅价格下降，以2008年4月的数据为例，郊区总供应量为86.3200平方米，环比为24.08%，占城市新增的56.5%。交易量为69.07平方米，流通率下降了28.2%，占城市交易量的46.46%。宏观背景下，长三角地区近年来经济增长放缓，工业产品主要在中下游，买方市场环境下价格上涨不容易，但原材料价格上涨后，必须牺牲利润，影响企业的再生产和投资；随着国家宏观调控的扩大和国际市场环境的变化，最大的问题是煤炭运输的紧张和资源的不足。随着上海市场现状、最近上海土地释放量、重工业轻浮现象中重要的住宅土地资源枯竭，在住宅市场长期低迷的市场背景下，上海经济高地的位置、产业房地产的发展前景越来越突出。作为物流和对外贸易产业强大的发展势头，对高质量产业房地产的需求越来越旺盛。2008年上半年共建成了30.5万平方米的新工业设施，其中嘉定、松江、宝山的新供应比较丰富。上海主要工业区的平均空置率仍保持在3.5%，低水平。上海“总部经济”的快速发展和物流配送中心位置的加强带动了产业房地产市场的快速发展。随着国内外物流企业对产业财产的强烈要求和优质产业房地产的稀缺性，租金水平不断提高。2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，每平方米1304.5元。周边城市的产业地价同比猛增67.4%，每平方米312元。上海工业财产租金同比上涨16.9%，每月每平方米达38.8元。周边城市的产业房地产租金也同比上涨了25.2%，每月每平方米达30.3元。，产业房地产价格市场，2008年产业房地产价格与去年相比，住宅市场的停滞和国际原材料价格的波动没有产生太大影响，在保持去年价格的基础上略有上升。、摘要：国内国际宏观影响对生产加工型上游企业影响较大，对下游服务产业影响较小。中央政府出台了有关产业土地转让的一系列调控方针，产业地价在2006年至2007年间反映了产业地的稀缺性和市场对产业房地产的强烈要求，大大增加。外部限制政策没有实质性缓解的迹象。2008年上半年，海外投资者对上海的高质量房地产仍然兴趣较小。海外机构投资者的全部房地产交易涉及的总额约为14亿美元，与2007年同期相比上升了84%。价格衍生，价格优势，价格劣势，产业房地产开发前景，好情况，总体规划优势和单价优势，江桥工业园产业，政策性税，交通优势，依赖区域内直接竞争，严重的周边支持不足，单集面积高首付，高价格，整体案例销售平均价格：6000，面临激烈的市场竞争，以市场平均价格市场为基础，低开放高、稳定销售，2009年5月，7月，9月，5月，7月，8月，2011月1月， 低(5500元/平方米)平(6050元/平方米)3354高(6550元/平方米)，住宅和商业房地产弱化等产业房地产：周边设施集中实际面积高价格强化：公园背景使用空间12个联合双配合单体880-1800 736 7381、15541 7382，11个独动双配合1-5F单配合1100-2200 706 7380，11个独动双配合1-11面积太大，总价格按收益还原法(11.2元/平方米/天)推荐价格：4500元/平方米，酒店式公寓，a，销售顺序，第一阶段：统一价格5500元/平方米位于主要入口，售前有助于塑造项目的整体形象。d区由11个单独的东东对合组成，单体面积为1100 2200平方米，面积总价格高。C区由10个连体字和双重拼写组成，1200 2100 132，D，C，这3个区面积大，b区除800以外的C，D区都在1000 321 2000 321。产品形态包括独动、双拼、联合体。第二阶段：平均6050元/平方米，d，f，e，这三个地区平均分布，面积在800 2000平方米左右。产品形态包括独动、双拼、联合体。观众的选择很广。C，G区由12个连体字和双拼字组成，单体面积范围大，位置好。G，E，F区由11个单独的东东对配合组成，单体面积大，位置优越。f区由12个软体组成，单体面积范围大，位置好。第三阶段：平均价格6550元/平方米，k区由11个单独的东东配对组成，单体面积大，位置比较差。这三个地区分布比较均匀，面积在880 1800平方米左右。产品形态包括独动、双拼、联合体。观众的选择很广。h区由16个软体对配合组成，单体面积小，位置比较好。，j区由12个软体双拼组成，单体面积范围大，位置比较差。H，J，K，3W创智创造宣传阶段内容，1stSeason:引导期间(2008年8月-2008年9月末)时间节点：9月末驻营宣传主题：企业单独别墅，世界总部基地宣传目的：新宣传手段：销售处开始进驻、销售处内外包装、墙、招牌、灯箱等事业周边户外广告全面发布各干线路牌上海南路外环路高炮、大招牌等SP活动先行等，举行大规模记者招待会，会议将包括AUX上下游阶层、产业专家、公司团队、经济贸易组织领导、贷款等。2ndSeason:上市时间(2008年10月-2009年5月)促销主题：成为全球企业基地！宣传目的：通过全面的媒体攻势，达到了大发发行的目的。宣传手段：定向媒体通信和商会、MBA班等将以短信、直接投票等形式向顾客传达。电视媒体发表与第一财经部波士堂合作，以专家采访和广告插页形式集中安排。电台为播出1分钟的广播广告，与1财经广播台及交通局合作。印刷媒体在距离东方航空，苏商，移居上海，浙商，