藁城地产调研报告

第一部分宏观形势1.藁城市概况地理位置藁城市位于河北省西南部，省会石家庄的东侧，总面积836平方公里。北邻新乐市，南接赵县，东临锦州市，西临正定县，东北临无极县，西南临栾城市，西距省会31公里，北距首都264公里。地带藁城市位于藁城市中部，地势平坦，西北稍高，东南稍低。国道把藁城分为南北两部分。北部是旧城，南部是新城，新城是藁城的发展方向。人口藁城新城和老城约有10万人口。运输情况藁城市地理位置优越，自然条件优越，基础设施完善，是投资的理想之地。靠近省会石家庄，靠近京津，交通十分便利。施德铁路横贯东西，三条县级公路贯穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民兴机场25公里。第二部分是藁城房地产的现状藁城市馆藏现状及分析藁城市的集资建房主要是政府机关和一些企业的家庭区域，大部分分布在北部城市和地区的政府机关周围。政府、企事业单位已能满足90%的集资建房需求，大中型企业的集资建房基本能满足75%的企业职工需求。大部分集资楼都是两三栋小规模建筑。大多数公寓都是90-120 ,而在过去的两年里，140 ;外立面没有单一的产品，没有环境，也没有特色，一些集资的房子有点旧了。藁城市商品房现状及分析北城是一个老城区，由四明街自东向西划分。东北是工业区，西北是住宅区和中央商业区。这个地区有完善的生活设施和良好的商业氛围。他们中的大多数都很古老，没有可以开发和建设的大块土地。程楠区是一座新城市。政府机构已经逐步建立和完善了它。西北地区的生活环境已经基本形成。东南是政府发展的方向，并有很大的地理扩张。对居民来说，这是一个很有前途的未来住宅区。被调查商品房的详细情况如下：余项目位置儿童公园西南产品类型四层半(一层车库)和五层(一层和二层商业)集合的大小/数量9栋楼/180套开始时间/销售时间2004年年中开始销售(5栋楼/90套)完成/销售时间在2005年底交出房子销售率它已经卖完了主要公寓类型两室两厅，三室两厅，四室两厅面积98、140、170价格起拍价为：1368元/，最高价格为：1388元/均价：1378元/车库区域20车库价格28，000/月财产成本0.2元/月/财产评估较好的交付标准厨房和卫生间简单的衣服和其他空白宣传方式销售部有会计科目表和价目表。工程分析位于一个成熟的住宅区，靠近儿童公园，有一个可用的环境。它将分两个阶段开发，第一阶段声誉良好。小花园项目位置儿童公园西南产品类型5.5层(1间储藏室)集合的大小/数量两栋多层建筑开放时间2006年7月完成/销售时间2007年4月销售率它已经卖完了主要公寓类型两室两厅，三室两厅面积98、140、170价格均价：1400元/最低价：1200元/车库区域20车库价格1000元/财产成本0.15元/月/财产评估较好的交付标准厨房和卫生间简单的衣服和其他空白宣传方式销售部有会计科目表和价目表。工程分析项目西侧为藁城一中，地理位置相对偏北。广泰花园项目位置连州路中段发展位于一个成熟的住宅区，靠近儿童公园，有一个可用的环境。它将分两个阶段开发，第一阶段声誉良好。产品状态和分析产品类型藁城房地产开发是多层住宅。它主要由四层半和五层半组成。在一楼，大部分是车库和地上储藏室或商业门面，而一些小庭院有地下室。顶层主要是斜屋顶阁楼和平台。规模藁城缺乏大型社区，这些社区都是中小型社区。最大的住宅区是惠南住宅区，共有300套6栋建筑，分期出售。总体规划、设计和景观没有整体规划和设计，大多是营房式的安排。这里几乎没有绿地，也没有景观。配套设施地上车库和地上储藏室成了配套中不可缺少的设施。社区里没有俱乐部或健身设施。该装置采用楼宇对讲、区域集中供热和预留天然气及燃气管道。加热模式供热分为：集体供热(由供热公司供热)和自供热(由住宅区的锅炉供热或从邻近单元接收空气)单一风格和外观没有明显的风格表达；大多数是落地阳台；外面漂浮的窗户已经开始出现；外墙都是墙砖，颜色单一，没有变化。房屋类型户型主要由三室两厅两卫组成，辅之以两室两厅，少四间，少一间。没有错层、跃层等特色结构。物业管理整体物业管理水平相对较低，大多停留在清洁卫生的基本水平，其他相关物业服务基本不具备。物业管理费为0.1-0.15元/月。贷款方式一次性：让步可以谈判。贷款：40%首付，60%工行30年期抵押贷款。藁城的人必须出席。安装：根据工期进度付款。价格状况大多数房价在1200至1500英镑之间。车库价格和物业价格几乎一样，惠安区可以达到1768元/，从整体来看，藁城县目前的房价相对较低。新城的价格比老城的价格高。分析的主要原因是：第一，大量的集资建房已经满足了政府部门、企事业单位的一些需求；其次，由于新建商品房缺乏明显优势等因素，大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响了市场价格。再一次，县城有一定数量的空置房屋，租赁市场和二手市场非常不活跃。法律与趋势近年来，藁城市房地产价格相对稳定，在集资建房和存量建房的影响下，商品房价格的增速仍将受到一定程度的影响。如果你想超过目前的价格水平，你必须能够提供高质量的住房与众不同的特点。同时，要重视房地产的包装和整合营销，提高消费群体的心理价格，使产品和服务达到质的飞跃。第三部分人群研究个体商人主要面向北市区的商户：烟草酒店、手机商户、茶叶店、橱柜商户、个体诊所、药店等。其他的这部分人群包括：网通员工、银行员工、出租车司机、新华书店员工、移动员工等。具有购买能力的消费者群体特征(一)企事业单位人员项目周边企事业单位公职人员，年龄35-50岁，家庭成员3-5人，收入稳定，有1-2套住房因面积或其他原因无法满足居住要求。这批人有能力分阶段或一次性购买21万至27万套房地产。但购买商品房的心情并不迫切。(2)个体企业个体企业不是来自城市。他们没有享受到廉价的集资房。他们在这个城市做生意已经很多年了，有一定的经济基础。他们有不同程度的旧房(二手房)或新买的商品房。影响力总需求量为140，主要需求为三室两厅两卫。它需要是一个具有良好景观和规划的一定规模的社区。周边设施齐全，出行方便，无明显污染，位置不能太偏。随着生活水平的提高，人们对物业服务的需求越来越大。不过，由于物价局的监管，物业管理费的增幅空间不大。心理需求藁城居民缺乏高档居住环境需求、优质生活心理需求和房地产投资需求。要通过系统、实用的市场推广、营销宣传和科学的宣传手段，对消费者进行合理、有效的特色产品优势宣传，进一步挖掘人们对居住环境和高档生活心理的需求，更深层次地引导人们对房地产投资的需求。通过该项目的运营，藁城人民的生活水平将得到提高，高档住宅建筑的优势将融入藁城居民的生活，对藁城县城的建设也将起到积极的推动作用。人们对住房的需求目前，藁城商品房没有等级之分，价格适中，没有明显的产品劣势，也没有与集资建房明显不同的优势。根据调查，出售一个住宅项目将需要将近一年半的时间，有些项目甚至更长时间都不会出售。藁城的房地产市场越来越弱。人们认为这个价格只能被一些富人接受。像家庭收入这样的人仍然不能买新房子。在过去的两年里，藁城新建了更多的房子。藁城人口相对较少，供过于求。自2006年以来，没有新的住宅项目，只有一些单位筹集资金建造房屋。部分原因是藁城市不再允许发放土地建造房屋，如通过出租土地建造的园丁村。第一部分宏观形势1.藁城市概况1.1地理位置藁城市位于河北省西南部，省会石家庄的东侧，总面积836平方公里。北邻新乐市，南接赵县，东临锦州市，西临正定县，东北临无极县，西南临栾城市，西距省会31公里，北距首都264公里。1.2地形藁城市位于藁城市中部，地势平坦，西北稍高，东南稍低。1.3交通状况藁城市地理位置优越，自然条件优越，基础设施完善，是投资的理想之地。靠近省会石家庄，靠近京津，交通十分便利。施德铁路横贯东西，三条县级公路贯穿南北，西距京深高速公路15公里，距河北民兴机场25公里。1.4行政区域划分和区域藁城市共有15个镇，包括13个镇、1个乡和1个经济开发区。土地总面积836平方公里，其中耕地总面积54902公顷。1.5人口城镇总人口包括农业人口和非农业人口。人口密度：每平方公里890人。农业占主导地位，总人口的72.68%是农业人口。1.6国民经济发展(2004)国民生产总值是一万元。人均收入为18760元/人存款余额合计：万元城乡居民储蓄总余额：万元第二部分是对本项目的分析2.情节大纲2.1项目描述本项目位于藁城市程楠区东南部，紧邻长胜街、学院路和四明街三条主要交通道路。它占地400多亩，由东城街分为东、西两部分。其中，东部100多亩净土(地表为麦田，无杂物)是项目的第一阶段。西部有300多亩住宅(平房)，需要在项目第二阶段开发中拆除。(项目第一阶段将不会文化：藁城文化官和藁城图书官休闲：东方明珠广场行政：县政府和其他职能部门医疗：无购物：小型蔬菜市场3.5项目地块评估通过对项目周边条件的综合分析，可以看出项目地块平坦，基础设施良好。道路网络畅通，交通状况良好。小区内不存在土壤污染等不利因素；它靠近广场，有可用的外部环境。缺乏完善便捷的商业服务；目前，没有方便快捷的医疗场所。该项目位于藁城市重点开发区，但没有完善的配套设施和生活氛围。第三部分是藁城房地产的现状3.藁城房地产市场概述3.1藁城市集资建房现状及分析藁城市的集资建房主要是政府机关和一些企业的家庭区域，大部分分布在北部城市和地区的政府机关周围。政府、企事业单位已能满足90%的集资建房需求，大中型企业的集资建房基本能满足75%的企业职工需求。大部分集资楼都是两三栋小规模建筑。大多数公寓都是90-120 ,而在过去的两年里，140 ;门面上的单一产品没有环境，也没有特色。有些集资楼有点旧了，不能满足一些人的生活需要。3.2藁城市商品房现状及分析以307国道为界，藁城可分为南北两区。本次调查包括5栋商业建筑，其中2栋位于北部城市，3栋位于程楠区。北城是一个老城区，由四明街自东向西划分。东北是工业区，西北是住宅区和中央商业区。这个地区有完善的生活设施和良好的商业氛围。他们中的大多数都很古老，没有可以开发和建设的大块土地。程楠区是一座新城市。政府机构已经逐步建立和完善了它。西北地区的生活环境已经基本形成。东南是政府发展的方向，并有很大的地理扩张。对居民来说，这是一个很有前途的未来住宅区。被调查的五家商品房的详细情况如下：项目位置藁城酒店对面产品类型四层半楼和五层楼(一楼是车库)集合的大小/数量7栋楼/126套开始时间/销售时间第二期将于2004年初出售(5栋楼/90套)完成/销售时间在2004年底交出房子销售率剩下的6套主要公寓类型三室两厅是主要的，两室两厅是辅助的。面积108、136、147价格起价：988元/最高价格：1888元/均价：1438元/车库区域20、35车库价格25，000/单位，42，000/单位财产成本0.1元/月/财产评估有道理交付标准厨房和浴室配件，其他毛坯，太阳能宣传方式没有宣传工程分析它理想地位于市中心，有商业氛围和住宅氛围。(地板和方向完全不同)世纪花园余项目位置儿童公园西南产品类型四层半(一层车库)和五层(一层和二层商业)集合的大小/数量9栋楼/180套开始时间/销售时间2004年年中开始