新规新政下复式产品研究.ppt

,新规新政下,大面积产品总价过高,为什么突然要做小复式？,9070政策放开,感觉溢价高,为什么认为复式溢价高？,送的多！,曾经的赠送方式,项目：全盛紫悦龙庭建筑面积：125拓展面积：约100,新规新政策,步入式凸窗搭板改建入户花园两层高阳台,影响因素,容积率,赠送量,实用率,户型多大值得做复式？,什么样的容积率可以做复式？,提高梯户数增加实用率？,容积率,PARTONE,容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？,同样的高度下，假设塔楼共30层，90的平层，总建筑面积为270090的复式，总建筑面积为1350相差的1350，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进一步加强，平层产品能有效消化容积率。,容积率与复式产品的关系,复式项目统计,容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复；容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可以根据资源等级和定位，设置顶复产品。,容积率与面积段,1.项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小；2.容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。,容积率小结,复式产品不吃容积率；低容积率，高资源型项目，可以设置高低配或顶复产品；高容积率，建筑高度有所限制时，建议尽量避免小面积复式产品。,赠送量,PARTTWO,这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量，与同面积平层产品赠送量的关系。研究面积做到多少时，值得我们设计复式产品。,目前复式产品的空间拓展方式相对较少，主要通过阳台和透空来实现。,新旧建筑规范对比,A,B,信义御城,下,上,原来能够通过入户花园、以及倒凸窗来进行赠送，室内透空面积较大。,F,F,E,D,D,G,C,89复式赠送案例分析（旧规）,A,B,下,上,F,F,E,D,D,G,C,现在仅能通过10%的阳台和20%的室内透空进行赠送。,89复式赠送案例分析（新规）,复式产品是否还有溢价？,小面积段平层or复式？,面积段：90实用率：80%阳台赠送：20%,面积段：90实用率：80%阳台赠送：10%室内透空赠送：20%,VS,平层,复式,90复式与平层赠送量对比,赠送的阳台面积=除阳台之外的套内建面（X）*20%*0.5=6.5（以90为例）,90平层,套内建筑面积=建筑面积（90）*实用率（80%）套内建筑面积=除阳台之外的套内建面（X）+0.1*0.5X=1.05X,赠送面积=阳台赠送面积+透空赠送面积=除阳台之外的套内建面（X）*10%*0.5+X*20%=17.1（以90为例）,90复式,90复式楼梯消耗空间,楼梯面积=250*18*900*2=8.1,实际赠送面积=赠送面积楼梯面积=9.0,90产品对比小结,新规后-复式,新规后-平层,由于赠送空间较多且规范的限制较少，赠送面积至少可达40；,赠送面积减少至16.5左右，在扣除因复式而产生的约8.1楼梯面积后，赠送面积约9.0；,在常规赠送条件下，阳台赠送面积约为6.5；,新规前-复式,户型实用率,PARTTHREE,复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积，实用率与同梯户比平层相比，实用率会明显降低。新规前，由于赠送率较大，可抵消实用率较低的不利影响，但新规之后,实用率是什么,B.控制分摊公共建筑面积（核心筒）,各梯户比塔楼实用率（均为平层）,T5塔楼,每层公摊面积：75每层户数：5户电梯数：2部户均公摊面积：15,T6塔楼,每层公摊面积：85每层户数：6户电梯数：3部户均公摊面积：约14,T8塔楼,每层公摊面积：100每层户数：8户电梯数：2部户均公摊面积：约12.5,户数越多每层总公摊越大，但每户公摊越小。,复式对实用率的影响,户数较少分摊量不变，设置复式产品，会增加所有户型公摊数；梯户比越低，每个户型公摊相应增加。,全复式塔楼实用率,89复式公摊面积为：25,两梯八户的全89复式塔楼，公摊至少为25以上；高梯户比不能解决公摊大的问题；曾经的复式因为极高的赠送率，可抵消实用率降低的不利影响。案例：百合盛世10#珑禧3.4#；4.新规下，不建议做全复式塔楼。,实用率小结,综上复式产品影响整栋楼户数，从而导致实用率较低。,30F/90户,30F/180户,如何提高实用率？,局部复式+提高梯户比！,高梯户比产品的日照,高梯户比塔楼，如何兼顾产品日照，以及居住舒适性。,塔楼形式,产品形式,X形塔楼,叠拼复式,T8“X字形”塔楼,根据搜集案例，塔楼呈X形布置时，各户型均可以满足日照；由于T8产品均为复式时，实用率大幅度降低，因此在T8的情况下，可局部布置1-2条腿的复式产品。经过计算，T8塔楼全部为89产品且有两条腿的复式时，公摊约为14.3，接近T6全部89平层产品的公摊。,叠拼复式-南北通透,利用叠拼的方式可以做到T9甚至更高梯户比产品；产品在入户层有纯北房间，但在二层户户可以实现南北通透的布局；同样，若全部设置成复式，实用率极低。因此在塔楼两端设置平层产品，中间4户型设置叠拼复式。由于有复式产品，设置三部电梯即可满足每70户一部电梯的配置。,实用率小结,新规下无法拓展，实用率极低，不建议做全复式产品的塔楼；为保证实用率，建议在高梯户比的前提下设置少量复式产品。,户型多大值得做复式？,容积率在3-4时，可设置少量小户型复式产品；容积率大于4时，若想设置复式产品，建议增加复式产品面积段；建筑为超高层时，由于结构厚度，不建议做小面积段复式产品。,解答,当