石岩市场调研报告.doc

美格行商业经营管理（深圳）有限公司石岩第一工业区旧改商业项目二 零 零 六 年 四 月目 录一、宝安宏观分析31.1 宝安区概况31.2 宝安经济发展状况41.3 人口构成与分布101.4 宝安区整体发展规划111.5 宝安房地产发展状况14二、石岩宏观分析162.1 石岩概况162.2 石岩经济发展状况172.3 石岩人口分布及收入状况212.4 石岩交通发展状况242.5 石岩城市发展规划252.6 石岩房地产发展现状27三、石岩商业调研分析323.1 石岩商业发展总体状况及特点323.2 石岩中心商业区调研分析333.3 项目周边商业调研分析48一、 宝安宏观分析1.1 宝安区概况宝安位于深圳西部，是深圳市六大辖区中面积最大的辖区，地处深圳西北面。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里，辖8个镇及新安、光明2个街道办事处，设34个居民委员会和126个村民委员会。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳市政府规划未来现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。宝安地理位置较优越，交通发达，107国道贯穿辖区，机场、码头、长途汽车站等交通设施为本区带来大量人流，建设中的地铁一号线延伸线及四号线、深港西部通道、宝安大道与深南大道接驳工程，将改变一个新的住宅及商业模式。1.2 宝安经济发展状况 区域经济发展水平二零零四年，宝安区实现国内生产总值786.16亿元，按可比口径计算，比上年增长24.3%，与全市百分之十七（17%）的增长水平相比，增长率快7个百分点。二零零五年，宝安区1-12月份累计完成地区生产总值为1163.445亿元，同比增长百分之十九（19.0%）。 单位：亿元（以上数据均由宝安统计局提供） 产业结构2005年第一产业完成增加值7亿元，下降17%；第二产业完成增加值587.66亿元，增长27.9%，增长速度居三大产业之首，其中，工业完成增加值549.5亿元，增长28.5%；第三产业完成增加值191.5亿元，增长16.4%。三次产业构成为0.9：74.74（工业69.89）：24.36。人均国内生产总值39564.56元(折4766.8美元)，比上年增长14.3%。年 份第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）三大产业比值1999年9.17114.8371.624.7：58.7：36.62000年9.26132.4481.354.2：59.4：36.52001年9.42221.92130.672.6：61.3：36.12002年9.40279.20144.402.2：64.5：33.32003年8.43360.47149.421.6：69.5：28.82004年7.00587.66191.500.9：74.8：24.4（以上数据均由宝安统计局提供）从以上图表可以看出，从1999年至2004年，宝安区的第一产业增加值的数量和所占比例都在减小；第二产业增加值的数量和所占比例都在增加；第三产业增加值的数量在增加，但所占比例正在逐步减小。 实际利用外资形势较好，外贸出口继续增长全年实际利用外资额13.38亿美元，增长20.6%。其中，直接投资额完成8.27亿美元，增长26.62%；间接投资完成额5.11亿美元，增长12.1%。新批外商投资项目915宗，增长4.51%。外资已成为宝安经济支柱，各行业都和外资密切相关，由于外资带动，宝安拥有上百万外来劳务工。外贸进出口增长迅速。二零零四年全年外贸进出口总额560.76亿美元。其中出口总额309.9亿美元，比上年增长百分之二十八点三（28.3%）;进口总额250.82亿美元，比上年增长百分之三十六点一（36.1%）。在外贸出口总额中，加工贸易出口299.93亿美元，增长27.59%；一般贸易出口8.39亿美元，增长43.43%。 城乡居民收入继续增加，商业、旅游业增长明显2004年户籍城镇居民人均可支配收入27768.12元，剔除物价指数，比上年实际增长4.63%；居民人均消费性支出21256.92元，比上年下降8.42%，剔除物价上涨因素比上年下降9.86%；居民储蓄存款余额470.65亿元，比上年增长23.5%。目前宝安区有商业网点55625个，500平方米以上的中型网点有470个，大型商业网点118个，其中营业面积在1万米以上的特大型网点有39个。另外，营业面积在500平方米以上的专业批发市场有177个。从限额以上批发零售业商品零售统计数据看，食品、饮料、烟酒类零售额增长23.9%；服装、鞋帽、针织类增长4.5%；家用电器和音像器材类增长9.4%，日用品类减少10.6%，中西药品类减少32.3%。旅游业发展升温。我区有26家星级酒店，其中五星级1家，四星级3家，三星级12家，二星级9家。自然风景区2个，其他纳入统计的旅游景点6个。全年旅游业总收入27.52亿元，其中，国内旅游收入20.01亿元，国际旅游收入7.51亿元。我区共接待游客540.72万人次，其中，国内游客491.81万人次，占全部游客90.95%，海外游客48.91万人次，占全部游客9.05%。在所有游客中，一日游游客有330.78万人次，占61.17%；过夜游客209.94万人次，占38.83%，过夜国内游客174.44万人次，过夜海外游客35.50万人次。（以上数据均由宝安统计局提供）种 类国内国外总额旅游收入（亿元）20.017.5127.52游客数量（万人次）491.8148.91540.72 消费市场活跃消费市场持续旺盛。2004年社会消费品零售总额为149.2亿元，比上年增长20.7%。从行业看，限额以上批发零售业完成销售额为59.04亿元，增长33.8%；限额以下批发零售业完成销售额为75.71亿元，增长11.9%；餐饮业完成销售额14.45元，增长22.6%。 宝安区人均收入、消费支出与深圳市比较深圳宝安指标人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入人均消费支出2001年23544.2417809.0523512.4217847.422002年26940.6818925.9225369.9019650.012003年25935.8419960.3226539.7523211.602004年27596.419569.627768.1221256.92资料来源：深圳统计局 其它经济指标截至2005年12月，根据宝安政府网站公布数据，宝安区十二月份的主要经济指标如下表表示：指标名称计算单位本月数1-12月累计同比增减（%）1、宝安区生产总值（季报）亿元1163.44519.02、规模以上工业总产值亿元426.573997.5535.73、规模以上工业增加值亿元624.8323.84、农业总产值亿元10.55-24.95、社会消费品零售总额亿元284.9915.46、全社会固定资产投资完成额亿元28.14287.0723.17、地方财政一般预算收入地方财政一般预算支出亿元亿元5.1518.8950.8470.1027.740.58、国税收入亿元4.4689.6544.99、地税收入亿元4.7053.8219.910、金融机构人民币存款余额金融机构人民币贷款余额亿元亿元1160.94463.14比年初28.2比年初11.111、实际利用外资（全口径）亿美元1.1216.2337.112、实际利用外资（商务部新口径）亿美元0.328.4625.813、出口总额亿美元69.01429.0238.114、居民消费价格总指数（以上年同期为100）%102.7101.31.3人口构成与分布2004年全区年末总常住人口1987031人，比上年增长8.74%。年末全区户籍总人口为330986人，增长7.21%，其中男性171550人，占51.8%；女性159436人，占48.2%。暂住人口1656045人，增长9.05%。全年全区户籍人口出生率为12.12，比上年增加1.11个千分点；户籍人口死亡率为3.19，比上年上升0.36个千分点；户籍人口自然增长率为9.63，比上年上升1.45个千分点。资料来源：宝安统计局 2005-2008年宝安人口增长预测年份常住总人口(万人)新增人口(万人)2001144.12002160.616.52003182.722.12004198.716.02005220.421.72006239.719.32007259.019.32008278.319.3资料来源：宝安统计局1.4 宝安区整体发展规划 城镇功能规划宝安区的未来规划草图按功能分为四大组团，各组团基本情况如下表：组团名称组团范围总面积 （k）2020年人口控制规模 （万人）2020年建设用地面积（km2）功能定位宝安中心组团新安、西乡、 福永南162.110084.6西部发展轴的综合服务中心，物流基地西部工业组团沙井、松岗、 福永北156.57691.4先进制造业基地西部高新组团公明、光明、 石岩221.27587.4高新技术产业基地和生态旅游基地中部综合组团龙华、观澜、 坂雪岗203.599119.4市中心区的配套综合服务区合计743.3350382.8 新安、西乡福永组团，重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文化中心。航空城规划为机场物流集散中心、配套生活和商业服务基地，规划占地面积约6-7平方公里，人口约10万。宝安中心区规划为宝安区的行政，经济，文化中心，深圳市次中心之一，规划占地面积7.03公顷，五年后规划人口数17.5万。 沙井松岗组团，以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。组团现有经济总量大部分来自“三来一补”为主的加工工业，第三产业发展相对滞后。组团功能定位是深圳市先进制造业基地。至2020年，组团人口估计将达到76万人；规划将按91.4平方公里的总量来控制建设用地；并划定43.7平方公里作为基本生态控制用地来保护。未来的组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业。房地产、外贸、金融、文化产业等也将会有长足进展，区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。 龙华观澜组团，重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。观澜中部组团中心区规划为宝安区中部发展轴线组团中心，深圳市次中心之一，规划占地面积约3-4 k，人日约6-8万。龙华新技术产业开发区规划与石岩高新技术产业区结合为一体，规划用地约5-6平方公里，人口 4-5万。观澜高新技术产业园区规划为宝安区级高新技术产业园区，规划占地面积约3-4平方公里，人口 3-4万。 石岩光明公明组团，主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。石岩高新技术产业园区为宝安区级高新技术产业园区，规划用地约56平方公里，人口 4-5万和4-5个就业岗位。光明高新技术产业园区为深圳市高新技术产业基地之一，规划总用地约28 平方公里，规划建设用地约15 平方公里，人口约7万。 交通现状及规划宝安大道、宝安滨海大道、广深沿江高速、地铁1号线等四大黄金通道的相继建设和开工，将会为宝安插上腾飞的翅膀，极大地释放宝安西岸的地域力量，营造一个血脉畅通、生机勃勃的深圳西岸。宝安大道。宝安大道规划全长约32.8公里，8车道，南接深南大道最西端，北至松岗镇，预计投资额超过40亿元，并将于今年年底通车。以其长度、管线、景观综合设计指标看，宝安大道和深南大道相连后，将成为全国第一乃至世界著名的一条大道。宝安滨海大道。拥有30.62公里海岸线的宝安区正在建设一条沿西部海岸线的滨海大道，将来宝安滨海大道东接南山区的西部通道，西接深圳机场。广深沿江高速。广深沿江高速将与深港西部通道相接，届时，广州到香港的车程将从目前的两个多小时缩短至1小时左右。按照规划，该高速路起于广州黄埔区笔村，沿途经过南岗，跨过东江，随后经过东莞，止于深圳蛇口，是一条货车专用通道，全长97公里，初步预计投资达150亿元，2006年动工，预计2007年建成通车。地铁1号延长线。地铁1号延长线工程全长23.37公里，工程总投资87.2亿元，有近14公里在宝安境内，初步设计的14个车站中有7个在宝安区，预计将于2008年通车，地铁1号线会将罗湖中心区、福田中心区、南山中心区、宝安中心紧密相连。1.5 宝安房地产发展状况小结： 近几年宝安经济平稳增长，各项指标保持平稳增长。居民消费能力进一步提升，消费层次有所提高。商业空间增长的背景是社会消费的增长，宝安经济持续快速增长为商业市场提供坚实的基础； 第三产业比重逐年偏低，但规模在不断扩大，预示未来发展空间极大。政府会加大力度发展，提供相应的优惠政策，第三产业的快速发展也为本项目带来强有力的推动作用； 宝安目前是深圳市所有行政区域中经济活力最强的，当地居民收入的水平远远超过全国水平的3倍，小康、中产阶层的家庭很大的比例，工厂加工业还是主要的产业之一，外来人口较多； 目前宝安的人均可支配收入和人均消费支出均高于深圳市的平均水平，消费力强，消费欲望大，给本项目的推出带来有力的支撑点。 宝安大道、宝安滨海大道、广深沿江高速、地铁1号线等四大黄金通道的相继建设和开工，给宝安未来经济的发展起了举足轻重的作用。同时从侧面也给本项目的发展带来更多的机遇和人流。2、 石岩宏观分析2.1 石岩概况石岩街道位于深圳市西北部、宝安区中部，南依深圳特区，北连公明、光明，东邻龙华，西接新安、西乡。全街道总面积65.9平方公里，下辖8个居委会，总人口约23万人，其中户籍人口1.05万人。石岩街道是深圳政府未来规划的西部高新组团的副中心和四组综合服务区之一。石岩街道是深圳西北部的交通枢纽，机荷高速公路、石观公路、松白公路及在建的龙大公路形成了对外联系的交通网络；距深圳机场13公里、蛇口港18公里、罗湖口岸23公里，海陆空交通便捷。2.2 石岩经济发展状况2004年全街道工业产值达189亿元，外贸出口21亿美元，税收收入7.15亿元，财政综合预算收入2.63亿元。2005年全街道完成工业产值264.35亿元，同比增长12.1%。 区域经济发展水平 产业结构2005年全街道完成工业总产值264.35亿元，农业总产值4484万元，社会消费品零售总额1.34亿元。 工业结构辖区内现有内外资企业710多家，主要涉及电子、计算机、塑胶制品、机电、家用电器等行业，规模（年产值500万元）以上工业企业226家，产值超亿元的企业28家。2004年，高新技术产品产值达到了154.35亿元，占全街道工业总产值的81.67，占全区高新技术产业产值的1/6。其中25家高新技术企业的产值达154.35亿（90不变价），占工业总值81.31%。 社会消费品零售总额2005年，全区社会消费品零售总额达13.4亿元，同比增长14.9%。 固定资产投资总额2005年，全社区完成固定资产投资17.6亿元，同比增长85.3%。2.3 石岩人口分布及收入状况 人口分布水田、官田、上屋、石岩，总共人口约15万人全街道总面积65.9平方公里，下辖8个居委会，总人口约28万人，其中户籍人口1.05万人。石岩人口集中分布在两个区域，一是沿宝石东路分布，主要居委会有，水田、官田、上屋与石岩，总共人口约15万人；二是沿宝石南路分布，主要居委会有塘头、罗租、浪心与应人石，总共人口约12万人。塘头、罗租、浪心、应人石，总共人口约12万人各居委会人口分布如下：居委会辖区面积(平方公里)总人口户籍人口居民小组官田居委会6.8418481898官田、黎光、塘坑浪心居委心、石岩、砖厂、龙眼山、料坑、麻布罗租居委会3311501150-上屋居委会9.21600002300上屋、下屋、上排、下排、元径、径背、坑尾、元岭石岩居委会0.3550002450-水田居委会13.2500001222三祝里、石龙仔、水田塘头居委会12.539238638-应人石居委会620000413-石岩人口结构如下图： 收入状况2004年宝安区城镇居民（指户籍人口）人均可支配收入27768元，高于同期深圳各区指数，位列珠三角第一。宝安历年人均可支配收入、人均消费支出与同期深圳均值比较深圳宝安指标人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入人均消费支出2001年23544.2417809.0523512.4217847.422002年26940.6818925.9225369.9019650.012003年25935.8419960.3226539.7523211.602004年27596.419569.627768.1221256.92小结： 石岩地处深圳西部中心，是连接市内与西部的重要枢纽，具有一定的地区位优势； 石岩经济发展迅速，经济总量水平不断提高，为项目开发奠定了较为坚实的宏观经济基础； 石岩经济是以工业占绝对主导地位，其中高新技术产业是工业体系的主导产业，而大型高新技术企业是支撑起石岩整个工业的巨擎；这种产业结构、工业体系结构及企业规模结构不利于商业的集中与扩大； 石岩社会消费水平发展较快，平均保持18%的年度增长率，这显示出石岩市场涵含着较大的消费需求； 社会基础建设投资力度加大，石岩整体交通、形象、房地产市场的状况将得到较大改善。 石岩人口集中分布在两个区域，一是沿宝石东路分布，主要居委会有水田、官田、上屋与石岩，总共人口约15万人；二是沿宝石南路分布，主要居委会有塘头、罗租、浪心与应人石，总共人口约12万人。本项目地处第二个区域的核心地带，拥有较为稳定的人口人流。 宝安人均可支配收入列珠三角第一；石岩人口中暂住人口占96%，多为工业区的员工，其中有一部分为高新企业白领，收入水平较高；户籍人口约1万人，收入较为稳定，消费能力较强。2.4 石岩交通发展状况石岩是深圳西北部重要的交通枢纽，其过境的主要交通道路及其规划线路如下：高速路机荷高速公路主干道松白公路快速路龙大快速通道（在建）澜石公路南光快速通道宝石公路大外环快速线外环路铁路广深港客运专线北环路京广深客运专线石观路杭福深客运专线西线（选线）宝石东路地铁轨道6号线（选线）田心路其具体位置如下图：杭福深客运专线西线选线宝石路广深港客运专线松白公路轨道6号线选线宝石东路大外环快速北环路龙大快速外环路南光快速路澜石公路机荷高速京广深客运专线2.5 石岩城市发展规划 西部高新组团规划石岩未来城市规划系属于深圳西部高新技术组团规划，西部高新组团是深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。西部高新组团位于深圳市西北部、宝安区北部，规划范围包括公明、光明及石岩街道，规划总用地面积221.2平方公里。2004年底，组团现状总人口71万人（户籍人口5万人）；城市建设用地61.7平方公里，至2020年，组团人口控制规模为75万人；城市建设用地控制规模为87.4平方公里。组团重点发展产业主要有：以高新技术产业和先进制造业为主导产业、以产业集聚基地为主要形式，发展深圳市传统优势产业、利用农业资源优势，发展高新生态农业以及利用旅游资源优势，发展现代休闲观光、旅游度假生态旅游业。 石岩城市发展趋势根据西部高新组团“两河穿城、三面环山”的自然环境特色，深圳政府规划该组团为“三组城市建设区、四类生态保护区”的总体空间布局结构，“三个集中、一个疏散”的布局是石岩未来城市发展的必然趋势。“三个集中”是指工业向工业园区集中（工业进园），居住向居住社区集中（居住进区），大型商业金融及公共建筑向中心区集中。“一个疏散”就是街道老城区的人口向新社区疏散。 石岩城市规划定位根据政府关于西部高新组团的规划，组团城市的功能结构是：两级城市中心、四组综合服务区、六片主导产业区。 两级城市中心即组团主中心和组团副中心，主中心是由公明和光明中心共同组成的中心区联合体，是组团的行政、商贸、信息、文化和服务中心，副中心即石岩城市综合服务中心； 四组综合服务区即公明、光明、玉田和石岩综合服务区； 六片主导产业区即光明高新产业园区、产业集聚基地、圳美产业园区、径贝产业园区、塘头产业园区和石龙产业园区。2.6 石岩房地产发展现状 石岩房地产市场还处于“萌芽”状态石岩镇商品住宅市场还不太发达，还处在“瞌睡”状态。石岩曾面市的商品房项目很少，受关注度高的有两个，一个是苑都新村，为上世纪90年代早期项目，一栋独体建筑，项目规模小，档次低，与当地农民房差别不大，市场影响力小；另一个是阳台山庄，规模也比较小，仅有几栋多层住宅，无论建筑产品的档次，还是小区人文氛围，都与市区里的住宅相距较远，市场影响力不大。 市场供给主要是集资房与自建房 在石岩镇商品住宅市场不发达的前提下，石岩镇住宅的主要供应来源是单位集资房与自建房。石岩镇单位集资房主要集中在各单位的办公与经营场所周边，有的甚至是楼下办公、楼上住宅，带有明显的公房性质；也有些大型单位的集资房在远离办公场所的地方修建，有简单的小区概念，但整体来说，集资房的居住氛围差，居住质量低。石岩镇还有部分居民自主规划的小区，其模式主要是由居民集中自己的居住用地，通过统一规划道路、统一主要建筑类型、统一园林建设及物业管理等，然后由居民自己进行房屋建设。这种模式虽然不可能达到开发商统一开发的档次与水平，但在商品房供应十分稀缺的石岩，也能极大地调动渴望入住高档小区的人群的积极性。由于集资房、自建房的发展，使商品房市场的发展受到限制，以当地客户为主的楼盘十年来仅有两个小盘，几乎处于停滞，而一度被普遍看好的阳台山庄也并没有有效地启动石岩镇的商品房市场。 正在发售的地产项目2004年5月28日，佳华地产从石岩政府拍卖中竞得号称“石岩第一拍”的编号为A7110158地块，开发了佳华豪苑，由此拉开了石岩房地产市场萌发的序幕。 石岩现正发售的项目仅有佳华豪苑与如意豪庭，其具体情况如下表：项目名称佳华豪苑如意豪庭地理位置宝安石岩石岩大道西侧宝安区石岩街道如意路开发商深圳市佳华房地产开发有限公司深圳市雨霖投资有限公司占地面积（）14630.788142.96总建筑面积（）4102330000均价（元/）55004700开盘时间2006-3-192006-1-8入住时间-总户数（户）240212停车位（个）377186物业管理费（元/平方米/月）2.01.9小结： 石岩是深圳西北部重要的交通枢纽，其过境或规划中的主要道路有：高速路1条，快速路3条，铁路3条，轨道1条，主干道9条。对内对外交通较为便捷。 石岩未来城市规划系属于深圳西部高新技术组团规划，西部高新组团将成为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地；石岩的“绿色经济”形象将更加明显。 “三个集中、一个疏散”的布局是石岩未来城市发展的必然趋势，城市建设将日益规范化，城市布局将更加科学合理。 石岩未来规划为西部高新组团的副中心和四组综合服务区之一，石岩将在片区经济中扮演更加重要的角色。 石岩房地产市场一直处于“瞌睡”状态，至今仅有几个项目面市，苑都新村、阳台山庄和如意豪庭均为上世纪90年地块所建；现正发售的佳华豪苑是石岩第一个真正意义上商品房项目。 石岩镇住宅的主要供应来源是单位集资房与自建房。由于集资房、自建房的发展，使商品房市场的发展受到限制。 随着经济发展、城市化进程加速和市场需求日益增大，已有较多品牌地产商加入到了石岩房地产开发的竞逐，石岩房地产市场正从“瞌睡”中醒来，将进入一个较快增长期。二、 石岩商业调研分析3.1 石岩商业发展总体状况及特点石岩街道地处西丽湖与石岩湖两大旅游胜地之间，南依深圳特区，北连公明、光明，东邻龙华，西接新安、西乡，是深圳西北部的交通枢纽。总体来看，石岩商业还比较落后，处于起步阶段，商业整体形象不佳，设施老化。石岩商业经过长时间的发展，目前也形成了自有的商圈，商业以“T”字型商业街形式分布于宝石南路与宝石东路交汇处。（图3.1）。图3.1石岩T型商业区从石岩商业的发展历程看，目前，石岩最繁华、最具代表性的商业是以万联百货为中心，向东及向南沿街展开的T型商业街，商业辐射面涵盖了整个石岩街道。其他商业分布较零散，形成不了规模效应，辐射面较窄。 3.2 石岩中心商业区调研分析石岩大型知名的商业很少，目前比较有知名度和影响力的大型商业有万联百货和南城百货；石岩的街铺主要分布在以万联百货为核心的宝石东路和宝石南路两条街道上。（一）石岩大型商业调研分析 万联百货：万联百货无论从形象还是档次上都代表了石岩商业的最高水平，它是整个石岩商业的核心代表，辐射面较广，服务于整个石岩街道。 以下是万联百货的基本资料：项目名称万联百货业态分布1楼手机、烟酒、茶叶、家电、vcd碟、cd碟、珠宝、生活用品2楼超市、手表、首饰、化妆品、眼镜、参茸补品3楼服装面积单层面积1500中庭面积200总面积4500柱间距4m8m层高1楼4m2楼3.5m3楼3.5m电梯1楼2台手扶梯2、3楼2台手扶梯主要品牌老爷车、以纯、佰奇美、七匹狼、金盾、露友、PLAYBOY、PARNICE公交线路本站名万联百货626 光明中心站恒生医院 789 水田捷家宝白芒村326 石岩镇皇口码头 16 变电站公交大厦325 变电站皇口码头 南城百货：南城百货是石岩的又一大型百货,位于石岩大道西侧临近石岩影剧院，商业经营状况较好，辐射面不广，主要服务于周边居民。以下是南城百货的基本资料：项目名称南城百货业态分布1楼生活超市1楼生活用品、保健品、烟酒、茶叶、药店、手机、眼镜、手表2楼服装、皮具、美容院、内衣、玩具面积单层面积1500中庭面积0总面积4500柱间距8m6m层高1楼3.2m2楼3m3楼3m电梯1楼1台平板梯2楼2台手扶梯主要品牌华伦天奴、曼蝶莉、梦迪、丽天玛、堡狮龙、韩菲妮、凡思.茗、温妮、Weipeng、明翠、法国帝蓬、法国梦特娇、生活几何、互动地带、班尼路、欧妮尔、真维斯（二） 石岩街铺调研调研分析石岩的主要商业街铺分布于宝石东路和宝石南路。 宝石东路宝石东路商业主要以街铺形式分布，其中以宝石东路南面的商家形象相对较好，集合了一定的知名商家和一些规模较大、形象较好的美容、数码通信商家。代表商家有高登眼镜、双星运动、佐丹奴、诺基亚专卖店、家顺电等； 宝石东路北面的商业普遍形象较差、档次较低，以五金建材、自行车行为主，但也有少量形象较好档次较高的商家，代表商家有毛家饭店、蓝山咖啡等。 以下宝石东路商铺基本情况：序号商家名称业态开间进深层高楼层实用面积经营状况1流行美FS263.2112一般2上屋客家菜馆CY8103.2180一般3喜德盛自行车专卖WJ583.2140一般4中兴摩托电动车行WJ12123.21144一般5新百惠鞋业FS12123.21144一般6时尚精品服饰FS1.583.2112一般7复印店FW383.2124一般8回春堂凉茶CY343.2112一般9烟茶酒专卖FW563.2130一般10佑臣鞋店FS883.2164一般11梵迪蒙服装FS6103.2160一般12装饰材料WJ263.2112一般13成人用品FW353.2115一般14名片印刷店FW563.2130一般15广告牌制作WJ353.2115一般16便利店FW363.2118一般17明月眼镜FS6103.2160一般18星月神自行车WJ563.2130一般19车行WJ8103.2180一般20兰州拉面CY4103.2140一般21峰记快餐CY4103.2140一般22华光眼镜FS8103.2180较好23万佳摩托车行WJ10103.21100较好24乔丹专卖FS683.2148较好25鸿宝丝印材WJ363.2118较好26松吉自行车行WJ383.2124较好27宝安药业连锁店FW2583.21200较好28金玉良缘婚纱影楼FW1063.2160较好29裕昌五金灯饰WJ5103.2150较好30裕华烟酒行FW663.2136较好31土渣儿烧饼CY423.218较好32华越电脑组装SM653.2130较好33名流坊专业美发MR10103.21100较好34业兴装饰材料WJ5103.2150较好35中国联通SM6103.2160较好36毛家饭店CY30153.51450较好37蓝山咖啡CY30153.51450较好38电动维修WJ483.5132一般39鸿源烟酒行FW363.5118一般40便利店FW353.5115一般41模具五金WJ263.5112一般42兰州拉面CY363.2118一般43华励模具五金WJ4123.2148一般44永华五金交电WJ3123.2136一般45东成专业电动工具WJ563.2130一般46紫荆花漆WJ683.2148一般47便利店FW223.214一般48天眼数码SM883.2164一般49名片印刷店WJ233.216一般50顺兴五金电器行WJ15103.21150一般51白铁不锈钢WJ323.216一般52永发电器维修WJ423.218一般53电热器材JJ223.214一般54格力空调展厅QT10103.22100较好55质保商务中心FW3103.2130较好56高登眼镜FS383.2124较好57老爷车FS383.2124较好58嘉年华时装FS763.2142较好59华昌商店FW353.2115较好60亲恩母用品连锁JJ1083.2180较好61明新冲印FW533.2115较好62中国工商银行FW20103.21200较好63农村信用社FW20103.21200较好64烧腊茶餐厅CY8103.2180良好65恒隆饼屋CY5103.2150良好66三诚玉饰JJ3.583.2128良好67佐丹奴FS683.2148良好68灰鼠FS3.5103.2135良好69超越通讯SM873.2156良好70诺基亚专卖SM4103.2140良好71名店FS3123.2136良好72温绮FS793.2163良好73现代手机特卖场SM7103.2170良好74蓝星通讯SM1283.2196良好75宇鹏顺航空FW423.218良好76土家烧饼CY1.523.213良好77百美佳FS2.543.2110良好78恒美瑜珈美容会所MR10153.22150较好79家顺电器JJ12103.21.2.3.360一般80文兴白铁不锈钢WJ853.2140较好81裕华文体包材QT2583.21200较好82百穴堂休闲会所MR25123.22300较好83双星运动FS683.2148较好84华达玻璃WJ363.2118较好85飞龙精密数码剪板WJ2083.21160较好宝石东路商业业态面积和数量比例统计如下：业态面积（）比例（%）数量（个）比例（%）餐饮1，23121.01112.9服饰精品81013.81720.0服务配套91815.71720.0家居4728.144.7美容5509.433.5手机数码4167.178.2五金建材1，15719.82428.2其他3005.122.4合计5，85410085100业态比例图示如下：从业态面积比例可以看出，宝石东路的业态不够丰富，超市和娱乐休闲业态几乎没有。总体来说，各业态面积比例悬殊不大，其中餐饮和五金建材类业态所占比例稍微较大，分别是21.0和19.8；其次是服务配套和服饰精品，分别占15.7%和13.8%；家居、美容美发和手机数码所占比例旗鼓相当，没有特别优势。从业态个数比例来看，五金建材类要高于其他业态，说明此类店不单面积大，而且数量也多，这对整条商业街的形象提升有阻碍作用，使得商业形象较差。同样，餐饮业态的面积以21.0%排列前位，但个数比例却以12.9%降至为第四，这充分说明宝石东路上的餐饮商业以大面积为主，代表案例有毛家饭店和蓝山咖啡各为450，仅此两家面积和就占了整个宝石东路餐饮面积的三分之二。宝石东路街铺的租金一般在30200元/月，越靠近万联百货租金越高，同时，宝石东路南面的租金要明显高于北面商铺。结合以上分析，宝石东路商业主要显现以下特点： 商业主要由街铺组成，单体大型商业建筑较少； 主要服务于石岩当地居民和工厂员工； 商业设施老化，大都由农民房改建而成，形象不佳，经营档次较低。 购物环境较差，缺乏品牌商家； 业态以餐饮、五金建材为主，而缺少超市、娱乐休闲等业态； 商业业态分布较为凌乱，缺乏有效的引导。 宝石南路宝石南路的商业主要以街铺形式分布，商业形象以靠近万联百货的街铺形象较好，主要是是些服饰精品店、手机数码店和品牌餐饮店，代表商家有KFC、哥哥乐快餐、沃客服装等；其他街铺以五金建材和低档餐饮居多，整体形象较差，档次较低。 以下是宝石南路街铺的基本状况：序号商家名称业态开间进深楼层实用面积经营状况1休闲小食CY223.814较好2饰品精品FS823.8116较好3工行自助行FW323.816较好4KFCCY