中小物业管理公司的经营策略

中小物业管理公司的经营策略 物业管理的品牌比较独特的一点，是什么呢？是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的，我们常常会发现这样一个问题，知道物业，不知道管理商是谁，知道管理商是谁，对这个物业几乎一无所知，怎么能够使这两者之间有机的结合起来，使物业带动整个管理公司在社会声望的提升，亦或通过管理公司提升这个物业，使两者结合交互可能是我们应该共同关注的。 所谓品牌，需要理解的一点是什么？首先是个知名度。当然这里存在一个群体指向问题，就是只让该知道你的人知道你，那么在该知道你的人这个目标群体中这个指向中你的履盖率越高越好，这是要达到的第一步，就是要把知名度做好，品牌的第二个构成：美誉度，通俗地说就是需要人家知道什么，任何一个品牌的传达应该讲是在一个企业受控上的，就是希望知道些什么和别人知道什么是不是对称，如果不对称就需要重新检讨。在美誉度的问题上仍然有一个群体指向的问题，也就是内涵指向的问题。美誉度构成了认可度，如果能把这知名度和美誉度所构成的这几个要件很准确、很清晰地说出的话，对于物业管理的品牌，对于品牌二字应该算是比较清晰的认识了。 物业管理品牌的支撑点是什么？第一个：硬件，在硬件的构成中，有一个重新评价的问题： 1、设施，设施跟档次无关，功能匹配是评价硬件设施好 1 浅谈中小型物业管理企业的发展方向 摘要：中国物业管理发展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，面对强手如林的外资合资企业的大举进入，一些中小型物业管理公司正面临着不进则退的尴尬境地。如何在困境中求得生存发展，是摆在每一位中小型物业管理企业经营者面前不能回避的课题。中小型物业管理企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模 式品牌等方面，可以探索出一条发展之路。 一、中小型物业管理企业的现状 纵观我国物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠房地产公司成长起来的大型物业管理公司，牢牢控制着其母公司开发的大部分楼盘，同时在国内占领着一些类似的楼盘；其他中小型物业管理公司只能依靠中小开发公司开发的中小楼盘，对本开 发公司以外的楼盘，往往不敢问津。 任何一个行业的情形都会与此相似，实力雄厚、规模较大的公司只有少数几个，大多数中小公司都是默默无闻的，其状如众星捧月。但物业管理行业与其他行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的延伸行业而存在，甚至可以说是房地产行业的“寄生行业”。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业相似。在目前房地产开发公司与物业管理公司未能完全脱离关系的情况下，相似性其 实是依赖性，而依赖性其实是物业管理行业还未真正市场化。 物业管理行业的垄断现象使得中小型公司面临困境，有的业主购房但不能自主地选择自己希望的物业管理公司，而由房地产商一手包办，而这些房地产商下属的物业管理公司，其盈利也主要依靠其所依附的房地产商的提供。局物业管理有限公司总经理张万和认为：任何变革 都要有一个较长的转型期，而在转型期乃至将来，完全由几家大型物业 管理公司垄断市场是不正常的。 对宏观物业管理理论颇有研究的晏华先生指出：中小型物业管理公司的生存会越来越艰难，市场的变革必然会导致市场的重新“洗牌”。业主消费意识提高，权益增强，必然会对物业管理的“高水平服务”和“低水平价格”提出更多的要求，而且业主还可以将业务分包出去，拒绝小型公司的小而全的一体化管理。他认为：法制完善了，业主意识强了，业委会权力大了，业主可以货比三家，因此一般会选择大型的品牌公司。小型公司一般没能力成立自己的专业清洁公司等，而其整体管理也大多缺乏竞争的优势，因此，未来 5 年左右的时间内，小型物业管理公司尚可生存，但未来 5 10 年内，它们的生存空间会越来越小，未来的竞争将对它们很不利。但中小物业管理企业并不是完全没有希望，只要采取合适的经营策略，物业管理市场的细分还是会给中小物业管理企业带来诸多机遇。小企业不能在规模上与大企业一争高低，但通过“做专”，通过抓牢加强、夯实经营管理的基本功，同样会得到很好 的发展。 二、加强专业化建设 中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等方面切切实实加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。进行一些特色类服务是中小企业的一个很好选择，同时也要抓好管理处的经营。中小物业管理公司管辖下一般只有几个管理处，数目不多。要将管理处经营铸成精品，下大力气抓好管理和服务。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司”，这个“分公司”要自主经营、自负盈亏，在总公司的指导原则下，建立完备的管理机制，向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时，管理处在人才培养上要加大投入，为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储 备。 三、经营思路领先 中小物业管理公司规模小，因而力量相对集中，可以对客户的需求做非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营理念，以新的经营理念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大型物业管理企业所持的经营理念和执行的路线，未必就一定正确。大型物业管理公司一个经营理念的形成、实施到成为整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针的对与错，要经过长时间的验证。如果中途要发生改变，就更加麻烦，这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业管理公司“船小好调头”，要采取一种新的经营理念，并对其进行试验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。这种允许不断对新的经营方法进行尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。中小物业管理公司应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。 四、在服务上下功夫 服务，是物业管理的灵魂，也是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小公司管理的小区本身就比较小，掌握业主的情况较为容易，与业主接触机会很多，可以根据业主的特点提供量身定做的服务内容。物业管理公司不但担当了小区公共管理者的角色，并且还担当了业主的生活顾问和生活管家。中小物业管理公司通过提供这种贴身服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也容易将物业管理公司融入自己的生活。服务如果达到了这种层次，中小物业管理公司就具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间问题。中小物业管理公司应在服务方面下足功夫， 不要盲目随物业管理市场潮流走。 五、横向联合，广结同盟 中小物业管理公司处境孤立，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看， 几乎听不到中小物业管理公司的声音，大型物业管理企业往往占据了行业的主导。在这种情况下，中小物业管理公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源，如人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的中小物业管理公司可以形成一个“虚 拟的大物业管理公司”，在一定程度上可以与大型公司竞争。 六、创造模式品牌 一个企业的竞争力往往不是其自身的力量大小，而是其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力和在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的店、连锁店，不同的店铺采用相同的模式。中小物业管理公司在实力尚不足的情况下，单靠其经济实力难以树立，因此就要创造模式品牌：几个中小物业管理公司联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理服务模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业管理公司所管辖的小区推广开来，采用相同的 CI 策划和形象推广，在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”，“本小区被授权采用某某模式管理”等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业管理服务模式的品牌。参与其中的中小物业管理公司 就可以凭借该种模式品牌去开拓市场，参与竞争。 中小物业管理公司在夯实了管理和服务基础，塑造了独具特色的品牌之后，随着市场化的进一步深人，开发企业与物业管理公司进一步分离，将改变一些物业管理公司依靠开发公司的竞争优势，从而释放出新的市场空间。一些中小物业管理公司跟不上市场的要求，将从市场中退出，又为那些致力于提高自身素质的中小公司创造了新的市场机会。经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大型公司也将会衰落，又为中小 物业管理公司释放了新的市场空间。 _： 1. 刘芷均， 21 世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对 策 ，上海财经大学出版社， 2000 年 2. 仇慎谦， 中国物业管理发展中若干问题的思考 ，上海 三联出版， xx 年 ：甘淇涌 目录. 1 摘要. 2 ABSTRACT. 3 第一章 绪论 . 4 1.1 企业管理经营战略综合定义. 4 1.2 学术背景及理论与实际意义. 4 1.3 本课题的及主要内容 . 5 第二章 物业管理经营现状 . 6 2.1 我国物业管理企业的经营现状 . 6 2.1.1 重“服务”而轻“营销”. 6 2.1.2缺乏公平的市场环境 . 6 2.1.3 缺少专业的物业管理人员. 6 第三章 物业管理企业经营战略存在的问题 . 7 3.1 物业管理企业的一般环境分析 . 7 3.1.1 行业竞争要素分析 . 8 3.1.2物业管理企业经营战略存在的问题 . 9 第三章 物业管理企业采取经营战略的建议. 12 3.1 经营管理标准化(STANDARDIZATION) . 12 3.2 经营手段信息化 ( INFORMATIONAL-IZATION). 12 3.3 经营方针应持续创新以人为本 . 12 3.4 建立适宜物业管理企业发展的新型有效的运行机制. 13 3.5 组建物业企业集团，现规模经营. 13 3.6 加快人才培养 ，物业管理发展提供人才资源 . 13 第四章 结论 . 15 _: . 16 致谢 . 17 近年来，随着房地产的发展而兴起了新的服务行业物业管理，物业管理企业也伴随这这个朝阳行业不断的发展壮大。物业管理作为服务行业，竞争必然更加激烈，企业要想生存并良好的发展，就必须对其的经营和发展战略进行探索。从分析物业管理经营的现状和存在的问题分析得出物业管理企业存在着经营管理手段落后，企业的知名度低，缺乏创新、把服务变成管理活动和物业管理企业从业者的素质低等问题，然后从分析得出的问题对物业管理企业采取合作竞争品牌战略、经营管理标准化、经营手段信息化、经营方针应持续创新以人为本和确立多元化经营等核心经营战略的建议。 关键词：物业管理 经营战略 PESTEL分析 SWOT分析 ABSTRACT In recent years, with the real estate development and the rise of new service industries - and property management, property management enterprises is aompanied by this sunny industry grown. Property management as the service industry, petition inevitable more intense, the enterprise to survive and good development, it must to the operation and development strategy of exploration. Paper property management status quo and existing problems of analysis obtains a realty management enterprise exists business backward management, enterprises popularity is low, lack of innovation, the service into management activities and property management enterprise practitioners of low quality problem, and then from the analysis of the problems that property management enterprises adopt a cooperative petition brand strategy and management standardization and management means informatization, operation policy should be continuous innovation people-oriented and establishment of diversification of core business strategy Suggestions. Keywords: property management ；strategy； PESTEL analysis ；SWOT analysis 第一章 绪论 近年来，随着房地产的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。作为微利性的物业管理，较低的行业风险和门槛吸引社会大量的资金、人才的进入，推动了物业管理市场的进程。而管理和服务是物业管理的企业的本业和对社会提供基本产品，也是物业管理赖以生存的市场基础。作为企业，搞好经营是其基本的行为，只有做到完善经营，依法经营，并获取丰厚的利润才能不断扩展物业管理企业的生存和发展空间，达到社会效益、环境效益、经济效益三者的良性发展的目标，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条 _。 1.1 企业管理经营战略综合定义 经营战略，就其本意来说就是企业经营的宗旨、目的、目标以及实现经营目标的途径。因此，我认为海外学者的定义以钱德勒教授的定义较为精当，即企业经营战略是“决定企业的基本的长期目标与目的，选择企业达到这些目标所循的途径，并为实现这些目标与途径而对企业重要资源进行分配”。美国教授H.A.安索夫认为“经营战略包括产品市场范围的规定、成长方向的确定、竞争优势的确立与协同效果的发挥”、 总的来说，企业经营战略是企业如何运行的指导思想，它是对于在不断变化的竞争环境中的企业过去及未来的运行情况的总体表述。它帮助企业明确自己的使命和目标，从而为制定经营决策打下基础。它试图超越企业日常运行的细节，从整体上把握企业，在不断变化的环境中，考察企业总体的发展问题。 1.2 学术背景及理论与实际意义 近年来，随着房地产的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃