停车场可研报告正文

平江新城江星路绿地等四个停车场平江新城江星路绿地等四个停车场 建设项目建设项目 项项 目目 名名 称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 委委 托托 单单 位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司 申请报告编制单位：苏州市时代工程咨询设计管理有限公司申请报告编制单位：苏州市时代工程咨询设计管理有限公司 咨询资格证书等级：工咨甲级咨询资格证书等级：工咨甲级 咨询资格证书编号：工咨甲咨询资格证书编号：工咨甲 法 人 代 表：唐苏滇江苏省注册咨询专家 审 核：刘 众注册咨询工程师(投资) 校 对：杜光超注册咨询工程师(投资) 项 目 经 理：沈 娟注册咨询工程师(投资) 编 制：张盛楠工程师 许冬梅工程师 邹碧莹工程师 咨询工程师签章 统统 稿：张盛楠稿：张盛楠 日日 期：期：2012 年年 5 月月 I 目录目录 第一章第一章 总论总论.1 第一节 概述.1 一、建设单位概况.1 二、项目建设背景.1 三、项目基本情况.1 第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围.1 一、编制依据.1 二、研究范围.1 第三节 研究结论与建议.1 一、研究结论.1 二、主要建议.1 第二章第二章 项目所在地概况、规划及建设条件项目所在地概况、规划及建设条件.1 第一节 项目所在地概况.1 一、苏州概况.1 二、平江区概况.1 第二节 平江新城控制性详细规划.1 第三节 建设条件.1 一、地理位置.1 二、场址自然条件.1 三、其它配套条件.1 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性.1 一、项目建设是平江新城发展的需要.1 二、项目建设是解决城市停车难问题的需要.1 三、项目建设是符合平江新城规划建设的需要.1 四、项目建设是提高区域服务质量的需要.1 五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径.1 第四章第四章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模.1 II 第一节 项目需求分析.1 一、项目区位.1 二、交通需求预测.1 第二节 项目建设规模.1 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案.1 第一节 停车场总体规划方案.1 一、江星路绿地及地下停车场.1 二、平门塘西绿地及地下停车场.1 三、斜河浜东绿地及地下停车场.1 四、平川路西停车场.1 第二节 建筑结构设计.1 一、设计依据.1 二、建筑结构设计.1 第三节 人防工程.1 一、设计依据.1 二、设计内容.1 第四节 电气工程.1 一、设计依据.1 二、设计范围.1 三、供配电系统.1 四、照明系统.1 五、防雷接地系统.1 六、弱电系统.1 第五节 给排水设计.1 一、设计依据.1 二、消防给水系统.1 三、排水系统.1 第六章第六章 环境影响与劳动安全卫生环境影响与劳动安全卫生.1 第一节 施工期与运营期污染源分析.1 III 一、项目施工期污染源分析.1 二、项目运营期污染源分析.1 第二节 环保措施.1 一、建筑本身采取的环境保护措施.1 二、施工期环境保护措施.1 三、运营期环境保护措施.1 第三节 环境影响分析结论与建议.1 第四节 劳动安全卫生.1 一、编制依据.1 二、主要危害因素分析.1 三、采取的安全措施.1 四、劳动卫生.1 第七章第七章 节能分析节能分析.1 第一节 编制目的及依据.1 一、编制目的.1 二、编制依据.1 第二节 能耗分析.1 一、能源品种分析.1 二、项目能耗指标.1 三、项目所在地能源供应情况.1 第三节 节能措施.1 一、建筑节能措施.1 二、机电设备节能措施.1 三、照明系统节能措施.1 四、节水措施.1 五、管理措施.1 第八章第八章 组织结构与项目管理组织结构与项目管理.1 第一节 组织机构.1 一、企业组织机构.1 IV 二、项目管理组织.1 第二节 项目管理.1 一、施工招投标制度.1 二、工程建设监理制度.1 三、质量控制.1 四、进度控制.1 五、投资控制.1 六、安全控制.1 七、合同管理.1 八、协调.1 九、竣工验收.1 第九章第九章 项目实施计划项目实施计划.1 第一节 项目实施进度.1 一、项目实施进度安排原则.1 二、项目实施过程阶段划分.1 三、项目实施进度.1 第二节 工程招标.1 一、招标依据.1 二、招标工作原则.1 三、招标项目概况.1 四、招标基本情况.1 五、招标的组织工作.1 六、招标计划.1 第十章第十章 投资估算和融资方案投资估算和融资方案.1 第一节 投资估算.1 一、编制依据.1 二、工程费用估算范围和内容.1 三、工程建设其他费用估算说明.1 四、预备费用.1 V 五、建设期利息.1 六、总投资.1 第二节 融资方案.1 一、项目总投资.1 二、项目资本金.1 三、债务资金.1 第十一章第十一章 财务评价财务评价.1 第一节 财务基础数据.1 一、项目计算期.1 二、营业收入、税金及附加算.1 三、总成本费用.1 第二节 财务评价.1 一、盈利能力分析.1 二、清偿能力分析.1 三、敏感性分析.1 第十二章第十二章 社会评价和风险分析社会评价和风险分析.1 第一节 社会评价.1 一、项目的社会效益和影响评价.1 二、项目与所在地互适性分析.1 三、社会评价结论.1 第二节 风险分析.1 一、风险因素.1 二、控制风险的对策.1 VI 附表附表 附表 1 建设投资估算表(概算法) 附表 2 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 3 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 4 总成本费用估算表 附表 5 项目投资现金流量表 附表 6 项目资本金现金流量表 附表 7 利润与利润分配表 附表 8 资产负债表 附表 9 财务计划现金流量表 附表 10 主要财务数据及评价指标表 附图附图 附图 1 平江新城控制性详细规划图 附件附件 附件 1 企业营业执照 附件 2 关于平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书的批 复 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 1 第一章第一章 总论总论 项目名称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目项目名称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 建设单位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司建设单位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司 项目联系人：许湘恒项目联系人：许湘恒 联系地址：苏州市平江新城管委会联系地址：苏州市平江新城管委会 联系电话：联系电话： 邮编：邮编： 第一节第一节 概述概述 一、建设单位概况一、建设单位概况 本项目建设单位为苏州市城北城市建设开发投资有限公司，是经苏州市平 江区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公 司。公司直属于苏州市平江新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所 有事务。 苏州市城北城市建设开发投资有限公司，注册资本 10 亿元，主要经营范围 为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。苏州市城北城市建设开发 投资有限公司的宗旨是贯彻苏州市委、市政府关于加快城市化进程及深化投融 资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大 城建基础设施项目建设，通过建立和完善苏州市建设投融资体制，更好地发挥 政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、 跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和 效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快平江新城的城市化进 程服务。 二、项目建设背景二、项目建设背景 自 2003 年平江新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 2 发展的势头，平江新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下” 后“地上”、 “先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、 高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设， 致力于把平江新城打造为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。 随着近年来苏州平江新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车 设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在 中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停 车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。 平江新城政府为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜 绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善平江新城的基础配套建设，实现 平江新城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。 三、项目基本情况三、项目基本情况 (一)项目建设地点 本项目包含四个地块的停车场建设工程。 1、江星路绿地及地下停车场：位于平江新城江星路东、石曲街北。 2、平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与 312 国道交叉处西北角。 3、斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与 312 国道交叉口西北角。 4、平川路西停车场：位于平江新城平川路北、善根小学西。 (二)项目建设目标 本项目是为配合平江新城的发展规划，完善平江新城的基础设施建设，杜 绝停车难给城市发展带来的制约，保证平江新城持续健康的发展。 (三)项目建设内容与规模 本项目的建设内容包含 4 个停车场工程的建设。 1、江星路绿地及地下停车场：本项目占地面积 9524 平方米，规划为居住 区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停 车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约 14000 平方米。 2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目占地面积 10638 平方米，规划为广 场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 3 配电间等服务设施，总建筑面积约 16000 平方米。 3、斜河浜东绿地及地下停车场：本项目占地面积 10506 平方米，规划为绿 地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车 场及服务物管、配电间等服务设施 ，总建筑面积约 16000 平方米。 4、平川路西停车场：本项目占地面积 7207 平方米，规划为停车场用地， 拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。 (四)项目建设期 本项目按实施计划，建设期控制在 2 年内，其中前期策划与决策阶段及项 目准备阶段约为 6 个月，项目具体施工阶段时间安排如下： 1、江星路绿地及地下停车场：2012 年 92013 年 1 月。 2、平门塘西绿地及地下停车场：2013 年 2 月2013 年 6 月。 3、斜河浜东绿地及地下停车场：2013 年 7 月2013 年 11 月。 4、平川路西停车场：2013 年 11 月2014 年 1 月。 (五)项目总投资 1、江星路绿地及地下停车场：本项目总投资为 12300 万元。 2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目总投资为 15580 万元。 3、斜河浜东绿地及地下停车场：本项目总投资为 11110 万元。 4、平川路西停车场：本项目总投资为 4400 万元。 本项目总投资为 43390 万元，其中项目资本金 14135.04 万元，占项目总投 资的比例为 32.58%，由财政拨款解决；债务资金为长期银行借款，共计 29254.92 万元，包括长期贷款本金 27300 万元以及建设期利息 1954.92 万元， 占项目总投资的 67.42%。 第二节第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围可行性研究报告的编制依据与研究范围 一、编制依据一、编制依据 1、国家、江苏省和苏州市关于城市地下空间开发利用管理规定； 2、苏州市地下空间总体规划布局； 3、苏州市平江新城地下空间规划； 4、苏州市平江新城控制性详细规划； 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 4 5、苏州市发改委关于平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目建议书 的批复(苏发改中心201259 号)； 6、苏州市规划设计研究院有限责任公司的苏州市平江新城绿地地下停车 厂规划方案 ； 7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目 可行性研究指南(试用版) ； 8、 江苏省城市规划管理技术规定 （2004 年版） ； 9、 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ； 10、 建筑设计防火规范 （GBJ16-87） （2001 年版） ； 11、 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） ； 12、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ； 13、 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （JGJ50-2001） ； 14、 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93） （2002 年版） ； 15、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版； 16、建设单位提供的相关资料； 17、建设单位与苏州市时代工程咨询设计管理有限公司签定的技术咨询合 同书。 二、研究二、研究范围范围 1、项目所在地概况、规划及建设条件 2、项目建设的必要性 3、需求分析与建设规模 4、工程建设方案 5、环境影响与劳动安全卫生 6、节能分析 7、组织机构与项目管理 8、项目实施计划 9、投资估算和融资方案 10、财务评价 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 5 11、社会评价和风险分析 第三节第三节 研究结论与建议研究结论与建议 一、研究结论一、研究结论 (一)项目建设的必要性 本项目的建设是实现平江新城发展的需求；是解决城市停车难问题的需要； 是符合平江新城规划建设的需要；是提高区域服务质量的需要，是解决城市发 展与土地紧缺矛盾的需要，因此本项目的建设具有一定的必要性。 (二)项目概况及建设条件 本项目符合苏州市平江新城控制性详细规划的要求；项目所在地有良 好自然条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持、当地坚实的经济实力等 均是本项目建设的有利条件。项目场址建设环境良好，具备建设条件。 (三)项目建设内容与规模 本项目是为配合平江新城的发展规划，完善平江新城的基础设施建设，杜 绝停车难给城市发展带来的制约，保证平江新城持续健康的发展而建设的。具 体建设包括 4 个停车场项目的建设，其中三个为地下两层停车场，建筑面积共 计 4.6 万平方米，并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等；一个为地下停车场， 占地面积为 7207 平方米。 (四)工程建设方案 对本项目的工程建筑方案、结构工程、电气工程、给排水工程等进行了分 析，符合相关设计规范及要求。 (五)环境保护与节能 本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防 治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响 降至可接受范围内。本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设 计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目 环境保护及节能良好。 (六)项目投资及财务分析 本项目总投资为 43390 万元，其中建设投资为 41435.04 万元，建设期借款 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 6 利息为 1954.92 万元。经测算，项目内部收益率为 8.68%（ic=7.00%） ，投资回 收期为（含建设期）8.68 年，借款偿还期为（含建设期）7.28 年，项目在财务 上是可行的，并且具备一定的清偿能力。 (七)项目社会评价 本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动平江新城的 发展，还有利于土地资源的节约使用。同时，该项目的发展，能为社会提供巨 大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进 程。该项目的建设，为平江新城的发展起到了积极的作用，使苏州地区的经济 水平进一步提高。 二、主要建议二、主要建议 (一)建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进一步优化设计，以节约 投资，提高效益。 (二)本项目债务资金共 29254.92 万元，包括长期贷款本金 27300 万元以及 建设期利息 1954.92 万元，占项目总投资的 67.42%。建议建设单位进一步落实 筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。 (三)在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划、 园林旅游、交通、供水、排水、供电、供气等部门，多方征求相关职能单位对 本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保 证整个项目建设的顺利实施。 (四)在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导， 建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建 单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管 理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 7 第二章第二章 项目所在地概况、规划及建设条件项目所在地概况、规划及建设条件 第一节第一节 项目所在地概况项目所在地概况 一、一、苏州概况苏州概况 (一)地理位置 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴、 湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江 苏省第二大城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺 术、教育中心城市和交通枢纽城市。 (二)行政区划和人口 苏州市实行市管县体制，苏州市区包括吴中、相城、平江、沧浪、金阊、 苏州工业园区和苏州高新区七个区，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江 5 个县级市，这 5 个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位。苏州市总 面积为 8488.42 平方公里，其中市区 1649.72 平方公里，市区建成区面积为 317.72 平方公里，张家港面积为 772.40 平方公里，常熟 1094.00 平方公里，太 仓 620.00 平方公里，昆山 864.90 平方公里，吴江 1092.90 平方公里。 根据人口年报数据显示，截至 2011 年年末，全市户籍总人口 642.3 万人， 比上年增加 4.64 万人，其中市区 245.24 万人，比上年增加 2.72 万人。2011 年， 全市户籍人口出生 5.71 万人，出生率为 8.92，人口自然增长率为 2.54。2011 年，全市人口数量详细分布情况如下：市辖区 245.24 万人、张家 港 90.79 万人、常熟 106.72 万人、太仓 47.04 万人、昆山 72.36 万人、吴江 80.18 万人。 伴随着苏州经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，苏州将吸引更多 的海内外人才。可以预测，苏州人口在今后一段时间内仍将保持增长的态势。 (三)经济概况 改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国 际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了 持续快速健康发展。2011 年全市实现地区生产总值 10716.99 亿元，按可比价计 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 8 算比上年增长 12%；全市实现地方一般预算收入 1100.9 亿元，比上年增长 22.2%； 全年地方一般预算支出 996.81 亿元，比上年增长 21.5%，其中用于社会保障与 就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为 372.7 亿 元，比上年增长 26.1%。全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出的 50.2%。 全市完成社会固定资产投资 4502.02 亿元，比上年增长 24.4%。投资结构继 续优化，其中第一产业完成投资 8.8 亿元，增长 5.7%；第二产业完成投资 1891.90 亿元，增长 20.9%；第三产业完成投资 2601.32 亿元，增长 27.2%，占 全社会投资的比重达到 57.8%，比上年提高 1.3 个百分点。 2011 年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额 5078.59 亿元，比年初增加 426.34 亿元。农民人均纯收入 17226 元，比上年增长 17.5%。市区居民人均可 支配收入 33243 元，比上年增长 13.8%。收入结构逐步优化，非工资性收入继 续保持较快增长，市区