张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告=.ppt

,张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告,上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部贰零壹壹年柒月,乡镇布局、蓄势待发锦丰新城、必争之地新城置业、又一起点,作为锦丰新城规划出让的首宗商品住宅地块，本案面临怎样的核心问题？,我们来到了一个极具发展空间的热土,首先我们需要评估一下地块本身,锦丰新城,本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处于锦丰新城规划片区中。目前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高端置业的首选。,从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城规划中，未来升值潜力较大。目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘，未来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高端品质置业的首选。,锦丰新城规划,锦丰新城规划,锦丰新城规划,锦丰新城,战略意义,本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一经典项目，进一步巩固港城龙头开发商的地位。,本案,地块属性,地块1.6的容积率，具备打造低密度产品的条件，但是地块西侧最低33米的限高要求，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源，西侧华昌路主干道出入市区快速便捷，但有一定噪音影响。,用地面积：81743.2平米土地性质：商住容积率：1.6总建面积：130789.12绿地率：30%建筑密度：30%限高60米，但是西侧部分地块限高要求在33-60米之间；东侧地块没有限制最低限高。,华山路,华昌路,地块东部,西侧河道,宗地,限高要求33-60米之间,东侧地块无最低限高要求,景观河道,客户来源,本案主要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中高端及高端客户为主力客源，大量导入市区客源的可能性不大。,锦丰新城地区目前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。合兴镇当地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案的主力客源另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户但导入市区客户至本案的难度较大,本案,合兴镇,锦丰镇,锦丰新城及周边乡镇客户是本案的主要客户来源，而导入市区客的难度较大,那么：如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案成功定位的关键,利润空间,地块的楼板价：2231元/平米,在宏观调控不放松，价格上涨压力较大的前提下，根据目前合兴及市区的价格水平，基本决定了本案产品的价格区间,市区楼盘价格（城东、城西）公寓价格：11000-13000元/平米联排价格：15000-20000元/平米,合兴镇二手房价格（隆泰园）公寓价格：6000元/平米联排价格：10000元/平米,那么：如何在楼板价已定，价格空间不大的前提下，追求更高的绝对收益？,合兴及市区的价格基本决定了本案的价格区间，在价格空间有限的前提下，提升项目收益是本案面临的一大课题。,核心问题,如何精准化客户需求，在满足客户需求的同时追求项目最大的投入产出比？,核心问题界定,客户需求精准化,最大化投入产出比,客户需求精准化主流产品分析客户调研深访,主流产品分析,阳光里程,暨阳湖一号,中联皇冠,缇香世家,君临新城,主流产品分析,本案合兴镇区域内目前无可参考项目，我们选取市区代表张家港城东、城西、城南板块目前主流产品的楼盘进行分析。,暨阳湖皇冠,城西-中联皇冠,项目开盘时间为2008年7月，三期于2011年6月开盘，在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。小高层报价在13000元/平米。周边道路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制高声贝，噪音污染相对较少。周边依托张家港购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商业以及生活配套较好。,在售,城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90套左右，最后一期三期在售，均价13000元/平米,别墅区,181平米4房,226平米5房,141平米3房,174平米4房,每个户型基本保证至少三个开间朝南，采光面较大；其中226平的大户型有五个开间朝南。140平米的三房占60%以上。别墅户型主力面积在350平米以上。,城西-中联皇冠,城西-阳光里程,在售,项目二期于6月25日开盘，小高层，面积为127、142、185平米三种。目前公寓剩余332套，小高层低区报价在11400元/平米，中高区为12400元/平米。车位售价为75000元一个。周边商业配套齐全，配套教育资源丰富。,127-185平米户型为主，均价11000-13000元/平米、ART-DECO风格、目前余量为332套左右。,城西-阳光里程,185平米4房,142平米3房,127142的三房为主力户型户型常规，客厅位置利用率不高，有待改善小区景观绿化率40%，内部水景资源，售楼处样板段景观效果较好。,城东-缇香世家,项目跟新长途汽车站仅一条马路之隔，紧邻梁丰生态园景区，属港城城东生态园板块，周边道路状况良好，但配套稀少。项目于6月5日开盘，推出高层、小高层、联院类独栋别墅共288套房源，其中公寓270套，有约130-145平米的三房，180左右的四房，主要是以130145平左右的三房为主；别墅18套，面积在370-460平米。目前公寓剩余69套，主要集中在小高层房源里，别墅为1套。,130-145的三房，ART-DECO风格的公寓，意式风情的别墅，背靠80公顷的梁丰生态园景区,城东-缇香世家,户型特点：供应产品主要集中面积段在130145平米的面积段之间，以三房为主。三面朝南，约11米宽阔的采光尺度，采光效果好客厅的面宽在4米以上赠送入户花园和空中花园销售均价：高层报价在11000元/平米，小高层为12800元/平米，别墅为1550020000元/平米左右。,B2约130-142平米,G2约139-145平米,城东-君临新城,新城置业又一力作，150米超大栋距，大面积中央水景，82%的超高绿化率，超大赠送空间,89112,127163,169193,该案是湖滨国际的升级力作，在原有基础上，继续进行品质的提升，树立其新城品牌在张家港的标杆性作用。150米的超大栋距、82%的超高绿化率、大面积水景，体现了该案的豪宅气度。灵动的个性空间，使产品具有很高的附加值。君临新城是新城集团在张家港市区，继湖滨国际的又一标杆力作，该案与本地块同处华昌路沿线，两项目将互相借力，双星闪耀。,城南-暨阳湖皇冠,总规划面积约27927平方米，总建筑面积96887.60平方米，共建商住楼3幢292套，其中两幢25层（1-2幢）、一幢18层（3幢）；三幢建筑扇形排布，采用ACT-DECO外立面，与周围项目相比，突显其品质感；项目毗邻暨阳湖，具有得天独厚的景观资源；受楼层和景观影响，该项目前的销售均价的梯度也比较大，均价范围在15000元/平30000元/平之间。,1幢,2幢,3幢,毗邻暨阳湖，景观资源优越；ART-DECO的外立面；商办性质的公寓,项目房型设计突显豪宅气质，一梯一户或两梯两户设计，双入户方式，入户玄关，除一房和两房外，主次卧均附带独立卫生间和更衣室，增加私密性和最贵感；项目房型与张家港其他高层相比，户型明显偏大，从而扩大了各功能区的尺度，体现其舒适的特性；,4+1房户型,4房户型,该项目为区域内高端高层项目，但其用地性质为商业办公，使其在使用年限和付款方式上受到一定影响。该项目的销售情况不甚理想，自2010年开盘以来，目前仅成交81套，去化率为28%，主要成交的面积段是在78平米左右的一房和163平米左右的两房，以及少量245255之间的四房。,城南-暨阳湖皇冠,城南-暨阳湖壹号,“环水双轴自由式”整体布局，外湖内河双水景循环系统，内部水系面积达3.5万；7个性格鲜明的景观组团；6重庭院设计：大地庭院、架空层入户庭院、观景大平台内置式趣味庭院、屋顶露台、车库园艺庭院；人车完全分流。,张家港顶级别墅豪宅，西班牙风情社区；330-440平的联排别墅；依托暨阳湖，拥有优越的水景资源,地下室,1层平面,2层平面,3层平面,户型特点：供应产品主要集中在联排，占比61%，面积在330-440平米；大面宽设计，达8.2米以上；赠送地下室100左右；销售均价：目前联排别墅的销售均价为32000元/平米左右，独栋为43700元/平米左右。,联排别墅平面图,城南-暨阳湖壹号,主流产品分析,西班牙地中海和ART-DECO建筑风格是目前张家港的主流风格，这两种风格外在形象展示力较强。户型面积设置较大，公寓以主力三房130-150平米的三房为主，辅配二房及四房，尤其二房更少，别墅主力面积段设置在330-420平米，以贴合当地高端人群住惯大户型的居住习惯,另外作为公寓升级产品的叠加别墅以及多层花园洋房，并不属于当地主流产品，配置较少。,以舒适型的大户型为绝对主力产品，公寓以大三房为主，别墅面积基本在300平米以上。,客户调研深访,本案目标客户以张家港锦丰新城本地客户为核心，以周边乡镇等地区高端客户为补充，争取市区外溢客户。,合兴镇、锦丰镇本地客户来源：本地私营业主，个体经营户、高级公务员、沙钢等企业中高级管理者。,补充客户,乐余、南丰、大新镇等乡镇客户来源：周边乡镇企业中高层管理者、私营业主。,争取客户,市区导入客户来源：市区外溢客户或产品追随客户。,客户划分,客户分析,目标客户,客户访谈,为了更有针对性的指导本项目产品定位，在此通过对目标客户的实地访谈，进一步深入了解该客户群体的需求及关注，从而从客户角度指导本项目未来产品定位：通过访谈，我们发现客户对项目规划、建筑外观、功能空间和服务及配套有较为集中的关注和需求，让我们看到本案存在的机会点。,主要关注和诉求,会所车位,户型需求功能布局及尺度,建筑形态立面风格,项目规划社区景观,公寓客户访谈,（本次访谈覆盖区域：主要针对北部乡镇镇及其他乡镇地区的客户）,华小姐：30-35岁左右，企业员工，目前居住于合兴镇，目前和父母小孩住在一起，但随着家庭经济条件的改善，想和父母分开居住，购置一个离市区交通较为便利的两房或小三房，最好在合兴镇区，距离市区相对方便，便于自己上下班。,客户需求关注：,产品需求,面积90-110平米，空间感不能太局促，空间布局要合理，南北通，采光面要大，客厅空间要大。,购房关注点,未来会买车，最好能保证一个车位，小区内最好有健身会所。,立面风格,没特别要求，看着有情调就行,景观规划,绿化最好多点，景观只要看着舒服就行。,公寓客户访谈,袁先生：40岁左右，个体户，经营一家电器元件作坊，年收入在10-20万元左右。目前居住于锦丰镇，目前与妻子和孩子居于三居室，但户型房子都比较老旧，想要改善住房条件，重新购置一个较大的，设计规划更舒适的房子，进出市区便捷的三房或四房。花园洋房和高层公寓无所谓，没有偏好。,客户需求关注：,产品需求,面积140-150平米之间，预算在150万之内，户型设计合理，更加舒适。,购房关注点,会所要有健身设备，游泳池配备，有棋牌室；有一辆车，要保证有一个车位。出行便捷，各种配套齐全。,立面风格,整体风格大气点，欧式西班牙感觉不错，有朋友买过湖滨国际不错,景观规划,绿化尽量多一点，最好有中央园林景观，象花园一样,公寓客户访谈,庞先生：年龄在4045岁之间，目前居住在塘桥镇，职业为个体户。买房子主要是改善居住条件，二个孩子，家庭人口较多，故考虑170平以上的四房。并且在考虑大户型的面积时，对房子的附赠面积，也有一定的关注。此外，比较重视小区内部的车流情况，希望是人车分流的，这样孩子更安全。,客户需求关注：,产品需求,需求是四房大户型，170平以上的，对户型的附赠面积也有一定关注,购房关注点,会所内最好运动娱乐一点，不过更侧重的是运动性，比如球馆之类的，考虑小孩的安全，人车一定要分流，不喜欢小区路上有车,立面风格,希望房子的立面能够西方化一点，靓丽一点，偏向于欧式风格,景观规划,绿化首先做足，尽量搞些水景，景观丰富一些，看着舒适是第一标准,公寓客户访谈,核心需求特征总结,公寓客户主力需求90-120平米二房、130-150平米三房为主，170平米四房也有部分需求（部分家庭人口较多），三房需求居多。花园洋房和高层公寓接受度没有明显差异。车位、会所需求较一致，保证一个车位，会所以运动为主。建筑风格上对欧陆风情的立面更加偏爱，部分客户提到西班牙风格。,公寓客户访谈,重点样本客户特征,别墅客户访谈,范先生：43岁，私营贸易公司，位于锦丰镇，目前与父母妻儿居于自建房，孩子大了，需要改善住房条件，希望能彰显自己身价，同时小区环境要好，对区域内西班牙风格的楼盘比较喜欢，置业首选考虑距离锦丰镇和市区都较便利位置的别墅房源。,客户需求关注：,产品需求,预算明确，400-500W之间，主要在看联排和独栋别墅，面积段考虑在300-400平米的,购房关注点,会所要有健身设备，生活配套齐全，只对小区内业主开放的专业配套服务；最好有两个车位。,立面风格,喜欢西班牙风情，类似于湖滨国际那类的风格，要有大气尊贵的感觉，要有腔调、要有品位,景观规划,绿化感觉要舒服，要有些景观小品，对水景无特别的要求，当然水景能多些最好了,别墅客户访谈,马先生：45岁，建材公司老板，目前居住锦丰镇，考虑换一套别墅，联排和独栋都行，对叠加产品并无好感，认为其就是复式房，面积要在350以上。他儿子已经上高中，对教育资源已经没什么讲究，但因为锦丰镇工厂较多，空气质量不太好，加上有家里有老人，因此考虑别墅的位置离锦丰镇稍远些，自然环境好些。,客户需求关注：,产品需求,考虑的别墅产品是联排和独栋，面积段要在350以上，卧室要在四个以上，空间要大,购房关注点,别墅的品质感和身份的尊崇感能否凸显，对表面形式的东西比较注重，希望别墅营造出一种精致豪华的生活氛围,立面风格,喜欢稳重大气一点的建筑风格，偏重于欧式风情的,景观规划,与建筑风格匹配协调，要有私密感；做的精致点，植被密集，不太喜欢硬质景观，水景可以多一点,别墅客户访谈,核心需求特征总结,别墅客户主力需求面积段在300平米以上。外立面诉求大气、尊贵，欧式风情风格较受欢迎。联排和独栋类产品接受程度较高，叠加别墅认同度低，认为更接近复式公寓，没有别墅有天有地的私密感以及单独拥有一栋的尊贵感，不能彰显当地主要客群的显富心理。,别墅客户访谈,根据前面两类分析，结合市场主流产品和客户需求，洋房及叠加产品客户接受度低，不建议设置，因此建议本案做高低结合的公寓+别墅的做法。,产品建议,核心问题判定,最大化投入产出比,投入,产出,上述部分我们建议，本案产品主要由公寓和别墅两部分组成。其中最核心的投入产出来自别墅部分。,产品规划,如何规划又省地又能有高溢价的别墅产品，是一大关键。,那么：,小高层与类独栋/双拼别墅的混合社区,联排别墅通过对建筑形态的处理，实现了类独栋和双拼的产品感受；有英式和法式两种风格。,创新别墅案例,保利林语溪,284类独栋二层,客厅二层挑空,284类独栋一层,增加花园面积,增加采光面,仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强,类独栋位置,类独栋,类独栋,双拼,通过卫生间的巧妙处理，实现独栋别墅居住体验,保利林语溪,创新别墅案例,262类双拼一层,262类双拼二层,262类双拼三层,增加采光面,客厅二层挑空,增加花园面积,仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变,类双拼,卫生间外墙相连，联排中间套实现双拼别墅效果,保利林语溪,创新别墅案例,类双拼,形态创新的联排实现了较高溢价,备注：保利林语溪主力销售周期为2009.1.1-2009.12.31，因此采用该时间段成交数据进行分析。,保利林语溪,创新别墅案例,类独栋与类双拼之间的价格系数约为1.13,产品规划,因此建议本案的产品规划为：公寓+类独栋+联排,从市场格局来看目前主流的别墅产品多为联排别墅，但从市场上的联排别墅的产品来看，都较为普通；我们借鉴本公司操作过的保利林语溪的创新型类独栋和联排方案，从而可以得到更高的溢价。,户型配比,从市场盘点中可以看出，主流的户型配置在130-150平米左右，90-100平米以及160-170平米户型配置较少。别墅主力面积段设置在330-420平米,从客户意向来看，因当地的居住习惯影响，主流需求多为120-150平米的大户型，120平米以下以及150平米以上公寓有部分需求。别墅基本需求面积都在300平米以上,那么：户型配比有之后，接下去还有哪些可以进一步提升投入产出比的要点呢？,会所建议,下沉式会所的设计可以不占用建筑面积，提高的土地的利用率，同时也能满足小区对会所的需求；可以与下沉式广场连接，形成组团景观。可以减少外部噪音对会所的影响，营造一种静谧私密的氛围，无形中提升了小区的档次。,下沉式会所可以不占用建筑面积，提高土地利用率，并可以与下沉式广场连接，形成组团景观。,车库建议,半地下车库可以减少开发成本，节约能源，便于管理，降低业主的生活成本，同时也能起到人车分流的作用,半地下车库有助于解决首层住户的私密性问题和首层住户房屋的嘲湿问题；而且不影响人车分流的作用。容易管理，既不会像全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会像全地下停车场那样需要配设更多设备更难以监控；停车场都是自然通风采光，节省了通风照明能源，全天无需电力抽风，可以大大节省居住的公摊电费，降低业主的居住生活成本；做成半地下车库，因为只需挖一半地下，因此可以节约开发成本，而且可以在车库顶部增加更多的绿化面积，提高绿化率，美化环境。,首层挑空建议,一楼挑空，部分做为入户大堂，提升产品品质感。部分做绿化及小孩老人的活动设施，带来较多的附加值。内部景观空间感更大，提供给客户的附加值更高,建议公寓首层挑空，3米以上，不计入容积率，空间感更强,PARTONE,方案建议,项目产品定位,SUGGESTION,规划图,地块以中央主轴景观分割，将小区分为东西两个相对独立社区。,主入口,次入口,次入口,项目产品定位,SUGGESTION,2小时以上,4小时以上,6小时以上,日照分析,项目产品定位,SUGGESTION,车行主干道,人行主道,消防车道,交通动线,半地下车库出入口位置,主入口,次入口,次入口,项目产品定位,SUGGESTION,规划图,鸟瞰图,项目产品定位,SUGGESTION,规划图,鸟瞰图,PARTTow,户型建议,原则：户型创新设计加强，重视产品竞争力,户型建议,户型落点,高层,商业,别墅,会所,项目产品定位,SUGGESTION,户型建议,项目产品定位,SUGGESTION,户型建议,户型方正，套型内部均有巧妙的附赠空间。,三房：130平米二房：90平米二房：90平米三房：130平米,三房赠送20平赠送率14.7%二房赠送16平赠送率16%,项目产品定位,SUGGESTION,户型建议,大尺度阳台大大增加功能间采光通风效果，将室外景观引入室内，增加内部景观视野。,三房：140平米二房：100平米三房：140平米,三房赠送20平赠送率14.7%二房赠送16平赠送率16%,户型建议,项目产品定位,SUGGESTION,户型建议,二梯两户设计成一梯一户的感觉，大面宽，附加值大。,板式小高层，舒适型,三房：140平米赠送21平赠送率15%,户型建议,项目产品定位,SUGGESTION,户型建议,一梯一户独享电梯厅，三功能间朝南，大面宽，动线合理，尺寸舒适。,四房：170平米赠送22.6平赠送率14.12%,户型建议,户型建议,类独栋与联排之间通过卫生间相连的处理方式，降低了户与户之间的干扰，保证了住户的私密性。可在户与户之间种植灌木等植被，祈祷屏障作用，增加各住户的私密性。,卫生间,别墅户型建议一,绿化,户型建议,类独栋别墅：建议面积控制在450平米。,地下室,一层,二层,三层,双起居室设计、客厅挑空宽敞大气。提升楼盘品质感。,主卧套,卫生间,客卧套,套房,休闲室,客卧套,客卧套,别墅户型建议一,户型建议,联排：建议面积控制在350平米。,地下室,一层,二层,三层,客厅挑空宽敞大气，超大主卧套产品品质感。,主卧套,套房,客卧,客卧,别墅户型建议一,别墅户型建议二,一层,别墅户型建议二,二层,别墅户型建议二,三层,别墅户型建议二,剖面,项目产品定位,SUGGESTION,本项目高层社区全部采取人车分流方式。两个车库入口分别位于高层社区北侧次入口与南侧主入口处。半地下车库，节约建造成本在车库顶部做小区景观,半地下车库入口,车库建议,项目产品定位,SUGGESTION,车库建议,半地下车库通过堆颇等工艺，提升景观步行道与建筑的融合感，配合地下车库的开挖强化景观环境的品质,PARTThree,外立面建议,【西班牙建筑风格】,西班牙的建筑以追求人生浪漫和自由为其意境，所以有很多曲线弧度的造型，屋顶多为红色的筒瓦，墙体厚重，多为白色或米色，门洞窗洞一般为拱形,立面建议,风格特征一：白墙红瓦是西班牙风格的显著特征，结合西班牙风格元素烘托出阳光空气的感觉,风格特征二：圆角厚墙给人安全柔和的感觉，提高了居住的舒适度,风格特征三：采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却有非常亲和的视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水，可以保持屋内温度；墙面柔和，不产生反射光,风格特征四：建筑风格上，对小拱券、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化利用,建筑符号白墙红瓦，连廊，圆形小气窗，小拱券，马蹄形窗户加铁艺装饰等。在细节的设计，注意装饰性小气窗的设计与排列。,立面建议,项目产品定位,SUGGESTION,高层立面结合连廊、白墙、红瓦等西元素的立面，凸显出西班牙风格的诗意。为提高立面品质，材质上可选择面色高级面砖等予以替代。提高楼盘品质。,立面建议,PARTFour,景观建议,项目产品定位,SUGGESTION,景观设计原则以中央主轴作为小区主入口，对小区进行分割。形成别墅社区与高层社区。利用基地内部河道，重点打造水体景观，形成组团式景观，提升社区品质。各式小品景观结合堆坡、植被乔灌木的层层种植，打造出层次感丰富的景观。,景观建议,项目产品定位,SUGGESTION,景观建议,沿河景观沿河岸处可设置景观木道，将景观自然延伸到河道边，同时设置栏杆，丰富了景观性又起到了安全的作用。,项目产品定位,SUGGESTION,组团景观充分发挥中心超大景观绿地磅礴的气势，营造内涵丰富文化底蕴的生态型公园式绿化内部空间。以绿化、水景、庭院、小品相结合，随空间形成多层次景观。,65米,71米,景观建议,景观小品以硬质景观（小品、雕塑、铺装）进行表意；完整、层次清晰丰富的标识系统能够体现严谨细致的社区精神，同时融入开发企业的VI元素，强迫识记；,景观建议,项目产品定位,SUGGESTION,五层垂直绿化多采用本地树种，就地移植，并考虑植物的常绿及季节化特性进行配置型设计；采用立体化的景观植被体系，以3-5层为主，从草坪-灌木-乔木按层次化进行设计,打造出层次感丰富的景观，保证了私密性及安全性。7-8米大乔木4-5米小乔木、大灌木2-3米灌木花卉、小灌木草坪、地被,景观建议,PARTFive,会所建议,SUGGESTION,项目产品定位,SUGGESTION,下沉式会所建议会所建议采用下沉式设计方式，不占用建筑面积，结合下层式组团绿化，沉稳大气。,会所建议,花园洋房二层（附送地下室）140,外部天然石材干挂、大理石内饰，为主人增添身份感，荣誉感内设棋牌室、小型餐饮、贵宾房等，为客户提供私密交流的平台。运动配备健身房、室内游泳池等设施完善，健身器材等。,会所建议,生活、文化配套：便利店、24小时自助银行、干洗店、咖啡店、书店、花店,管家服务：环境绿化与保洁服务安全保安服务公共设施设备维护保养室内维修服务24小时专人电话热线,会所建议,项目产品定位,SUGGESTION,公寓一层大堂建议建议公寓一层挑空与小区的整体景观相融合，提升楼盘的品质。挑空建议做到3米以上，不计入容积率，不影响整体规划。挑空部分做入户大堂、停车库、公共空间、景观小品、休闲活动区域等，增加了业主公共活动区域。,大堂建议,项目毫无疑问将成为今后区域内产品的领导者，打造区域高端商品房的标杆，巩固新城置业的龙头地位。,项目战略定位,经典的传承锦丰首席西班牙水景豪宅,备选案名,业务策略排期,销售周期,目前张家港代表项目公寓的月均去化在20-30套左右，别墅在10套以内鉴于本案在合兴镇目前属于唯一的项目，面临的竞争压力较少，再加上新城的品牌效应，预估去化速度将大于其他项目，公寓至少可以达到35-40套/月结合体量，本案公寓去化预估需要1年半左右时间，而别墅套数较少，完全可以在这个周期内去化完毕,销售分期,一期,二期,三期,整个项目建议分三期开发销售；结合以会所为核心的样板展示区，项目由南往北开发；前两期公寓和别墅同批销售，能规避单一物业类型可能销售不佳的风险；北部小地块作为三期，通过前两期的开发，社区基本成形，作为最后的压轴楼王销售。,销售排期,假定项目前期设计规划进展顺利，在2012年1月可进场施工,2012,1月,5月,12月,5月,12月,2013,进场施工,一期开盘,二期开盘,三期开盘,竣工交付,首次开盘策略排期,项目导入期,【推广时间】：2012年1月【推广目标】：新城置业又一标杆项目动工，引起客户持续关注【阶段策略】：由于该阶段项目产品资料尚不齐备，且距离开盘还有一定时间，因此以新城置业入驻乡镇作为入市铺垫，以新城的口碑和雄厚实力给予客户充分的信心，同时增加市场对项目关注度【工作重点】：1、宣传销售物料的定稿准备；2、项目开工的前期宣传；3、开工奠基仪式,项目推广期,【推广时间】：2012年1-2月【推广目标】：树立当地标杆项目形象，具体产品规划对外公布【阶段策略】：由于前期的宣传，外界对项目的产品充满着期待，但由于现场实景还未达到开放条件，在市区设一前期临时售楼处，部分产品资料对外公布，一个轰动性活动，开始蓄水累客【工作重点】：1、市区售楼处公开；2、项目部分产品信息宣传；3、项目产品发布会,导客蓄客期,【推广时间】：2012年3-4月【推广目标】：项目现场实景开放，制造轰动，继续累客、诚意客排摸【阶段策略】：配合现场实景的开放，将真实的产品品质传达给市场，并利用现场的实景平台，以暖场活动来保持现场的人气，同时对客户进行维护、排摸，为开盘做准备【工作重点】：1、现场实景开放；2、现场暖场活动；3、新城置业张家港品质体验之旅；4、客户导入、维护、排摸,开盘强销期,【推广时间】：2012年5月【推广目标】：项目入市开盘【阶段策略】：通过前期的累客排摸，制定对应的开盘策略和价格策略，实现热销的轰动效应【工作重点】：开盘工作准备及开盘,续销累客期,【推广时间】：2012年5-6月【推广目标】：开盘轰动效应宣传，为后批房源积累客源【阶段策略】：开盘的客户签约回款工作，余房的去化，后批房源的累客【工作重点】：1、购房签约；2、业主关系维护；3、余房销售；4、持续累客,客户组织管理,1、为保证足够人气，本案首批面市公寓和别墅2种产品，为争夺更多客户、提高客户对本项目的粘性和忠诚度、积累第一批开盘时足够多的客户，保证开盘的高去化率。（成为VIP客户门槛不高，填写VIP客户申请表，办理同策汇会员，提供身份证复印件即可）2、蓄客中期当VIP客户达到一定数量时，且预售许可证取得后，开始VIP升级，此时客户获得开盘当天的选房资格及优惠权益（拿到选房顺序号需交纳一定预约金作为购房诚意金，如开盘当天客户购买则转为定金，若未购买则退还客户，此举可减少选房时