房地产项目STP分析

房地产项目STP分析1、 Ssegmentation（市场细分）针对“万象炫汇城”的商务区、居住区的客户群体的家庭结构、地理因素、心理因素、行为因素等进行市场细分。住宅区人口细分家庭结构未婚单身婚龄1-3年婚龄3-5年其他年龄20-30岁30-35岁35-40岁不定收入水平10万以下10-25万25万以上25万以上地理细分地区顺义、其他城市北京、其他城市北京、其他城市不定地域特征城镇市区市区不定心理细分购买动机刚性需求刚性需求刚性需求或投资性需求投资性需求生活方式周边从业人员其他区工作人员其他区工作人员不定消费习惯与工作地点较近，追求便捷、经济工作离顺义较近的市区，追求经济工作离顺义较近的市区，追求经济看好顺义的发展前景，追求投资潜力行为细分置业次数首次置业首次置业首次置业或二次置业多次置业权重细分所占比例38%36%16%10%办公区、商务区规模细分规模属性大型中型小型销售额30000万元300030000万元3000万以下类型细分行业类型批发业、交通运输业工业、住宿与餐饮业、大众娱乐业、教育业零售业、教育业心理细分租赁动机降低成本，寻求企业利益最大化降低成本，寻求企业利益最大化降低成本，寻求企业利益最大化权重细分所占比例12%59%29%经过上表可以得出以下用户分析：l 用户分析原则：本项目是规模大、周期长的项目，客户定位在数量和层次上都需要前瞻性和包容性。客户的发展是一个演变的过程，客户的层面会随着项目的开发而不断扩大和升级，客户的阶段性关注点也会随之改变。l 客户区域总结74%行业类型关注点2、 Ttargeting（目标市场选择）21、 市场规模基于靠近T3航站楼、周边交通便利的地缘优势，预计“万象炫汇城”服务的航空及相关衍生产业的相关人员可达到4000-5000人（主要为20-40岁的年轻群体为主）左右，而服务的机场游客等可达到72-80万人次。22、 资源条件 最重要的为资金资源，首开股份作为北京市最大的房地产开发商，拥有雄厚的资金后盾，保证工程资金调度及时。同时，公司拥有先进技术以及人才，为工程的实施做好财、物、人、技术多方面的准备。23、 环境条件 该项目南面有万株保留完好的原生成树，形成一座巨大的天然氧吧，可随时调节气温、湿度与空气洁净度，创造出独立于外界的宜居小气候；漫步林荫下，感受自然的恩赐，倾听鸟语、蝉鸣、风声，身心亦随之舒展。项目所在地紧邻国门商务区，国门商务区作为临空经济的重要组成部分，是北京发展临空经济区价值的最高体现，在机场对面，便是天竺空港工业企业以及新国展区，项目地被巨大的商业圈所包围，形成了良好的投资环境。四条高速（临近机场高速，机场南线、机场北线、机场第二高速）、三条公路交通（京顺路、顺平路、顺通路）、多条轨道交通（L1号线、M15号线，以及规划中的S6号线及S3号线）、一条环线交通（六环路与12条高速公路对接并直接连通7个新城），可以便捷的到达市区。但商业、医疗、保健、文化、娱乐、教育等配套设施仍未建成。24、 盈利性因素 目前该项目所在地项目稀少，市场空白，与之竞争者较少。同时，该项目涉及了商业、办公、居住多元类型，做到了工作、娱乐、购物、健身、教育、医疗、居住于一身的万象汇集， 能够为顾客提供全面的需求，不会造成单个项目孤立而使难以满足消费者的整体需求。必会在在多元消费下达到盈利目的。25、 风险性因素该项目建设初期，便推行一种多元化组合的思想，万象汇集于此，这种多种类型搭配，大大降低了投资风险。同时，在首开股份强大资金的支持下，必会保证资金的运转，不会因资金链断裂而造成较大的风险。26、 政策性因素顺义作为北京市重点发展新城之一，有这巨大的潜力以及很好基础，与此同时，政策上也给予积极的支持。在北京最新城市规划中，明确的建设“两轴两带多中心”的新格局，“两轴”是指结合北京城市轴线的布局特点和自然地理特征，在传统中轴线和长安街沿线十字轴的基础上，强化政治、文化与经济发展的职能，构筑起北京传统文化和现代文化两条轴线。“两带”包括京城东部的“新城发展带”和西部的“绿色生态带”。“新城发展带”北起怀柔、密云中部，串联顺义、通州、亦庄新城，东南指向廊坊、天津，与北京的区域发展的方向也相一致。“多中心”，是指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区的设定。在市域范围内的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。其中，重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄三个新城。3、Ppositioning（产品定位）31、 功能定位“万象炫汇城”