加油站用地的评估方法探讨

中国土地估价21 估价视点 | GUJIASHIDIAN 加油站等特殊用地评估一直是土地评估领 域中的热点和难点，其特点主要体现在交易数 量稀少，缺乏市场交易案例。目前，特殊用地 的评估通常采用两种做法。对于具有较为稳定 持续性收益的经营性特殊用地，如加油站用 地、旅游娱乐设施用地等，通常采用收益还原 法进行评估。如杨国诚、谢年山、高超等以加 油站用地为例，通过分析加油站用地的客观收 益及还原利率，采用收益还原法确定土地的价 格。对于非经营性特殊用地，如图书馆用地、 宗教用地等，一般采用成本法进行评估。另 外，赵松借鉴日本、我国台湾等地的实践经验 和做法，提出了采用用途转换评估特殊用地的 思路和方法，并指明了应用要点，但缺少相应 评估案例的验证。由于特殊用地的土地价值在 形成过程中，受一些特殊性因素的影响，采用 传统评估思路，只能满足一种评估方法或很难 找到适合的评估方法进行评估，难以满足评估 实务的需要。因此，本文将结合一些加油站用 地评估案例，先采用传统的收益还原法评估加 油站用地价格，而后评估转化为批发零售商业 用地的土地价格，最后对比分析两种方法评估 结果的一致性，以检验用途转换评估思路的可 行性与结果的合理性，也为其他特殊用地评估 提供相应的借鉴。 一、加油站用地的评估难点 加油站用地在现行的全国土地分类体系中 属于批发零售商服用地，而在土地评估实务 中，应属于“特殊用地评估”的范畴，因该类 加油站用地的评估方法探讨 王培豪 苏 斌 王 娟 （郑州豫华土地评估咨询有限公司 郑州 450006） 摘 要 对加油站用地不同评估方法的评估结果进行对比分析，以检验用途转换评估思路的可行 性与结果的合理性。采用用途转换法评估加油站用地价格，分析与传统的收益还原法评估结果的一致 性。经对郑州市加油站评估案例进行分析得出：郑州市主城区地段繁华、批发零售业商业发达、交通 条件优越、人口密度大等区位条件较好区域，加油站用地评估价与容积率为2.0 左右的批发零售商业 用地评估价比较接近。在满足一定区域环境条件下，加油站用地可以转化为批发零售商业用地进行评 估，其结果经过适当修正可以得到加油站用地的客观土地价格。 关键词 加油站用地 特殊用地 用途转换 收益还原法 中国土地估价 22 估价视点 | GUJIASHIDIAN 型用地是具有特许经营权的土地，这类土地数 量和交易量都相对较少，具有“特殊用地评 估”明显的特征：数量有限性、竞争不足性、 交易稀少性、用途受限性。 在评估实务中，因可比案例较少，一般难 以采用市场比较法进行评估；而加油站用地又 属于经营性用地，有一定的持续性经营收益， 甚至由于经营的垄断而产生超额利润，因此成 本逼近法和假设开发法一般也不适用于加油站 用地的评估。在条件许可的情况下，若能测算 出与估价对象处于同一供需圈内加油站用地正 常经营状况下的销售收入、销售成本、合理利 润及还原利率等客观数据资料，可采用收益还 原法进行估价。但在评估实务中，一种评估方 法难以满足估价的要求。若有城市基准地价体 系，可采用基准地价系数修正法作为另一种方 法进行评估，但实际上城市基准地价是三年或 更长时间更新一次，价格更新具有滞后性，实 践中很难体现土地的当前市场价值。 二、评估思路与方法 （一）评估思路 土地总是处于一定的自然和社会环境之中， 土地的利用必须与周围环境相协调，方可最大限 度地实现其收益或效能。由此我们得到启示，特 殊用地评估，能否根据该土地最有可能的用途转 化方向上的其他土地价格，经过一定的修正衡量 该宗地价格。我们将这种以具有高度相关性的其 他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格 的思路称之为“用途转换原理”。基于协调性原 则和替代性原则，用途转换具有合理性与可行 性。加油站用地本身具有商业用地的性质，特别 是处于城市中的加油站，其最佳的转化用途通常 为商业用地，可以根据商业用地进行评估后修正 得到加油站用地价格。根据实践和经验，加油站 用地与批发零售商服性用地在物业类型、经营性 质、影响因素及区域环境间相互协调性等各方面 具有相似性，因此，本文将加油站用地转化为批 发零售商业用地，通过评估批发零售商业用地的 土地价格来衡量加油站用地的市场价值。 （二）评估方法 用途转换评估法实质是基于替代原则和协 调原则的一种特殊形式的比较法。在日本、中 国台湾等地，用途转换法在地价评估中的应用 已有较长历史，尤其是日本，已根据案例调 查、统计分析及研究推断等方法，形成了部分 特殊用地转换的价格比例，并在多年实践中得 到了市场的认同。日本利用用途转换法测算某 些特殊用地价格的具体做法如下： 高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价 格60居住用地开发费 游乐场用地价格=周边的居住用地价格 60居住用地开发费 铁道用地价格=沿线的土地价格1/3 我们可将用途转换法以如下公式表示： 特殊用地价格=可转化用途土地价格价格 比例-可转化用途土地的开发成本 即：加油站用地价格=批发零售商服用地土 地价格价格比例（批发零售商服用地开发 成本-加油站用地开发成本） 三、实证研究 （一）评估宗地 宗地1：估价对象位于郑州市黄杨街南、西四 中国土地估价23 估价视点 | GUJIASHIDIAN 环辅道西，两面临路。规划用途为加油加气站用 地，开发程度为红线外部“七通”（供电、供水、 排水、通讯、通路、通暖、通气）、红线内部“土 地平整”；宗地规划容积率为小于0.5；宗地土地 使用权面积为3250.46 平方米，形状较规则。估价 基准日为2012 年12 月3 日。 宗地2：估价对象位于郑州市雪松路东、莲花 街北，一面临路。规划用途为其他交通设施用地 （加油站用地），开发程度为红线外部“七通” （供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通 暖）、红线内部“土地平整”；宗地规划容积率为 小于0.4；宗地土地使用权面积为2400.32 平方米， 形状规则。估价基准日为2012 年9 月28 日。 宗地3：估价对象位于郑州市长江路南、 石门路西，两面临路，规划用途为其他交通设 施用地（加油站），开发程度为红线外部“七 通”（供电、供水、排水、通讯、通路、通 气、通暖）、红线内部“土地平整”；宗地土 地使用权面积为2364.28 平方米，形状较规则， 估价基准日为2012 年8 月21 日。 宗地4：估价对象位于郑州市一零七国道 南、迎客东路东，一面临路。规划用途为加油 加气站用地，开发程度为红线外部“五通” （供电、供水、排水、通讯、通路）、内部 “土地平整”；规划容积率为小于0.8；宗地土 地使用权面积为5065.62 平方米，形状较规则。 估价基准日为2013 年5 月3 日。 以上宗地评估目的都是为国有土地使用权出 让评估，估价对象都经当地国土资源局、规划局 及相关经贸部门核准，符合城区和公路沿线加油 站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，规 划为加油站用地符合最高最佳利用方式。 （二）收益还原法评估结果 经过估价师的实地踏勘和调研，分析与估 价对象处同一供需圈内加油站用地的经营资 料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收 入和销售成本，测算同一供需圈内加油站的年 平均销售收入，扣除年平均运营费用，得到年 房地客观总收益，再从中扣除设备折旧费、合 理利润及相关税费等，得到年房地纯收益，从 房地纯收益中扣除房屋纯收益，得到土地纯收 益。根据剥离出的土地纯收益，以及确定合理 的土地还原利率可测算出土地价格。 1. 比较案例选择 加油站用地作为一种特殊用途的土地，不像 其他商业用地往往沿街分布或成片聚集，加油站 之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性 较强。故加油站同一供需区的划定不能简单根据 土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站发 展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临 路条件和交通车流量等进行细分。 以宗地1为例，选取的比较案例情况如下表1 所示。 表1 加油站比较案例基本情况 比较案例待估宗地案例A案例B案例C 位置 西四环辅 道西、黄 杨街南 莲花街 北、西四 环东 化工路 北、西四 环西 科学大道 北、垂柳 路西 单个加油机售 油量/(吨天-1) 待估1.111.2 临路状况丁字路一面临街十字路口十字路口 所临道路级别主干道主干道主干道主干道 车流量/ (辆分钟-1) 5050503050 2. 相关技术参数确定 （1）净利润的确定：根据行业连续三年的 平均利润率确定； （2）年房地客观总收益=年销售收入-年销 中国土地估价 24 估价视点 | GUJIASHIDIAN 售成本-年运营费用-固定资产年折旧费-年经营 利润-年应交税费； （3）年房地出租年总费用=建（构）筑物 维修费+建（构）筑物管理费+建（构）筑物折 旧费+自营房产税； （4）土地纯收益=房地纯收益-建（构）筑 物纯收益； （5）资本化率的确定：以一年期定期存款 利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为 估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性 行业。从一定程度上具有外部资金难以进入的 特性。行业的利润率具有保护性，其行业回报 率应高于社会平均资本化率。 3. 评估结果 根据客观调查数据，选取合理技术参数采 用收益还原法求出各宗地评估结果（计算过程 略），见表2。 表2 各宗地（加油站用地）收益还原法评估价格 宗地收益还原法单价/(元米-2) 11875 21775 34705 43598 （三）用途转换评估结果 1. 用途转换评估应用 依据协调性原则和替代原则，根据用途转 换原理，将加油站用地转化为商业用地（批发 零售用地）进行评估。批发零售物业一般具有 客观收益，土地价格一般采用收益还原法进行 评估，我们这里采用收益还原法对转化为批发 零售用地的四宗土地进行分别评估。另外，考 虑到容积率大小对土地价值有较大影响，我们 将四宗待估宗地的容积率分别设定为1.3、1.5、 1.8、2.0、2.2、2.5，然后分别评估出每一宗地 在不同容积率条件下的评估时点的市场价格。 2. 评估过程 假设批发零售商业用地开发程度与原加油 站用地一致。 采用收益还原法评估批发零售商业用地与 上面方法类似，不再赘述。 3. 评估结果 根据客观调查数据，选取合理技术参数采 用收益还原法求出各宗地评估结果（计算过程 略），见表3。 表3 各宗地转换用途后（批发零售商业用地）评估价格 单位：元/米2 宗地 月租金 容积率 1.3 容积率 1.5 容积率 1.8 容积率 2.0 容积率 2.2 容积率 2.5 130168018081857189118881712 230161817321754177117501540 342355639684438475250295266 42712811343128912521180892 （四）评估结果对比分析 由表2和表3 可以得出两种用途评估结果， 对比结果见表4、表5。 表4 两种用途评估结果对比表 单位：元/米2 宗地 加油站 用地评 估价 批发零售商业用地评估价 容积 率1.3 容积 率1.5 容积 率1.8 容积 率2.0 容积 率2.2 容积 率2.5 11875168018081857189118881712 21775161817321754177117501540 34705355639684438475250295266 4359812811343128912521180892 表5 批发零售商业用地评估价-加油站用地评估价结果表 单位：元/米2 宗地 批发零售用地评估价-加油站用地评估价 容积率 1.3 容积率 1.5 容积率 1.8 容积率 2 容积率 2.2 容积率 2.5 1-195-67-181613-163 2-157-43-21-4-25-235 3-1149-737-26747324561 4-2317-2255-2309-2346-2418-2706 中国土地估价25 估价视点 | GUJIASHIDIAN 由表4和表5可以看出： （1）在批发零售商业用地设定容积率为2.0 左右时，宗地1、宗地2和宗地3作为加油站用 地和批发零售商业用地的评估价格比较接近， 在批发零售商业用地设定容积率为其他容积率 时，两种评估价格有不同程度的差异性；宗地4 作为加油站用地和批发零售商业用地的评估价 格相差较大。 （2）宗地1和宗地2位于城市主城区边缘， 属于城市重点发展区域，地段繁华度一般，但 具有很大发展潜力，批发零售业商业发展一 般，交通条件便利、人口密度较大；宗地3位于 城市中繁华地段、批发零售业商业发达、交通 条件优越、人口密度大。这些宗地作为加油站 用地或批发零售商业用地，与周围环境的协调 度都比较高，从而在一定条件下，这些地块作 为加油站用地或批发零售商业用地具有较高的 替代性，评估价格较为接近。 宗地4位于城市边缘，离主城区较远，人口 密度一般，交通条件便利，但批发零售业商业 发展较差。该宗地作为加油站用地，可以体现 出交通区位优势，但作为批发零售商业用地与 周围环境的协调度较低，没有任何优势，因此 两种用途评估价格相差较大。 （3）从本次所抽选的案例中可以得出，郑 州市主城区加油站用地比较接近容积率为2.0左 右的批发零售商业用地的评估价。 四、结论与讨论 （1）由以上对比和分析可以得出结论： 在城市主城区中地段繁华、批发零售业商业发 达、交通条件优越、人口密度较大的区域，宗 地作为加油站用地或批发零售商业用地与周围 区域环境的协调度都比较高时，加油站用地可 以转化为批发零售商业用地进行评估，其结果 经过适当修正可以得到加油站用地的客观土地 价格。 （2）加油站用