南通如皋市如港新城市场分析报告

香港新农村南通如皋市市场分析报告2010年10月第一部分区域介绍香港新城位于长江北岸的如皋港区，位于如皋市南部，南通市西部，三个是三角地带。如皋港区以前属于长江村，如皋，如皋三大计划新区之一，国家开放港口，国家级船舶制造基地。这个项目位于如皋港区。如皋港图1-区域1位图一、香港新市镇简介靠近江苏长江北岸，邻近江北江边高速公路。2005年形成了向如皋港口地区住宅功能区定位的新城规划方案。新城目前建设用地为1452.99万平方，最近建设用地为1550万平方，长期建设用地为1920万平方米。新城县人口为5.4万人，最近人口为11万人，未来人口为16万人。二、如皋港口简介南和张家港市隔江相望。北面是宁东高速公路。距海岸开放城市南通只有30公里；西部和如皋经济开发区(南区)相邻。2007年镇区合并后，整个辖区(居住)委员会19个，村集团425个，总湖20593户，户籍总人口7.3万人，外来就业人口2.7万人。总人口100045人。各地区的生产总额从2003年的4.2亿韩元大幅增加到2009年的85亿韩元，人均生产总额从5575韩元大幅增加到2009年的77272元。2009年长江(如皋港区)GDP总产量85亿元，增长46%，占全市25%。第一产业9.35亿元，第二产业64.65亿元，第三产业11.55亿元。生育比例11: 76: 13。如皋港区现有人口13万人，最近人口18万人，未来人口30万人。致力于香港新城和林港工业园、现代物流院、生态两院“1区3元”等建设。以修船、石化、特殊钢为先导，形成以精细化工、机械加工为主的物流仓库、高新技术、生态旅游、现代农业为主的开发格局。图1-2如皋港区规划功能区3、汝高，南通介绍(a)如皋市如皋位于江苏东部，长江下游北岸。南通市托管的县级城市，上海以东150公里，南京200公里。总面积为1492平方公里。总人口约为150万。是中国花木盆景的首都，也是世界著名的长寿养生之地。拥有如皋港等类型的开放港、国家级船舶制造基地、江苏省的主要物流基地，是长三角投资兴业的热土。管辖20镇市：市、长江镇(富县县)等和地方经济开发区(柴湾镇)。2008年实现区域生产总值280亿元，年均增长15.63%。人均GDP 21060元，年均增长15.7%。财政总收入为39.1亿元，年均增长16.8%。全社会固定资产投资额为326亿韩元，年均增长28.65%。全市三个产业比例2008年数据位9.75:55.95:34.3；尖端产业企业总数达141家，增长幅度均居南通第一，产值141.6亿韩元，税收销售110.8亿韩元，均居南通第一。2008年城镇居民可支配收入为2002年的2.4倍，年均15.7%，农民人均纯收入为7006元，1981年为31.1倍，年均增长为12%和14%。图1-3港口区域和Rugao市位置关系(b)南通市位于江苏东部，到达黄海东部，向南望长江。据“扼杀江海会和南北的咽喉”报道，中国经济最发达的上海和西南地区依靠此被誉为“北上海”。南充是中国最早对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国现代第一省”。面积8001平方公里，人口789万人(2008年)。是生活环境最好的城市之一，是我国著名的“教育之乡”、“建筑之乡”、“体育之乡”、“长寿之乡”。托管三个市管辖区和南通经济技术开发区，即崇川区、港口门区、通州区、海门市、海门县、启东市、如皋市、如东县。著名产业是建筑、纤维、石化、港口、造船、新能源。2009年区域生产总值2873亿元，同比增长14.0%，中国大陆城市第28位，经济总量居全国支付时第8位。第一产业增加值236.46亿元，增长4.2%。第二产业的增加值为1607.50亿韩元，增长了15.4%。第三产业的增加值为1028.84亿韩元，增长了14.3%。人均本地生产总值为40213韩元，按当年平均汇率换算为5889美元。第三产业的比例调整为8.2: 56.0: 35.8。财政收入占GDP的比重为16.9%，比上年提高了1.4个百分点。图1-4港口区域和南通市位置关系四、港口环境港区新农村住宅开发、政务和教育学院气氛浓厚，但目前入住者比较少。如皋港区的教育学院目前建设了香港城市实验学校(9年制完整学校)和计划中的隆盛中等专业学校(技工学校香港城市校园)，具有良好的教育文化氛围。沿华江大道分布的如皋港口海关、边境检查、海上、国家检查、公安、商业、土地税、质量监督；如皋港口政府行政中心；如皋港口新城公园；其他，优秀的城市天空风景线。致力于吸引Rugao港口地区投资的声明国际广场将是118米28层Rugao第一高原地标江北声明国际大厦将成为港口地区高度天空景观。其他人都处于开发初期，开发气氛日益浓厚，今后将形成港区新城的高尚住宅区，居住环境优美，居住景观持续。五、交通旅行1、道路港区新农村公路建设基本完善，“5街5路”城市道路框架完成。通过地块，可以轻松连接连接如皋市和港口区的蜀岗高速公路和连接南通市和港口区的长江路。(1)与南通市中心的联系：距香港门地区14公里，距市中心22度，行车道15-30分钟疏港路沿河直达港口大门中心。沿河道路，红线宽60米，3板，双向6车道。(2)与如皋市中心的联系：距如皋经济开发区(南区)5公里，距市中心29公里，行车道25-35分钟通过稀疏端口端口高速公路直接连接到如皋市中心。像香港路一样，红线是24米宽，双向4车道。2、公共汽车旅行港区新城因为居民少，目前公交车线路少，不方便，但是开发区内住宅开发量和入住居民增加，预计公共汽车很快会改善，此时无需设置小区公共汽车。目前，香港新城有三条公共汽车线路，分别与南通市弗拉明戈公共汽车集团的一、二、三条公路与香港新城和两条、长沙(绿城重工业)相连。1路：临时巴士站-行政中心-香港市医院-管理委员会-春江花园-2号站署-2号农贸市场-2号水上站-中心事务拉-月湖桥-江信制药-德峰化工-宝中宝中-圣辉石华2号路：临时巴士站-著名假日酒店-2号桥-2号水上缆车站-2号农民市场-2号站-春江花园-管理委员会-香港市医院-隆城花园-实验学校-技术院-滨江花园-通报造船所爱宝绿色沙 Rugao，2个南通公交车。六、相关援助(1)生活酒窝港区新城目前还没有基本的生活用品。只有公共汽车站、银行、医院等大规模园区分布，还没有其他类似行业市场、超市、药店生活基本套。重要的软件包包括：医院：如皋港口人民医院。公共汽车站：如皋港区公共汽车站。中小学：如皋港口实验学校，如皋港口实验幼儿园，荣升中等专业学校(技术学校港口城市校园)。超市：项目西姓名国际广场，计划在大企业超易初莲花上部署，消息未知。酒店酒店：在公共汽车站开一家快速酒店。(2)市政支助作为香港新城核心区，该项目目前正在开发符合开发要求的市政管线。通过华江大道，1、2号路有供水、雨水、污水管道。一条路和两条路都有一个分配箱可供地块使用。华江大道，双向有线电视，通讯，网通和铁通。图2-3港口城市相关支持图第二部分市场分析一、南通市房地产市场概述南通市房地产业随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立，从有无到有，从小就经历了巨大的发展过程。(a)房地产开发企业的现状1、房地产开发企业小型化、主体多元化的趋势明显到2009年底，全市共有房地产开发企业427家，从资格等级来看，企业小型化，3级以下企业占大多数。拥有一级资格证书的企业有4家，拥有二级资格证书的企业有56家，拥有三级资格证书的企业有190家，拥有四级资格和以下资格的企业有177家。表4-1南通市房地产开发企业资格分析按注册登记类型分类，企业体多种多样，国内外企业占大多数。国内出资企业385家，其中国有企业18家，集体企业20家，有限责任公司207家，有限公司140家。外国投资企业有42家，其中香港、澳门、台湾、台湾等29家，外国投资企业有13家。表4-2南通市房地产开发企业类型分析总的来说，南通的房地产开发企业实力还很低，大部分开发企业的素质只有3-4个。同时，开发企业的性质多样，大部分是本土股票型企业。2、房地产开发企业集中度明显南通房地产开发企业集中在市中心和南部地区，截至2009年底，城市198个，占46.33%。Rugao有45个，占城市的10.45%。海安有31个，占城市的7.34%。东方有19个，占城市的4.52%。通州有33个，占城市的7.63%。海门有58个，占城市的13.56%。启东有43个，占城市的10.17%。表4-3南通市房地产开发企业分布分析(b)房地产开发投资现状1、总投资规模扩大，增长率波动作为新兴产业，房地产业投资呈现快速增长的趋势，已成为南通全社会投资的重要组成部分。“十一五”期间，南通房地产产业快速5年，总投资额继续扩大，刷新了投资史上最高值(图4-4)。房地产开发投资从2005年的80.55亿韩元增加到2009年的200.79亿韩元，5年累计完成投资额698.88亿韩元，年均增加了27.63%。表4-4南通市房地产开发投资分析2、商品房建设，建筑规模迅速扩大随着房地产开发投资的快速增长，商品房建设、竣工规模也在迅速扩大。十一五期间南通累计建设住宅面积为7341.89万平方米，其中建设住宅面积为5627.677万平方米。“十一五”期间南通的累计准公主住宅面积为2006.84万平方米，增长了34.49%，其中准公主住宅为1592.68万平方米，比“15”期间增长了37.95%。表4-5南通市房地产开发建设面积分析3、房地产开发高层，郊区趋势明显近年来南通高层建筑大幅增加，住宅高层化趋势明显。“十一五”期间南通累计工程11层以上高层建筑2293.98万平方米，占住宅工程面积的50.48%，其中2009年工程11层以上高层建筑1141.8686万平方米，占住宅工程面积的56.85%，比2008年增加了11.55个百分点。2009年城市建设11层以上高层建筑1112.73万平方米，占有率55.40%，比2008年提高了17.44个百分点。近年来，南通国民经济的持续快速发展，城市化的进程为房地产产业的发展提供了前所未有的发展空间，随着旧城改造的基本结束，城市土地资源的短缺，房地产开发扩展到城市郊区，住宅建设逐渐向郊区发展。“十一五”期间，新城、新开发区建设成为房地产开发的热点，2009年南通市下属新区、开发区新建住宅建设面积达到1102.1万平方米，占南通市住宅建设面积的55.13%。4、房地产开发投资结构趋于合理南通房地产市场经过多年的市场经济洗礼已经逐渐成熟，企业发展围绕市场需求，投资结构逐步合理，形成了以住房为主、商业为辅的投资格局。据2009年统计，全市房地产开发投资中，住房建设面积达1551.47万平方米，同比增长6.96%，全市房地产开发工程面积的77.24%，比重比2008年增长3.4个百分点。办公楼，商业营业用住宅工程面积81.75万平方，244.05万平方，分别增加4.07%，12.15%，比重比2008年增加0.9个百分点，增加2.3个百分点。从2009年前市房地产开发住房建设类型比率及所占比重的变化来看，市房地产开发仍以住房投资为主，但商业室、办公楼等商业室建设也有相应的变化，适合城市开发、市场需求。(c)房地产市场概要09年南通房地产市场总体上，房地产市场表现出以下四大特征。1、销售量价格一致上涨从2009年12个月的统计数据来看，年销售商品房销售面积为653.69万平方米，其中住房销售面积为557.82万平方米。2006-2009年商品房销售区域的增长趋势如下：表4-6南通市房地产销售面积受2008年国内外经济危机的影响，发掘了销售额面积低的山峰，但2009年已经反弹。总销售量有稳步增长的趋势。2、供应略大于追求，市场基本均衡。2009年1月至12月，南通市分面734.48万平方米，分面653.69万平方米，“分面/分面批准”指标=0.89，略小于1。可以看到商品房供应略大于需求，市场供求基本均衡。3、创新产品的出现在竞争日益激烈的市场竞争中，经典的创新产品登场了。凤凰城莱茵源考虑到养老金和婆媳之间的关系，“老牛居住”公寓、遗产美推出的“专利公共花园洋房”等，给房地产市场带来了新的亮点。4、房地产竞争升级随着市场上房地产市场整体质量的提高和竞争的加剧，从简单的竞争走向“竞争”的开