商品房买卖法律风险防范及规避

商品房销售的基本法律知识与风险规避房地产开发企业销售商品房时，首先要有五个证件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、国有土地使用权证。首先，国土局出具的国有土地使用权证号文件是证明土地合法使用者已缴纳土地出让金并取得国有土地使用权的法律文件，受法律保护。购房者将审查建设用地规划许可证上的土地使用者和房地产开发企业名称是否一致，土地使用权是否有抵押登记记录，土地使用权年限等。二、城市规划管理局出具的建设用地规划许可证号文件是建设单位在向土地管理部门申请征用土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法律文件。也是建设单位使用土地的法律文件。无此证的土地使用单位不违法使用，房地产开发企业的出售行为也不合法，因此不能取得房地产权属证书。购房者普遍关注建设工程规划许可证的记录和房地产开发企业的实际用地、位置和边界第三，城市规划管理局发布的建设工程开工许可证是表明相关建设项目符合城市规划要求的法律文件，是建设单位建设项目的法律文件，是建设活动监督检查的法律依据。只有获得此证书后，才能申请开工手续。如果一个建设单位没有这种证书，其工程建设是非法的。第四，建委发出建设工程竣工备案表或建设工程开工许可证。建设工程开工许可证是表示建设单位满足各种实施条件并允许开工的批准文件。它是建设单位进行工程建设的法律文件，也是房屋所有权登记的主要依据之一。没有建筑许可证的建筑项目是非法建筑，不受法律保护。如果房地产开发企业正在销售期房，购房者会要求复核建设工程竣工表；如果这是一个现成的房子，它取决于建设委员会发布的商品房预售许可证。第五，住房和土地管理局颁发的商品房销售许可证或认购书是市、县人民政府房地产行政主管部门允许房地产开发企业出售商品房的批准文件。(三)商品房销售过程在开发商指定的银行签署商品房买卖合同 签署前期物业服务合同和商品房抵押贷款合同 签署商品房买卖合同(通常称为办理银行按揭)自签署商品房抵押贷款合同之日起30天内向房管局登记登记商品房销售管理办法 房屋交付办理产权证(初始登记)办理产权过户、领取产权证办理抵押权登记买受人还清抵押贷款并注销(四)法律禁止或限制出售的商品房1.反转原始销售方法或更改原始销售方法。商品房销售管理办法第11条规定：“房地产开发企业不得以回笼或变相回笼的方式出售商品房。”返原销售是指房地产开发企业通过定期向购房者返还购房款的方式销售商品房的行为。主要表现是开发商在购房者入住后的一定时间内向他们宣传购房款的返还。在购房者眼中，这种销售方式不仅可以获得一套商品房，而且可以在未来的一定时间内收回自己的购房款。开盘者采用这种销售方式，无非是资金周转问题，商品房销售不尽人意，以及吸引购房者注意力的方法。结果，发展商往往不履行承诺，无法妥善解决跟进问题，侵犯置业人士的利益，引发置业人士集体请愿。这对开发商极为不利。2.售后包租销售法或售后包租销售法。根据关于闺房住房金融业务的通知第11条，“房地产开发企业这主要体现在开发商预售商品房时存在诸多不确定因素，如交付时间、房屋质量、配套设施等。同时，承诺在房屋交付给买方后，开发商将代为出租，并保证每月租金达到一定数额，足以抵消每月应付的银行贷款，使买方能够收回租赁数年后的成本。由此可见，售后包租实际上包括两层法律关系，一是销售合同关系，二是租赁合同关系。但是，由于商品房受市场供求、地段、环境等因素的影响，是否可以出租，租金水平完全由市场决定，开发商很难按照约定的价格出租全部商品房。但一旦不能出租，购房者的投资计划就无法实现，必然与开发商的矛盾造成。3.零首付销售法。根据中国人民银行2001年6月19日发布的广告法，严禁商业银行向借款人发放“零首付”个人住房贷款。根据中国人民银行的有关规定，个人住房贷款最高额度为住房总价格的80%。因此，申请银行贷款的购房者应该首先支付房价的20%以上。一些开发商采用“零首付”或“2%首付”或“5%首付”来吸引购房者。在具体操作中，购房者实际上并没有支付首付款，而是开发商虚开发票，向银行申请个人住房贷款。“零首付”的做法首先侵害了银行的利益，给银行贷款带来了很大的风险。没有首付的限制，购房者偿还贷款的责任和热情就会降低。与支付一定金额的预付款相比，“零首付”购房者更有可能无法按期偿还银行贷款。与此同时，“零首付”也给开发商带来了巨大的风险，因为开发商作为购房者个人住房贷款的担保人，一旦不能按期还款，将承担购房者未付的首付。因此，开发商不应采用零首付或低首付来吸引购房者。商品房销售广告广告在商品房销售中起着至关重要的作用，由广告引起的纠纷也在增加。开发商如何发布符合相关法律法规的广告，避免不必要的纠纷？一、商品房销售广告应符合法律规定根据房地产广告发布暂行规定和关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的相关规定，开发商和销售商在广告内容和形式上应注意以下几点。1、房地产广告涉及资产评估的，应注明评估单位、评估人和评估时间；其他数据、统计数据、摘要和引文的使用应真实准确，注明出处。2、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，项目描述、渲染不得违背良好的社会习惯。3.房地产广告中有价格标示的，应当明确标示为实际销售价格，标明价格的有效期。4.项目在房地产中的位置应以项目到特定参考点的现有交通干道的实际距离表示，该距离不应以所需时间表示。房地产广告中项目位置示意图应准确、清晰、比例合理。5、房地产广告涉及交通、商业、文教设施等市政条件，如在规划或建设中，应在广告中注明。6、房地产广告涉及面积时，应注明建筑面积或使用面积。7、房地产广告涉及内部结构、装修时，应真实准确。商品房预售和预售的广告不得涉及装修。8、房地产广告使用建筑设计效果图或模型照片的，应在广告中注明。9、广告涉及专利产品或者专利方法的，应当标明专利号和专利类型。10、房地产广告不得出现融资或变相融资内容，不得含有升值或投资回报的承诺12.房地产广告不得包含广告主对户口、就业、升学等事项的承诺。13、房地产广告涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；尚未实现的物业管理内容应当在广告中注明。二、商品房销售广告和宣传材料的法律效力案例一个大型建筑的海报声称该建筑有一个5万平方米的人工湖。面对人工湖，吴先生订了一间套房。当我在2009年底入住时，我发现所谓的5万平方米人工湖已经缩小到不到1万平方米。业主吴先生认为，他遇到了开发商的虚假宣传，将开发商告上了法庭。(图1-1)首先，让我们看看商品房广告包含什么样的信息。商品房销售广告和宣传资料中的信息主要包括条陈述信息、描述信息和承诺信息。陈述性信息是对广告中有关房地产和销售的一些客观情况的描述，如房地产的位置、销售地址、电话号码、开发商姓名等。描述性信息是广告中对房地产或社区的描述。它没有实质性内容，将涉及法律问题。承诺信息是开发商为了吸引消费者购买而对其建筑的特点和优势的描述。根据最高人民法院合同法的规定，上述信息是向购房者提供的一种房屋来源信息，在法律上称为要约邀请。但是，如果出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺被具体确定，并对商品房买卖合同的订立和相邻房屋的确定产生重大影响，则视为要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应视为合同的内容。当事人违反约定的，应当承担违约责任。具体来说，有三个方面：(1)广告是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺。首先，本条款的适用条件仅限于“在开发规划范围内”对房屋及相关设施的解释和承诺。对于开放规划范围以外的解释和承诺，本条款的规定不适用。其次，这些说明和承诺涉及位置、方位、公寓类型、结构、空间大小、设备品牌、装修条件、物业管理条件、配套设施等。(2)声明和承诺的内容应具体确定。例如，商品房销售广告应当明确标明商品房周围的绿地、喷泉位置和面积。(3)商品房销售广告中的这些承诺对商品房销售合同的订立和销售价格有重大影响。至于哪些内容会对签订合同和确定房价产生重大影响，购房者可能会认为是采光问题或住宅绿化问题。这就要求法官根据社会生活的一般概念合理运用自由裁量权。在上述案例中，开发商在销售广告中表示，该建筑有一个5万平方米的人工湖的信息属于要约，开发商出售给吴先生的商品房项目应该有一个5万平方米的人工湖，否则应按照约定承担违约责任。三、样板房的法律效力为了方便商品房的销售，开发商一般会出售商品房，特别是在预售时设立样板房或样板房。这种样品室或样品室本质上等同于商品房销售管理办法中规定的样品，样品质量可以解释。卖方交付的标的物应与样品及其说明的质量相同。据此，城市商品房预售管理办法第31条规定，房地产开发企业在销售商品房时设立样板房的，应当说明该商品房的质量、设备和装修是否符合规定根据城市房地产管理法第五条，商品房预售应具备以下条件：1.土地使用权出让金已全部付清，并已取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.根据所提供的预售商品房情况，开发建设投入资金已达到项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定；4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证。二、商品房预售问题许多购房者买房子是为了投资。商品房预售后，预售人转让未完成的预售商品房，也就是俗称的“预售”。我国城市房地产管理法第46条规定，商品房预售转让时，商品房预购人将转让国务院规定的未完成预售的商品房。也就是说，民法通则没有明确规定商品房预售转让。作为预售方，开户行应注意以下问题：首先，作为预售房屋的开发商，它有权与预购人达成协议，重新转让商品房。虽然预售转让发生在预购人与第三方之间，但根据城市房地产管理法的规定，如果乙方将本合同的全部或部分权利和义务转让给第三方，应取得合同另一方的同意，不得获利。预售方有权首先了解预售方的转售行为。预售方未告知预售方该房屋的再转让的，不能交付，交付的延误或错误由预购方承担。第二，关于预售合同的效力，开发商应向谁交付已竣工的商品房，效力应根据具体情况确定。首先，商品房预售合同生效并办理相关登记或交易手续后，预购人在缴纳税费后、商品房实际交付前，将预购商品房全部或部分转让给第三方，符合当地相关法规和政策。如果没有违反，预售合同可以视为有效。此外，如果预售转让已经得到预售方的批准，预售房屋的预购人可以转让预售合同交付商品房。第二，预售商品房合同订立后，预售人未通知预售人而将预售商品房转让的，预售人没有义务将商品房交付给第三方，由此造成的延期交付由预售商品房合同当事人承担。(2)对于开发商来说，还有预售的问题。也就是说，对于预售商品房，开发商能否将预售商品房开发项目整体转让？房地产开发企业按照合同法的有关规定取得商品房预售许可证后，方可进行商品房预售。根据0103010的有关规定，除根据合同性质不能转让合同、根据当事人约定不能转让合同、根据法律规定不能转让合同的情形外，债权人可以将合同权利的全部或部分转让给第三人。中国法律不禁止房地产开发企业转让开发项目。因此，如果商品房已经预售，开发商也可以按照法定程序将开发项目整体转让。商品房代理销售房地产开发企业开发建设(预)售商品房可以委托具有房地产经纪资格的房地产中介服务机构代为销售。开发商如何选择标准的商品房代理销售公司？如何与房地产代理销售公司签订委托销售合同？一、商品房代理销售商品房代理销售是房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的房地产中介服务机构销售或者委托房地产中介服务机构销售的行为在商品房的代理销售中，代理人和买受人之间没有直接的合同关系。三、商品房承销的概念和法律特征商品房独家销售合同是独家销售者和开发商之间的协议，由开发商将开发商开发建设的房