房地产规划方面基础知识

.房地产事业部：王党孟，房地产基础知识(规划画面)，第一部分：重点介绍房地产相关专业名词和基本常识，第二部分：重点介绍规划设计相关基础知识。 第一部分：专业名词和描述专有名词以及描述我国土地制度和土地市场制度的土地开发相关名词与房地产产品类型相关的名词，专有名词是房地产：房地产和房地产的总称，一般有简单的土地、简单的建筑物、土地和建筑物相结合的“住宅区”三种存在形式。 通常意义上的“房地产”是指土地和建筑物相结合的房地产。 英语是Realestate，是指房地产已经建成，具有使用功能和经济效益的各种居住和非居住的房屋及其相关设备、市政、公共设施、场所等。 也属于房地产，英语是estate .垄断名词是房地产业：以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、修理、装饰和服务等多项经济活动的综合产业，属于第三产业。 主要业务内容：房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产中介、物业管理等。 我国的土地制度，根据宪法和土地法规定，在我国，所有土地只属于国家所有或集体所有，任何单位或个人对土地只有使用权，没有所有权。 国有土地：属于国家的土地。 集体土地：指属于农村居民集体经济组织(村委会、村民小组等)的所有土地。我国目前土地市场的方针是垄断一级市场，活跃二级市场。 是指政府的代表国作为土地所有者，有偿、有期限地将土地使用权交给使用者的活动。 政府(国土局辖下的土地储备中心)是主体，是垄断者，任何土地都不得不通过一级市场进入二级市场进行交易。 指用户在一级市场取得的土地使用权，根据市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。 相当于一般商品，但以土地使用权为对象。 土地一级市场、土地二级市场、土地一级开发是指政府或者其认可的企业对一定地区内的土地、毛地进行统一征集、拆迁、配置、补偿，进行基本的市政协力建设，达到“三方(五通或者七通)一平”的条件，熟地后进行转让或者转让的过程。开发人员通过土地使用权的方式、买卖租赁继承抵押、一级市场(国家转让)、二级市场(企业转让)、行政计划协议公开拍卖招标投标，土地开发方面的名词，质地：未开发的农地和荒地，一般远离城镇，没有市政基础设施。 毛地：指城市中尚未拆迁、开发条件不完善的土地。 飞地：又称插花地，指部分或全部在他人土地范围内的土地。 熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。 与土地开发有关的名词，地块：地块最小的单元。 城市的地块编号为最小的土地单位，称为地块编号或地块编号。 通常按区、带、片、宗来编号。 例如，A118-12表示：A区域第1频带第18片第12区域. 土地等级：由土地价值和地区繁荣程度划分的土地等级。 各地的标准不同。 例如，北京分一、二、三、四级。 三方一平：指水通、电通、道路通，地点平坦。 七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热通、排水通，场所平坦。 房地产开发名词，商社：指房地产开发企业建设、销售、出租的房屋。 外销室：指建设后销往国内外的住宅、商业及其他房地产。国内销售室：指完成后国内范围内(港澳台地区除外)的住宅、商业及其他房地产。 现房：指开发人员处理房地产票的商社。 通常的意思是可以入住的房子已经完成了。 一线、二线、三线、四线城市对一、二、三、四线城市的概念没有明确的定义。 一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市的二线城市是指省会城市、直辖市和单列市，青岛、大连、深圳等三线城市是指具有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，如宁波、温州、东莞。 对一线、二线、三线、四线城市和房地产市场来说，这里除了城市和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。 但是，通常把商品的平均价格作为最标准的指标。 因此一线城市有北京、上海、广州、深圳的习惯，天津是老字号的直辖市和中部省会城市(西安、重庆等)房地产起步较晚，只有两线城市的部分省会城市房地产发展水平较低，位于西北呼和浩特、银川、青海等三线城市，相反位于大连、 青岛等沿海开放城市(计划单列市)一直位于二线城市的前列，包括追赶第一线城市的江浙发达地区杭州、南京等省会城市。 温州、宁波等原本应该是三线城市也能赶上，特别是价格上涨幅度和速度超过一线城市。 有关房屋产品类型的名词，店头：也称店头，多作为商店，一般在一楼，沿街。 SOHO :英语smallofficehomeoffice的缩写，是指小型家庭办公室。 LOFT :是一个没有内墙的开放式平面式住宅，空间广阔，高大，可灵活布置，可住宿，办公室也可，艺术性强，开放性强，深受年轻人、艺术家和文艺家的欢迎。 房地产开发的名词，准现房：通俗意义上是指快速完成或基本完成的房子。 一般来说，是指本体的构造受到限制，在装修中，还没有竣工，但是基本上出现了住宅区内的大楼和辅助设施的轮廓的房子。 期待室：从开发人员取得商品预售证明书到取得不动产权利证明书之间出售的房屋。 在港澳地区被称为“啤酒花”，这也是现在普遍采用的销售战略。 尾房：又称“拖尾房”，是一种空房子，一般在大楼销售额达到90%后，多馀的零散房子通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。 有关住宅产品类型的名词，住宅：是人们居住的专用住宅。 普通意义上的住宅就是普通住宅。 别墅：是建于郊外和风景区的舒适庭院住宅，一般有庭院、车库、庭园等。 公寓：住宅的一种通常建在大城市、繁华街区，多为高层，标准高，室内套房基本相同，有较完善的商业、房地产服务，主要供应商是常客及其家属的短期租赁。 宾馆式公寓：提供“宾馆式服务、公寓式管理”的公寓，市场定位高，具有住宅、宾馆、俱乐部的综合功能。 商住楼：既可以工作也可以住宿的大楼。 办公大楼：办公大楼，有统一的物业管理。 综合大楼：兼作住宿、事务、商场的大楼。 关于房屋产品类型的名词、空间蒙太奇：借用电影剪辑的概念，特征是以小户型的标准为设计单位，可以在空间上像积木一样自由组合，形成中、大、特大户型。 独奏：独奏，单独的意思，这里是指超小型住宅，一般的卧室和客厅是一体的，整体的厨房和厕所面积在35平方米左右，适合想独立的年轻人，外地人，刚参加工作的人们。 公共场所有便利店、健身中心、快餐店、洗衣店等，生活方便。关于房屋产品类型的名词，STUDIO :原指“工作室”，这里指向发展中小企业提供的面积小的办公空间，一般位于企业集中区，交通便利，各类公司和服务比较完善，容易形成资源共享。 SHOPPINGMALL :意为“步行街购物广场”，是目前非常流行的商业模式，一般规模大，商店集中，拥有大型开放休闲广场，交通便利，人流大，商业效果惊人。 俱乐部会所：是指为特定的人和业主提供服务的综合性健康体娱乐设施和社交场所，一般包括酒吧、咖啡店、阅览室、网吧、餐厅、保健、入浴等，也应该有乒乓球、羽毛球、保龄球、游泳池等活动会场。 双人住宅：每单元楼有2户，1台双人门，1栋别墅：仅有1户的别墅，有关房屋产品类型的名词，花园洋房：洋风洋房，小洋楼等，是有花园草坪和车库的小庭院和三四楼的小楼，建筑密度低，内部功能完善，富于变化，退台设计和、别墅：一般所说的Townhouse，接近城市，环境优美，有独立的院子和车座，多为3、4层左右，包括2连、多连等形式。 板楼：外观“板”一般由几个单元组成，每个单元通过独立的楼梯间、楼梯间或连廊连接。 多为多层或小高层，南北通透，通风采光好，房间好，占地面积大，价格高，建筑美学效果差。 塔：外观为“塔”，一般以楼梯和电梯为配置中心，各户沿中心筒配置，公共摊位小，绿地率高，外观美观，价格低于板层。 但采光通风差，密度高，灰色空间多，居住感差。 过层住宅：在各住宅中，各功能区的海拔不在同一平面上，与空间形成视觉变化，使住宅环境错误，具有节奏感。 一般错开300600mm的跳楼住宅：以近年来普及的形式，住宅占用2层楼，卧室、起居室、厕所、厨房等房间分层布置，通过户内楼梯连通，功能区分明确。 复式住宅：受跃层住宅的启发而设计的经济性住宅。 大楼也在二楼，实际上在一楼的高楼(一般楼高3.3米以上)设置三明治(一般是1.2米)，上层低，一般作为卧室使用。 这种户型平面利用系数高，成本低，但上层使用感差，户内房间一切好处低，智能大楼(3A，5A建筑):利用系统集成的方法，将计算机、通信、信息技术和建筑物有机地结合起来，进行设备自动监控， 通过信息资源管理与用户服务和建筑优化相结合得到的高效、高性能、高安全性和高舒适度建筑，一般为3A (建筑设备自动化系统BAS； 办公自动化系统OAS通信自动化系统CAS )建筑有时被称为5A建筑，实际上是一样的。 双景住宅：楼盘不仅要建设社区内的小环境，还要利用社区外的美丽自然风景，使两者协调，创造舒适优美的室内外环境。 绿色生态住宅：以人为本，以节水、节地、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑寿命为目标的人类理想居住地。 第二部分：规划基础知识、城市规划：指一定期间内城市经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合布局、具体安排和实施管理。 城市基础设施：城市生存和发展所需的工程基础设施和社会基础设施的总称。、规划设计常用技术指标、总用地面积建设用地面积总建筑面积楼(地下)建筑面积住宅、商业、教育等建筑面积容积率(有时称总用地容积率)、建筑密度建筑层数、高绿地率总户数停车空间住宅的建筑套密度住宅面积网密度、相关基础知识、城市居住区：一般称为居住区， 是指被城市干线道路和自然界线包围，建成完全满足该区居民物质和文化生活需求的公共服务设施的生活居民点，一般居住人口在3-5的居住区：规模比居住区小，居住区道路和自然界线包围的生活居民点，人口一般在700015000人，建设了必要的公共设施。 集团：园区内由园区道路划分，有公共设施、建筑类型基本相同的住区，人口规模在10003000人之间，这种居住模式给人带来了领域感和安全感，人们交流方便，空间尺度适宜，符合现代人的心理需求。 楼座小组住宅区居住区、公共绿地：指满足一定光照条件，人们可以共享的绿地、居住区公园、小游园地、各种绿化用地。 公共绿地指标组0.5/人小区1/人居住区1.5/人老城区改造不得低于相应指标的50%。三区六线、“三区”:是在区域范围内确定的不许可建设区(区域绿地)、非农建设区(城市建设区)、控制发展区(发展备用地)三大类型地区的规模和范围。 用地红线：土地坐标点周围的线，线内的地块是获得使用权的土地范围，通常用红线表示。 但是，在实施中，一般是“画红线”，即在红线上再向内侧退避一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了今后城市的发展，退避部分不得占有，同样也必须在占地面积内计算。 建筑物的红线：指建筑物的控制线，在建筑物的基础位置(外壁、楼梯等)的边界，面向任何道路的建筑物和建筑物都不得超过该边界。 城市黄线：影响城市发展整体的城市规划规定、必须控制的城市基础设施用地控制界线；城市蓝线：城市规划规定的江、河、湖、库、渠道和湿地等城市地表水体保护和控制的区域界线。 城市绿线：指城市规划的绿地范围，在这个范围内只能绿化，不能改变其用途。 都市紫线：是指国家历史文化名城内历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府颁布的历史文化街区保护范围界线。 城市黑线：市政公共设施规划控制线、黑线控制的核心是控制各市政公共设施、地面运输管道的用地范围，保证各设施正常运行。 道路红线：是城市道路(包括居住区级别的道路)用地的规划控制线，建筑物的体型系数是“建筑物与室外大气相接的外表面积与其包围的体积之比”。 请参阅民用建筑节能设计标准 (JGJ2695 )。 北方地区一般不足0.35 (外表面积包括屋顶面积)，日照标准知识，日照标准是为确保居住空间有足够的日照，满足人们健康需求而规定的最低日照时间。 城市居住区规划设计规范规定根据各地区的气候条件和居住卫生要求决定的、建筑物正面的日照房间在日照基准日得到的日照量。 一般来说，根据最初阶段的窗户的满窗日照时间进行累计，实际测量很麻烦。日照基准和日照量(我国范围广，采用两个标准)，日照基准：1小时测量时间： 9:00-15:00第气候区中小城市和第、第气候区各级城市。 日照标准：2小时测定时间8:00-16:00第I、ii、iii、vii气候区大城市，如东北地区。、冬至日(12月22日前后)、大寒日(1月20日前后)、太阳高度、太阳高度：实际上是指太阳照射地球的角度，直射日光为90度。 以冬至日为例，每年的12月22日前后，当太阳直接袭击地球南回归线南纬2326时，北半球的太阳高度最低，白天最短，夜晚最长，影子面积最大，北极出现“极夜”的南半球相反，白天最长，夜晚最短，南极出现“极昼”。 从这一天开始，太阳开始向北半球移动，到夏至(6月22日前后)的日子，太阳直射北回归线，北纬2326 。 我国位于北半球，日照标准应以“冬至日”为基准。建筑物本身的高度与北临建筑物的距离之比。 越小越好。 指根据日照标准规