房地产市场的含义、运行环境及影响因素

.,房地产市场的含义、运行环境及影响因素,.,房地产市场的含义,房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。,.,房地产市场的运行环境：,房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，我们将其分为八类，包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。,.,（1）社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。（2）政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。,.,（3）经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。（4）金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。,.,（5）房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。,.,（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。,.,影响因素,.,学术论文秦虹：房地产市场趋势与政策判断,长远看，房地产政策的核心是构建稳定的住房供应体系从长远政策来看，房地产政策的核心应是按照中央提出的“建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”。这个住房供应体系应体现民生优先，稳定的住房供应体系有利于稳定市场各方预期，促进房地产市场平稳发展。,.,1.以建设公租房的方式对低收入家庭提供租赁式的保障公租房的建设和维护需要投入大量公共资源，应以保基本为原则，只针对城镇户籍家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员中的低收入住房困难户，提供租赁保障。是保障“有房住”，而不是保障“拥有住房”。公租房建设由政府投资(或单位)投资并拥有完全产权。面积标准根据家庭人数情况，应严格限制在40-50平方米范围。当达到住房存量超过需求的发展阶段后，对长期租户可以考虑逐步出售政府(或单位)的产权。,.,2.以货币补贴的方式将保障与市场有机结合起来政府保障除了建房方式以外，还应发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势，通过贴租、贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难的主动性和积极性。政府的支持起到“四两拨千斤”的作用，把市场提供与政府支持有机结合起来，减轻政府建设公租房的财政压力，充分发挥市场供给的效率。对此需要完善相应的财税支持政策。,.,3.以共有产权方式支持“夹心层”群体的住房需求“夹心层”主要指城镇中新就业的无住房职工家庭和居住在棚户区中的业主。这是中国新增住房需求的主体，特别是部分在大城市新就业的职工，稳定居住的需求十分迫切，未来收入前景良好，但由于积累少，实现稳定居住的门槛较高，他们在就业初期完全靠自己的力量难以解决住房困难，如果全部纳入公租房提供保障，则既加重财政负担，也难以满足他们未来不断自我改善住房条件的愿望。而采取共有产权方式提供住房，可以使他们相对容易实现初次购房的需求，以后再改善就有条件完全靠自己了。对于居住在老工矿区和老城区中的棚户区居民，在棚户区改造后增加的住房面积，有的一时难以支付，政府也不可能无偿提供，所以，共有产权的方式可以较好地解决棚户区改造中的分配问题。,.,4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的私人住房私人住房包括目前城镇的商品住房和自建住房。住房是典型的私人产品，应充分发挥市场机制的作用，坚持市场化改革方向，鼓励住房支付能力较高的群体和已有住房但需改善的群体，通过市场途径自主解决住房需求，实现完全的市场配置资源。今后，私人住房的面积大小、价格高低、供应数量、购