张家港市首座商业策划报告.ppt

首座商业配套项目,敬呈:,-商业策划提案报告,项目认知,商业市场分析,项目SWOT分析,项目总体定位,市场存在空间,外部环境分析：宏观经济指标分析发展规划,商业布局,业态组合,业态规划及配比,主题定位,售价研判,商户租户访谈,项目分析：地块分析项目规划剖析,周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析,竞争项目分析：供应分析项目特性分析,策丰招商团队意见,业主及设计部门意见,项目定位研究思路,目录Contents,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。,576.2,705,1250,841.62,1050.02,亿元,国内生产总值,19.4%,17.8%,18.5%,19.1%,19%,地区生产总值,张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。,亿元,82.08,95.87,112.2,133.18,约157,16.7%,16.8%,17%,18.7%,22.5,18%,社会零售品消费总额,张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.,房地产开发投资额（亿元）,开发房屋施工面积（万平方米）,903,43.48,51.55,893.1,房地产开发投资,张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.,人均可支配收入比较,（元）,21927,21013,22001,24800,市域总体规划：,1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：,商业市场现状分析：,步行街业态配比：,服饰45%,餐饮16%,鞋帽11%,娱乐5%,沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。,通讯数码8%,食品5%,百货8%,金银珠宝10%,杨舍西路商业街业态配比：,杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。,服饰50%,鞋帽20%,银行等配套15%,饰品10%,其他5%,杨舍东路,杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。,整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表。,杨舍东路商业街业态配比：,餐饮70%,其他20%,娱乐10%,杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。,沙洲中路,沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。,沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。,沙洲中路业态配比：,家居10%,餐饮25%,其他20%,娱乐45%,沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。,香港城,规模：建筑面积18万平米整体定位：国际级全业态一站式商业中心功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、现代商务、度假为一体位置：东二环路与东苑路口已开业欧尚、奥特莱斯，同时提出前三年返租78，并有统一经营管理价格：预售均价为1.71.8万/平米（沿街）、1.51.6万（内街）实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金相对低廉，整体实际销售价格为11.2万元。,欧尚超市,奥特莱斯,（一站式综合性购物商业城）,1.整体定位：张家港城西新区的商业中心2.项目功能定位：服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。3.占地面积：21万平米4.建筑面积：15万平米,购物休闲公园,功能分区和业态规划：1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店;2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型的Shoppingmall;3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等;4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成;5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。,区域租金分析：,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,本项目位置：,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,3C数码连锁,客户访谈名单：,保留意见55%,意向强20%,意向弱25%,被访谈的20家品牌商户中，有20%的商家表示有明确意向，25%的商家表示明确意向弱，55%的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。,现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈保留意见的客户,商家进驻意向分析：,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,目标消费客群,张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；,新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；,本市电脑数码消费群体。,客群定位：,在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识以其社会影响力和带动性，引发更多的关注在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础,皇家首座,集休闲购物、精品家居为一体的商业项目,定位方案：,业态定位,打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费,推广语,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,方案一,方案二,-销售部分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化,-打造张家港市婚庆主题街，可以最大的提升本项目的认知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。,业态布局方案分析：,店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,五星电器选址要求,家居旗舰店大体分为：商业街店、特定市场店、高档社区店和交通枢纽店等几种，根据市场容量，家具店店面的使用面积在15003000平方米左右；在适当的城市，将开设概念店或饰品店，店面的使用面积在150500平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档商圈外侧的临街商铺，或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域（高档汽车）专业市场或附近的临街商铺，或位于机场等交通枢纽处且已经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等；附近或地下有足够的停车场所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面，可以修建或改建成标准门头，门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位，或在建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。店面选址的物业以长方型为佳，门面宽度最低不得低于20米，内部纵深应不小于20米；物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的重要商业街面；对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现，一楼最小的使用面积为不得小于400平方米，其他面积可以在二楼甚至或三楼体现，但必须保证内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯；物业前部交通方便，以车可以直接到门面为佳；店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品的商场或专卖店为最佳。,家居旗舰店选址要求,迪卡侬商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适、快捷地进入商场购物。1拥有免费的快速公路或主干道路网络（临街一线位，良好可视性）2位于人们外出度假的必经之路上3周边地区拥有质量较高的住宅社区4周边地区有质量较高的商业环境（临近著名大型卖场）5进入商场/停车场交通便捷畅通6拥有良好的公共交通网络抵达商场（公交站，地铁等）7商场前设置大型停车场，并拥有一定的绿化基本参数：1组成部分：商场、停车场、运动场2经营面积：4000m2、8000m2，12000m2三种（目前开发重点为4000m2）3建筑形式：单层单体商业建筑（自建或租赁），商业建筑首层物业（租赁）4用地面积：15000-2000m25建筑层高：6.5m（可根据实际情况适度调整）6柱间距：10.0m（可根据实际情况适度调整）7地面荷载：活荷载800kg/m28停车位：1个/20m2经营面积9顺畅的交通组织（客流、物流）10良好的可视性（户外广告位等）合作形式：1购买商业用途土地，自行设计建设用地需求：15000-20000m22租赁商业物业（由发展商按照迪卡侬的标准建设，迪卡侬长期租赁）,迪卡侬标准店选址要求,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。,开发商把商铺直接销售给业主,开发商回款快、流程简单、操作方便,销售实现难度大,开发商找到商铺租户并带此租约与商铺业主签定买卖合约,提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险,操作较繁琐,投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报,将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助,操作、手续最为繁琐,保证销售价值,三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。,销售方式与策略,宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判,项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘,杨舍东路项目的品质和性质都与项目类似所以对于项目具有较高参考价值香港城购物广场作为项目片区内最大体量的一站式商业中心其商业开发市场对于项目具有一定参考价值,以市场比较法量化各种价值指标权重排序为：步行街杨舍东路商业项目香港城购物广场,销售均价研判,本项目,“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“权重均价”是”销售均价”、“权重比例”、“所占权重”的乘积结果,通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目均价如下：,本项目,本案各区位商铺均价：,沙洲路临街商铺销售均价在=2.52万元/园林路临街商铺销售均价在=2.27万元/河西路临街商铺销售均价在=2.43万元/南环路中段商铺销售均价在=2.11万元/,本案总销售均价在：=2.33万元/,各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格,是否具有唯一性？是否具有可实现行？引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不争。戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始；先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家高价疯抢；,定位是根本,主题先行,讲故事,以商带商,招商思路：,招商策略：,先外地后本地；先知名特色，后普通商家商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。同类型商家限制数量（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）一是