房地产营销策划-一期清盘 凤凰城别墅再推广策略.ppt

一期清盘凤鸣湖凤凰城别墅推广思路,NO.1产品货量,独栋12套、联排2套（在售）,联排38套（未推出）,独栋3套（在售）,独栋34套（未推出）,联排61套（未推出）,“越临湖越畅销”根据销售数据统计，凤凰城别墅一期中岛仅剩3套独栋，自然消化即可。南岛临湖的独栋和联排都已售罄，剩余房源主要集中在别墅区三排房子的中间一排，和靠近多层住宅的一排，这些房源是下阶段的销售重点。,NO.2一期清盘,“越夏季越湖景”水景生意没有淡季，冬天室内水景卖得最好，可充当天然的空气加湿器，而一进夏天，就开始接庭院水景的大单。凤凰城别墅拥有4200亩生态湖泊、5公里蜿蜒水岸线、3大休闲湖滨公园等一系列湖景价值，夏季是销售的黄金季节，二期北岛、北北岛别墅尚未面世，为了实现开盘顺利销售，应当在夏季推出。,“越现房越别墅”由于别墅产品的特殊性，最好的销售方式是现房销售：别墅质量，可以被考验；庭院景观，可以被亲历；建筑创新，可以被体验；品质标准，通过细节辨别一期中岛、南岛别墅仅剩17套，建筑已完工，景观整顿中，销售条件日趋成熟，因此建议首先实现一期清盘的目标。,NO.3现场整顿,*导视系统,“越大牌越气度”凤凰城是一个大社区，现场看房是乘坐观光车，如果导视牌、欢迎牌等物料的尺寸太小，一来上面的文字不方便识别，二来缺少现场感染力。因此，凤凰城别墅的现场导视牌、围墙等物料务必要做大尺寸、设计简洁、选材考究，从而彰显别墅产品的高贵身份和恢弘气度。,*产品区隔,“越特别越区别”凤凰城整个项目产品众多，除了别墅之外，还有多层、小高层和高层住宅、商业街。别墅区作为一个特别的存在，有着它独特的环境需要。是这个大社区的一部分，但是又必须与其他区域有所区隔；不远离人群的热闹欢乐，又要拥有悠然的和谐生态。,*庭院环境,“越欢乐越成交”地产成交定律：客户成交率与现场停留时间成正比。客户在现场停留的时间越长，成交的比率就越高。如果在凤凰城别墅现场，如庭院，能够增加一些秋千、跷跷板之类的游戏设施，使客户在看房过程中有兴趣停留，有助于增强非临湖别墅的内景体验，增加买家购房信心。,*产品说明,“越诠释越了解”凤凰城别墅沿袭伟星品牌一直坚持的高品质建筑要求，以细节雕琢显现人性建筑的魅力。挑高客厅、坡屋顶、贵重石材、转角打磨等精细做工的严苛执行，造就了内外兼修的臻品。这些需要通过现场的产品说明牌展现出来，才能够被买家所了解，光是销售人员解说是不够的。,NO.4清盘对手,“越宜居越奢侈”九里香溪、碧桂园、天池圣居区位太偏，不适宜作为第一居所，凤凰城别墅唯一的竞争对手是银湖春天别墅。从365家居网上网友打分来看，银湖以低于凤凰城1000左右的价格，和良好的社区环境略胜一筹，因此要在保持现有售价的同时取得好的业绩，务必整顿现场环境。,银湖春天别墅,凤凰城梧桐小筑别墅,NO.5清盘前提,“越稀缺越崇尚”别墅在土地占有、资源独享、产品高度等方面的特性，决定了它只属于社会少数精英阶层。除了更加细节化、精美化的产品特质外，还有一种拥有它，在心理上的满足感和优越感。所以，我们首先要给客户的是一种高度，是第一眼就能看到和感受的高度。,*报纸广告,“越单一越深刻”别墅一定会占有稀缺资源，风景、区位、配套都属于这个范畴，再加上产品、内景、文脉等方面的倾力打造，卖点自然是精彩纷呈。但最具打击力的卖点应该只有一个，客户所关注和认同的，一定是项目最亮的部分。否则主次不分，推广自然容易走入一种迷茫和无序状态，作为受众来讲，也不会留下深刻的印象。,*产品单页,*产品折页,*现场围墙,“越灵活越见效”在别墅的推广中，建立一个有效和畅通的客户渠道是最佳的营销方式，不但成本相对较低，而且目标客户群的针对性非常强。凤凰城别墅推广前期，针对目标客户群所开展的小型别墅推介会，就是其中一种灵活的营销方式。,NO.6清盘客户,“越城市越优雅”它生在城市，却不近繁华，是城市中的一方净土；它位于凤鸣湖边，独占4200亩原生湖景，因而它更具优雅风姿。他地位显赫、事业庞大，离不开城市；他追求高远、超然物我，因而他心境舒然。,NO.7清盘定位,名称：梧桐VILLA定位：主城区/宜居自然/独栋、联排广告语：一个人的江山价值体系：5LLake4200亩原生湖泊Line5公里蜿蜒水岸线Leisure3大休闲湖滨公园Live70万平米梦想生活Light4季阳光庭院,NO.8清盘法则,*VIP法则,“越专属越高贵”购买别墅的客户，其购买的不仅仅是别墅住宅本身，更是一种精神上的追求。建立完整的一套VIP服务体系：凤凰城别墅专属的VIP咖啡杯、手提袋、烟灰缸、会员卡等，让买家感受到不一样的私家待遇和真实的高贵地位，增强其购买凤凰城别墅时，能够得到的心理满足。,*品质法则,“越奢侈越细节”什么是豪宅？豪宅是由每个小细节的精雕细琢组成，是每一块砖、每一棵树、每一盏路灯上看似不经意的刻意匠心。凤凰城别墅的价值点很多，但现在感受不到，凤鸣湖、水岸线、湖滨公园、商业街、庭院等没有视觉形象，还停留在喊口号的阶段，现场也没有精心包装，因而整个别墅产品的品质个性并没有鲜明的树立。,*小众法则,“越细分越高效”凤凰城别墅一期剩余独栋15套，联排2套，总共只有17套，就算加上圣地雅歌，也只是增加了21套联院，总共房源38套都不到。不管是从广告效果还是从回报率来看，都不适合利用大众媒介，建议针对细分人群，采用分众媒介，有针对性的进行高效销售。,细分人群*企业VIP客户：银行VIP客户、全球通VIP客户、航空公司