房产物业管理知识范文

- 5 -房地产管理知识良好的物业管理不仅能使业主在使用物业的过程中获得满意的服务，减少后顾之忧，还能提高物业的价值。作为所有者，他不仅应该享有权利，还应该承担义务。1.为何要成立业主委员会？答：由于住宅产权的多样化，确定了一个区域。住宅楼的每个业主都有个人利益和整体利益。有必要建立一种新的管理机制，这种机制不仅能维护所有业主的共同利益，而且还能考虑到个别业主的利益。在政府房地产管理部门的指导下，通过业主委员会充分发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。业主委员会是代表物业管理区域内所有业主实施物业自治管理的组织。2.业主委员会何时成立？程序是什么？答：在物业管理区域内，有下列情形之一的，当地区、县房地产管理部门应当组织首次业主大会或者业主代表大会，与售房单位共同选举业主委员会。(1)住宅销售总建筑面积达到30%以上；(2)新建商品住宅销售建筑面积达到50%以上；(3)该住宅已出售两年。业主委员会应当自选举之日起15日内，持下列文件向当地区县房地产管理部门登记：(一)业主委员会成立登记申请书；(二)业主委员会成员名单；(3)业主委员会章程。区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记；不符合上海市居住物业管理条例(以下简称条例)规定的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员会主席由区县房地产管理局批准登记之日起成立。3.业主委员会的主要职责是什么？答：业主委员会应维护全体业主的合法权益，履行以下职责：(一)召开业主大会或者业主大会，报告物业管理实施情况；(二)聘用或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；(3)如物业维修基金是按照本条例设立的，则该基金须负责收取、使用及管理；(四)审批物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；(五)听取业主和用户的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；(六)监督公共建筑和公共设施的合理使用；(七)业主大会或者业主大会委托的其他职责。业主委员会应当定期召开会议。会议必须有半数以上的成员出席并有效。该决定须经全体成员的过半数通过。4.业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？答：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是一项专业的管理服务，根据上海市地方法规，业主委员会应委托物业管理企业对物业进行管理，并与物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包含以下主要内容：(一)业主委员会和物业管理企业的名称和住所；(二)物业管理区域的范围和管理项目；(3)物业管理服务；(4)物业管理服务的要求和标准；(5)物业管理服务费用；(六)物业管理服务期限；(七)违约责任；(八)合同终止和解除协议；(9)双方约定的其他事项。物业管理服务合同期限为两年。两个月前(4)清洁服务(5)安保服务(6)物业维修和更新费用的账户管理；(7)财产档案的保管。上述物业管理服务详见第二十四条。6.业主大会有什么作用？答：业主大会是物业使用、维护和其他管理服务的行为准则，对所有业主都有约束力。用户应该遵守业主公约。业主大会自业主大会或者业主大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约向所在地的区、县房地产管理部门备案。业主大会、业主大会和业主委员会的决定对物业管理区域内的所有业主和使用人具有约束力。业主大会和业主大会、业主大会、业主委员会的决定不得与法律、法规相抵触。业主和使用人违反业主公约和住宅使用公约的，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约和住宅使用公约的，业主委员会或者有关业主和使用人可以向人民法院提起民事诉讼。7、什么是住宅自用部位和自用设备？答：住宅的被占用部分是指住宅的内部，包括住宅所有人和使用人占用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院和室内墙面。住宅自用设备是指门窗、卫生洁具、供水、排水、燃气管道、电线等一套设备。在住宅内，由主人和使用者使用。8.住宅的公共部位、公共设备和公共设施是什么？答：住宅的公共部分是指住宅的内部，包括门厅、楼梯、水泵房、电表房、电梯房、电话配电房、电梯房、走廊通道、接待室、内院、房屋承重结构、室外墙面、屋顶等部分。住宅共用设备是指整个住宅的所有人和使用人共同使用的供水管、排水管、落水管、照明器具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、防雷装置、消防器具和其他设备。住宅公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用者共同使用的道路、绿地、停车场、照明灯具、排水管、窨井、化粪池、垃圾桶(室)等设施。9、什么是前期物业管理？规则是什么？答：前期物业管理是指从出售住宅到成立业主委员会的物业管理。它有以下规定：(一)新建商品住宅销售单位在销售住宅前，应当制定住宅使用公约，与其选定的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报物业所在地区县房地产管理部门备案。(二)新建商品住宅销售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用手册作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律法规相抵触。(4)新建商品住宅不得在前期物业管理期间动用物业维修基金。(五)新建商品住宅前期物业管理服务费用由住宅单位承担。新建商品住宅交付使用之日起至前期物业管理服务合同终止之日止的前期物业管理服务费用，按照住宅转让合同的约定，由住宅单位和买受人承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。业主大会或业主委员会审议通过业主公约后，住宅使用公约终止10.物业管理服务收费标准是什么？答：物业管理服务收费标准按以下规定确定：(一)出售公房的收费标准由市物价局会同市住房和国土局制定。(二)普通住宅商品房的收费标准，在区、县物价部门会同房产管理部门制定的基准价格浮动范围内，由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定。(三)高标准国内商品房和出口商品房的收费标准，由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定。其他服务项目的收费标准由物业管理企业与业主委员会或业主和使用人协商确定。11.物业管理服务费包括哪些项目？答：物业管理服务费包括以下项目：(一)管理费用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡查、检查、物业维护及更新费用的账务管理、物业档案的保管及其他相关物业管理服务；(2)房屋设备运行费用，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需；(3)保洁费，用于物业管理区域内的日常保洁服务；(4)保安费，用于物业管理区域的日常保安服务；(5)维护费，用于物业维护服务。上述第(1)、(2)、(3)和(4)项中的费用按月计算，而第(5)项中的费用按实际维护项目计算。12.物业管理服务费可以提前几个月收取？如果所有者或用户未能按时付款，他将如何受到惩罚？答：物业管理服务费可以根据协议提前收取。征收期限不得超过三个月。业主或者使用人未按照物业管理服务合同约定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按日加收应缴费用千分之三的滞纳金或者按照约定收取滞纳金。未经业主委员会或者业主、使用人授权，业主、使用人不得自行支付物业管理企业提供的服务费用。13.业主进屋时应向物业管理公司支付什么费用？答：业主入住时，必须按照以下规定缴纳物业管理费：自房屋交付之日(以房管局颁发的住宅交付费许可证为准)至购买拍卖房屋办理入住手续之日止，业主应支付物业管理服务费和不超过三个月的物业管理服务费预付款。业主购买现有房屋时，应自转让合同生效之日起至办理入住手续之日止支付物业管理服务费，并预付不超过三个月的物业管理服务费。业主入住后，提前三个月缴纳物业管理服务费。业主或使用人装修房屋时，应提前通知物业管理企业。物业管理企业应当将住宅建筑装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。房主进屋时不需要支付装修押金。物业管理企业自行提供服务收费，业主或用户不能支付。其他部门委托物业管理企业收取费用，应经物业部门批准。交付时，业主可向物业管理企业提交经物价部门委托代理机构认可的相关证明。开发企业为该房屋购买的所有设施，均应按规定计入房屋转让总价，业主进场时不加收任何费用。上述规定自1997年7月1日起施行，有效期至1997年7月1日。14、住宅物业维修保养有哪些rA.财产的公共部分、公共设备和公共设施有损坏的风险；B.室内线路故障引起的停电和漏电；c、由于水泵故障和进水表水管爆裂，停水，水龙头严重漏水；d、落水管、落水管堵塞和水盘及其他设备漏水；e、电梯故障，不能正常行驶；f、楼层、扶梯梯级板断裂以及阳台、阳台、扶梯等扶手松动和损坏；G.其他危险的紧急维修项目。2)一般项目分为：一、各种钢、木窗损坏；B.水卫生设备的零件损坏；C.屋顶渗漏；属于小修、维修和便利服务范围的其他项目。(3)对业主自用部位原有自用设备的损坏，业主可向物业管理区域内的物业管理企业报修，或向其他维修单位报修。向物业管理企业修理的，物业管理企业不得拒绝修理。(4)两项工作下的紧急维修和维修项目的维修费用，经维修人员批准并签字后，按规定收取。此外，如果共用部位和共用设备的维修超过两项工作，且维修费用超过500元，则需经业主小组批准，并按规定收取费用。(5)物业维修项目实行质量保修制度。保修期一般为三个月。修复工程的竣工须经业主验收并签字。其中，清淤工程的竣工应符合通水验收标准，后续雨水应符合无渗漏验收标准。因维修质量原因进行的维修不得再次收费。15.业主和用户使用物业时，哪些行为是法律禁止的？违法者将承担什么责任？答：业主和使用人在使用物业时不得有下列行为：(1)损坏房屋承重结构，损坏房屋外观；(二)侵占或者损坏住宅共用部位、共用设备或者移动住宅共用设备的；(三)在天井、庭院、平台、屋顶、道路或者其他场地修建建筑物、构筑物；(四)侵占绿地、破坏绿地的；(五)乱摆摊设市；(六)乱扔垃圾；(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱画、乱刻画的；(八)排放有毒有害物质或者噪声超过规定标准的；(九)法律法规禁止的其他行为。违反上述第(一)、(二)、(三)项禁止行为的，由区、县房产管理部门责令限期改正，恢复原状，并可处以1000元至10000元罚款。违反上述第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项禁令的，由有关行政管理部门按照各自的职责和有关法律法规进行处罚。上海市住房和土地管理局进一步具体解释了上述禁止行为：(1)打破墙壁并打开底部天井墙壁的门是一种破坏房屋公共部分的行为；(二)上述第(八)项禁止的行为是指环境保护法禁止的有毒有害物质和噪声。(3)物业管理区域内禁止夜间(22:00-7:00)进行嘈杂的房屋施工。16、改变住宅使用性质有哪些规定？答：居住建筑不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部