业主委员会筹备

业主委员会筹备城区各房管局、各街道办事处、高新区分局、市物业管理协会：物业小区是市民群众生活的基本场所，城市管理的基础单元，社会治理的重要领域。为加强我市城区（不含夷陵区、下同）小区业主委员会成立和运行监管，现提出如下指导意见：一、业主委员会筹备组（一）小区成立首期业主委员会的，应当由物业所在街道办事处（乡镇人民政府）代表，社区代表，建设单位代表，业主代表共同成立筹备组，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，副组长由社区代表担任。筹备组成员7-15人，其中街道办事处（乡镇人民政府）代表，社区代表，建设单位代表不低于总人数的1/3，业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐并经筹备组组长确认。筹备组名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）以书面形式在物业管理区域内公告。（二）筹备组履行下列职责：1.制定业主委员会选举办法；2.确定业主大会召开事宜;3.确定业主委员会人数（5-11人单数）及候选人名单;4.确定担任小区社区委员的社区代表；5.取消不符合条件的业主委员会候选人资格；6.其他工作。（三）筹备组议事坚持民主集中制原则，筹备组组长应当及时主持召开筹备组会议，综合筹备组成员意见后形成决议。二、业主委员会委员选举（一）业主委员会委员候选人通过小区业主推荐和自荐方式产生，并经筹备组审核通过,筹备组人员不得作为业主委员会候选人；（二）候选人应当符合下列条件:1.为小区业主，或为小区房屋所有权人直系亲属并经所有权人书面确认为房屋实际权利人和实际使用人；2.具有完全民事行为能力；3.未受过刑事处罚；4.遵守国家法律、法规、政策，遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；5.取得所在单元（楼栋）20%以上（含20%）业主书面同意或由筹备组推荐；6.身体健康、热心公益事业、责任心强、公正廉洁；7.具备必要的工作能力和时间；8.法律、法规规定的其他条件。（三）有下列行为之一的不得成为候选人，已成为候选人的由筹备组取消资格：1.累计欠缴物业服务费超过6个月的；2.违法占用小区道路、绿地等公共区域的；3.违法侵占业主共有的建筑、场所的；4.违法搭建建（构）筑物，或改变房屋结构进行装饰装修对房屋安全造成隐患的；5.存在虚假宣传、贿选、违法拉票、攻击其他候选人等违法行为的；6.本人或直系亲属在为小区服务的物业企业或其他经营主体任职的；7.其他违反法律、法规或业主规约的行为。（四）筹备组应当将候选人名单及基本情况在小区内公示并征求业主意见，公示时间不少于7天；公示期内发现候选人不符合第（二）款、第（三）款规定的，取消其候选人资格。公示结束后，筹备组应当在街道办事处（乡镇人民政府）、社区指导下组织业主进行选举，委员及候补委员应当同时经专有部分占建筑物总面积过半数和人数占业主总人数过半数的业主同意方可当选,得票过半数者不足的，筹备组按前述规定组织业主就不足部分进行二次选举。选举结束后，根据得票高低，确定业主委员会委员名单，并按照业主委员会人数的30%确定候补委员名单，委员名单及候补委员名单在小区进行公示。当选的业主委员会应当在当选后7日内召开第一次会议，推选业主委员会主任和副主任。（五）当选的业主委员会应当在当选后30日内，持下列资料分别向所在街道办事处（乡镇人民政府），区、县物业行政主管部门申请备案：1.业主委员会备案表；2.业主大会决议、业主委员会决议；3.经业主大会表决通过的业主大会议事规则和管理规约；4.业主委员会选举情况证明；5.业主名册和投票权数清册；6.业主委员会委员、候补委员身份证明材料和业主资格证明材料；7.业主委员会议事规则。（六）业主委员会委员应当参加物业主管部门组织的培训，掌握相关知识，提高履行职责能力。（七）筹备组成立6个月内仍未选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。三、业主委员会职责（一）执行业主大会各项决议，针对小区管理形成议案提交业主大会表决；（二）召集业主大会会议，报告本物业区域物业管理情况；（三）拟定选聘、解聘物业服务企业或其他服务主体方案，提交业主大会；（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（五）拟订业主委员会年度经费预决算方案，提交业主大会决定；（六）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，提交业主大会决定；（七）拟订小区业主共有共用部分使用、收益方案，提交业主大会决定；（八）拟订住宅专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会决定；（九）审核物业服务企业或其他服务主体制订的年度服务计划，提交业主大会决定；（十）提请业主大会决定终止、罢免业主委员委员，增补业主委员会委员；（十一）监督物业服务企业或其他服务主体履行服务合同，并对履行情况进行考评；（十二）监督管理规约实施，对违反管理规约的行为进行处理；（十三）督促小区业主履行义务，催告欠缴物业服务费的业主缴纳物业服务费；（十四）妥善保管业主委员会有关档案、会议记录、印章等；（十五）协调小区管理各方关系，及时化解矛盾；（十六）接受物业主管部门组织的培训。四、业主委员会监督管理各社区与住宅小区应当积极落实“双向进入、四方联动”机制。小区所在社区应当选派代表进入业主委员会担任社区委员，社区委员参加业主委员会会议，对业主委员会决议行使表决权，并对业主委员会运行状况进行监督。社区委员认为业主委员会决议违反法律、法规、政策规定或侵害业主合法权益的，可以要求业主委员会改变或撤销决议，业主委员会拒不改变或撤销决议的，社区委员报请社区将相关情况告知受侵害业主并报告有关部门，受侵害业主依法请求人民法院予以撤销，有关部门依法进行处理。业主委员会可以选派代表担任所在社区委员，参与社区议事，配合社区做好小区管理。五、业主委员会委员资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：（一）无故缺席业主委员会议三次以上（含三次）的；（二）累计缺席物业主管部门组织的业务培训两次以上（含两次）的；（三）攻击其他业主委员会成员，严重扰乱业主委员会工作秩序的;（四）在小区物业服务企业任职，或接受小区物业服务企业现金、购物卡，减免物业服务费、停车费等行为的；（五）非法占用小区公共收益的；（六）不符合第二条第（二）款、第（三）款要求的；（七）法律、法规规定的其他情形。业主委员会委员存在上述情形之一的，业主委员会半数以上委员或20%以上业主有权提请业主大会罢免其委员资格；因故无法召开业主大会会议的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织召开业主大会会议罢免其委员资格。六、业主委员会补选和重新选举业主委员会委员因故不能履行职责时，可向业主委员会提出辞职，由候补委员按照业主委员会选举得票高低依次递补，业主委员会将递补情况在小区内公示。业主委员会委员因故缺额，经候补委员递补后仍缺额的，业主委员会应当在60日内召开业主大会会议，完成委员补选，逾期不召开的，由物业所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区组织召开业主大会临时会议进行补选。街道办事处（乡镇人民政府）、社区每年度组织小区业主对业主委员会进行满意度测评，满意度低于50%的由街道办事处（乡镇人民政府）、社区可以直接提请业主大会罢免业主委员会委员，并重新组织选举。业主委员会任期期满或集体辞职的，由物业所在地社区在街道办事处（乡镇人民政府）监督指导下选举新一届业主委员会。七、业主委员会财务管理有下列情况之一的，业主委员会可以根据业主大会决议使用小区公共收益：（一）小区需要购置共用设施设备的；（二）小区共用部位、共用设施设备需要维修，