保利地产融资分析

保利地产融资分析摘 要：本文首先介绍了保利地产的公司背景和房地产市场的行业背景及其对发展趋势，从对保利的分析中提取出对房地产企业的融资进行的分析。着重对房地产常采用的几大融资方式做了一定程度上的介绍，分析了相应的优劣之处，并给出了一些建议。关键词：保利，房地产，融资Analysis of the financing ways of POLY as a real estate companyAbstract: This paper firstly introduces the background of poly real estate company and the real estate market , the development trend of industry background, extract on real estate enterprises financial analysis from the analysis of poly. This paper focuses on some important financing ways that the real estate usually uses , analyzes the relative merits shortcomings of these financing methods, and presents some suggestions.Key Words: POLY，Real estate，financing 欢迎下载1 公司背景保利地产是中国保利集团控股子公司。目前保利地产已在北京、上海、广州、长沙等全国十多个大中城市，成功运作近60个开发项目， 2007年保利地产计划新开工面积360万平方米，完成直接投资125亿元。作为中国地产行业的强势品牌，保利地产的品牌价值和综合实力均位居全国二强，在国有房地产企业中位居榜首，是IPO重启后的首家地产上市企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。2 行业背景122.1 国家政策继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。2.2 市场行情2.2.1 房地产市场进入调整期2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。2.2.2 中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。3 保利融资对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，推动房地产企业发展的资金主要是银行贷款、企业自筹（主要是预售房款）和资本市场融资等。由于我国房地产企业发展时间短、企业规模小，企业内部筹资能力极为有限，因而，房地产企业更多是依靠银行贷款、股权融资、债券融资等外部融资方式缓解企业发展的资金不足。保利地产以其良好的资信、雄厚的实力获得了更多的融资渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。33.1 股权融资企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动；债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支。面对银行日渐苛刻的贷款条件，亟待发展的房地产企业只能转而寻求资本市场的支持。随着资本市场的发展，直接融资的作用日益明显。发行股票，可以在一定程度上解决前述代理成本问题，虽然此情况下所有者与经营者之间仍然存在一定的目标错位，但是相关的约束机制能使这种代理成本尽量达到最小化。然而这是与西方国家发达而完善的资本市场相联系的。在我国现阶段，资本市场存在诸多弊端，股票市场上的投机气氛过浓，我国房地产业有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发直接融资占比例较小。上市是企业获得资金，实现资本运作的主要方式之一。但由于房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为，具有周期长、风险高的特点，所以出于金融安全的考虑，房地产企业上市皆需严格审批，上市融资的规模和时机一直受到限制。中国证监会在关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知中规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”毫无疑问，首发上市融资额比较大，是一种比较理想的融资方式。但首发要求的条件高，时间长，程序复杂，我国大多数房地产公司都无法达到此要求。近几年，国内挂牌上市只有栖霞建设等极少数房地产公司。有些房地产公司则采用借壳上市这一迂回方式，如中远发展、金融街等，这些公司确实有些实现了在股票市场融资。但是由于房地产公司业绩的波动性比较大，只有很少一部分公司能够达到再融资的条件。2002年，能够达到再融资条件的房地产上市公司不到总数的10，对于大多数房地产企业，上市并不一定是最好的融资方式，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，而我国很多房地产企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况。另外，股权融资的成本很高，银行贷款、债券融资的成本相对较低，所以房地产开发企业一般不轻易采取股权融资。3.2 债权融资债务融资是企业通过出售债权来融资，如出售应收账款等债权。由于历史原因， 债务融资产生的结果是增加了企业的负债或者增加了企业的或有负债，按渠道的不同主要分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资、商业信用及其租赁等。 银行信用是债务融资的主要形式，但对占民营企业绝大部分的中小民营企业来说，获得银行的贷款是很多企业不敢设想的事情。据深圳市信息统计部门了解，深圳近10万家中小企业，至少有一半以上从未在银行贷到一分钱；大约13的企业即使有贷款，总金额也在200万元以下；只有极少企业能从银行贷到够用的资金。发行债券为企业融资是我国当前大力提倡的一种融资方式，符合国家的大方向。但是现阶段在我国利用债券进行融资具有许多制约因素：1、我国的信用评价体系尚未建立，社会信用普遍缺乏，这样一方面企业发行债券的利率不好确定，另一方面发行债券的可接受性也大打折扣。2、我国公司债券二级市场尚不发达，导致公司债的流动性不强，这也严重阻碍了公司债的大力发展。作为房地产开发企业，其超过普通企业的高风险性使得债券的发行更加困难。因此，不解决我国资本市场发展中出现的问题，不完善我国的房地产开发企业，通过资本市场拓展房地产企业的融资渠道只能是痴人说梦。但是资本市场的发展和房地产开发企业本身的完善是一个艰巨的系统工程，不可能一蹴而就，因此，在近期意图通过资本市场来为发展房地产提供融资便利具有很大的不现实性。通过以上分析我们可以看出，一方面房地产企业的融资渠道并未拓宽，另一方面旧有的融资渠道也不顺畅，这与现阶段发展房地产需要大量的资金投入相矛盾。作为金融中介的信托公司具有强大的金融。3.3 银行借贷国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅速膨胀起来的，国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个唯一渠道。有资料显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约有20至30是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30至40的资金，这部分资金也多是向银行借款。这几项累加，房地产项目中约有60以上的资金来自银行。但目前房地产业对银行信贷的依赖程度实际还不止于此，正如财经杂志所披露的信息那样，国内不少房地产商基本上“空手套白狼”，再加上以骗贷为目的的假按揭，使得整个银行体系充满着风险。据不完全统计，2003年110月份房地产开发投资资金来源如表1所示。2003年110月全国开发资金来源于银行对开发商发放的贷款占24.2%，企业自筹占29%，由定金、预收款构成的其他资金占46.1%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的住房抵押贷款。因此，房地产开发资金约有70%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在全行业高速发展的浪潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地产开发的投资力度，因而，房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展，正是在银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的加速发展，企业在房地产开发过程中与银行间的矛盾也不断暴露。1、从商业银行来说，其为房地产企业发放的抵押贷款一直以来都是我国房地产开发企业的主要资金来源。但是近年来随着银行对风险监管的加强以及我国房地产企业本身所固有的一些问题，银行逐渐向房地产开发企业收紧钱袋。2、由于房地产过热时开发商从银行筹款比例过高，自有资金到位情况差，银行被动地充当了投资者，对房地产泡沫的形成起到了催化作用。在此情况下，房地产业被列为信贷高风险行业，银行在贷款期限、贷款额度、担保方式和核批时间等方面对房地产企业规定了较为严格的条件。3、在传统的银行抵押贷款业务中，银行作为债权人，而房地产开发企业作为债务人，毫无疑问要遭遇代理成本问题。简单地说就是由于房地产开发是一个高风险高收益的行业，因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行贷款进行开发。这样一旦开发成功，就可以获得极大的收益，而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史上曾多次出现。相反对银行来说，在房地产开发项目成功的情况下将获得正常的利息收益，而一旦发生失败则要承担大得多的本金损失。因此，在利用银行贷款进行房地产开发时收益与风险是极不对称的。正是为了解决这一问题，当前所发放的银行贷款全部为抵押贷款。但事实上抵押物的产生只是在一定程度上减小了这一风险而并不能最终消除这一风险。在房地产抵押贷款中仍然存在诸如抵押物风险、内外勾结的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国当前评估中介机构以及社会信用体系尚不完善的情况下，这一风险仍相当严重。正是基于上述原因，银行为房地产开发企业提供开发贷款在短期来看只能越来越少而不会增多。3.4 信托融资信托是信用委托的意思。它是指受他人委托，代为管理、经营和处理某项经济事务的行为。信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。利用上市公司限售股股权进行融资。房地产业是资金密集、规模化运作的产业，基本的融资渠道是依托银行的信贷支持，但单一依靠银行间接融资存在着较大的局限性和制约性。特别是央行121号文件出台后，对房地产贷款方式提出了更严格的要求，某些房地产企业及其项目的资金来源受限，某些项目可能因此而停止，产生新的“烂尾楼”，某些银行愿意支持的项目因达不到“四证”要求而欲进不能等等。据此，进一步重视依靠直接融资，通过信托方式筹措资金，并配之前述信托财产管理的制度优势进行综合服务，将对房地产企业的良性发展产生积极而有效的促进作用。4 拓宽融资对策建议44.1 完善证券市场完善证券市场是解决股权融资诸多问题的的根本办法关键是切实落实国九条”，即国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见（以下简称意见），意见中对完善证券市场的多个方面提出了建议和改革方向，而解决本文上述所列出的问题，也应按照意见中的要求和方向，提出促进中国证券市场健康发展，推动房地产企业顺利上市融资的对策和建议。特别要做到以下几个方面：1、完善监管机制，促进证监会职能转变；2、彻底废除通道制，完善保荐人权利与风险