第一章----需求分析与建设规模

第一章 项目背景与建设方案 1、项目背景近年来，莲都区委、区政府认真贯彻落实中央有关加强“三农”工作的方针政策，结合实施全省“百乡扶贫攻坚计划”和“欠发达乡镇奔小康工程”，大力推进高山、深山困难群众的异地脱贫工作，积极实施扶贫开发项目，2001年起至今已实施整村搬迁下山脱贫656户，1994人，莲都区欠发达乡村的经济社会发展，农民生活水平，基础设施条件都有了明显的改善，农村贫困面逐步缩小，多数农民走上基本小康之路。 通过莲都区上下的共同努力，莲都区农村下山脱贫工作取得了一些成效，但莲都区农民人均纯收入增长还是远远落后于城市人均可支配收入增长，农村文化、科技、教育、卫生、体育等事业也远远落后于城市，且区域经济发展的不平衡性还比较突出，特别是高山、远山、10户以下自然村的收入与近邻农村之间的差距不但没有缩小反而有不断拉大的趋势。加上高山、远山普遍地理位置偏僻，自然资源匮乏，农业基础脆弱，农民的增收渠道狭窄，生活质量不高，产业支撑能力不强，离小康社会的目标还较远，影响莲都区农村经济发展和农民增收的步伐。因此，大力推进贫困群众下山从事二、三产业来增加农民收入仍是当务之急，对全面建设小康社会具有十分重要意义。根据莲都区农业局调查，莲都区10户以下小规模自然村实有户数481户，1513人，平均每户3.15人。其中碧湖镇和高溪乡10户以下小规模自然村实有户数100户，330人，平均每户3.3人。1.2 农村下山脱贫致富奔小康的必要性1. 下山脱贫致富是农村贫困人口改善生产、生活条件的有效途径。特别是10户以下小规模自然村，大多住在高山、深山，交通不便，居住环境差，耕地很少，生产条件差，生活艰苦。因此，必须下山居住，从事二、三产业，实现脱贫致富。2、下山脱贫致富是实现十七大提出建设和谐社会，推进新农村建设实现全面建设小康社会的重要举措。3、下山脱贫将促进城镇人口有效集聚，推进城镇化进程。4、下山脱贫将丰富农民文化生活，方便子女进校读书。1.2 建设方案参照丽水市政府有关印发丽水市城市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法的通知丽政发200515号文件，按文件规定有二种建设方案。一种是建设农民公寓住宅小区，另一种是建设农民迁建安置小区。（1）建设农民公寓住宅小区 按丽水市规定，在农民公寓住宅规划小区内安排建设公寓住宅的，其建筑面积标准是：1-2人户为80平方米，3人户为120平方米，4人户为180平方米，5人以上户为240平方米。平均户取建筑面积150平方米，小区容积率取1.2。（2）建设农民迁建安置小区按规定在农民迁建安置规划小区内安排建房，其建房建筑占地面积标准为：1-2户为38平方米，建房层次不超过2层；3人户为38平方米，建房面积不超过3层；4人户为54平方米，建房面积不超过3层；5人以上户为72平方米，建房层次不超过3层。平均每户建筑占地取46平方米，层次按平均2.8层计算，建筑密度取30%。第二章 选址方案 莲都区碧湖镇下山移民小区选址方案根据莲都区碧湖镇城镇总体规划（2004-2020），丽水市莲都区碧湖镇生活控制性详细规划，选择河口、上街村、碧湖特产场三个区块进行比选，从中选出一块用于下山移民小区建设。2.1选址原则（1）满足下山移民住宅用地的要求（2）符合丽水市莲都区碧湖镇生活区控制性详细规划（3）有利于城镇整体发展框架（4）尽量降低开发成本（5）符合文物保护等相关要求2.2选址方案2.2.1河口区块用于下山移民小区建设利弊条件分析（1）区块面积 河口区块的总面积为平方米（合232亩），其中通济堰保护面积32亩。本次安排33333平方米（合50亩），用于下山移民小区建设。（2）河口区块有利条件分析河口区块位于环南路南面，规划中属于一类住宅，土地性质为待置换用地，平均高程与路面相差不大，填方量少。此区块临江边缘，空气清新位于城镇中心附近，幽雅宁静，适合一类住宅开发。也适合下山移民小区建设。（3）河口区块不利条件分析该50亩土地上有砖混结构农户住宅4栋，约1050平方米；木材加工厂一个，占地约2500平方米，有简易房、瓦棚约850平方米；平房约110平方米；水泥瓦棚约150平方米；灰铺一个。拆迁安置约需3500平方米（合5.25亩）土地，拆迁安置费约需200万元；此区块用部分用于下山移民小区建设，将影响河口区块作为一类住宅开发整体性。区块位于城镇中心附近，规划为一类住宅用地，地价价值高，总区块面积232亩，若232亩土地整体拍卖，按照目前土地拍卖情况，预测每亩土地拍卖价格比上街村安置区块高，可达250万元/亩（2007年碧湖镇郎奇村土地拍卖为180万元/亩），该区块拍卖收入可达58000万元，而土地收储及农户拆迁安置费用约6000万元，政府可筹集到5.2亿资金。若其中50亩用于下山移民小区建设，政府少筹集1.18亿资金用于碧湖镇区域基础设施建设和下山移民小区建设启动资金。下山移民小区规划调整至少要到2008年10月才到进行调整，预计2009年才能开工建设（4）建设规模1、建设农民公寓住宅小区 河口区块用于安置下山移民267户，841人。 33333平方米1.2 150平方米 =267户267户3.15人/户=841人2、建设农民迁建安置小区河口区块用于安置下山移民217户，684人。33333平方米30%46平方米/户=217户217户3.15人/户=684人 2.2.2上街村安置区块用于下山移民小区建设利弊条件分析（1）区块面积 区块总用地面积54000平方米（合81亩），其中已安排工业园区拆迁用房14000平方米（合21亩），尚余40000平方米（合60亩），还需安排工业园区拆迁用房10000平方米（合15亩），余下30000平方米（合45亩），其中通济堰保护面积约4600平方米（合6.9亩），实际可用于下山移民小区建设面积为25400平方米（合38.1亩）。（2）上街村安置区块有利条件分析 区块规划为二类居民用地，现已完成农转用上报，该区块位于城镇中心，南面靠环南路，东靠文一路，不存在拆迁、安置等政策处理问题。用于下山移民小区建设，条件好，与工业园区拆迁户用在一个区块，可以同时规划，整体性好,2008年即可开工建设。（3）上街村安置区块不利条件分析区块位于城镇中心，规划为二类民住用地，地价高，若38.1亩土地整体拍卖，按照目前土地拍卖情况，预测每亩土地拍卖可达230万元/亩（2007年碧湖镇郎奇村土地拍卖为180万元/亩），该区块拍卖收入可达8763万元，而土地前期费用10万元/亩45亩=450万元，政府可筹集到8313万元资金。若用于下山移民小区建设，政府少筹集到8313万元资金用于碧湖镇区域基础设施建设和下山移民小区建设启动资金。（4）建设规模1、建设农民公寓住宅小区上街村安置区块用于安置下山移民203户，639人 25400平方米1.2 150平方米 =203户203户3.15人/户=639人2、建设农民迁建安置小区上街村安置区块用于安置下山移民166户，523人。25400平方米30%46平方米/户=166户166户3.15人/户=523人2.2.3碧湖特产场区块用于下山移民小区建设利弊条件分析（1）区块面积 碧湖特产场区块可用于下山移民小区建设面积为25667平方米（约合38.5亩）。（2）碧湖特产场区块有利条件分析碧湖特产场区块位于碧湖镇区东北面，丽湖路东面，九龙街北面。特产区块有235.6亩土地,根据丽水市莲都区欠发达地区下山移民整体搬迁规划（2005-2010年），碧湖特产场块部分用于安置移民小区建设。现已安排黄村水库移民92户，238人，用地150亩，尚余85.6亩。该场2003年与莲都区畜牧良种场、丽水市畜牧兽医站合办建成了生猪良种养殖示范基地，用了25亩地，场内道路、仓库、办公宿舍等用去约14.5亩地，余下46亩地其中通济堰保护面积约7.5亩，实际可用于下山移民小区建设面积为38.5亩（合25667平方米）。此地块符合莲都区欠发达地区下山移民整体搬迁规划；区块不存在拆迁等政策处理以及填方问题，属国有土地，而且紧靠莲都区碧湖产业区块（工业区），有利于安置下山移民到产业区块工作，容易解决下乡移民就业问题；此地块与黄村水库移民小区相连，提高人口集聚，促进区域经济发展。（3）碧湖特产场区块不利条件主要是该46亩土地于2003年4月8日租赁给丽水市农业局用于农作物品种区域实验站，租赁时间自2003年4月8日至2023年4月7日，共20年，租赁期间乙方无权提前收回。现据莲都区特产场反映，当时经场职工讨论，同意租赁5年，后场领导个人决定签定20年租赁合同。实际上近几年来该土地种农作物不到总亩数一半（23亩），另23亩没有耕种。需要丽水市政府出面协调提前解除租赁合同；碧湖特产场现有在职职工9人、退休职工25人、精简下放职工2人，需要安置；下山移民小区规划调整至少需到2008年10月才能完成调整，预测2009年才能开工建设。（4）建设规模1、建设农民公寓住宅小区碧湖特产场区块用于安置下山移民245户，772人25667平方米1.2 =150平方米 =205户205户3.15人/户=646人2、建设农民迁建安置小区碧湖特产场区块用于安置下山移民167户，630人。25667平方米30%46平方米/户=167户167户3.15人/户=526人第三章 结论与建议3.1结论通过下山移民小区二种方案对比和三个区块利弊分析，我们认为在碧湖特产场区块建设农民公寓优势相对明显，建议作为推选方案。理由主要有：（1） 地理位置优越。该区块位于碧湖镇东北面，丽湖路东面，九龙街北面，即碧湖产业区块（工业区）东北角，离工业区不到200米。碧湖工业区块一期占地0.98平方千米正在建设中，预计2008年底可部分建成投产，2009年一期可全部建成投产，需要2万名职工，因此有利于下山移民到工业区工作，解决了下乡移民就业问题，解决了移民后顾之忧。（2） 符合丽水市莲都区欠发达地区下山移民整体搬迁规划（2005-2010年）。此规划安排75亩碧湖特产场土地用于下山移民。（3） 节约土地采用建造农民公寓形式安排下山移民，本项目建设安置205户，646人下山移民，只需25667平方米（约合38.5亩）土地，比采用建造规划小区形式安排下山移