房地产基础知识笔记

第一章 房地产概述一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易的房和地的综合体。具有排它性。二、房地产的特性：1、稀缺性（土地不可再生），2、不可移动性（决定了它是区域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不同地区是不一样的；决定了它是产品差异化的市场，不能实现完全替代，不能实现竞争）3、价值量大4、房地产使用期长5、具有相互影响的特性（受通风、环境等）6、房地产受政策调控和限制（政府通过四种权力实现：管制权、征税权、征收权、充公权）。三、房地产按用途的分类：1、居住房地产，分为住宅、集体宿舍。 2、非居住房地产，又分为：A、商业房地产；B、办公房地产（处理公事的商务楼、写字楼、行政办楼）C、餐饮房地产（顾客用餐的酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）D、旅馆房地产（旅客住宿的宾馆、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等） E、金融房地产（金融事务用的银行、储蓄所、信用社、信托、证券、保险公司、财务公司等） F、信息用房地产（信息产业的邮电、电讯部门）G、娱乐房地产（供人消遣的游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）H、工业和仓储房地产（厂房、仓库）I、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）J、特殊用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）K、综合房地产（具有上述2种用途的房地产）四、房地产按开发程度分类： 1、生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农用地等 2、毛地：具有一定城市基础设施，但尚末完成房屋搬迁补偿安置的土地。 3、熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地（七通一平） 4、在建工程 5、现房（含土地）五、房地产按是否产生收益分类： 1、收益性房地产（能直接产生租赁或其他经济收益的房地产） 2、非收益性房地产（不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宒邸、末开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等） 如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产。六、房地产业概念：作为一个独立的产业部门而存在的，它不仅包括生产环节（属于生产职能），还包括流通环节和消费环节（都属于服务职能）。房地产业属于第三产业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。七、房地产业的地位和作用：地位：1、房地产业是国民经济的基础性产业（提供生活资料和生产资料的双重属性） 2、房地产业是国民经济的先导性产业（产业链长、关联度高，是提供最终产品的部门，对建筑业、建材业、冶金业、家用电器、家俱业、金融业有带动促进作用） 3、房地产业是国民经济中具有支柱性质的产业（产业关联度大、带动效应强，其增加值在国民生产总值中占5%以上，符合产业结构演进方向，有利于结构优化，在国民经济发展中处于举足轻重的重要地位）作用：1、房地产业的发展对经济增长起到关键性作用 2、房地产业的发展有利于产业结构调整（第三产业越来越重要） 3、房地产业的发展为政府提供了新的税源 4、房地产业的发展推动了现代城市开发建设 5、房地产业的发展带动和促进相关产业的发展 6、房地产业的发展促进了消费结构升级、改善居民的居住条件 7、房地产业的发展提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题 8、房地产业的发展对社会文化发展和精神文明建设起到积极促进作用八、房地产业的组成： 房地产业分为：1、房地产投资开发业（开发商、投资商） 2、房地产服务业，又分为： A、房地产中介服务业，又分为 A-1房地产咨询业 A-2房地产价格评估业 A-3房地产经纪业 B、物业管理业l 房地产业行业细分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业、物业管理业九、房地产市场的概念：特殊的商品房地产交易市场，交易包括买卖、交换、租赁、抵押等，可以是有形的市场，也可以是无形的市场。十、房地产业的发展历程：复苏发展阶段（78-91）、快速发展阶段（92-95）、调整发展阶段（96-99）、持续发展阶段（00年-至今）十一、土地的概念：土地并不是平面的，而是一个三维立体的概念，即土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。构筑物：是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱 其他土地定着物：埋没在地下的管线、设施、建造在地上的假山、水池、围墙。种值在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的戏台、账蓬等则不属于定着物。十二、房地产市场的特征：1、是房地产权益交易市场 2、是不完全开放的市场（地属国家所有，受国家控制） 3、是典型的区域性市场 4、交易形式多样，专业程度较高 5、是一个产品差异化市场 6、交易金额较大，交易手续复杂十三、房地产市场的分类：1、 按区域范围分：上海、北京2、 按功能用途分：居住、非居住房地产市场3、 按交易形式分：新建房的销售（预售）、租赁、抵押等子市场 存量房的租赁、转让、抵押、保险等子市场4、 按交易目的分：自用市场和投资市场5、 按房地产开发、流通、消费过程的特点分：一级市场（土地使用权出让）、二级市场（土地使用权出让及新建商品房，经适房初次交易市场）、三级市场（存量房交易市场，二手房市场）6、 按物业档次分：高中低档7、 按供货方式分：现房市场、期房市场十四、房地产市场结构包括：1、 总量结构：考察房地产供求之间的总量差距2、 区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异3、 产品结构：考察市场中住宅、写字楼、商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局和合理程度4、 供求结构：供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态5、 投资结构：分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系十五、房地产市场的相关指标：1、 商品房预售面积：未竣工交付使用，但已签订预售合同的房屋面积2、 商品房实际销售面积：已竣工房面积中已正式交付给购房者，或已签正式销售合同的房屋面积。（包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积，不包括已签订预售合同正在建设的商品房面积）3、 商品房实际销售额：指报告期内出售房屋的总收入（合同价）（包括正式交付商品房屋在建设期前预收的定金，预收的款项及结算尾款和拖欠款，不包括末交付的商品房所预收的款项）4、 商品房空置面积：是指报告期末已竣工的可供出售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。（不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不销售或出租的房屋面积）5、 房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积。（不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在本期恢复施工面积，房屋开工应以房屋正式开始破工创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准）十六、房地产市场运行规律：繁荣、衰退、萧条和复苏。1、 繁荣期：需求虽继续上升，但上升势头逐渐减弱，售价上涨速度比租金快得多，新建房屋交易量大，大批项目开工建设，房屋空置率低。2、 衰退期：价格上升到顶点，投资需求和投机需求都有所减少，房屋售价下降速度比租金快得多，房屋空置率上升。3、 萧条期：需求持续下降，新供给量十分有限，市场极为萧条，交易量小，价格下降，项目开工率低。4、 复苏期：消费需求增加，售价与租金几夫同步上涨，需求量开始不断上升，房地产供不应求，这一阶段房屋空置率略高于正常水平 。十七、房地产市场的供求分析（新增内容）1、 房地产市场的需求：生产性需求（厂房、商店、店铺）、消费性需求（居住）、投资性需求、刚性需求（结婚、拆迁、来沪人员置业）、改善性需求（属于刚性需求范畴）2、 房地产市场需求状况分析：A、 房地产商品本身的价格：价格与需求量之间存在着反向变动关系。B、 消费者的收入水平和消费结构：收入提高拉动消费需求增加C、 消费者对未来的预期：预测乐观、需求增加，反之相反。D、 城市建设的发展：地铁等E、 国家有关经济政策：土地、财政、货币、税收、住房政策等（住房政策：廉租、动迁、经适房等）十八、影响房地产市场供给因素：房地产开发成本（成本上升，供给减少）、土地供应总量及结构、房地产开发投入产出情况。十九、房地产市场的调控：1、 土地调控手段：2、 金融调控手段：紧缩的货币政策一般来说会导致房价下降，宽松的货币政策下，贷款利率降低，推动房价回暧上涨。3、 税收调控手段：可以平衡房地产供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来影响。4、 法律调控手段：可促进房地产市场可持续健康发展的重要措施之一。第二章建筑基本知识一、建筑的基本要素：实用、坚固和美观三要素。 建筑是建筑物和构筑物的通称。二、建筑的分类： 1、按建筑使用性质分：生产性建筑（包括工业、农业建筑）非生产性建筑（即民用建筑），又分为 A、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 B、公共建筑：商店、办公楼、体育馆等 2、按建筑结构所用材料分：A、木结构：骨架为木柱，内外墙用砖石。B、砖木结构：承重墙为砖墙，楼层及屋顶由木材承重（里弄、石库门）C、砖石结构：砖或石做成的墙体和屋顶支承结构。D、砖混结构：承重墙为砖墙，楼层屋顶为钢筋混凝土梁板（多层）。 适用于7层以下、层高较小，空间小，投资较小的住宅和办公楼。F、 钢筋混凝土结构：承重构件为钢筋混凝土（多层和高层）G、 钢结构：刚度柔性均好，自重较轻（超高层、特大跨度建筑）3、 按房屋层数或建筑高度分：低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层（7-9层）、高层（10层以上）公共建筑：超过24M为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑，建筑总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑均称为超高层建筑。4、 按建筑耐火等级分为四级，根据燃烧性能和它的耐火极限来确定。 耐火极限是指构件从受到火烧的作用起到失掉支承能力，或发生穿透裂缝，升高到220度时止的这段时间称为耐火极限，以小时为单位。5、 按建筑的抗震设防等级分类，是根据地震震级和地震烈度来设定的震级表示地震强度的等级，烈度是指地震后受震地区地面影响和破坏的强烈程度，一次地震只有一个震级，随着离开震中距离的远近，烈度则是不相同的。 国家规定，凡烈度为5度和5度以下的地区，对建筑可不予设防；6度和6度以上地区必须设防。三、 房屋的组成部分：一般是基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗六在部分组成。1、基础是建筑物的最下部分，地基是基础下面承受建筑物全部荷载的土层。基础按所用材料分为砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等。按埋制深度分为浅、深、不埋基础。按受力性能分为刚性基础和柔性基础。按构造形成分为独立、条形、井格、筏板、箱形、桩基础。2、墙体在建筑物中的作用：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰美观作用。 墙体按在建筑物中所处的位置分为：外墙和内墙 按在建筑物中的方向分为：纵墙（纵墙是沿建筑物长轴方向布置的墙，外纵墙通称为檐墙）、横墙（横墙是沿建筑物短轴方向布置的墙。外横墙通称为山墙） 按受力情况分为承重墙和非承重墙。 墙身防潮层的构造有三种：防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层。3、过梁是门窗洞口上方的横梁，过梁有三种：钢筋混凝土过梁、砖砌过梁、钢筋砖过梁。4、圈梁：是在房屋外墙和部分内墙中设置的连续封闭的梁，它的作用是增强房屋的整体刚度，提高房屋的抗震能力。 5、构造柱：构造柱的作用是从竖向加强房屋层与层之间墙体的整体性，圈梁与构造柱共同作用，形成空间骨架，从而增强了房屋的整体性，提高了墙体抵抗变形的能力，施工时必须先砌砖墙，后浇混凝土。6、楼板必须有足够的强度和刚度，满足隔声、防火、热工的要求，一般采用非燃烧材料。7、楼梯组成是由楼梯梯段，休息平台和栏杆扶手（栏板）等三大部分组成。梯段的踏步数不宜超过18级，也不宜少3级。楼梯坡度范围在25度45度之间，普通楼梯坡度不宜超过38度，一股楼梯不宜超过30度。楼梯的净空高度包括梯段净高和平台净高，梯段净高是指踏步前缘至顶棚的净高度，一般不小于2200MM，平台净高不应小于2000MM。平台净高是指平台表面至顶部平台梁底的净高度。8、门主要用于交通联系，分隔不同建筑空间和安全疏通，同是兼有采光和通风作用，窗的主要功能是采光、通风、日照和眺望。9、屋顶：坡度在10%以上（常用2%5%）的屋面，称为平屋面。坡度在10%以上的屋顶叫坡屋顶。四、建筑设备，一般包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。l 给水系统分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。l 排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。l 供暧系统由热源、输热管道和散热器等三部分组成，常见有热水、蒸汽、热风供暖系统。l 按通风系统的工作动力不同，建筑通风有自然通风和机械通风，按作用范围，分为全面和局部通风，按征分为进气式通风和排气式通风。l 空调系统，空气调节是通风的高级形式。按空气处理的设置情况分类，空调系统分为集中式系统、分布式系统和半集中系统。l 电气设备：住宅应每户设分户配电箱，箱内应设置电源总断路器，断路器应具有过载短路保护、漏电保护等功能，其漏电动作电流应不大于30mA，且插座及照明电源均应设计单独回路，断路时应同时断开相线及零线。l 电梯按用途分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。按行驶速度分为高、中、低速。l 消防电梯的常用速度大于2.5M/S，中速电梯为1.52.5（超高层以上），底速电梯速度为1.5M/S之内。客梯速度随层数增加而提高。五、建筑材料的物理性质包括与构造有关的性质和与水有关的性质两部分。六、图纸幅面的基本尺寸为五种，代号为A0、A1、A2、A3、A4，（A0大于A1*2）七、常用的比例尺：1：500（1：50大于1：100）八、定位轴线：用细点划线表示，端部用细实线画有圆圈。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用大写拉丁字母（但I、O、Z不用）从下至上顺序编写。 九、根据“国标”规定，除总平面图以米为单位，其余以毫米为单位。标高分相对标高，绝对标高。（标记请查看书本P53），以海平面定位为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高，就是一般所说的“海拔标高”，工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“+-0.000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“+”号；低于它的负值，必须注“-”号。例如：一建筑物的+_0.000=32.6，即室内地面相对标高+_0.000相当于绝对标高32.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，设计楼顶相对标高43.1000m，则楼顶绝对标高=32.6+43.100=75.70m。图例比如浴缸、马桶、灶台、水池、地漏。十、建筑总平面图：用来说明新建建筑场地内的总体布置的平面图，它反映新建建筑物的位置和朝向，室外场地，道路、绿化等布置、地形、地貌、标高等以及与原有环境的关系和邻界情况等，包括以下内容：l 图名、比例l 建筑物名称、层数、室内底标高及室外地坪的标高l 邻近建筑物的相对位置关系l 建筑红线l 等高线l 扩建建筑物及即将拆除的建筑物l 指北针及风玫瑰。十一、建筑平面图：主要表示建筑物的平面形状、水平方向各部分（如出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等）的布置和组合关系、墙和柱的布置、门窗的类型和位置以及其它建筑构配件的位置和大小等。十二、建筑立面图：平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称（某向）立面图。建筑立面图用以表示建筑物的整体开关和外貌，并表明外墙装饰做法及要求。十三、建筑剖面图：是表示建筑物内部垂直方向的结构形式、分层情况、内部构造及各部位的联系、材料及高度等的图样，如屋顶形式、屋顶坡度、檐口形式、楼板搁置方式及其简要的结构、构造等。 建筑详细是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。十四、建筑面积：指房屋外墙、柱、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。1、房屋的产权面积：依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由主管部门登记确权认定，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋建筑面积。2、套内建筑面积：由成套房屋的套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，内墙面的装饰厚度计入使用面积。共有墙体一半计入套内墙体面积，非共有墙墙体全部计入套内墙体面积。3、外墙，一半算套内，一半算公摊面积。4、套内使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，俗称“地毯面积”。5、商品房的销售面积套内建筑面积（3部分组成）+分摊的共有建筑面积6、房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。7、房屋的实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。（测绘机构勘测出的面积）8、套内阳台建筑面积计算：原设计的封闭式阳台，全部计入，未封闭的挑阳台（底阳台）一半计入。9、共有建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼共有部分的建筑面积。l 各套（房屋）分摊的共有建筑面积共有建筑面积分摊系数*套内建筑面积l 共有建筑面积分摊系数整栋建筑物的共有建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和l 整栋建筑物的共有建筑面积整栋建筑物的建筑面积整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和整栋楼不应分摊的建筑面积共有建筑面积包括：见书P66页（细看一下）不计算在共有建筑面积项目包括：已独立使用的仓库、机动车库、非机动车库、车道供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（必考）10、房屋预售面积与产权面积的关系：l 预售面积是房地产开发商与购房人合同约定的面积。l 产权登记面积是当地政府的房地产产权登记部门审核确定的面积。l 如果合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记面积为准，误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房款，误差超出3%时，买受人有权退房。十五、建筑节能（新增内容，必考）建筑节能在满足同等需要或达到相同目的的条件下，尽可能降低能耗，以达到提高建筑舒适性和节约能源的目标。建筑能耗包括建筑物在建造过程中的能耗和使用过程的能耗两部分。目前建筑能耗量已超过全国能耗量的1/4。十六、热量在传递过程中会遇到阻力，这种阻力称为热阻，热阻越大，通过维护构件传出的热量越少，说明维护构件的保温性能越好，反之，热阻越小，保温性能就越差，热量损失就越多。墙体的保温基本上有三种形式：内保温、外保温和夹心保温。十七、能源危机之后，发达国家在节能方面取得的进步，具体技术措施有以下几个方面：1、 在规划设计上求取有利于节能的建筑朝向和平面形状。限制建筑物的体形系数；限制建筑物的窗墙比；2、 改善外围护结构的热工性能；3、 改善窗户设计，减少能耗尽；4、 利用自然条件减少能耗。十八、我国建筑节能措施：由易到难，从点到面，稳步前进的做法，首先从抓居住建筑开始，其次抓公共建筑，然后是工业建筑。隔热材料有填充类、板块类和热反射类。现在的通风节能技术主要有以下三种：地下风凉应用、烟囱效应应用和风洞效应应用。门窗节能：增加窗玻璃层数，窗上加贴透明聚酯膜，加设窗密封条提高门窗气密性。十九、房屋建筑维修分为翻修、大修、中修、小修和综合性维修。翻修：全部拆除，另行设计、重新建造的工程称为房屋建筑翻修。如水道重新铺设、小区道路改造、费用低于该建筑物同类结构的新建造价。大修：凡需要牵动或拆换主体构件和设备、设施，但不需要全部拆除的工程，新建造价的25%以上。中修：牵动或拆换少量主体构件和设备设施部分零配件，但保持原规模新造价20%以下，中修后70%以上符合要求。小修：无需牵动或拆换少量主体构件和设备设施部分零配件，维护原房屋规模和结构的工程为小修，费用为所管房屋现时造价的1%以下。综合维修：大中小修一次性应修尽修的工程。新建造价的20%以上。第三章 城市规划和城市环境一、城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设进行的综合部署和具体安排。二、城市规划工作的特点：综合性、地区性、预见性、政策性、实践性。三、城市规划的工作阶段和内容：1、城市规划纲要(原则性性问题)2、城市总体规划（包括三大方面：发展规划、布局规划和工程规划），总体规划期限为20年。3、近期建设规划：近期建设规划为5年。4、控制性详细规划5、修建性详细规划四、城市规划的审批：城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务会审查同意。五、居住区规划的任务：在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。六、居住区的组成：根据工程可分为两类，1、建筑工程，主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等。2、室外工程，包括地上、地下两部分内容有道路、绿化等七、居住区用地组成：住宅用地（居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50%）、公共服务设施用地、道路及广场用地、绿地及体育场。八、居住区的合理规模：合理人口规模为5万6万人，小的可在3万左右，用地规模应在50100公顷左右。（单选题）合理服务半径最大步行距离，一般为8001000M，城市干道的合理间距一般应在7001000M之间。居住小区的人口规模以500015000人为宜，用地为1235公顷。九、居住区的技术指标： 1、平均层数总建筑面积/建筑基地面积之和（例题见书P100，很重要，必考）十、居住建筑密度（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积）*100%容积率总建筑面积/建筑用地面积，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。人口净密度居住人数/居住建筑用地面积人口毛密度居住人数/居住区用地面积第四章 土地制度一、 土地管理法规定：城市土地属于国家所有。农村和城市郊区土地，除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。二、 土地所有权的种类分国家土地所有权和集体土地所有权。国家土地所有权的主体是：中华人民共和国是我国国有土地所有权的唯一主体三、 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。四、 我国现行的土地制度1、 国家实行土地的社会主义公有制（没有私有）2、 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种3、 国家实行土地登记制度：国有土地使用证、集体土地使用证4、 国家实行土地使用权有偿有限期使用制度5、 国家实行土地用途管理制制度，（核心是不能随意改变农用地的用途）6、 国家实行保护耕地制度7、 取得国有土地使用权的途径4种：划拨、出让、转让、土地或房地产租赁方式取得五、 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一家年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。六、 国有土地使用权出让特征：有偿的、有期限的、是一种物权 土地使用权出让的特定空间地域范围是城市规划区，明确集体所有的土地不能开发经营房地产，房地产开发用地必须是国有土地。七、 土地使用权的出让方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。八、 土地使用权的出让年限：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、体育卫生、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。九、 集体土地征收：有三个明显特点：1、 具有一定的强制性，征地是国家的特有行为2、 要妥善安置被征地单位人员的生产和生活3、 被征收后的土地所有权发生转移。十、 征收集体土地应遵守的原则：珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。十一、 征收集体土地的政策规定：征收集体土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田是国务院审批的，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。十二、 征收集体土地补偿费的范围：征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总各不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。十三、 土地使用权划拨的主要特征：1、 没有明确的期限2、 无须支付土地使用权出让金3、 不能擅自转让、出租和抵押十四、划拨土地使用权的范围：1、 国家机关用地2、 军事用地3、 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、 公益事业用地5、 城市基础设施用地6、 法律法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以有偿收回土地使用权。第五章 城镇住房制度一、从1998年底起，全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。二、上海经济适用房的供应对象：主要是具有本市常住户口，中低收入和住房困难的家庭或单身人士。1、本市城镇户口连续满7年，申请家庭人均住房建筑面积低于（含）15平方米，人均支配收入低于（含）27600元，家庭人均财产低于（含）70000元，申请前5年内未发生过住房出售和赠与行为（申请家庭成员之间赠与行为除外）2、取得经济适用住房5年后需要转让的，除按上述提交相关资料外，由原住房保障机构审核，并决定是否回购。三、廉租住房是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉的租金配租具有社会保障性质的普通住房。调整廉租住准入的收入和财产标准，将家庭人均月收入限额由2008年的800元上调至960元，将家庭财产限额由2008年的9万元上调至12万元。四、 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。五、 住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性。六、 公积金交存比例：基数为上一年度月平均工资的比例，一般不得低于5%，原则上不高于12%。七、 公有住房出售的规定：职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。八、 从1998年6月1日起，不可售公房有住房可按市场交换价值转让使用或换购商品住房或互换使用权。第六章 法律基础知识一、法的概念及特征：1、法的定义：从广义上说，它是指国家机关制定或认可并由国家强制力量保证实施的行为规范的总称。狭义上则是指国家立法机关制定的规范性文件。2、法的特征：法是由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施，法是规定人们权利和义务的规范。法具有极强的规范性。二、法的作用：是指法律作为行为规范，对人们的意志、行为发生的直接影响，对人的行为所起到的保障和约束作用。主要包括指引作用（引导在法律所许可的范围内开展活动）、评价作用（其标准和核心是合法或者不合法，违法还是不违法）、预测作用、教育作用（督促、引导、教育人们弃恶从善、从事正当行为的作用）和强制作用（迫使不法行为作出赔偿、补偿或者预以惩罚来维护法律秩序的作用）。三、法律的分类：按适用的范围来分：有国内法和国际法，按规定的内容来分，有实体法和程序法。四、法律的渊源：1、宪法：由最高国家权力机关通过，最高的法律地位和效力，是最高的法律。2、法律：分为全国人大制定的基本法律和全国人大常委会制定的其他法律。（名称是“*法）3、行政法规：是国务院制定。（名称是“*条例）4、地方性法规：人民代表大会及其常务委员会制定的。5、规章：为部门规章和地方政府规章，由国务院各部委制定。五、民法的概念：是指调整平等主体的公民、法人及其它组织之间平等的财产关系人身关系的法律规范的总和。 所谓财产关系，是指人们在产品生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。包括财产归属关系和财产流转关系。人身关系是基于人格和身份而发生的社会关系，财产关系是主要内容。六、民法的调整对象：l 财产关系是我国民法调整的主要对象。主要包括：财产所有关系、财产流转关系、智力成果支配和利用关系以及遗产继承关系。这些关系体现在民事权利上，就是所有权、债权、知识产权和继承权。l 民法调整的人身关系有两个特点：非财产性质以及与特定人本身不可分离。人身关系有两类：一类是基于公民和法人人格产生的人身关系，一类是基于公民和法人的一定地位和资格而产生的人身关系。七、民法基本原则：1、平等原则（反映了民事法律关系的本质特征，区别于其他法律关系的主要标志，是民法最基础，也是最根本的一项原则）2、自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则（自愿，充分表达自己的意愿，依法设立、变更和终止民事法律关系）3、公平原则4、等价有偿原则5、诚实信用原则6、守法原则7、尊重社会公德和社会公共利益的原则（尊重社会公共利益是我国民法的基本原则，也是构成民事法律行为的有效条件之一）八、民事主体：1、 民事主体即民事法律关系主体的简称（指参与民事法律关系、享受权利、承担义务的人，又称“当事人”）。民事主体范围包括：自然人、法人、个人合伙、联营、个体工商户、农村承包经营户。2、民事主体必须具有民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力指民事主体能以自己的名义参加民事活动、享有权利、承担义务的资格。民事行为能力是指民事主体能以自己的行为参加民事活动、享有权利、承担义务的资格。民事权利能力和民事行为能力共同构成民事法律能力，其中，民事权利能力是民事行为能力的前提和基础，民事行为能力是民事权利能力实现的条件。（蛮搞的，建议搞搞清楚） 九、自然人：出生取得民事权利，死亡是民事权利能力终止。分三类：1、完全民事行为能力人：年满18岁以上的成年人和1618岁以自己的收入作为生活主要来源的人为完全民事行为能力人2、限制民事行为能力人：1018周岁的未成年人与不能完全辩认自己行为的精神病人。3、无民事行为能力人：10岁以下的自然人和不能辩认自己行为的精神病。十、法人是具有民事权利与民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人具有以下特征：1、组织性，法人为一社会组织。2、独立性，独立的意志，独立的财产，独立的责任。3、合法性，法人分为企业法人、国家机关法人、事业单位法人、社会团体法人四大类。十一、法人的成立有四个条件：1、依法成立；2、有必要的财产或经费；3、有自己的名称、组织、机构和场所；4、能独立承担民事责任。十二、合伙：对外负无限连带责任的联合体，合伙由合伙合同和合伙组织两部分组成。具有以下法律特征：l 合伙合同是合伙成立的基础；l 合伙是一种共同投资、共同经营的关系l 合伙是一种共同分享利益、共担风险的关系（当合伙财产不足以清偿合伙债务的责任，合伙的债权人有权向任何一人、几个或全体合伙人提出履行债务的请求。）十三、民事法律行为的概念：是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为具有以下特征：1、主体是民事主体（自然人、法人、其他组织）；2、以意思表示为构成要素；3、以设立、变更或终止为目的行为；4、应为合法行为。十四、无效民事行为：是指已经成立，但因欠缺民事法律行为的有效要件。 可撤消的民事行为：可以因行为人自愿的撤销行为。从行为开始就没有法律效力。1、 返还财产：如原物存在则原物近还，不存在则作价偿还；如原物有损坏，应修复后近还或付给相当补偿；2、 对方给付的是金钱，除返还本金外，还应支付利息；如对方给付的是劳务等无形财产或者其它不能返还的利益，应折算为一定的金钱。3、 赔偿损失。4、 收归国家或集体所有或返不第三人。5、 其他制裁。十五、代理 以被代理人的名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属被代理人的一种法律制度。在代理关系中，代他人实施民事法律行为的人称为代理人，由他人代自已实施民事法律行为的人称为被代理人或本人，与代理人实施民事法律行为的人称为相对人或第三人。被代理人与代理人形成代理权关系又被称为代理的内部关系，代理人与第三人，被代理人与第三人之间的关系被称为代理的外部关系。代理人具有以下特征：1、 被代理人的名义进行活动；2、 代理人必须在代理权限内活动；3、 在代理权限内可以独立地进行意思表示或接受意思表示4、 代理的法律效果归属于被代理人。代理的种类：1、法定代理；2、指定代理；3、委托代理（书面或口头授权，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。代理事项应具有合法性，代理人知道被委托的代理事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任。）十六、民事权利：1、财产所有权：占有、使用、收益、处分的权利，它是民事权利中最重要的一项权利。所有权的取得方式：原始取得和继受取得。财产共有可分为按份共有和共同共有。共同共有是指对同一财产不分份额地、平等地享有所有权。2、与财产所有权有关的财产权利：主要包括土地承包经营权、国有企业财产经营权、典权、相邻权。3、债权：能够产生债的法律事实有：合同、不当得利、无因管理、侵权行为。债的担保是为督促债务人履行债务，保障债权得以实现的一种法律制度。可以采取保证、抵押、质押、定金、留置等方式担保债务的履行。债因下列事实的出现而消灭：因当事人死亡而消灭、因抵销而消灭、因债权人免除债务而消灭、因履行而消灭。4、知识产权：包括著作权、专利权、商标权、发明权等。5、人身权：包括人格权和身份权。人格权包括生命权、健康权、姓名权或名称权，肖像权、名誉权、隐私权、荣誉权。身份权主要包括：知识产权中的人身权利、监护权、公民在婚姻家庭关系中的身份权，即亲权。十七、诉讼时效，行为人即丧失在诉讼中胜诉的权利，民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效自从知道或者应当知道权利起算，但从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不再保护。20年最长诉讼时效期间。l 诉讼时效的起算：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵犯时起算，开始的那一天是不算入期间的，时效从第二天开始计算。l 诉讼时效的中止：指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，使权利人不能行使请求权，而暂时停滞计算诉讼时效期间，待阻碍法定事由消除后，继续进行诉讼时效期间的计算。l 中止的法定事由有两种，即不可抗力与其他障碍，包括自然灾害、意外事故等原因。这些事由只有发生在时效期间的最后6个月内，才发生诉讼时效中止的法律后果。（是客观行为）l 诉讼时效的中断：是指在诉讼时效期间，因发生一定的法定事由，使已经经过的时效期间统归于无效，待事由消除后诉讼时效期间重新计算。诉讼时效中断的事由有：提起诉讼；义务人同意履行义务；权利人要求义务人履行义务。（是主观行为）十八、民事责任：（一）概念：是民事主体违反民事义务依法承担的后果，据民事责任的产生原因分为违反合同的民事责任和侵权的民事责任。（二）种类：分为一般侵权行为民事责任和特殊侵权行为民事责任。一般侵权行为民事责任，其构成要件有四个：1、行为违法2、损害事实3、违法行为与损害事实之间有因果关系4、行为人主观上有过错。（三）承担民事责任的方式有：停止侵害、排除妨碍、返还财产、支付违约金。十九、合同的概念：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议。二十、合同的法律特征：1、 合同是两个或两个以上当事人的民事法律行为2、 合同是以设立、变更和终止民事法律关系为基础内容或目的的协议3、 合同是当事人之间具有意思表示一致性和真实性的协议4、 合同需具有合法性、真实性和可履行性。合同的确定性、可履行性是合同的基本要求。二十一、合同订立的程序：1、要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约必须由特定的当事人作出，要约必须具有订立合同的主观目的，是否以订立合同为目的，是要约和邀请要约的主要区别。要约分口头形式和书面形式。2、承诺是受要约人同意要约的意思表示，又称接盘。A、承诺必须由受约人作出，受约人为不特定人时，承诺由该不特定人中任何人作出。不是向要约人作出同意的意思表示，不构成承诺。承诺的内容应当与要约的内容一致，否则，视为拒绝原要约，并构成新要约。B、受约人应在合理的期限内作出，要约在存续期间的，承诺必须在此期间内作出。要约未定有存续期间的，对于口头要约，受约人必须立即做出承诺；对于书面要约，受约人应在合理的期限内作出。承诺的方式必须符合要约的规定。二十二、合同的条款一般包括：1、当事人的名称或姓名和住所2、标的3、数量4、质量5、价款或报酬6、履行的期限、地点和方式7、违约责任（违约责任主要有继续履行、采取补救措施和赔偿损失三种方式）8、解决争议的方法（手段包括仲裁、诉讼）二十三、房屋买卖合同要条款全面、内容具体、用语准确，房屋的价款是房屋合同的最重要条款。二十四、合同效力是指已婚成立的合同将对当事人甚至第三人产生的法律效果。合同生效的要件：1、当事人缔约时有相应的缔约能力，应具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实，内在意思和外意思一致。3、不违反强制性法律规范和公序良俗。4、标的的确定和可能。二十五、合同欠缺生效要件的法律后果：1、合同无效2、合同的撤销（取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权，法律规定，因欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平而成立的合同，当事人既可以向法院、仲裁机构主张撤销，也可请求变更。3、合同的效力未定（是指合同成立后，能否依行为人效果意思发生法律效力尚未确定，待第三人意思表示后才能确定，规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能近还的，应当折价补偿。，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）二十六、合同的履行规则主要有：1、法定义务规则（及时通知另一方，协助对方顺利履行。遭受损失一方有防止损失扩大的义务，为当事人保守秘密的义务。2、正确履行规则3、亲自履行规则4、条款约定不明的履行规则，法律补救主要有：（1、对质量约定不明的条款的履行，按国家标准执行，没有国家标准，行业标准，按通常标准或符合合同目的的特定标准执行；2、对价格不明的条款的履行，按订立合同时履行地的市场价格履行，应当执行政府定价或政府指导价的，按规定履行；3、对地点不明条款的履行，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的，在该不动产所在地履行；其他标的在履行义务一方所在地履行；4、对期限不明条款的履行，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。5、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的方式履行；6、对费用不明条款的履行，规定由债务人承担。）二十七、合同的变更和转让（大纲没要求，老师上课讲了）1、 合同变更，是指在合同成立以后至未履行或未完全履行之前，当事人经过协议对合同的内容进行修改和补充。2、 合同变更的特征：合同变更须以成立的合同关系为前提，合同变更的对象是合同内容，合同变更后，原合同未变更部分仍保持原有状态。3、 合同转让，是合同的一方当事人将合同的全部或部分权利转让给第三人，转让包括合同权利（债权）承担的转让、合同义务（债务）承担的转让、合同权利义务（债权债务） 概括转让三种类型。合同转让有以下规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力；债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。二十八、合同终止1、 合同终止的原因：债务已经履行，合同解除，债务抵消，债务人依法将标的物提存，债权人免除债务。债权债务同归于一人，致使合同关系消灭，约定终止的其他情形二十九、物权的定义：1、 物权与债权是民汉中最基本的财产权形式。物权是权利人直接支配特定的物并排他性地享受物的利益的权利。简单地说，物权就是对物的排他支配权。2、 物权的特征：是特权本质属性的体现，也是物权区别于其他民事权利的标志。有如下特征：A、物权是一种绝对权，具有排他性，在物权关系中，权利主体总是特定的，而义务主体为权利主体以外的不特定的任何人。B、 物权的客体具有特定性，物权是权利人对于物的直接支配权C、 物权以支配权为核心。物权是权利人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利。三十、物的种类：1、 动产与不动产（不动产是指土地及其定着物，定着物一般可分为房屋等建筑物和构筑物两类，本法所称不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物）动产物权与不动产物权的取得、丧失和变更的程序与方法不同，动产物权的取