XXXX年7月昆明房地产市场报告.ppt

昆明至祥研究中心2013年7月17日,白热半场，轻舞飞扬2013上半年昆明房地产市场报告,注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与昆明至祥研究中心联系地址：春城路219号东航投资大厦608室电话：（0871）68896888转822新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年房地产市场半年报,一、经济背景,区域GDP提高,2013年1季度，昆明市国民经济保持较快增长，实现了1季度区域经济“开门红”。,自2009年开始，昆明市区域GDP增速明显加快。到2012年年底，昆明市实现地区生产总值3011.14亿元，环比增长19.99%；2013年1季度，昆明市实现地区生产总值692.95亿元，同比增长13.5%，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，国民经济保持较快增长。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度昆明市GDP发展情况,保持较快增长,行业投资增长,2013年1季度昆明固定资产投资总体保持较快增长，房地产市场发展势头强劲。,2013年1季度昆明固定资产投资总体呈较快增长趋势，其中房地产开发投资比重增强，房地产市场发展势头强劲；2013年1季度昆明实现固定资产投资501.23亿元，其中实现房地产开发投资218.45亿元，房地产开发投资比重达43.58%。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度昆明固定资产投资和房地开发投资情况,项目,年份,较快增长,消费增幅放缓,2013年1季度昆明社会消费品零售总额实现357.58亿元，总体保持较快增长，增速小幅放缓。,近年来，昆明社会消费品零售总额保持较快增长，但增速放缓；其中城市社会消费品零售总额增速放缓势强。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2013年1季度昆明城市、农村社会消费品零售总额对比情况,2006-2013年1季度昆明社会消费品零售总额发展情况,增速放缓,人口平稳增长,近年来，昆明人口保持低位稳增长，但城镇化率呈稳增长且远超出全国综合水平。,近年来，昆明人口增长较平稳，总体保持低位增长。2012年年末昆明常住人口约为653.3万人，人口增长率0.72%。,数据来源：昆明市统计局（昆明至祥研究中心整理）,2006-2012年昆明常住人口发展情况,2006-2012年全国、昆明城镇化发展对比,14.45%,近年来，昆明城镇化水平远超全国。2012年年底，昆明城镇化率为67.05%，高出全国14.45个百分点。,二、行业政策楼市盘点，重点解读，调控走向,政策盘点,2003年-2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉”调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。,3月“国八条”,“18号文”确立房地产业支柱地位,2003年,2005年3月,2005年8月,“国六条”,“新国八条”,鼓励和支持住房消费,2006年,2008年,2009年,2010年,2011年,2013年,“国十条”提高二套房首付和利率,国务院5次常务会议研究调控,又一轮“国八条”开始限购,“国五条”向二手房征20%差价税,楼市十年九调频陷涨价“怪圈”,政策盘点,2013年1-6月全国发布实施及进行听证等政策中，住房政策始终成为调控主导，同时金融、规划、户籍及土地等政策也是上半年调控重点。,2013年1-6月全国政策盘点（数据来源：昆明至祥研究中心）,重要事件,全国楼市房价上涨压力巨大，各地相继出台政策以稳楼市，征房产税、缩紧信贷、审批从严等措施相继而来。,5.1-5月1日起，深圳商品房预售实行一套一备案，每套未备案商品房处10万元罚款；5.9-广州将取消农业和非农业户口划分；5.15-北京公布房地产经纪管理“20禁令”；5.23-5月1日起兰州户籍改革，租房住也可落户；5.29-石家庄保障房逐步实施“租售并举”政策。,重要事件回顾,6.1-玉溪市限价商品住房管理规定（听证稿）举行听证；6.18-昆明市限价商品住房管理暂行办法、昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法公开征求意见；6.28-证监会：对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。,4.1-二线城市五条细则出台：房价增幅低于收入实际增幅；4.7-兰州出台中介经营十条“禁令”防止违规乱收费；4.8-北京贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-广州：楼盘定价过高不得销售。,2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公积金“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。2.18-江苏省盐城市出台盐城市房屋登记信息查询管理办法(试行)“一律严禁以人查房”；2.27-2013年3月1日起大连市户籍准入规定即将正式施行，全面放宽大连落户条件。,3.1-长沙：第三套及以上住房停发住房公积金贷款；3.8-东莞公积金贷款新政：贷款金额不高于账户余额的8倍；3.15-住建部：首肯地方根据自身情况取消经适房；3.31-广、北、上率先执行20%个税政策,1.5-北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套；1.8-国土部：急令各省逐宗核查非新增建设用地；1.11-重庆：1日起新购房价格超12779元/平要缴房产税；1.23-上海：房产税税率分界线27740元/。,二、行业政策楼市盘点，重点解读，调控走向,表：“新国五条”细则与表述对比，细则措施严于表述,国务院版细则出台距2月20日表述公布仅一周时间，时点超市场预期，细则在延续“新国五条”精神之余具体措施更为严厉。,新“国五条”,5月下旬，关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见正式发布，房产税扩容之说被明确证实，但扩容时间及试点城市尚未明确，全国部分城市开始出现住房抢购潮。,行政体制改革：深化政府机构改革；简政放权，下决心减少审批事项；创新政府公共服务提供方式。财税体制改革：完善财政预算制度，推动建立公开、透明、规范、完整的预算体制；扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革试点范围；建立健全覆盖全部国有企业的国有资本经营预算和收益分享制度等。金融体制改革。投融资体制改革。资源性产品价格改革。基本民生保障制度改革。城镇化和统筹城乡相关改革等。,有消息称，房产税试点扩容已经提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增多个城市进行房产税试点。同时，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。继上海、重庆试点房产税征收后，有消息人士向媒体透露今年有望新增数个城市进行房产税试点，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜。据业内分析，京广深杭等房价增长较快的一线城市纳入试点可能性大。中央电台财经评论员杨红旭在微博上表示，房产税是必定会征的。他认为扩大试点的范围主要方向是一二线房价较高的城市，南京征税的概率是90%，征收方式可能与上海相似。25日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受记者采访时表示，目前房屋系统联网还未对外公布，税法没有修改，因此说房产税的开征基础条件还未成熟。,继关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发布之后，今年新增多个城市进行房产税试点已成必然。就业内分析来看，扩大试点范围的主要方向是一二线房价上涨过快和房价较高的城市，同时，据经济参考报(微博)记者独家获悉的两地试点方案指出，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。就现阶段楼市走势来看，在房产税政策细则未明确之前，全国多数城市特别是沿海一线及房价上涨过快的二线城市或将出现购房恐慌，楼市抢购潮开始涌现。在房产税扩容被证实，同时扩容城市尚未明确之下，5月昆明楼市迎来了多盘齐发，品质大盘开盘当天“日光盘”不断，置业者抢房激进疯狂，购房恐慌初现昆明。,关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发改委2013.05.24,综合政策,6月25日，第十二届全国人大常委会第三次会议上指出，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制等。业内分析称，这是我国第一次明确提出各类城市具体的城镇化路径。,改革思路,义务教育公共卫生高层组织选举与被选举权就业权利医疗、养老保险,人大代表选举与被选举权同等就近入学,低保保障性住房,居住地高考资格,合法居住,参保或居住达到较短年限,参保或居住达到较长年限,居住和学籍达到一定年限,半开放式管理：受制于大城市的资源承载力，如果完全放开户籍政策，势必又会造成社会新的不平等，半开放的阶梯式管理将渐进式解决户口问题，让居民享受同等政策待遇。中小城镇主导：积极稳妥推进户籍制度改革，放宽中小城镇人口准入条件，严格合理设定特大城市落户条件。,现在你可以尽情享用了！,二、行业政策楼市盘点，整点解读，调控走向,扩大保障、增加供给,抑制投机、减少需求,去杠杆化、去乘数效应,去投资投机去赚钱功能,增加供给、缩减需求、弱化影响、去除投资投机功能仍是下半年政策调控的重点。,调控内容,着手要点,2013年下半年，全国经济下行风险明显，楼市房价上行压力较强，深化土地和房产改革是促进经济发展的关键。,房价上涨压力强劲,截止2013年6月，虽全国房产税执行效果甚微，但全国房价上涨趋势有所递减。作为楼市长效调控机制，房产税政策将会持续推进，下半年扩围趋势明显。,6月20日，全国各大商业银行相继爆出“钱荒”事件。受“钱荒”影响，多家银行收紧首套房房贷，放款时间延长。目前，昆明中、农、工、建四大国有银行纷纷取消了首套房房贷利率优惠，实行基准利率或利率上浮10%。下半年房贷趋紧明显。,2013年6月联网大限到来，住建部“爽约”，全国住房信息联网系统难产，住建部或许有些力不从心。为推进不动产条例的尽快出台，做为基础基础的个人房产信息联网事宜仍将持续。,坚守限贷、限购,土地整顿持续,保障建设推进,金融管理加强,户籍改革推进,调控走向,房地产行业在产业地位、经济发展和地方收入三方面实现对区域经济发展的绑架，松绑需要三“去”。,产业地位去支柱化,增长动力去房地产化,地方收入去土地财政,长期的地产依赖已经形成“稳增长”和“控房价”的两难局面，经济的长久健康发展必须做到对于房地产行业的“去支柱化”，也使得行业改革势在必行。,在过去房地产市场发展的“黄金十年”，也拉动了中国经济高速发展的十年，要去房地产化，首先需要弱化对GDP导向的政绩考虑，给予地方政府经济结构调整的空间。,2013年第一季度全公共财政收入增长6.9%，同比回落7.8个百分点，而地方财政收入同比增加13.7%。地方财政收入的增加主要是由于房地产市场成交额的增加，带动了相关税收的增长，且这部分税收从2003年开始至今的十年间增长了10倍有余，土地依赖症的存在，大大削弱了地方政府推动其他产业发展的意愿。,2013年房地产市场半年报,年度供求,近年来2011年土地供求最为旺盛，今年上半年供应18022亩，成交18365亩，完成全年计划的53%，下半年预计供求平稳。,2011年土地供求量最大，供求相对集中于上半年；2012年下半年土地供求较大，供应占全年的75%，成交占全年的82%；2013年上半年供应土地333宗，合计18022亩；成交土地334宗，合计18365亩；2013年全年计划供应土地3.46万亩，上半年供应53%，预计下半年土地供应与上半年持平。,昆明土地年度供求走势图,年度供求,2012年上半年成交均价和楼面地价最高，今年上半年成交均价为183万元/亩，楼面地价为1074元/，土地底价成交为主。,2010年至今，土地供求均价持续走高，其中2012年下半年出现最高点，供应均价300万元/亩，成交均价303万元/亩；土地供求均价半年走势基本保持一致，总体成交均价略高；楼面地价的半年走势与土地供求均价半年走势基本一致；成交溢价率则与土地供求趋势相反，供求均价最高的2012年下半年溢价率较低。,昆明土地年度供求价格走势图,昆明土地年度供求楼面地价走势图,月度供求,今年1月份成为近年来土地成交的峰值，与2012年11、12月土地大量放量关系较大。,今年1-6月，土地供应整体平稳，2月略高；受到2012年11、12月土地的集中供应影响，今年1月土地成交为近年之最，共成交土地223宗，合计12422亩。,昆明土地月度供求走势图,月度供求,今年上半年土地成交均价、楼面地价与供应均价紧密相关，总体呈上升趋势。,1-6月，土地供求均价在50-300万元/亩范围内变化，总体呈上升趋势；土地成交较供应滞后1个月，但整体变化区域与供应保持一致；1-6月楼面地价的变化趋势与供求均价趋势一致，总体呈上升趋势；上半年土地成交溢价率较低，仅2月和4月超过1%。,昆明土地年度供求价格走势图,昆明土地年度供求楼面地价走势图,市场小结,供求,全国：整体供应平稳，成交微降；住宅供求平稳，6月成交微降昆明：供应完成占计划53%，成交集中于1月占上半年成交的67.7%，南市供求较大,量价,全国：整体楼面均价2600元/，上涨趋势呈；住宅土地成交溢价显著，超过20%昆明：楼面均价1074元/，底价成交为主,价值点,楼面均价呈上涨趋势，全国溢价成交较多昆明南市区滇池板块未来可能掀起新一轮高端物业的角逐,2013年房地产市场半年报,一、商品房供应规划增长、南北割据、住宅为主预售持增，公寓增加，旧改放量,逐年增长,2013年仅上半年审批规划项目达228个，总建筑面积1587.15万方。,2008年至2013年1-6月昆明审批公示规划项目建面年度走势图,2008年至2010年昆明审批公示规划项目建筑面积逐年增多，增长幅度较小，规划数量与近几年项目相对较少；2011年审批公示规划项目从数量上增长48%，规划项目建筑面积也增加18%，本年度昆明审批公示规划项目建筑面积2519.46万方；2012年全年昆明审批公示规划项目建筑面积466.67万方，比去年同期相比，规划建筑面积增加1845.21万方，同比增长40%；2013年1-6月仅半年时间，昆明审批公示规划项目建筑面积达1587.15万方。,步伐较快,项目规划审批从月度方面分析，虽然整体不如2012年体量大，但土地规划脚步仍然较快。,从整体来看，2012年上半年昆明审批公示规划项目建筑面积2374.3万方，占全年的51%，2013上半年昆明审批公示规划项目建筑面积1587.15万方，与去年同期相比减少787.15万方；从月度来看，从审批公示规划项目数量上分析，2013年仅1月和6月规划项目超过去年同期公示量，但其项目以规划调整为主，故建筑面积仍然较小，从规划项目建筑面积方面分析，2012年上半年整体规划建面高于2013年上半年。,2012年和2013年1-6月昆明审批公示规划项目建面月度走势对比图,居住为首,1-6月公示的建筑工程规划许可证物业共192个。共规划用地性质分类有17种，其中居住类的规划数有48个，商业类的规划数27个，工业类的规划数26个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审批项目总建筑面积的48%。,2013年上半年建筑规划类别信息表,上半年项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。,南北割据,按区域划分分析每月的审批规划公示，主要集中在4-6月的南市区、北市区和呈贡区域。,2013年1-6月昆明审批公示规划项目建面月度区域分析图,从时间上来看，2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在4月、5月和6月，共审批规划1123.73万方，占上半年整体规划体量的71%；从区域上来看，2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在南市区、北市区、中心区和呈贡区域，共审批规划1273.01万方，占上半年整体规划体量的80%；,一、商品房供应规划增长、南北割据、住宅为主预售持增，公寓增加，旧改放量,近三年来，预售供应呈持续增长态势，且上下半年供应差距明显缩小，打破以往市场上半年冷、下半年热的局面；数据表明：预售证发放呈数量多、单块体量减小的局面，说明越来越多项目选择分期开发、快速入市的营销策略。根据历史数据与统计分析，预计2013年新增供应可达1200万方。,2011-2013年预售供应半年对比,预售持增,2013年1-6月市场新增预售面积559.76万方，同比增长9.5%，预计全年可达1200万方。,上半年预售供应对比图2（2012和2013年）,上半年预售供应对比图1（2012和2013年）,趋势一致,上半年月度预售供应走势大致与去年同期一致，抛去春节假期影响，月与月之间的供应淡旺区分愈加拉近。,从预售证发放数量来看，2013年上半年月度走势与去年一致，所不同的是本年3月预售数量大幅增加，旺盛的供给催生蛇年小阳春；,从预售面积来看，1、2、6月预售供应低于去年，而1、4、5月同比变化较大。值得一提的是，5月、4月分别以148.48万方和136.24万方位于月度供应历史第二、第三水平。,旧改放量,旧改放量、多盘联动和公寓产品的重新大量入市是2013年上半年预售供应的主要特点。,2013年上半年的预售供应中居住物业面积占比达到89%，其它物业主要变化是公寓产品入市的增加；在企业获取的预售面积排名方面，俊发集团大范围布局多盘联动的格局使其拔得头筹，上基地产凭借昆明玉器城的大盘位列第二；区域方面中心区的旧改项目集中放量显著。,2013年上半年企业预售面积排名,2013年上半年区域预售面积分布,2013年上半年分物业预售面积占比,二、商品房成交量价齐增，中南主导，去化加快,量价齐增,2013年上半年昆明成交面积获得显著提升，主要是受到政策和大环境影响，客户需求面积稳定。,与2012年的供求高峰相比，2013年上半年有过之而无不及，半年成交备案面积已近去年的60%，供应也基本持平，成交金额稳定；对比2011年和2012年的成交备案的套均面积基本维持在87平米，略有提升，反映在政策调控下的客户面积需求已经进入稳定期。,2007-2013年上昆明新房供求面积年度变化,2007-2013年上昆明新房金额均价年度变化,2007-2013年上昆明新房套数及套均面积年度变化,量价齐增,2013年上半年昆明月度成交稳定，供应量达到历年上半年供应水平的新高，客户受政策影响面积选择稳中有扩。,受政策影响，客户面积需求有所提升,2010-2013年6月月度成交套均面积变化,区域成交,南市区和中心区是放量和客户选择最为主要的区域，中心区成交增长显著。,从各区来看，2013年上半年商品房成交量集中在南市区与中心区，共占比63%。呈贡以72.04万方位居第三。阳宗海居末位。同比来看，除西市区外，各区均有增长，中心区、呈贡与南市区增长明显，东市区基本持平，阳宗海由于在售项目非常少导致数据波动较大，但对市场无甚影响。,增,预售供应559.76万方，同比增长9.5%半年成交备案面积已近去年的60%商品房存量约为1107万方,升,均价：8319元/，上涨344元/月均去化71.84万，存量整体去化时间下降3.4个月,重,二环、东南、呈贡供求重点区域投资型物业供应增加，价格可喜,小结,供求与存量同增，价格与去化速度同升，二环、东南、呈贡较强劲，投资型物业量价回升。,2013年房地产市场半年报,一、开盘分析火热开盘，价格上涨，成交势好,开盘新高,上半年市场逆市发力，开盘供求两旺，同比增长一倍左右，且打破传统销售淡旺季区分且，赶超去年下半年开盘情况，5月和6月火红一片。,2011-2013年开盘推售半年比,上半年开盘供应对比图（2012和2013年）,上半年开盘成交对比图（2012和2013年）,2013年上半年开盘供应21038套，成交12080套，开盘成交率为57.42%，创下近3年供求最好局面；对比2012年，除2月推售有所萎缩外，其余月份均超越去年，尤其是5月和6月市场涨成一片，红透上半年。,中心城区旧改项目入市催生二环内板块火热开盘的态势，使楼市焦点重回中心区，同时老牌热点区域南市区推盘依旧强劲。,2013年上半年共计63个项目开盘86次，其中南市区与中心区并驾齐驱，领衔昆明各区开盘放量；从板块上来看，二环内板块项目是开盘主角，其次是南市区的东南板块与官南板块。,2013年1-6月昆明开盘情况（分区域）,2013年1-6月昆明开盘情况（分板块）,主场中南二环唱主角,二环主角,公寓和产权式酒店供应增加，投资性物业供求回升，住宅依旧是供求主力，价格小幅上涨，商务表现平淡。,从开盘次数来看，住宅项目开盘61次，占比67%，排名第一；投资项目占比17%，排名第二；从推售情况来看，住宅类产品供应13600套，成交率为60.19%，成交情况较好，投资类供应排名第二，主要贡献是大量公寓产品开盘。成交价格方面，住宅类产品均价9134元/平米，投资8194元/平米，商业25027元/平米，商务14686元/平米。,2013年1-6月昆明开盘情况2（分物业）,2013年1-6月昆明开盘情况3（分物业）,2013年1-6月昆明开盘情况1（分物业）,投资回升,二、报媒分析投放增强，南市活跃，活动领衔,总体投放,2013年1-6月，昆明平面报媒广告总体投放2016次，投放版面1962.25版，投放项目152个，,2013年1-6月，昆明平面报媒广告总体投放2016次，投放版面1962.25版，投放项目合计为152个（重复项目投放累计为389个）。整体来看，2013年1-6月份昆明平面报媒广告投放情况较2012年同期均有明显增长。项目投放同比增加26%，版面投放同比增加88%，投放频次同比增加91%。,受传统春节淡季的影响，2月份的报媒投放达到上半年低谷，投放量较1月呈急速下滑趋势，投放项目仅为1月项目投放量的30%。受2013昆明春季房交会的利势助推，4月份项目投放达101个，成为上半年项目投放之最。,2013年上半年平面报媒月度投放对比,峰值,谷底,2012-2013年上半年平面报媒投放对比,项目投放,2013年1-6月项目投放以同德昆明广场的媒报投放最强，重点新项目以西南海和七彩云南第壹城的投放最强。,2013年1-6月，昆明平面报媒广告投放以同德昆明广场项目投放最强，润城次之。在2013年开盘的重点新项目中，西南海和七彩云南第壹城项目投放情况处于领先位置，分别投放48次和43次。,2013年上半年项目投放TOP15,2013年上半年昆明主城重点新项目投放TOP15,2013年房地产市场半年报,一、上半年市场总结政策微调、土地平稳、成交可喜,经济增长提速,2013年昆明市场经济飞速发展，无论从宏观经济，还是财政方面，都在保持稳定的基础上快速增长。,政策维稳定基,内容,趋势从严,试点加强,完善双轨,中央层面新“国五条”政策出台，短期内对房地产市场有一定影响；地方层面新“国五条”细则对昆明的具体影响，主要改变限购范围，限购、首付基本保持不变。,2013年开始，保障房逐渐入市形成供应，保障房成交占比进一步提高，住宅结构将逐步改变。,会继续扩大房产税范围；房产税的出现，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿，减少地王出现的概率。,2013年政府进一步加强和改善调控，坚持房地产政策调控不动摇。,土地喜事连连,趋势从紧,双轨并行,供求平稳：2013年昆明上半年整体供应量较为充足，成交主要集中在1月份，其南市区供求相对较大，需求旺盛。,喜事之一,喜事之二,底价主导：2013年上半年整体土地价格依旧多数地块以底价成交。土地市场仍将是底价为王，地价的下落将减轻开发企业的费用成本，