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房地产价格快速上涨的原因分析及对策研究 摘要：房地产价格快速上涨是当前备受关注的问题之一。我国房地产价格现状以上涨和高房价为主。房价上涨是由政治、经济、社会、人文等诸多方面诸多因素造成的。高房价的危害不容小觑，平抑高房价刻不容缓。幸运的是，可供我们选择和尝试的平抑对策还有很多，通过这些对策的实施，高房价问题一定会得以缓解或者解决。 关键词：房地产价格；上涨；危害；平抑对策中图分类号：F293.35The Analysis of Causes and Countermeasures of The Rapidly Going up Real Estate PriceTang Gui-min(College of PopulationResoures and Environment,Shandong Normal University)Abstract：The price of real estate going up rapidly is one of the problem being paid more attention currently. The current situation of real estate price in our country is going up and high house price. There are a lot of factors such as politics, economy society and humanity causes for the house prices going up .We must pay enough attention to the damages of high house price. We must do something to stabilize the high house price just now. Luckily, we have a lot of countermeasures. With these countermeasures, we maybe can solve the problem of high house price.Key words: the price of real estate; going up; damages; countermeasures1引言自1998年我国实行房改以来，房地产价格持续攀升，且以住宅市场的快速上扬最为明显。尤其是2003年至今，房价上涨迅速，不断创下新高。甚至，在国家4万亿投资开始后，2009年我国楼市的涨幅迅猛的程度甚至超过了经济过热的2007年。全球金融危机以及我国实体经济的相对不景气，怎么会有如此反常？目前楼市如何？什么在推动着房价的快速上涨？如何平抑高房价？这些都是我们要正确面对并迅速解决的问题。本文将就上述问题，运用具体数据，结合相关理论研究及个人观点进行系统的阐述。2我国房地产价格现状处处都是房价高的呼声，我国的房价究竟多高？发展势头怎样？2.1平均销售价格快速上涨自1998年房改至2009年12年里，我国商品房平均销售价格从2063元/m2增长至4600元/ m2，住宅平均销售价格从1854元/m2增长至4474元/m2（具体情况见图1）。由图1可见，在此12年中商品房和住宅的平均销售价格总增幅分别为123%和141%，相当于每年的增幅为10.25%和11.75%。由此，全国房价的上涨情况可见一斑。图1 19982009年商品房与住宅平均销售价格折线图数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报2.2房屋销售价格指数的大增长趋势房屋销售价格指数是衡量房地产价格水平和增长情况的重要指标之一。据统计数据，现将20012009年的房屋销售价格指数整理如下表1所示。由表1可见，20012009年房屋销售价格均呈上涨态势。其中，2003年后房价的上涨尤为明显，且2009年房屋销售指数达到121.1，为历年最大。上年基数扩大的同时，房屋销售价格指数增大（即增长率增大），当年的房屋销售价格自然越发高扬，房价的上涨就更易为大众所察觉与反映。表1 20002009年房屋销售价格指数年份200120022003200420052006200720082009房屋销售价格指数102.7103.7104.8109.7107.6105.5107.6106.5121.1房屋销售价格指数（上年=100）数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报2.3房价收入比逐年增大房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。它能直接反映房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度，反映民众安居乐业程度。发达国家的房价收入比一般维持在36之间，若超过6则视为存在房地产泡沫。在我国，居民收入提高与房价上涨两相较量的结果是：自1998年房改以来，我国房价收入比均在6之上，且总体呈不断增大的趋势。图2 全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站 CRIC中国房地产决策咨询系统由上图2数据及2009年的房价收入比8.03可见：19962003年，随着我国居民家庭年收入提高，在房价合理上涨的情况下，全国房价收入比保持较平稳的运行态势（保持在6.2左右）；2003年以后，房价增长速度超过居民家庭年收入，房价收入比明显增大，2009年达到8.03为历年最大值1。（其中，2008年房价收入比出现明显下调，为6.78，是受国际金融危机的冲击和严厉的房地产市场监管的影响。）高房价收入比和不断增大的趋势，直接引发居民对房价上涨的抱怨。3房价快速上涨的原因分析房价的快速上涨，是诸多因素共同作用的结果。正确认识房价快速上涨的原因，是居民置业投资的需要，也是政府制定相关政策稳定房地产市场和发展国民经济的需要。3.1需求旺盛房地产的消费需求，尤其是住宅消费的刚性需求主要来源于拆迁家庭、新婚家庭和改善住房型家庭。因此，需求与城市化进程，人口的数量和家庭规模以及国民生活水平等密切相关。首先，城市化进程的加快，城市基础设施和公共服务的提升，促进房地产价格的上涨。我国目前正处于城市化高速发展的阶段，城市建设日新月异。从旧城改造到新城建设，从房屋拆迁到高楼大厦林立，都少不了房地产业。城市化催生了更多更大的房地产需求，刺激房价上涨。同时，城市政府不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，大量的高铁、轻轨、公路、学校、医院、文体设施以及城市花园的建设，不仅改善了城市面貌，更让其所提供的土地被社会和投资者所重新认识，让周边的房价在市场上得到价值的重新认定2。改善的城市环境也在推动房价的上涨。其次，我国巨大的人口数量基数以及人口不断增长的趋势，连同家庭规模的小型化趋势，造成不可忽视的房地产需求。其一，我国的人口数量增长让进行大规模的住房生产成为需要。同时，虽然每年的开复工总量都在扩大，但是仍然不能满足日益增长的人口的住房需求，房价充满上涨的压力。另外，由于人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，家庭小型化成为趋向。据调查，我国的家庭规模已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并继续下降着。家庭规模，指家庭平均人口数，通常情况下，它与住房价格变化方向相反。近年来我国家庭规模急剧变小，住房需求量激增，推动房价上涨3。最后，随着经济的发展与国民收入的增加，居民生活水平不断提高，住房要求也在提高，改善性住房需求应运而生。如下表2所示，20012009年，城镇居民家庭和农村居民家庭的人均可支配收入均处于连续增长中；同时，城镇家庭和农村家庭的恩格尔系数整体上均呈减小的趋势。结合两组数据，家庭节余增多，改善性住房的有效需求增大。而住房面积的增大、智能设施的增添、配套服务设施的齐全与完善，最终都将反映在高房价中。表2 20012009年我国居民人均可支配收入与家庭恩格尔系数情况年份城镇居民家庭人均可支配收入（元）农村居民家庭人均纯收入（元）城镇居民家庭恩格尔系数（%）农村居民家庭恩格尔系数（%）20016859.62366.438.247.720027702.82475.637.746.220038472.22622.237.145.620049421.62936.437.747.2200510493.03254.936.745.5200611759.53587.035.843.0200713785.84140.436.343.1200815780.84760.637.943.7200917175.05153.036.541.0数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报3.2供不应求及供求结构不合理 据悉，我国城市家庭新增户数每年为1100多万户，而每年市场化竣工的住房大约有500万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求2。长期的供不应求，在刺激有效需求的同时，相对缩减了当期供应量，使供不应求的现象愈演愈烈，加速房价的上涨。同时，我国的房地产市场尤其是住宅市场还存在供求结构不合理的问题。我国中低收入家庭占绝大多数，其需求以90 m2以下的经济性住宅为主。但是，开发商在高收益的诱惑下将大量资金投入到高档物业的开发中盲目追求“大而全”，对需求较大的中低档物业却开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。由下表3可见，我国别墅与高档公寓所占比例明显过高，且有逐年增大的趋势。04年以后，别墅与高档公寓投资完成额更是占到了总住宅投资完成额的10%以上。表3 1998-2009年按用途分房地产开发企业(单位)投资完成额部分情况年份本年完成投资额住宅别墅、高档公寓经济适用房19983614229220815647181852627085231999410320242638479417862334370211200049840529331198392700142542436520016344110742166760369924159964642002779092235227756051696325890445200310153800967766861632987262198332004131582516883695321073648660638802005159092471108609322104940595191806200619422917413638407114449996696839720072528883731800541841807123082092602008312031942224408742203231079709063200933232000025619000011390000单位：万元数据来源：中国统计年鉴2009和2009年国民经济和社会发展统计公报供不应求增大房地产单价，供求结构不合理，使消费者用于住房的投资总额加大，推动总房价的提高。两者结合，使房价持续上涨的情况愈演愈烈。3.3现行土地招拍挂制度与最严厉的土地政策的联合推动我国实行土地公有制，政府以招拍挂形式出让土地使用权。因此，土地供给很大程度上取决于政府政策，即政府垄断了土地供给。这种垄断供给，能够通过控制土地出让数量，以较高的价格出让土地。我国土地资源有限，并且自2003年之后连续四年缩减了市场中的土地供给量，加大了土地的稀缺性。同时，“严守十八亿亩红线”的高调成为土地稀缺的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。最严格的“土地管理”和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为现实4。3.4现行规章制度不尽规范，监督管理力度不够有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作中也缺乏有效的监管。新出台的政策缺乏权威的解释，易产生误解，影响调控效果。有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外，土地审批环节中出现的不公平、不透明现象，也在抬高土地使用成本3。3.5房地产开发成本的上升 在房地产开发中，开发成本的构成主要包括：土地成本、建造成本以及各项税金、规费。3.5.1土地成本快速增长由于土地资源的稀缺性和现行土地招拍挂制度的局限性，造成地价的疯涨，致使房地产开发投资中土地取得成本大幅上涨。由下图3可见，2001-2009年我国36个重点城市平均地价增长率均为正值，综合用地平均地价得平均增长率在6%以上，且以居住类用地的地价增长最明显。如此大幅的地价增长，加大了开发商的土地取得成本，房价上涨成为必然。图3 2001-2009年全国36个重点城市平均地价增长率数据来源：2009年全国主要城市地价状况分析报告3.5.2建造成本逐年增大，产品结构日趋高档化建造成本与建筑材料的价格和劳动力的成本密切相关。随着经济发展与物价水平的上升，建材价格的上涨与劳动力成本的提高在此不做赘述。产品结构的高档化，从景观设计的丰富、环保建材的使用、智能设施的添置、户型设计的多元以及服务配套的增添等方面清楚可见。表4 19992008年竣工房屋造价年份1999200020012002200320042005200620072008竣工房屋造价（元/m2）1152113911281184127314021451156416571795数据来源：中国统计年鉴2009原材料与劳动力成本的增长以及产品结构的高档化，在竣工房屋的造价中可清楚显示。分析表4中数据可得：历年竣工房屋造价呈增长趋势（2001年除外）。造价的增长，有原材料与劳动力成本的增长成分，也有产品结构高档化的原因。至于各因素所起作用大小暂不讨论。同时， 06年造价比05年增加113元/m2，07年比06年增长93元/m2，08年又比07年增长138元/m2，连续三年造价的大幅增长自然的就与近年来房地产产品结构的高档化联系起来。竣工房屋造价的增加，对开发商而言是成本的增加，而成本的增加最终将转嫁到购房者身上，表现为房价的加倍上涨。3.5.3税金高、规费杂具体来说，房地产开发中涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等。开发税金种类繁多，累积效果明显。且目前我国将开发综合税金由原来的5.5%涨至9.8%，会直接提高房地产开发成本。各项规费更是种类繁杂，诸如土地测绘费、规划设计费、交易手续费等各种有形、无形的规费，最终都将转嫁到购房者身上。因此，税金高、规费杂，同高地价一样，让房价的基础发生了变化，成为房价上涨的推手。3.6投机套利者层出不穷，炒房团声势浩大近几年，许多民间资本由股票市场流入房地产市场，投机套利的买家大量存在；同时，在人民币升值的预期下，大量国际资本进入我国房地产市场，住房虚拟需求不断膨胀。大量投机套利买家的存在，导致房地产市场的投机性需求变大，进而导致房价偏离价值基础持续上涨5。另外，从温州炒房团到山西炒房团再到青海炒房团，各地炒房团声势浩大。这些炒房大军为当地房价的上涨做出贡献后，迅速转战全国各大中城市甚至海外，严重影响房价的整体水平。于炒房者，他们不差钱，就怕房价涨得太少。他们的活跃催生了一房难求的现象，也坚定了房地产商涨价的信心。投机套利者与炒房团频繁的买进卖出，制造房地产市场繁荣的景象，刺激房价的上涨。3.7消费者的盲目预期以及传统文化的影响商品交易中，卖方所起作用固然不容忽视，但是如果买方没有回应，交易仍然无法达成。因此，房价的快速上涨与购房者所表现的部分特征不无关系。3.7.1盲目的市场预期和片面的心理预期，使购房者陷入无意识的跟风中由于市场信息的不对称性，大部分居民在市场炒作人为制造的涨价气氛中，受囤积房源、虚假宣传、虚假交易、哄抬房价等误导市场预期的行为影响下，会会担心当前不买房价格会再涨。以至许多近期无购房意愿的家庭，在银行、公积金消费信贷的支持下，提前购房。致使需求提前释放，短期内供求关系失衡，出现抢购热潮6。“入世”、“奥运”、“世博”等利好消息，在开发商有目的的炒作下，使消费者产生“房价会大涨”社会心理预期，视为应该购房的讯号。此情况下，消费者将加速自己的购房行为，陷入无意识的跟风，成为促进房价上涨的原因之一。3.7.2我国传统文化中的置业信念，推动房价上涨我国一直延传着成家立业要先置恒产的观念，同时又有将遗产留给后人的文化。在这种传统文化的影响下，中年人、老年人为后代留下房产的信念根深蒂固，为此拼命置业；年轻人则认为没有房产作为生活保障就无法成家立业，迫使全家共同为置业奋斗。城市人如此，农村人尤甚。改革开放后，与世界接轨不仅没能使国民淡化购房置业的观念，相反使拥有不动产成为生活稳定的衡量因素之一。同时，美国老太太和中国老太太的故事深刻影响着现代人的消费观念，使提前消费、贷款买房更多的为现代人所认可与选择。在传统文化的期许下，大多数人一有条件就会购房置业，推动房价上涨。3.8其他原因 房地产价格上涨，涉及政治、经济、社会、人文等方面诸多因素，上述原因在推动房价上涨上至关重要，同时还有很多没有罗列的原因同样不可忽视。诸如，我国的外汇储备情况、汇率和利率的变动、通货膨胀情况、金融环境、市场炒作和市场信息的不对称性以及居民对不动产的偏好等，限于篇幅在此不作详述。4高房价的危害分析房价的合理上涨是政府和人民所乐见的，但是其暴涨却贻害无穷。4.1楼市高烧导致实体经济遇冷房地产业属于暴利行业，平均利润率在40%左右，近年来，众多不同行业的经济实体以各种方式，直接或间接地进入房地产开发。特别是2009年获得最多信贷和财政支持的大型国企，都将大量资金转入楼市，不仅直接推高了地价、房价，更分流了原本用于实体经济投资的资金支持。这些企业轻松取得高利润后，将更倾心于房地产业。同时，随着房地产市场不断趋热，将会有更多的企业转向房地产投资，使房地产的泡沫会越吹越大。这对尚在恢复中的实体投资信心是致命的打击。楼市资产价格的快速上升具有极强的诱惑力，部分资金会以各种方式进入楼市，助推房产价格上涨，从而直接影响到实体经济的发展7。4.2地区经济，饮鸩止渴近年来，部分政府通过地价抬高房价，抬高了房价再推动地价这样的手段，来增加政府财政收入提高GDP。但是，这种经济发展是不可能持久的。地区经济的持续发展，靠的应该是政府的正确决策、合理的产业结构、广大人民劳动的积极性而土地是一种不可再生资源，终有一天会炒完。因此，这种炒地价炒房价的做法，对一个地区来说，虽然短期内有好看的GDP，但这无疑是饮鸩止渴，将过早地诱发本地区的衰退。一方面，炒地、炒房将迅速拉升本地区的商务成本和生活成本，使竞争力急剧下降；另一方面，这种竭泽而渔的做法，无疑在给以后的财政挖坑，造成一系列后续问题8。4.3影响内需，抑制消费我国经济发展，靠着内需、出口和投资“三驾马车”的拉动，其中内需是最根本的。只有内需的持续增长，国家经济的增长才能有持续、稳定、健康发展的基础。一定时期内，工薪阶层的收入是一定的，投入购房的钱多了，用于其他消费的钱就少了。高房价下，劳动者收入的大部分、甚至极大部分，都投到购房或租房上，其他消费只能是紧缩再紧缩，减少再减少。由此造成我国多年来内需不足9。同时，大多数工薪阶层借由银行按揭购房后，用于还房贷的支出占到了收入的3050，甚至更高，购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱，成为“房奴” 7。 “房奴”们不得不过上“紧日子”：不敢旅游、不逛商场加之来自医疗、养老等方面的压力，居民不敢有任何消费信心。购房对消费支出的挤出效应，令民众对消费望而却步。迫于漫长的还贷压力，购房者在收入增长跟不上支出的情况下，幸福感迅速下降，演变成社会问题。4.4储蓄资金，由活变死对整个社会的资金质量和运行效率而言，房价持续大幅度上涨，将会迅速消耗宝贵的居民储蓄资金，使储蓄资金迅速转变成“死资产”，甚至是“有毒资产”。一方面，在这场“炒房游戏”中，大部分购房者慑于涨价的阴影，过度利用信贷杠杆购房。这样既消耗储蓄，又使微观资产质量变坏；另一方面，房价高涨，大部分人的还款能力变弱，将使银行信贷面临极大风险，使整个金融被高房价死死挟持8。因此“银行被房地产业绑架了”说法并不为过。4.5金融风险潜藏，信贷危机不断在房产市场中，银行一边贷款给房产开发商，使他们能买地建房；另一边贷款给购房者，使他们能有条件购房。根据统计数据，在2009年国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到11293亿元，增长了485。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了1162。大量新增信贷进入房地产行业已是不争的事实，这引发了人们对金融风险的担忧。房价短期内上涨过快，会给金融机构带来系统性风险9。在银行由钱到房、再由房到钱的这个样一个循环的维系是以房地产业健康发展为前提的，而一旦房价过高，不论出现房屋无法出手或是购房者无力还贷的情况，都会导致银行利益的损失，引发金融风险和信贷危机。4.6冲击正常的伦理秩序，扩大贫富差距，影响社会和谐现在人们评价个人成功，往往单一倾向于“高薪、有房、有车”等直观物化的尺度，道德的衡量标准被逐步淡化出价值评判系统10。同时，高房价会迅速将社会财富向贪官、地产商和资本拥有者转移，扩大贫富差距，严重违反财富伦理。再次，高房价日益把绝大多数中低收入者排斥在房地产市场以外，国家的住房保障也没有及时跟上，这违反了“居者有其屋”的古朴生存伦理，侵犯了他们基本的居住权。富人拥有几套豪宅，而穷人却连基本的居住权都无法保障，这会导致民怨高涨，引发阶级矛盾，影响社会和谐。5高房价平抑对策研究高房价的危害不胜枚举，社会主义市场经济下，平抑高房价刻不容缓。5.1采用多种渠道，如鼓励合法集资建房等，增加住房供应量，调节供求关系增加住房供应量，调节供求关系是降低房价的最根本措施。打破房地产商一统天下的开发垄断，政府应尽快重申个人和单位集资建房的鼓励政策。在国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中也提出“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，渠道加快经济适用住房建设。”集资建房对于解决一批中低收入者的住房需求，缓解城市住宅市场压力、有效抑止房价作用明显11。5.2减少土地使用审批环节，降低土地使用成本，调整房地产开发用地的供应结构降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费。减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”掉几个环节，方便土地使用权的取得，而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。同时，还应调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住宅和经济适用住房建设用地投放量，以缓解供应不足的压力。可参照上海的经验，将规划设计条件与土地出让捆绑，控制地价、限制房价，优先发展普通住房建设；加快盘活和开发存量土地，进一步加快发展二手房市场，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡住房的供需关系6。5.3贯彻推行落实住房分类供应制度，试点尝试阶梯房价制度我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，必须坚决贯彻执行。事实证明，完全靠市场化的方法来解决我国的住房问题是行不通的。经济适用住房和廉租屋不仅要增加比例，还要建立完善的操作规程，以切实解决广大中低收入者的住房问题12。阶梯房价制度是指，首套购房者享受政府补贴，房价适当优惠；二套购房者不享受任何补贴且提高购置税；三套、四套逐层上涨购置税。如此可基本杜绝炒房行为。5.4规范经济适用房的开发和销售，条件允许，政府可适当介入经济适用房的开发、销售和流通运作由于国家对经济适用房实行统一划拨建设用地，免征土地出让金及行政性收费和基础设施建设费等，使经济适用房成为建设成本明显低于商品房的政策保障性住房。因此，政府可进一步健全经济适用房政策，明确经济适用房购买者只拥有房屋占有权、处分权和使用权，不拥有房屋收益权。在许多中低收入居民没有满足基本住房需求的时期，政府应介入这种保障性住房的开发建设、销售和流通环节的全部运作。同时，对于经济适用房的投机行为，政府绝不应该手软，必须出台行之有效的严厉政策，确保优惠政策真正惠及应该享受政府优惠的家庭11。5.5改革税制住房供给价格过高也和房价中税费数额比重过大有关。房价中税费负担过重的主要原因在于土地使用、项目开工、建设、竣工阶段中各种交叉、重叠的费税种类太多。因此，应对征税各环节仔细分析进行调整和清理。目前商品房70年的土地使用费是一次付清的，在房价中占的比重很大，开发商、购房者负担重。如果改为按年收取物业税的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长，还可以使房价降低两成左右。其他税费的设置也应根据市场状况的变化进行调整，可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税。完善房地产财税制度，可促进房地产的流通和消费，保持房价稳定，促进房地产市场健康稳步发展6。5.6 采取有效措施，合理规范商品住房价格构成和销售价格行为政府有关部门要尽快制定出台商品住房价格管理办法，以积极指导、协助房地产开发经营企业建立、健全价格行为自我约束机制。做到合理规范商品住房价格构成和销售价格行为，明确规定商品住房价外代收费用项目，有效制止房地产开发企业在售房过程中乱摊费用虚置成本或借交房之际乱收费用等坑蒙消费者的行为。具体而言，一是加强对商品住房特别是普通商品住房成本的监审。政府价格主管部门要定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，引导住房价格合理形成；二是商品房销售实行一房一价售房明码标价制度，房地产开发经营企业在取得商品房预售许可证后，应当在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准，禁止虚假标价；三是建立商品住房销售成交价格申报制度。房地产开发经营企业销售商品住房在销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售商品住房的成交价格报同级政府价格主管部门备案。四是加强对房地产市场价格的监测分析。通过房地产价格指数，定期公布房地产市场价格行情，全面准确地掌握房地产市场价格状况和运行态势，政府宏观调控、投资者经营决策提供依据6。5.7采取措施控制“热钱”涌入房地产市场，积极抑制房地产投机控制“热钱”，一要完善外资监管机制，对外资的流入采取监督控制，建立预警机制；二要引导外资流向，使外资尽量流入生产性领域，尤其是供不应求的消费资料的生产行业。这样，不仅有利于挤出房地产市场的泡沫，也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。对房价上涨较快的城市，政府可借鉴欧美国家抑制投机的经验做法，对投机炒房者收取高额的增值收益税。在美国，房屋产权所有人应缴纳房地产收益税。根据法律规定，一定时期内所购买的房地产，其增值在一定限额内无需缴纳任何税金，如果房地产所有人获得的增值收益超过政府的免税限额时，则采取加权税率向政府交缴。按照税法，增值收益税率最高可达38.5 %。我国也可参照以上措施，联合房地产交易部门、税收部门，对投机炒房者收取高额增值税收，以抑制房地产投机。此外，期房限转、提高二套房贷款门槛、商品房销售网上备案等辅助手段也效果显著5。5.8建立完善的信息网络，加强舆论导向和监管我国房地产市场属于垄断竞争性市场，信息不对称性情况严重。政府应积极组织好信息收集和定期发布工作，实时披露土地供应、商品房上市量、住房价格变动等方面的信息。做到及时向公众发布房产的供求数量和价格变动趋势，正确引导公众的消费；规范开发商的宣传行为，打击开发商的恶意炒作行为。同时，要拓宽信息渠道，利用网络、报纸、电视等媒体采取消费者访谈等形式与消费者互动，消除信息不对称，稳定市场的消费预期，以保证商品住宅市场的理性发展。5.9增大房地产业专业人才的培养力度，积极推动房地产产业化进程 平抑高房价并不意味着抑制房地产业的发展，而是积极促进房地产业的健康持续发展。市场经济的竞争终将落在人才的竞争上，经济的持续发展离不开人才的培养。房地产专业人才大幅增加将在引导价格合理回落，稳定房地产市场上起到关键作用。产业化发展是日本等发达国家已经