房地产企业税收筹划分析

目目 录录 前言.1 摘要.2 ABSTRACT.3 一、产业及相关税制概述.4 （一）房地产业相关概念综述.4 （二）房地产开发与经营的特点.4 （三）房地产企业涉税分析.5 （四）房地产企业税收筹划的意义.9 二、资金筹措阶段税收筹划.10 （一）债务性筹资的税收筹划.10 （二）权益性筹资的税收筹划.11 （三）企业负债规模的纳税筹划.11 （四）租赁性筹资的税收筹划.12 三、开发阶段税收筹划.15 （一）合作建房税收筹划.15 （二）代建房税收筹划.17 （三）承包方式的选择与税收筹划.17 （四）材料供应方的选择与税收筹划.18 四、营销阶段税收筹划.20 （一）广告及业务宣传税收筹划.20 （二）促销活动税收筹划.21 （三）销售定价税收筹划.22 （四）出租房屋税收筹划.25 五、房地产企业税收筹划风险控制.28 （一）税收筹划风险成因分析.28 （二）房地产企业特有的税收筹划风险.29 （三）税收筹划风险管理模式.30 （四）房地产企业税收筹划风险控制方法.31 六、综合案例分析.34 （一）公司简介.34 （二）吉兴房地产公司税收筹划分析.34 结束语.41 致 谢.42 参考文献.43 兰州商学院本科毕业（设计）论文 1 前前 言言 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终 是纳税人孜孜以求的目标。税务筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内， 通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减 轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同 纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税务筹划对企业和国家都具有重要的作用。 对企业而言，税务筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负， 增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值 达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税务筹划促进企业遵循国家产业政 策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和 产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民 经济的健康、快速、稳定发展。 房地产业作为新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市 场的增长，促使房地产市场日趋活跃，房地产企业日益受到公众关注，政府对房地 产业的管理日趋规范和严格，包括对房地产业的税收管理。从 2002 年起，房地产业 连续 5 年被国家税收总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关 注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。为提高经济利益，处于房地产市场的个 人和企业均有实施税务筹划的需求和动力。由于房地产涉税事项和涉税环节主要集 中在房地产企业，且房地产企业在房地产开发和销售阶段的筹划空间较大，故本文 研究的视角以房地产企业为主。 兰州商学院本科毕业（设计）论文 2 摘摘 要要 目前在全国范围内，尤其是在大城市由于房价过高而造成为数不少的商品房积 压。导致商品房价格过高的原因很复杂，其中税费的比重大是一个重要的原因。因 此，如何进行税务筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的问 题。 本文对房地产开发企业的税务筹划做了初步的探讨，通过分析我国现行房地产 税收制度和房地产开发企业税务筹划的现状，阐述了房地产开发企业开展税务筹划 的必要性和可行性；研究了房地产开发企业在税务筹划方面存在的空间和筹划点， 提出了房地产开发企业在运用税务筹划方面需要注意的问题；结合房地产开发企业 的特点和实际情况分税种分析了房地产开发企业的税务筹划方法和技巧。 综合分析房地产开发企业应缴纳的各项税收及其政策规定发现房地产开发企业 在经营过程中涉及到的税种很多，然而由于税务筹划本身也具有一定的成本，并不 是所有的税种都是可以筹划的。为了获取更大的收益，房地产开发企业必须对需要 进行筹划的税种进行选择，本文通过对营业税、企业所得税、土地增值税等对房地 产企业收入影响较大的税种进行具体的税务筹划分析，进而提出一些筹划的操作方 法以供探讨。 关键词关键词：房地产开发企业 税务筹划 涉税风险 风险控制 兰州商学院本科毕业（设计）论文 3 ABSTRACTABSTRACT At the present time, the soaring price of the commercial house has resulted in the overstock of a large number of commercial houses; especially in some large cities things are even worse. Among the factors that have contributed to this overstock, a large proportion of tax and fees in the price is an important one. Therefore, it has become a hot topic as to how to make feasible tax planning and substantially reduce the tax burden, lowering the house price to a reasonable level. In this paper, the author has made a pilot study of the tax planning of the real estate development company. Analyzed the current tax system of our country and tax planning of the real estate development company, made a description of the necessary and feasible of the tax planning of the real estate company, studied the space of tax planning, brought forward some problems in tax planning, and based on the characters and circumstances of the real estate development company analyzed a series of methods and techniques of tax planning. Since various taxes are involved in the routine operation of a real estate development company, and the activity of tax planning itself will cause a certain kind of cost, not all the taxes are worth of planning. In order to gain more profits, a real estate development company firstly has to make the decision as to which taxes are to be planned. Besides, when in making tax planning, a company has to take into consideration the following two factors: one is the interaction between economy and tax, and the other is the property of a certain kind of taxes themselves. In this paper, the author tries to put forward some concrete approaches to tax planning, by analyzing the planning of certain taxes that will greatly affect the profit of a real estate development company, such as enterprise income tax and glebe value-added tax. KeyKey wordswords: A real estate development company Tax planning Tax- involved risk Risk Control 兰州商学院本科毕业（设计）论文 4 一一、产业及相关税制概述产业及相关税制概述 （一）房地产业相关概念综述（一）房地产业相关概念综述 1.1.房地产房地产 “房地产”是房产和地产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规 划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；房产是指土地上的居民住房、工商 业用房、办公用房等建筑物及其构筑物，在经济学上称不动产。 国家税收总局关于 印发营业税税目注释 （试行稿）的通知 （国税发1993149 号）对房产的定义 为“不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括：建筑物、 构筑物、土地和其他土地附着物。 ” 2.2.房地产市场房地产市场 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房 地产交易的领域。分以下几类： (1)房地产一级市场，又称土地一级市场，土地一级市场是指政府代表国家以管 理者和土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期让与使用者的活动。房地产 一级市场是由国家垄断的市场。主要由市、县政府部门垄断执行，其它部门无权出 让或批租。 (2)房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售 和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产 二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流 通领域进行交易的市场。 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地 产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。 因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。房地 产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿 使用和房屋商品化的推进，房地产业对国民经济发展起到巨大的推动作用。 兰州商学院本科毕业（设计）论文 5 （二）房地产开发与经营的特点（二）房地产开发与经营的特点 1.1.投资量大，投资回收期长投资量大，投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外， 多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、 开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨越几个年 头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 2.2.资产负债率高，对金融机构依赖程度大资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计，2002 年，全国房地产企业直接使用金融机构资金（含按揭 贷款）占全部开发建设资金比例达 50%左右，平均资产负债率为 72%，比工业企业 高出 16 个百分点。 3.3.牵涉面广，运作程序复杂牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金 融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税收局等等，需要打交道的单位和 部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 4.4.发展速度快，带动相关行业迅速发展发展速度快，带动相关行业迅速发展 进入 90 年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、 金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 （三）房地产企业涉税分析（三）房地产企业涉税分析 国家税收制度的确立，要根据本国的具体政治经济条件。就一个国家而言，在 不同的时期，由于政治经济条件和目标不同，税收制度也有着或大或小的差异。我 国现行税制就其实体法而言，是建国后经过几次较大的改革逐步演变而来的，按其 性质和作用大致分为七类 20 种：流转税类：包括增值税、消费税和营业税和关税； 资源税类：包括资源税、城镇土地使用税；所得税类：包括企业所得税、个人所得 税；特定目的税类：包括固定资产投资方向调节税(暂缓征收)、筵席税、城市维护 建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税；财产和行为税类：包括房产税、 城市房地产税、车船税、印花税、屠宰税、契税。 （税法，注册会计师协会编， 2008） 在这 20 个税种中，直接关系到房地产的有城镇土地使用税、耕地占用税、土 兰州商学院本科毕业（设计）论文 6 地增值税、房地产税、城市房地产税、契税。与房地产企业紧密相关的有营业税、 企业所得税、城市维护建设税、印花税，共计 10 个。房地产企业从有投资意向开 始至项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎 逻辑和开发规律的程序。一般而言，可以将这个程序划分为四个阶段，即投资机会 选择与决策分析、前期工作、建设阶段和销售阶段(在某些情况下各阶段的工作可能 会交替进行)。四个阶段中，与税收直接相关的是建设阶段和销售阶段。现分阶段将 涉及的主要税种分别作介绍。 1.1.房地产开发建设阶段涉及的税种房地产开发建设阶段涉及的税种 房地产开发建设阶段涉及的税种主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税 等。 (1)耕地占用税 耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，对占用 耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其占用耕地面积，一次性定额 征收的一种税。实行差别定额税率，每平方米税额从 1 元到 15 元不等。在房地产 开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起 30 日内缴纳 耕地占用税。 (2)营业税 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课 税对象所征收的一种税。营业税是房地产开发企业主要税负之一，开发建设阶段的 营业税，主要是指对于建设单位按照“建筑业”税目的规定，对营业额按 3%税率征 收的营业税，该税目的征税范围包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等业 务。 (3)城市维护建设税 城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际 缴纳的“三税”税额为计税依据征收的一种税。房地产开发企业的城市维护建设税 是作为营业税的附加税同时产生的。按照纳税人所在地的不同，城市维护建设税实 行地区差别比例税率，税率分别为 7%,5%,1%三个档次。 2.2.房地产开发销售阶段涉及的税种房地产开发销售阶段涉及的税种 房地产开发销售阶段涉及的税种主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、 兰州商学院本科毕业（设计）论文 7 印花税、契税、企业所得税等。 (1)营业税 房地产开发销售阶段的营业税，主要是指针对房地产出售方适用“销售不动产” 税目的规定，以房屋售价的 5%税率缴纳的营业税。 (2)土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单 位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发企业以开发、 建设、销售房地产为主营业务，土地增值税也是其主要税负之一。土地增值税实行 超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为 30%， 最高税率为 60%。 (3)契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种 财产税。主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、 房屋交换五项内容。考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况， 契税实行 3%-5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展不平衡，各地经 济差别较大的实际情况。各省、自治区、直辖市人民政府可以在 3%-5%的幅度税率 规定范围内，按照本地区的实际情况决定具体适用税率。 (4)印花税 印花税是对经济活动、经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。 主要通过纳税人在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务。房地产销售阶段的印 花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按 照 0.05%税率征收。 (5)企业所得税 企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其它所得为征税对象所征收的一种 税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并 入企业利润总额缴纳企业所得税。根据于 2008 年 1 月 1 日起实施的新企业所得税 法 ，内、外资企业统一适用 25%的所得税率。 （税法.中国财政经济出版社，2008） (6)城市维护建设税 在房地产销售阶段，作为营业税的附加税，城市维护建设税的纳税义务也相应 兰州商学院本科毕业（设计）论文 8 产生。 3.3.房地产使用环节涉及的税种房地产使用环节涉及的税种 房地产使用环节涉及的税种主要有营业税、城镇土地使用税、房产税和城市维 护建设税等。 (1)营业税 房地产使用环节的营业税，主要是针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业 税中“服务业”税目，统一执行 5%的比例税率。 (2)城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征 收的一种税。采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区 划分，每平方米税额为 0.6 - 30 元不等。 (3)房产税 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经 营人征收的一种税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但 对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税 采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为 1.2%；依据房产租金收入计征的， 税率为 12%。 (4)城市维护建设税 城市维护建设税作为营业税的附加税随营业税一并征收。 4.4.其他税种其他税种 (1)固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是为了贯彻国家产业政策，控制固定资产投资规模， 引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，对固定资产投资所征收的一种税。 但为了鼓励投资，促进经济发展，该税种己经成为保留税种，从 2000 年起暂缓征 收。 (2)个人所得税 个人所得税是以个人(自然人)取得的各项应税所得为对象征收的一种直接税。 个人所得税的纳税义务人，包括中国公民，个体工商业户以及在中国有所得的外籍 人员(包括无国籍人员)和香港、澳门、台湾同胞。个人所得税分别不同的个人所得 兰州商学院本科毕业（设计）论文 9 项目，规定了超额累进税率和比例税率两种形式。从以上的介绍可以看出，营业税、 企业所得税、土地增值税以及房产税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展 税收筹划的重点税种。契税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税以及耕地 占用税或是税率较低，或是作为附加税出现，整体税负较轻；城市房地产税和固定 资产投资方向调节税或是暂缓征收、或是与其他税种雷同，因此本文对这些税种不 作探讨。 （四）房地产企业税收筹划的意义（四）房地产企业税收筹划的意义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终 是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内， 通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减 轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同 纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。 对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负， 增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值 达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政 策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和 产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民 经济的健康、快速、稳定发展。 房地产业的发展可以带动建筑、建材、冶金、化工、机械、机具、家用电器及 金融业等相关产业的发展，还有利于促进人才流动，缓解农村剩余劳动力转移的压 力。据测算，房地产业的产值每增加“1” ，就能使相关产业的产值增加“1.5-2.0” 。 因此，国家多次明确提出将房地产作为国民经济新的增长点，并出台了一系列启动 房地产业的实质性政策。但由于房价控制不力和在环境、交通、质量以及配套措施 等诸多问题以及政府优惠政策不到位或力度不够的影响下，当前我国房地产市场主 要表现是过度供给和有效需求不足。其中房价控制不力是主要因素。商品房价格居 高不下，原因是多种多样的，税费负担过重是原因之一。有关资料表明，目前我国 房地产开发企业出售商品房价格四大部分（成本、费用、税金和利润）占房价的比 重分别是 41%、10%、10%和 9%，伴随着费改税的实施，税金的比重会进一步扩大， 成为决定房价高低的最重要因素，因此通过纳税筹划，降低房地产企业税负和纳税 兰州商学院本科毕业（设计）论文 10 成本，从而既降低房价，又提高利润，不失为房地产企业在激烈的市场竞争中获胜 的重要选择。可以预见，税收筹划对房地产企业的经营成果影响举足轻重。 房地产企业同其他生产性质企业一样，有其特有的资金流转过程：资金流转从 资金筹措开始，然后进入房地产开发阶段，最后以房地产销售或出租实现资金回笼。 本文将以以上三个阶段（资金筹措阶段、开发阶段、营销阶段）为着眼点对房地产 企业税收筹划进行分析。 二二、资金筹措阶段税收筹划资金筹措阶段税收筹划 筹资是企业进行一系列活动的先决条件。筹资决策不仅要筹集到足够数额的资 金，而且要使资金成本达到最低。不同筹资方案的税负不同，企业在筹资时，如果 能运用好筹资技巧，采用最佳的筹资方式，会获取筹资的最佳节税利益。 房地产企业筹集资金，按资金来源的性质不同，可分为债务资本与权益资本。 债务资本需要还本付息，但资金筹集所发生的费用和利息可以在所得税前扣除；而 权益资本只能在税前扣除筹集费用，股息不能作为费用支出在税前扣除，只能在企 业税后利润中支付。因此，企业在确定资本结构时，必须充分考虑债务资本的比例， 以获得最佳节税利益。 （一）债务性筹资的税收筹划（一）债务性筹资的税收筹划 债务性筹资通常包括长期借款、短期借款、发行债券、向社会公众或企业内部 职工借款等。 借款筹资主要是向金融机构(如银行)进行融资，其成本主要是支付的利息。对 企业来讲，借款筹资具有一定的抵税作用，即企业归还利息后，利润有所减少，所 得税税负将有所下降。特别是税前还贷政策，其本质就是用财政的钱还贷款，企业 的实际税负更是大大降低。因此，利用贷款从事生产经营活动是企业减轻税负、合 理避税的一个很重要的途径。 案例 2-1：某房地产企业取得 5 年期的长期借款 100 万元，年利率为 10%，筹资 费用率为 0.4%。 分析可知：该企业可以少缴所得税 12.6 (10010%51000.4%)25%万 元。 兰州商学院本科毕业（设计）论文 11 虽然企业可以通过向金融机构借款、融资，其利息在税前冲减企业利润，从而 减轻企业所得税税负，但向银行等金融机构借款进行筹资、筹划的空间不大，有条 件的企业还可以通过发行债券进行筹资、筹划。 案例 2-2：某房地产企业发行总面额为 400 万元 5 年期债券，票面利率为 11%， 发行费用率为 5%。 分析可知：该企业通过发行债券可节税 60 (40011%54005% )25% 万元。 由上可知，取得借款和发行债券的成本主要是利息和筹资费用，它可计入税前 成本费用加以扣除或摊销，能起到抵税作用。这里财务杠杆在债务性筹资中起很大 的作用。假设企业负债经营，债务利息不变，这时当利润增大，则每一份利润所负 担的利息就会相对减少，从而使投资者收益有更大幅度的提高，这种债务对投资者 收益的影响即为负债融资的财务杠杆作用，它的好处是节税和激励企业加强管理。 但是应当明确的是，这种分析是基于纯粹的理论意义，并未考虑其他制约条件，尤 其是忽略了风险因素及风险成本的追加等。因为随着负债比例的提高，企业的财务 风险及融资的风险成本必然相应增加，一旦负债的成本水平超过了息税前投资收益 率，则负债融资将呈现负的杠杆效应，即权益资本收益率随着负债额度、比例的提 高而下降。因此，企业要通过负债实现节税效果必须建立在“息税前投资收益率不 低于负债成本率”的前提之下。 （二）权益性筹资的税收筹划（二）权益性筹资的税收筹划 对于企业来说，权益性筹资主要是通过金融市场发行股票得以实现。企业发行 股票筹集资金，普通股成本一般按照“股利增长模型法”计算。发行股票的筹资费 用较高，在计算资本成本时要考虑筹资费用。 案例 2-3：某房地产公司普通股目前市价为 56 元，估计年增长率为 12%，本年 发放股利为 2 元。若公司发行新股票，发行金额 100 万元，筹资费用率为股票市价 的 10%，则新发行股票的成本为 16.4%。企业发行股票筹集资金，发行费用可以在企 业所得税税前扣除，但资金占用费即普通股股利必须在所得税税后分配。 分析可知：该企业通过发行股票方式筹资可获得节税收益 2.5 10010%25%万 元。 由上例可以看出：股票筹资的筹资成本与税收没有直接关系，企业通过股票筹 兰州商学院本科毕业（设计）论文 12 资获得的节税收益非常有限。但通过发行股票筹得的资金不需要偿还，可被企业长 期占用，也就是权益性资金具有长期稳定性、安全性的特点，且无固定的股息负担。 因此，企业在筹资时不能仅从税收上考虑，应对筹资成本、财务风险和经营利润综 合考虑，并要善于将股权筹资和债务筹资结合使用,选择最佳结合点。 （三）企业负债规模的纳税筹划（三）企业负债规模的纳税筹划 当前，我国企业负债筹资已经从单一的向银行贷款，发展到向其他企业借款、 向非银行金融机构借款、发行企业债券等多种形式。只要企业息税前投资收益率高 于负债成本率，增加负债额度，提高负债比重，就会带来权益资本收益水平提高的 效应。 企业利用负债进行纳税筹划时，必须合理确定负债的总规模，将负债控制在一 定的范围之内，使负债融资带来的利益能够抵消由于负债融资比重增大带来的财务 风险及融资风险成本的增加。 案例 2-4：某房地产公司计划筹资 1000 万元用于新项目开发，制定了甲、乙、 丙三个方案。假设三个方案公司的资本结构（长期负债与权益资本比例）分别为 0：100，20：80，60：40。三个方案的利率都为 10%，企业所得税税率均为 25%，企 业息税前利润预计为 300 万元，则企业为达到节税目的，应选择何种方案呢？ 分析：经过计算可知：三种方案下，税前利润分别为 300、280、240 万元；应 纳税分别为 75、70、60 万元；税后利润分别为 225、210、180 万元；税前投资利润 率（权益资本）分别为 30%、35%、60%；税后投资利润率（权益资本）分别为 22.5%、26.3%、45%。 由以上数据分析可知，随着债务资本比重加大，企业纳税呈递减趋势，从 75 万 元减为 70 万元，再减为 60 万元，从而表明债务筹资具有节税功能。同时还可以看 出：当投资利润率大于负债利率时，债务资本在投资中所占的比例越高，对企业权 益资本越有利。 （四）租赁性筹资的税收筹划（四）租赁性筹资的税收筹划 租赁大致可分为两大类：经营性租赁和融资性租赁。这两种租赁方式都能达到 通过租金的平稳支付而减少企业利润、减轻税负的目的。 就经营性租赁来说，承租人可获得双重好处：一是可以避免因长期拥有机器而 兰州商学院本科毕业（设计）论文 13 承受的负担和风险；二是可以在经营活动中，以支付租金的方式冲减企业利润，从 而减轻税负。当承租人和出租人同属一个大的利益集团时，租赁可使这两个分主体 分别作为出租人和承租人，直接、公开地将资产从一个企业向另一个企业转移，并 根据本集团整体利益的需要收取适当的租金，最终实现在集团内部转移利润并根据 本集团整体利益的需要收取适当的租金，最终实现在集团内部转移利润减轻税负 的目的。这就是典型的租赁避税效应。 融资租赁作为一种特殊的筹资方式，可以及时取得资产的使用权，而且能够避 免资产所有权所带来的风险。融资租赁费用中由承租方支付的手续费及安装交付使 用后支付的利息，可以在支付当期直接从应纳税所得额中扣除，因此筹资成本较权 益资金成本要低。同时，对于融资租入设备的改良支出可以作为递延资产，在不短 于 5 年的时间内摊销而企业自有固定资产的改良支出，则作为资本性支出，增加固 定资产的原值，且固定资产的折旧年限一般长于 5 年，这样，融资租赁还可以达到 快速摊销固定资产改良支出的目的，具有节税效应。 案例 2-5：某企业因扩大生产经营规模的需要，准备引进一套固定资产。该固 定资产价格为 52 万元，估计使用年限 10 年。企业经理层通过研究，讨论出两种方 案： 方案一：选择长期借款方式购置，估计借款需要 52 万元，借款期限为 8 年，年 利率为 12%，使用期间每年还要支付维修费 1000 元； 方案二：通过融资租赁方式购置，预计租赁期为 8 年，每年年底支付租金 10.2 万元。 对这两个方案进行比较： 1.对比两种方案的资金成本和现金流出量 根据资料，借款平均年利率为 12%，所以举债购置的资金成本为 12%。租金年金 贴现系数520 000102 0005.098，查年金贴现值系数表得:年利率为 11.27%。 显然，采用融资租赁方式筹资，成本相对较小。两个方案年现金流量为： 融资租赁：年租金 102 000 元； 举债购置：年还本付息额=债款额*投资回收系数520 000 元0.2013104 676 元，年维修费 1000 元。因此，举债购置时，年现金流量为 105 676 元。很显然， 融资租赁方式的年现金流量小于举债购置。 兰州商学院本科毕业（设计）论文 14 2.结合税收收益等因素对比分析两方案的现金流出量 假定该厂资金成本平均为 11%，使用直线法计提折旧，所得税税率为 25%。 融资租赁：年现金流出量为 102 000 元。 考虑税收因素后的租金年流出量现值102 000 元 (1-25%)5.146393 669 元。 举债购置：税后现金流出量经逐年计算、逐年贴现后，其现值为 419 704 元。 不难看出，举债购置的税后现金流出量现值远大于融资租赁税后现金流出量现值， 表明融资租赁支出少，经济效益好，应为首选方案。 综上所述，企业在进行筹资的纳税筹划时，要充分考虑企业自身资本结构的特 点，注意企业资本结构的变化及收益的提高所带来的风险，以及企业的风险承受能 力。企业选择何种筹资方式，构成怎样的资本结构，限定多高的债务比率是一种风 险与利润的权衡取舍，要始终围绕企业价值最大化而非企业税负最轻这一筹划目标， 依据企业自身情况、综合各方面因素统筹而定。 兰州商学院本科毕业（设计）论文 15 三三、开发阶段税收筹划开发阶段税收筹划 在房地产企业开发阶段，企业可以选择的建房模式有多种，但是从所承受的税 收负担分析，各种模式下所承受的税收负担是有较大差别的。房地产企业比较常规 的建房模式是自筹资金，然后运营资金以企业名义进行开发。这样做的好处是简单 且易操作，但是税收负担是相当重的，虽然运用债务筹资可以抵消一部分所得税， 但是与其他非常规模式（主要是合作建房和代建房模式）相比较，后者的节税效果 更佳。此外，承包方式不同以及材料供应方式选择的不同，所承担的税负也是不一 样的。 （一）合作建房税收筹划（一）合作建房税收筹划 所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。 合作建房一般有两种方式：第一种是“以物易物” ，即双方以各自拥有的土地使用权 和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需 要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营 业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业” ，即一方以土地使用权， 另一方以货币资金成立合伙企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房 屋建成后合作双方风险共担，利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式 下的税负也不相同。根据现行营业税法，自 2003 年 1 月 1 日起，以无形资产、不动 产投资入股，参与接受投资方利润、共同承担投资风险的行为，对于转让的无形资 兰州商学院本科毕业（设计）论文 16 产、不动产免征营业税。因此在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋 时缴纳营业税和土地增值税，而在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房 自用的，按规定暂免征土地增值税；但以土地使用权投的一方无法享受转让无形资 产免征营业税的政策。 案例 3-3：甲房地产企业有一块价值 5 亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑 与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。 分析可知：若甲、乙采用建好后按比例分房子用的方式，则甲企业需要就转让 无形资产缴纳 2500（5 亿元5%）万元的营业税，因为不符合利益共享、共担风险。 若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的分配方式，待房屋建好后将该 合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，则双方都可以不用缴纳营业税。 同时，我国现行税制设计中，存在课税对象的交叉情况，这使纳税人可以有多 种纳税方案，经过筹划，可以寻找到最佳方案。根据现行税法规定，投资收益、经 营收入及利息收入涉及不同税目和税率，导致“同一笔收入”的税负不同。纳税人 出于对节税利益的追求，会通过不同性质收入相互转换以进行税收筹划。现举例说 明： 案例 3-4：某房地产公司 A 在海南岛开发热中大获成功，鉴于经济形势发生了 变化，于 2006 年撤回内地，在某市注册了一家新的公司。由于对该市房地产开发市 场情况不了解，A 公司打算先与另一房地产开发企业 B 合作，以获取该市房地产市 场开发信息和经验。 A 公司由于前期积累，拥有一定资金实力，而 B 公司在该市房地产开发市场拥 有较丰富的开发经验，并且拥有土地资源和商住楼项目，目前急需开发资金。 现在 A 公司拟投入资金 300 万元，与 B 公司合作开发一商住楼项目。A 公司采 取什么方式与 B 公司合作，对该公司今后取得收入的纳税活动有决定性的影响。为 此，A 公司老总聘请了税收顾问，税收顾问认为，A 公司可以采取以下三种方式与 B 公司合作： 方式一：A 公司出资 300 万元与 B 公司合作开发该商住楼。 方式二：A 公司通过银行，把 300 万元出借给 B 公司参与该商住楼开发。 方式三：A 公司采取投资入股方式参与该商住楼开发。 上述三种方式孰优孰劣，主要取决于 A 公司与 B 公司开发该商住楼项目，采取 兰州商学院本科毕业（设计）论文 17 什么收入形式进行分配。现假定 A 公司 1 年以后中途退出该商住楼开发项目，经与 B 公司协商，分得现金 60 万元。 方案一：合作开发 A 公司与 B 公司合作开发该商住楼，1 年后所得为 60 万元，收入按税法规定， 作为项目收入分利。由于 A 公司出资金，其收入不分摊任何成本。在公司分得 60 万 元时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了 B 公司，转让价 格为 360 万元。转让收入需缴不动产销售的营业税及附加、企业所得税。营业税为 18 万元（3605%） ，城建税、教育费附加 1.8 万元，企业所得税 10.05 万元，税后 收入 30.15 万元。 方案二：出借资金 假设 A 公司通过银行将 300 万元借给 B 公司，利率为 20