泰安高新区棚户区改造项目可研报告0709-定

泰安开发区泰山泰安开发区泰山*创业投资有限公司创业投资有限公司 泰泰安安徂徂阳阳新新城城社社区区一一期期棚棚户户区区改改造造项项目目 可行性研究报告可行性研究报告 山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司 二二一八年七月一八年七月 目 录 第一章 总 论.1 1.1 概述.1 1.2 报告编制的依据与范围.3 1.3 项目概况及简要结论.5 1.4 主要经济技术指标.8 第二章 项目背景及建设的必要性.10 2.1 项目背景.10 2.2 项目建设的必要性.15 第三章 场址选择及建设条件.19 3.1 场址选择.19 3.2 建设条件.20 第四章 建设内容及规模.25 4.1 建设内容.25 4.2 建设规模.25 第五章 工程设计方案.27 5.1 设计依据.27 5.2 总体设计方案.27 5.3 建筑设计方案.30 5.4 结构设计方案.32 5.5 变配电及通讯设计方案.34 5.6 给水排水工程.38 5.7 供热设计方案.41 5.8 燃气供应.42 第六章 环境保护.43 6.1 环境现状.43 6.2 项目建设与运营阶段污染源分析.43 6.3 项目建设和运营阶段污染治理方案.44 6.4 环境影响评价结论.48 第七章 劳动安全及消防.49 7.1 劳动安全.49 7.2 消防.53 第八章 节 能.56 8.1 编制依据.56 8.2 能耗指标.57 8.3 节能措施.58 8.4 节能效果分析.60 第九章 物业管理.61 9.1 物业管理机构及职责.61 9.2 物业管理目标.62 第十章 项目管理及实施进度.63 10.1 项目管理.63 10.2 项目建设期.63 10.3 项目实施进度安排.63 10.4 项目实施进度表.64 第十一章 项目招标方案.66 11.1 招标依据.66 11.2 招标.67 第十二章 投资估算和资金筹措.72 12.1 估算依据与说明.72 12.2 投资估算.73 第十三章 财务分析.78 13.1 参数选取与基础数据.78 13.2 项目收入与成本费用的估算.79 13.3 财务分析评价.82 13.4 不确定性分析.85 13.5 评价结论.85 第十四章 社会稳定性风险分析.86 14.1 项目主要风险因素识别.86 14.2 风险程度分析.87 14.3 防范和降低风险措施.88 第十五章 社会效益分析.91 15.1 社会影响效果分析.91 15.2 社会适应性分析.92 15.3 社会评价结论.93 第十六章 结论与建议.95 16.1 结论.95 16.2 建议.95 附附 表表 1、项目总投资估算表 2、工程费用估算表 3、工程建设其他费用估算表 4、销售收入、销售税费及附加估算表 5、利润表 6、项目投资现金流量表 7、项目资本金现金流量表 8、借款还本付息表 第一章第一章 总总 论论 1.1 概述概述 1.1.1 项目名称项目名称 泰安*徂阳新城社区一期棚户区改造项目 1.1.2 项目建设单位项目建设单位 单位名称：泰安开发区泰山*创业投资有限公司 公司性质：有限责任公司（国有独资） 住 所：泰安高新区*中天门大街星火科技园 法人代表：高*和 注册资本：10000 万元 成立日期：2000 年 7 月 24 日 经营范围：园区开发建设、经营；项目投资、对实体企业投资、 房地产开发与经营；物业管理、房屋租赁；基础设施投资。 单位概况：泰安开发区泰山创业投资有限公司位于山东泰安国 家级高新技术产业开发区，是隶属于泰安高新技术产业开发区管理 委员会的国有独资企业。公司成立于 2000 年 7 月，注册资本 1 亿元 人民币，主要业务涉及水、电、气、暖运营，商贸物流，园区经营， 开发建设投融资等多个方面。公司以实现 “实业化、集团化、品牌 化、国际化”为宗旨，大力倡导“创新、求实、进取、奉献、和谐”的 企业文化，以创建“省内卓越、国内一流”为目标，做强做优“泰山创 业”品牌。 近年来公司紧紧围绕泰安高新技术产业开发区党工委、管委会 中心工作，积极发挥市场化运作主体作用，坚持创新统领全局、实 业强基固本、突出资源经营，打造泰山创业知名品牌的发展战略， 全面提高公司的资源整合能力、资本运作能力和自主创新能力。 泰安开发区泰山创业投资有限公司现有泰安市高新创业投资有 限公司、泰安泰山创业科技园管理有限公司、泰安泰山创业开发建 设有限公司、泰安泰山国际保税物流有限公司 4 家全资子公司，山 东东岳航空科技有限公司 1 家控股公司，参股山东华通投资担保有 限公司等 4 家公司。先后建设了高新区内百公里道路管线基础设施 和 20 万蒙牛工业园、龙泉社区、凤凰社区、水泉社区等高新区重 点工程。投资开发了星火科技园、新区职工公寓、电子信息产业园 等科技园区与孵化器，拥有星火科技园、电子信息产业园两个建筑 面积近 30 万的科技园区与孵化器，管理在孵企业 120 余家。星火 科技园于 2014 年先后被认定为“市级科技企业孵化器”、“市级创业 孵化示范园区”，2016 年 8 月星火科技园和融智汇众创空间分别认 定为省科技厅“省级科技企业孵化器”和“省级众创空间”,2017 年星火 科技园先后被评为“省级创业示范园区”“省级重点服务业园区”“省级 小微企业创业创新示范基地”。 泰安开发区泰山创业投资有限公司始终秉承“做优主业，创业创 新、勇于担当”的理念，连续 12 年被授予“省级重合同守信用企业”、 “市级文明单位”，2015 年度“五化五星”服务型党组织创建中评为五 星级党组织，2016 年度、2017 年度被授予“省级文明单位”。 泰安开发区泰山创业投资有限公司将继续把跨越发展、创新发 展、诚信发展作为公司永恒的追求，扩大投资，加大开发建设力度， 做精科技园区、孵化器管理和高科技制造业，在铿锵前行中谋变求 新，迈向发展升级版。 1.1.3 项目可研报告编制单位项目可研报告编制单位 单位名称：山东广信达*管理有限公司 资质等级：甲级 资质证书编号：工咨甲 发证机关：国家发展和改革委员会 1.2 报告编制的依据与范围报告编制的依据与范围 1.2.1 编制依据编制依据 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国招投标法； 中华人民共和国城市房地产管理法； 中华人民共和国建筑法； 国务院关于加快棚户区改造工作的意见； 国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； 山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； 国务院关于加快棚户区改造工作的意见； 国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配 套基础设施建设有关工作的意见 （国发201537 号）； 山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚 户区改造工作的通知； 山东省人民政府关于贯彻国发201537 号文件加快推 进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见 （鲁政发201523 号）； 山东省国有土地上房屋征收与补偿条例； 山东省城市房屋拆迁管理条例（山东省人民代表大会常 务委员会公告第 88 号）； 山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、 省国土资源局下发了关于公布 2018 年棚户区改造项目的通知鲁 建住字201720 号 泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意 见(泰政发201610 号) 产业结构调整指导目录（2011 年）（ 2013 年修正）； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。 1.2.2 项目可研报告论述的范围项目可研报告论述的范围 项目背景和建设的必要性。 建设用地、征地拆迁及移民安置。 建设内容和规模。 工程设计方案、节能分析。 环境影响评价、劳动安全、实施进度安排。 招标方案。 投资估算与偿债分析。 社会稳定风险分析。 社会效益分析。 1.3 项目概况及简要结论项目概况及简要结论 1.3.1 项目概况项目概况 建设地点 本项目安置区为两个地块： 地块一：泰楼路以北，老泰华路以东，黑石埠村以南，规划二 十二路以西，规划用地 180.06 亩。 地块二：规划二十八路以东，规划三十一路以北，规划二十九 路以南，规划四十五路以西，规划用地 266.74 亩。 建设内容和规模 泰安徂阳新城社区一期棚户区改造项目是对泰安高新技术产业 开发区房村镇、良庄镇进行棚户区改造项目，良庄镇优先回迁茅茨 四村，房村镇优先回迁东西南望、黑石埠及磨山峪，涉及拆迁居民 1341 户、拆迁人口 4292 人，拆迁房屋面积约.6 平方米。 拟建安置区规划用地面积平方米（约 446.80 亩），规划总建筑 面积平方米，其中地上计容建筑面积平方米，包括住宅平方米，商 业及公建用房 24000 平方米；地下建筑面积 64000 平方米，其中地 下储藏室 16000 平方米，地下车库 48000 平方米。 安置区共计规划建设住宅楼 32 栋，其中 6 层 12 栋，17 层 20 栋，以及配套公建用房 2 栋。项目建设安置房 2682 套，地块容积率 为 1.09，建筑密度为 18%，绿地率 35%。 外部配套条件 该项目所在地区域基础设施配套日益完善，可依托城市供电、 供水、供暖等公共设施。 环境保护措施 该项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生， 生活垃圾统一收集处理，交由环卫部门处理；污水经小区化粪池处 理后，经市政污水管网进入污水处理厂；厨房油烟废气采用家用油 烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生 污染。 总投资及资金来源 该项目总投资.00 万元，其中：土地费用 8936.00 万元，工程费 用 88856.11 万元，工程建设其他费用 7814.22 万元，管理费用 1460.66 万元，基本预备费 2943.61 万元，建设期利息 16000.00 万元。 项目所需资金中，拟申请发行项目收益债券.00 万元，其余 26000.00 万元由建设单位自筹解决。 资本金：项目自有资金 26000.00 万元全部作为资本金，占总 投 20.63%。满足国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金 制度的通知（国发201551 号）的要求。 债务资金：发行项目收益债券.00 万元，占总投资资金的 79.37%，债券存续期 5 年（含建设期）。 项目建设期 项目建设期为 2 年，计划于 2018 年 7 月份开始筹备工作， 2018 年 9 月份开工建设，2020 年 6 月份竣工验收。 1.3.2 项目评价结论项目评价结论 随着泰安高新区经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人 民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。项目为泰安高新 区实施的棚户区改造工程，主要用于安置房村镇、良庄镇棚改居民， 可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善，以便于更好地推动 土地集约化、持续化、规模化经营管理。 本项目建设符合国家投资政策。根据国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见、国务院办公厅关于促进房地产 市场健康发展的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改 造工作的指导意见等国家相关文件精神，项目建设是推进城市居 民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房 困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关 系到“人与自然和谐相处”的战略决策。该项目通过精心设计，注重 特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求， 在改造过程中打造精品和新的靓点，展现现代城市的时代风貌。 综合分析，项目实施符合泰安市城市总体规划的要求。项目的 建设内容及规模、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织 与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。项目实施具有良好的 社会效益，对当地居民的居住环境和居住质量的提高具有积极的重 要作用，对促进泰安市的城市化进程和现代化建设，提升区域的形 象有着重要影响。因此，项目实施是完全必要的，也是可行的。 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 该项目主要经济技术指标见下表： 综合经济技术指标汇总表 表 1- 1 序号项目名称单位数量备注 1安置区规划用地面积平方米约 446.80 亩 2总建筑面积 平方米 2.1地上计容建筑面积 平方米 2.1.1住宅 平方米 2.1.2商业 平方米 18000 2.1.3公建 平方米 6000 2.2地下不计容建筑面积 平方米 64000 2.2.1地下储藏室 平方米 16000.00 序号项目名称单位数量备注 2.2.2地下车库 平方米 48000.00 3安置房套数套2682 4容积率1.09 5项目总投资万元.00 5.1 土地费用万元8936.00 5.2 工程费用万元88856.11 5.3 工程建设其他费用万元7814.22 5.4 管理费用万元1450.06 5.5 基本预备费万元2943.61 5.6 建设期利息万元16000.00 6资金筹措 6.1项目资本金万元26000.00 6.2发行债券万元.00 7建设期年2 第二章第二章 项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性 2.1 项目背景项目背景 2.1.1 我国棚户区改造背景我国棚户区改造背景 棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不 完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。目前，我国把棚户 区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五 大类。棚户区居民多为低收入群体，推进棚户区改造，是实施保障 性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于 增投资扩消费、保增长惠民生具有重要作用。 随着我国城市化进程的加快，城市区域不断扩大，越来越多的 村居被纳入了城市范围，这些质量较差的房屋、设施不全的区域就 构成了棚户区，棚户区建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用 功能不完善、基础设施不配套，棚户区的大量存在已成为阻碍城市 健康发展的瓶颈，严重损坏了城市形象，甚至会引发一些社会问题。 为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力，必须对旧城区的棚户区 进行改造。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容， 也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠 民生具有重要作用。 2008 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决 策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。 2008 年至 2013 年，全国已改造各类棚户区 1492 万户，2014 年 计划改造 470 万户以上，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城 市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社 会和谐。但仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋， 环境较差，安全隐患多，改造难度大。 2013 年 7 月国务院下发的关于加快棚户区改造工作的意见 （国发201325 号）提出，2013 年至 2017 年五年改造城市棚 户区 800 万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各 地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造 范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界 定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保 护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。 城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。 要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造， 完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障 房，统筹用于符合条件的保障家庭。 2014 年 7 月国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造 工作的通知（国办发201436 号），指出要各地区要进一步完 善棚户区改造规划，摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。 区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则， 有计划有步骤地组织实施。重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区 和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条 件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。 为了贯彻落实关于进一步加强棚户区改造工作的通知国办 发201436 号文件，切实用好棚户区改选专项贷款资金，多渠道 做好安置工作，加快改善群众住房条件，2014 年 10 月 30 日，住 房城乡建设部、国家开发银行印发了关于进一步加强统筹协调用 好棚户区改造贷款资金的通知（建保2014155 号），规定各 地可根据棚户区改造计划与当地存量商品住房供应规模，将小户型 和户型合适的存量商品住房纳入安置房房源，明确相应的计划安排， 在充分尊重居民意愿的前提下，以政府组织棚户区居民自主购买、 政府购买存量房源等方式，加快实现棚户区改造居民的住房安置。 2.1.2 泰安市及高新区棚户区改造进展泰安市及高新区棚户区改造进展 1、泰安市棚户区改造工作 棚户区改造工作是一项重大的民生工程和发展工程。泰安市委、 市政府高度重视，把棚改作为建设富裕文明幸福新泰安的重要抓手， 坚持以人民为中心，围绕区域性中心城市定位，采取规划先行、征 迁先行、融资先行和货币化安置等措施，最大程度满足群众的利益 诉求，帮助住房困难群众早日“出棚进楼”、早圆安居梦。截至 2016 年底，泰安市不断加大棚户区改造力度，先后实施各类棚户区改造 户。2017 年，泰安市全市完成建设棚户区改造住房 34039 套，超额 完成当年棚改任务。 泰安市实施棚改“一把手”工程，建立快速高效的工作推进机制。 结合新一届政府换届调整，进一步夯实棚改工作机制，在市级成立 以市长为组长、分管市长为副组长的领导小组的同时，县（市、区） 要成立主要领导牵头的工作推进班子，全市形成“市、县（市、区）、 项目单位”三级管理的工作领导体系。高铁新区与旅游经济开发区强 化指挥部工作体制，对消极怠工、配合不力、影响工作进展的村两 委成员进行免职，减小与所在区、办事处、村居的协调难度。15 个 市直部门联合下发关于建立棚户区改造项目审批快速通道的通知 ，在建设项目立项、土地、规划、建设四个审批阶段，实行双线并 行、压茬审批，实现集中会审、容缺受理、即报即批。 发挥棚改龙头作用，泰安市建立多元化的资金筹措机制。改变 “就棚改而棚改、就任务上项目”的固有思维，围绕提升人民群众居 住环境和城市宜居品质，将棚改工作与城市发展规划、基础设施配 套、完善城市功能紧密结合，高起点、高水平编制棚户区改造规划， 提高城市规划档次和建设品位，优先配齐市政基础设施和公共服务 设施。近年来，泰安市通过政策吸引、项目包装招商、土地运营等 办法，多渠道筹集棚改资金，截至目前，通过市级统筹运用的棚改 贷款和专项建设基金 132 亿元，签订合同的棚改贷款涉及 20 个项目 2 万余户，实际贷款到位金额 80.36 亿元；各县（市、区）也通过县 级统贷积极争取各类政策性贷款。紧抓棚改政策信贷扶持机遇，多 元化扩大融资规模，计划融资项目 31 个、融资规模 152 亿元。目前， 高铁新区、旅游经济开发区、岱岳区分别对接争取政策性资金约 50 亿元、30 亿元、25 亿元，成为城区发展的基础支撑来源。 抓住“征迁”“安置”关键，建立以人为本的政策保障机制。坚持 市级统筹、片区改造，严格限制零星、分散、单一的旧村改造，对 已批准尚未实施的旧村改造纳入片区改造。坚持“一区一策”，在推 动高铁新区和旅游经济开发区棚改中，建立公安局、检察院和法院 派驻机构、联合办案，及时处理个别阻挠工作、破坏秩序、影响群 众利益的不法分子。2016 年，高铁南片区共拆除各类建筑面积 320 万平方米,清理腾空土地 2 万亩，发放拆迁补偿资金 15 亿元；规划 安置 156 万平方米、6800 户、10192 套，安置人口 3 万人，今年内 可全部交工入住；2017 年，旅游经济开发区规划安置 120 万平方米、 4955 户，目前签订回迁协议数已超过 50%。在快速推进工作中，我 市未发生一起影响稳定和发展的事件，未拖欠居民一分钱，形成群 众理解棚改、支持发展的良好氛围。 2016 年 6 月，泰安市政府出台了泰安市人民政府关于进一步 加强城镇棚户区改造工作的意见(泰政发201610 号)，从明确 目标责任、调整土地供应、加大财政投入、提高奖励标准、创新支 付方式、落实相关优惠等方面，为加快推进泰安棚户区改造步伐提 供政策支撑。 根据山东省住建厅发布 2018 年全省棚户区改造计划，其中泰安 市棚户区改造中，列入 2018 年开工计划的改造量 57569 套，其中 2017 年提前开工有 4217 套。 2、泰安国家高新区棚户区改造工作 坐落于泰山脚下的泰安高新技术产业开发区，2012 年经国务院 批准成为国家高新区，现辖徂汶景区、徂徕山林场及 6 个乡镇(街道)， 总面积 748 平方公里，人口 48.2 万人。全区已形成输变电设备、高 端装备制造、汽车及零部件、现代物流等主导产业；着力推动新一 代信息技术、电子商务、生物医药、新能源、节能环保等新兴产业 发展；按照新功能区确定的“两山一河”(泰山、徂徕山、大汶河)旅游 发展战略，将加快实施徂徕山汶河一体化开发建设，逐步形成独具 徂汶特色的旅游产业格局，泰安国家高新区正不断聚集高新技术、 现代高端服务、文化旅游等新兴产业，加快推进集群发展、创新驱 动、产城融合、多业共兴，全力打造泰安发展最具活力的科技新城、 美丽新区，是企业投资兴业、共谋发展的风华宝地。 为进一步改善城乡居民居住条件，打造宜居宜业的城市环境， 泰安高新技术产业开发区相继实施了一批棚户区改造工程，目前正 在进行的项目有高铁三期，水泉二、三、四、五期，龙泉 D 区、B 区续建项目。根据泰安市 2018 年棚户区改造项目第一批清单，列入 2018 年开工计划的改造量 57569 套，其中泰安国家高新区共计棚改 5758 套，包括水泉社区回迁楼 1200 套、北集坡街道办事处东夏村、 西夏村、南夏村、中夏村棚户区改造项目一期 220 套，徂徕镇中心 社区一期 1200 套，徂徕镇温泉社区一期 456 套，徂阳新城社区一期 2682 套，均属于城中村改造类型。 本项目实施的泰安徂阳新城社区一期工程即是 2018 年泰安高新 区重点实施的棚户区改造工程。在棚户区改造工作推进中，泰安高 新区管委明确了棚户区拆迁改造的方针，确保群众得到实惠、确保 资金及时到位、确保优惠政策有效落实、确保改造工作规范有序、 确保分配过程公平公开，实现有效改善棚户区居民居住环境的目的。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 符合国家产业政策要求符合国家产业政策要求 本项目是泰安市高新技术产业开发区实施的棚户区改造工程， 旨在改善片区居民住房条件，促进高新区社会经济的协调发展。棚 户区改造是民生、民心工程，该项目符合国家发展和改革委员会 产业结构调整指导目录(2011 本)（修正）中“鼓励类”第三十七 项“其他服务业”第 1 条“保障性住房建设与管理”，是国家鼓励建设 的项目。 2.2.2 符合符合国务院关于加快棚户区改造工作的意见国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发国发2013 25 号号 国务院关于加快棚户区改造工作的意见关于城市棚户区改 造提出，2013 年至 2017 年五年改造城市棚户区 800 万户。在加快 推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户 区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。 市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范 围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种 方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维 修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租 赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。 通过项目的实施，将进一步优化土地利用空间和布局结构，引 导住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应，提高土地的利 用效益。 2.2.3 是加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善人是加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善人 居环境，进一步加快改善民生的重大举措居环境，进一步加快改善民生的重大举措 城市和国有棚户区居民中低收入家庭比例高，群众要求改造的 呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房 困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党 和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。因此，棚户区改 造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建 设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。 2.2.4 是完善城市基础设施配套，盘活土地资源，增加土地节余，实是完善城市基础设施配套，盘活土地资源，增加土地节余，实 现土地集约利用，改善城市环境，提高城市竞争力，推进城市协调、现土地集约利用，改善城市环境，提高城市竞争力，推进城市协调、 健康发展的需要健康发展的需要 棚户区改造对于落后城区土地利用效率提高、居民居住条件改 善、住宅供应增加方面将意义显著，通过棚户区改造可以优化配置 土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集 中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使 稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。 也将有效缓解部分城市土地紧张、住房供应不足和房价上涨压力。 项目建成后能够为当地经济发展提供有利的土地资源；改造后 的棚户区可以带动城市基础设施建设，从而带动周边地块盘活，有 利于城市总体规划，改善城市整体形象，提高城市竞争力，推进城 市协调、健康发展。 2.2.5 是能够有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以是能够有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以 人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量 项目的建设可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展， 推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇 化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大 就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的 积极效应。 综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发 展规划是完全相符的。 第三章第三章 场址选择及建设条件场址选择及建设条件 3.1 场址选择场址选择 本项目为泰安市高新技术产业开发区对辖区房村镇、良庄镇实 施的棚户区改造工程，拟建泰安徂阳新城社区一期作为安置区，该 安置区为两个地块： 地块一：泰楼路以北，老泰华路以东，黑石埠村以南，规划二 十二路以西，规划用地 180.06 亩。 地块二：规划二十八路以东，规划三十一路以北，规划二十九 路以南，规划四十五路以西，规划用地 266.74 亩。 遵照泰安市城市总体规划，该地块确定为商业住宅用地。本项 目的建设，将统筹考虑泰安市高新区城市布局现状和未来发展，统 项目地点 一规划设计，布局合理，拟将本项目建设成为功能齐全、环境优秀 的品质商业区和现代花园式居住区。本项目地理位置优越，环境幽 雅宜人，空气清新，交通、生活便利，是置业安家的好地方。 3.2 建设条件建设条件 3.2.1 地理区划地理区划 泰安高新技术产业开发区成立于 1994 年，老区位于泰安城东部， 1995 年经山东省政府批准为省级高新区，2012 年经国务院批准成为 国家高新区。 至 2017 年底，泰安高新区辖区面积 748 平方公里，辖区人口约 48.2 万人。其中北集坡镇（街道）100 平方公里、房村镇 96 平方公 里、良庄镇 137 平方公里、徂徕镇 140 平方公里、化马湾乡 100 平 方公里、天宝镇 158 平方公里。 3.2.2 地形地貌地形地貌 泰安地处鲁中山区的一部分，整个地势自东北向西南倾斜，境 内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原、洼地、湖泊兼而有之。 山地集中分布在市域北部和东部，面积 14.07 万公顷，占全市土地 总面积的 18.3%。一般海拔高度在 400800 米之间。 五岳之首的东岳泰山雄距市域北部，横跨市岱岳区、泰山区和 肥城市，向东延伸至莱芜市，面积 426 平方千米，其中主峰玉皇顶， 为山东省内第一高峰，海拔 1532.7 米，相对高度 1391 米，矗立于 泰城北面，拔地通天，雄伟壮观。中部徂徕山横卧于市郊区和新泰 市结合部，主峰太平顶，海拔 1028 米。东部莲花山位于新泰市境内， 向北绵延至莱芜市。新泰市南部和宁阳县东部的低山丘陵属蒙山支 肪的绵延。丘陵主要分布在新泰市西南部、宁阳县东部、市郊区西 北部、肥城盆地边缘及东平县北部，面积 31.64 万顷，占全市土地 总面积的 41.1%，海拔高度一般在 120400 米之间。平原主要分布 在山麓及河流沿岸，多为河谷平原和山前冲、洪积冲平原，面积 27.76 万公顷，占全市土地面积的 36.1%，海拔