资产评估期末考试复习资料

一、资产评估的特点1、市场性-资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动。2、公平公平是指资产评估行为不是为资产工作当事人中的任何一方提供服务，而是为资产工作的需要提供服务。规范，中立3、专业-资产评估是专家的活动，评估机构和其他评估人员的资产价值估算判断基于专业技术知识和经验。4、咨询性-资产评估结论对资产工作没有专业的评价意见、评价参考、执行效果。其次，市场评价的假设(1)交易假设的最基本假设，资产放置在交易中，评估人根据待评估资产的交易条件等评估模拟市场。(2)公开市场家庭1，公开市场：充分发展，充分完善的市场。2、市场上可公开交易假设3、市场范围：区域或国家或国际市场均为4、评价值由市场行情决定，而不是由个别交易决定。5、复盖范围大。(3)持续使用家庭资产可以实现所有者运营的预期收益，符合其提供的服务或用途1、资产将使用和使用。2、特定情况：使用、重用、移动。3、服务范围：现阶段经常使用(市场不完整)(4)清算家庭清算假设是对资产进入的市场条件的一种假设性说明或限定性说明。1、在非公开市场条件下强制销售或快速实现。2、评估值小于公开市场或持续使用假设下的评估值。3、但是使用范围有限第三，什么是恢复重置成本，什么是更新重置成本？恢复重置成本是使用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术构建与评估对象同等功能的新资产的成本。重置更新的成本是使用与评估对象不相等的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术构建与评估对象同等功能的新资产的成本。相同的功能、材料技术等不同差异：恢复重置成本执行相同的功能，材料、标准、设计、规格和技术相同更新重置成本功能相同，材料技术等不同第四，机械设备的成本法评估思路和步骤。成本法估计已估价的机器设备的重置成本和各种贬值，以重置成本将各种贬值扣除为资产贬值的方法，思考如何重组或重置已估价的资产计算公式：p=RC-DP-df-de (4-1)P-评估值；Rc-重置成本；d P物理贬值；d f功能性贬值；De-经济贬值。成本法是机械设备评价中最常用的方法。步骤：1确定重置成本。重置成本包括：(1)所需的合理直接成本成本、(2)间接成本和(3)资金占用产生的资金成本。其中所需、合理的直接费用包括设备主体的重置费用、设备运输费、安装费、基础费、其他合理费用。间接费用管理费，设计费，工程监理费，保险费等2，决定实体贬值。设备的物理贬值程度是利用设备的价值损失和重置成本的比例反映的。3、功能贬值决定、功能贬值是无形磨损导致的资产价值损失，主要体现在超额投资费用和超额运营费用两个方面。4、肯定的经济贬值，设备经济贬值，导致设备正常使用寿命缩短，运营成本增加第五，房地产的区域因素是什么？是指区域内的自然条件和社会、经济、行政、技术等各一般因素构成的价格影响因素1、丧服的繁华因素越繁华，房地产价格水平越高2、道路准入因素通常是道路水平越高，房地产价格水平越高3、交通效益因素越高，房地产价格水平越高4、城市设施状况因素基础设施完善生活设施完善文体娱乐设施完善5、环境因素绿化程度、污染情况六、假设发展法评价思路和步骤基本思想假设开发方法也称为剩馀方法、反向算法或预期开发方法。该方法是通过估计房地产开发后的预期价值，根据正常投入成本、普通税金及减去合理利润的剩余价值估算出的房地产价值的方法(实际上是这块土地能支付的最高价格)。该方法主要用于将要开发的土地的价值。计算公式1。(5-24)格式：p表示土地价值。a表示开发完成后的房地产价值(可以表示为售价或租金等)。b表示整个开发项目的开发成本。c表示投资利息。d表示开发者的合理利益。e表示正常的税。土地价格=预估建筑价值-建筑成本-专业成本-销售成本-利息-税捐-利润(操作步骤(a)调查房地产的基本情况1，调查土地限制条件2，确定土地的位置3，确定土地的面积大小、形状、平整度、基础设施可访问性、地质和水文学情况等4，确定城市规划设计条件5，确定拥有的土地权。(b)确定用途、建筑物高度、容积率等估计房地产的最佳开发利用方法(3)房地产价格预测1。对于销售的房地产-市场法2。租赁的房地产，写字楼等-收益法(d)每项费用估计数1。开发建设成本估算-建筑成本2。专业成本估计3。确定建设期，估算预付资本利息。4.推算税收，一般按房地产总价格的一定比例计算。5.估计开发完成后的房地产租赁成本(即销售成本)通常按总房地产价格的一定比例计算。(e)确定开发商的合理利益，投资回报率一般根据土地价格、建筑费和专业费三者计算。(六)估计目标值Vii .影响无形资产评估的因素是什么？(a)产权因素知识产权是无形资产的重要组成部分。有些知识产权必须受到法律的约束。不同知识类型的财产权适用于不同的法律。(b)收益要素无形资产的超额收益是决定估价值高低的最重要因素。一般来说，无形资产的盈利能力越高，评价值越高。获利能力因素包括技术因素、法律因素和经济因素(c)技术因素主要影响技术无形资产的估值。技术成熟度和国内外无形资产的发展趋势、更换情况、速度等都将直接影响技术无形资产的估值。(d)风险因素无形资产一般是高科技智能资产，因此有相对较大的风险。无形资产从研发开始到市场的转变到实施面临着巨大的风险。(e)无形资产购置成本(VI)机会成本无形资产用于因特定用途的决定而不能用于其他用途而产生的损失。(7)市场因素1。市场供求现状2。类似无形资产的价格水平(8)使用期限不仅要考虑法律保护期限，还要考虑实际超额收益的期限。(九)宏观经济政策、转让内容等其他因素也会影响无形资产的价值。Viii .编写评估报告的技术要点(1)文字表达的技术要求。明确准确的主张是完全全面、具体、不可误导的。称赞或诱导，推荐与责任部分慎重无关。生产评估报告是对评估的资产价值起到咨询和认证作用的工具，也是阐明资产评估机构和评估者工作职责的文本基础(2)格式和内容技术要求。对资产评估报告的格式和内容的技术要求应遵循目前财政部发行的资产评估报告基本内容与格式的暂行规定，并按照相关评估指南填写。(3)评价报告审查和反馈的技术要求。(1)审查：审查、更正错误、防止遗漏、多阶段审查、不结盟、防止疏忽、防止