置业顾问房地产知识培训资料PPT课件

销售部员工培训资料、房地产基础知识培训、房地产概念、房地产是什么？ 房地产是房屋及其权利的总称。 (房地产是指在土地上建造的各种房屋，包括住宅、仓库、现场、商业、服务、文化、教育、事务医疗和体育用房等)，房地产是由附着在土地、土地上的各种建筑物、建筑物和其他不可分离物质及其权利构成的财产整体。 不动产=不动产，不动产是土地及其权利的总称。 土地和地下各种基础设施，包括供热、供水、供电、供气、排水污染等地下管线和地上道路等。 房地产始终与房地产一体，具有整体性和不可分割性。 物业的物质形态，单纯的土地，单纯的房屋，土地和房屋的合并，土地，所有的土地都有一定的使用年限，政府在一定的使用年限内把国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用权满足当时城市规划的要求的，土地使用者可以申请继续使用，结算地价后允许继续使用，不满足的不同的建筑类型有不同的使用年限。 房地产特性、定位性-定位移动性区域差异性-每个房地产价值都具有较高的耐用性-高价值消费品增值性-因为土地稀有性，所以房地产具有增值性和增值性质，房地产业的意思是以土地和建筑物为经营对象的房地产的开发、建设、经营、 从事管理、修理、装饰和服务的多种经济活动相结合的综合产业属于第三产业，是一个具有先进性、基础性、牵引性和风险性的产业。 主要是土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权有偿计划、转让、房屋所有权买卖、租赁、房地产抵押贷款以及由此形成的房地产市场。 在实际生活中，人们习惯把从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 根据1985年5月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业排在第三产业的第二层，包括土地开发、经营、管理、住宅开发建设、销售、租赁、维修等。 (1)国有土地使用权的转让(2)房地产的开发和再开发：征用土地、拆迁安装、委托规划设计、委托旧市区的开发和再开发(3)房地产经营：土地使用权的转让、租赁、抵押及房屋买卖、抵押等经济活动(4)房地产中介服务：房地产咨询中介、房地产评价中介、 房地产代理中介(5)房地产管理：房地产公共设备实施的养护维修，为用户提供安全、卫生、优美的环境(6)房地产管制和管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，健全建立房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。 房地产业包括内容、房地产业和建筑业的不同，建筑业属于第二产业，属于物质生产部门，从事调查、设计、施工、安装、修理等生产过程，其生产结果为建筑物和构筑物。 房地产业兼具开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事住宅建设和设备设置的企业称为建筑商和承包商。 在项目开发建设活动中，房地产企业和建设业往往形成甲乙密切合作关系，开发人员和代理店、开发人员：专业从事房地产开发和经营的企业。 代理：经政府许可成立，从事房地产咨询、经纪、估价等业务的中介服务机构，为房地产销售、采购、租赁、租赁及房地产咨询评价报告、销售策划等业务提供有偿服务。 房地产市场、房地产市场分为狭义市场和广义市场。狭义的房地产市场是房地产商品进行交易活动的场所和场所，也就是说房地产商品在合计和需求的相互作用中，通过流通来实现其价值。 广义房地产市场包括土地转让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、交换、抵押、信托及房地产相关开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动，房地产市场、一级市场：房地产一级市场又称土地市场， 土地使用权转让市场国家通过指定的政府部门将城市国有土地和农村集体土地征用为国有土地后，转让给房地产经营者和使用者的市场，既是面料(三方一平未实现)，也是开发达到“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是国家垄断的市场。 的双曲馀弦值。 备注：三通一平：通水、通电、通道路、土地平均七通一平：通水(自来水)、下水(防水、雨水排出)、电、煤、道路、通信、热、土地平均。 房地产市场，二级市场：房地产开发市场，其经营主体是各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和园区建设规划，进行土地的初级开发和再开发。 将开发的房地产销售给用地、住房部门和个人。 三级市场：根据二级市场再次转让或租赁房地产的市场，即房地产进入流通领域交易形成的市场。 五证二书，五证：经1. 国有土地使用证土地用户申请，城市各级人民政府颁布的国有土地使用权法律证书。 2. 建筑用地规划许可证城市规划行政主管部门表示，该项目的位置范围符合城市规划的法律证书。 3. 建设工程规划许可证建设工程满足城市规划需求的法律证书。 4. 建设工程施工许可证建设部门进行工程施工的法律证书也是房屋权利登记的主要依据之一，没有开工证书的建筑是违法建筑，不受法律保护。 5. 商品房销售(预售)许可证经有关部门批准，销售商品批准文件。 五证二书，二书商品房质量保证书 商品房使用说明书房地产特性，交房时需要质量保证书，其中有详细的质量保证和使用说明等。 一般购房者都不记得“五证”的名字。 购买时只要看看国有土地使用证和预售许可证这两个“二证”就可以了。 除非开发者获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，否则无法获取国有土地使用证，因此除非获取上述两个规划许可证和施工许可证，否则无法获取预售许可证。 开发人员取得预售许可证，可以证明该项目在计划、工程、土地使用等方面得到政府批准，有资格使开发商品进入市场交易。 商社：指开发人员按市场地价取得土地使用权开发建设，经国土局批准流通市场的房地产，是指可以接受、转让、出借、继承、抵押、赠与、交换独立房地产证明书的房地产。 商品房与各地方政府为解决住宅困难而建造的“安居房”、“消贫房”、“危险租房”不同，1988年末建成的经济适用房也是特殊商品房。 从销售看，商社分现房销售和期待房销售。 从销售对象来看，分为内销商品和外销商品。 期待室和现房，期待室把开发人员取得商品预售许可证后到取得房地产票大产证书期间的商品称为期待室，消费者在此阶段购买商品时必须签订预售合同。 期待房被称为在港澳地区购买“楼花”，这是目前房地产开发商普遍采用的住宅销售方式。 购房意愿室指购房者仍在建设中的房地产项目。 成都市通常对期待房的理解还没有建成，是还不能住的房子。 现房是指开发者开设了房地产票(大产证)的商社，消费者在此阶段购买商社时必须签订销售合同。 成都市通常的意思是，现在的房间是指项目完成后可以入住的房子。准现房和尾房、准现房的准现房是指房本体基本封闭完成，住宅区内楼房和设施的大致轮廓已经出现，房型、楼房间隔等重要因素已经明确，工程处于内外墙内装修和辅助施工阶段的房屋。 尾房尾房又称尾房。 房地产业进入散户零售时代的产物，是空屋之一。 一般来说，商品住宅销售量达到80%后，一般进入房地产项目清盘销售阶段，此时出售的房地产一般称为尾房。 开发人员经过正常销售，留下了一些没有竞争力的房子。 这些房子方向不好，采光不足，或者楼层不好，地位低，其中一层没有小庭院，多为隐蔽。 房地产专用术语，建筑基础面积：指建筑物第一层的建筑面积，基础面积，建筑基础面积，日照间隔：前后两排房屋之间，后部房屋保持一定的间隔距离，以获得给定日期所需的日照量。 建筑间距系数：指遮挡日光的建筑物与遮挡日光的建筑物的间距为遮挡日光的建筑物高度的倍数，建筑物的纵横比：指遮挡日光的建筑物正面的长度为该建筑物高度的倍数，单栋塔在两侧没有其他遮挡日光的建筑物(包括计划建筑物)时， 与其他建筑物的住宅系数必须在1.0以下，若多栋塔形成单列，则与遮阳板式住宅的建筑间隔按照以下条例执行：相邻塔的住宅间隔小于单栋塔的建筑长度时塔居住建筑的长宽比的长度， 根据各塔式住宅建筑的长度和间距之和计算，根据不同的长宽比，如果不得小于表1中规定的建筑长宽比的相邻塔式建筑的间隔大于等于单塔式住宅建筑的长度，则建筑间隔的系数不得小于1.2，日照间隔、建筑面积是指房屋的外壁、柱子、 是指腿以上各楼层的周边水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具有上盖，结构牢固，楼高在2.20米以上(包括2.20米)的永久性建筑物。 根据建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的规定，情况按照建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知的规定，在10种情况下，不计算建筑物的面积，包括房屋的墙面突出的部件、配件、装饰柱、装饰用的玻璃窗、堆积、梯子、没有柱子的雨棚等。 2.2米以下楼高的三明治，扦插，技术楼和地下室，半地下室。 房子之间没有建造的虚构通道。 房子的天花板、桌子、天花板的花园池等。 建筑内操作平台，上坡平台和建筑空间平台和建筑空间设置箱，油箱平台。骑马层、过街层作为道路、过街部分，利用桥、高架桥、高架桥作为屋顶建筑的房屋，活动简单的房屋，在不通过房屋室内的房屋之间伸缩，不同房地产的测量规范精度等级不同，各自的允许误差范围为-0.26、-0.6、-1.4，不计算建筑面积的10种情况下， 套房内建筑面积：套房内住宅套房内建筑面积由套房内住宅使用面积、套房内墙壁面积、套房内阳台建筑面积三部分构成： 1、套房内住宅使用面积为套房内住宅使用空间面积，水平投影面积按以下规定计算： a .套房内住宅使用面积b .外套内的内部楼梯按自然层数的面积总和计算使用面积。 c .不包括在结构面积内的套管内部的烟囱、通风道、管井计入使用面积。 d .内壁的装饰厚度计入使用面积。 2、夹套内的壁的面积是夹套内的使用空间的周围的维护和承重壁体及其他承重支承体所占的面积，各夹套间的分隔壁和夹套与公共建筑空间的分隔壁以及外壁(包括山壁)等共用壁以水平投影面积的一半计入夹套内的壁的面积。 套管内的自由壁体以水平投影面积计入套管内壁体面积。套房内建筑面积，3，套房内阳台的建筑面积按阳台周边与房屋外壁的水平投影面积计算。 其中封闭阳台通过水平投影计算建筑面积，未封闭阳台通过水平投影的一半计算建筑面积。 附属：住宅共享建筑面积是指各所有权所有者共同占有、共同占有、共同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容是以水平投影面积计算电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共大厅、通道、地下室、值班警卫室等，以及为全栋提供服务的公共住宅和管理住宅的建筑面积。 共享建筑面积还包括封套与公共建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)的水平投影面积的一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、多栋保安室、管理用房，不计入共享建筑面积作为人防工程的地下室，封套内的建筑面积、共享建筑面积(分配面积):商社的公共面积的分配以栋为单位， 本栋建筑物未连接的公共建筑面积不得分配给本栋建筑物的居民，本栋建筑物的大厅、公共大厅、走廊、通道、公共厕所、电(层)楼梯大厅、电梯大厅、电梯房、垃圾道、管理井、消防控制室、泵房、油箱房、冷冻室配电室、燃气调压室、卫星电视接收室、空调室、热水锅炉室、电梯室、值班警卫室、物业管理室等其他功能为该建筑物服务的专用设备用房、套管内公共建筑空间之间的分隔壁和外壁(包括山峰)不应计入的公共建筑空间作为汽车仓库、非汽车仓库、车道、暖气锅炉房、人防工程的地下室，单独具备使用功能的独立使用空间、销售室单位的自营、自营住宅、为多栋住宅提供服务的警备室、管理(包括物业管理用住宅)不应分配的共享建筑面积：人防工程所属的地下室， 包括半地下室在内的租赁和销售固定车辆和专用车库户外的公共休息设施和虚拟楼层公共建筑面积的分配方法：多层住宅必须首先求出建筑物整体和共享建筑面积的分配系数，然后按建筑物内各套建筑面积的比例进行分配。多功能综合大楼要求建筑物整体和建筑物内不同功能区域的共享建筑面积分配系数，按建筑物内各功能区域内的建筑面积比例进行分配，共享建筑面积(分配面积)，公共建筑面积=建筑物整体面积-各套建筑面积之和-独立使用的空间租赁，销售的地下室，汽车房， 人防工程地下室共用建筑面积分配系数=共用建筑面积/各套内建筑面积之和分配的公共建筑面积=各套内建筑面积公共建筑面积分配系数，因此，商品的销售面积式为商品房的销售面积=套内建筑面积(1公共建筑面积分配系数)、共用建筑面积计算式即地毯面积， 除每套房内墙体厚度外，所有净面积的总和，包括卧室、起居室、大厅、通道、厨房、厕所、储藏室、墙箱、不吊柜、户内楼梯(按投影面积分类)、阳台在内的斜面屋顶结构的房间，楼高在2.20米以下的部分不计面积，使用面积、 使用率：使用率=套内使用面积/总建筑面积、实用面积、实用面积：它是建筑面积减去公共分配面积后剩馀额，实用率：实用率是套内建筑面积与住宅面积之比，大于使用率，即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积分配的共享建筑面积，房间率是套(单元)套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比，得房率即得房率=套内建筑面积/套内建筑面积分配的共享建筑面积，建筑用地范围内所有建筑物的基础面积之和与建筑用地面积即基底面积/用地面积100%=建筑复盖率(建筑密度)、建筑复盖率(建筑密度)、容积率：建筑用地范围内所有建筑物的地面以上的各层的建筑面积之和与建筑用地面积的比率(% )； 容