2011年09月23日上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告

上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告2011.09.23,同策咨询与研究发展中心专业精准前瞻性可操作性的顾问服务,背景资料,住宅用地开发商已无热情2011年9月份上海共有33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有2幅，其中1幅是在9月1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积81252.4平方米，容积率2.0，规划建筑面积16万平方米，起始总价为11.86亿元，起始楼板价7300元/平方米，与该区域的普遍楼板价7500元/平方米相当。高溢价出现在商业地块据上海规土局网站统计显示，今年前8个月嘉定区域内共成交经营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。而9月的首场土地出让也以嘉定4幅土地开场，这4幅土地包括1幅纯宅地，1幅商住办用地和2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有限公司以1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾在2010年9月21日进行预申请，本次出让面积19085.2平方米，起始价格为1.07亿元。本报告评估的是即将推出的嘉定新城B18-1A商办性质地块，出让面积为1.3万平方米，容积率为2.8。,提纲：,地块SWOT分析,板块商品房市场分析,地块可发展物业车位配比建议地块未来产品价格预测,板块商品房市场总结,地块价格预估与分析,PART1,区域概况地块概况地块现状总结,区位：嘉定位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区辖3个街道、7个镇，1个新区、1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。交通：09年年底开通的地铁11号线及多路公交线路，使嘉定区域之间及到达市区更加便利。,嘉定区基本概况,嘉定区主要六大房产板块：嘉定北部板块、嘉定主城区板块、安亭汽车城板块、南翔板块、江桥板块、真新板块本地块位于嘉定新城主城区板块内。,地铁11号线,嘉定新城核心区：汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区,嘉定目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、南翔商圈、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。,嘉定区商业商务现状,嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云CBD、保利大剧院）,“一轴、一心、四瓣、数点、几片”,“一轴”的主题为“紫气东来”，即荷花之干“一心”即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊，堪称新城最高雅、时尚之所；“四瓣”即荷花之城的四朵花瓣“数点”比喻散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新城与老城的建筑小品，体现着新城的文化品位与内涵“几片”是荷花的碧叶，是生态公园和创业园区，以及F1和轨道交通的大平台，共同托起嘉定新城这朵绚丽的荷花,区域概况总结,PART1,区域概况地块概况地块现状总结,地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）,地块区位现状（主城区板块，临近11号线嘉定新城站）,地理位置宗地位于上海市的嘉定区。嘉定新城B18-1A地块位于嘉定区的嘉定主城区板块，东至B18-1B基地边界、南至B18-1C基地边界、西至合作路、北至天祝路。与B19-1地块相邻。交通可达地块东面靠近司法中心，处于嘉定区核心行政区域，周边分布有大量的写字楼，办公氛围浓厚。地铁11号线的嘉定新城与白银路站均离本地块不远，步行约15分钟，或可方便换乘公交嘉定9路抵达永盛路，即地块东侧。区域内嘉亭线、嘉定1路、嘉定6路均可与安亭、嘉定老城连接。,上海市,长宁区,宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）,场地不够平整，较多的堆坡，目前正处于平整阶段。地块内动拆迁工程基本完工，目前还剩一小栋小厂房在拆。地块的前身是工厂，地面干燥不潮，灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河，自然水系景观较好。,1,地块四至（周边人气不足、配套极为欠缺）,北面的天祝路目前不通，正处于封路整改阶段，由于项目北侧规划有长约2800米的紫气东来绿化带，使得原始的天祝路需要南移，目前新建的天祝路处于规划施工阶段，可能要穿过本地块。西面的合作路也处于整修延伸阶段，施工环境嘈杂混乱。地块周边的整体路况较差，均处于施工平整阶段。,3,1,3,2,2,4,5,5,4,天祝路,合作路,金太怡和,嘉鼎国际,东云街,PART1,区域概况地块概况地块现状总结,地块现状总结,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,嘉定2005年-2011年9月土地供应情况,嘉定区土地供应在06年有了大幅增长，约为05年的两倍，为340万方；2008年土地供应量最大，共113幅土地，土地面积为380万方，可建筑面积达624万方。2006到2009年土地供应大致保持稳定，都在300万方以上；2010年土地供应较09年下降了约90万方，为242万方；而11年上半年土地供应为170万方左右，占10年全年的2/3,若保持这个势头，则将较10年有较大增长，土地市场供应较充足。,嘉定土地市场供应情况分析,18,18,从2005年至2011年，嘉定区通过招标、挂牌拍卖等方式出让土地424幅，共计出让土地面积达1914万平米，其中住宅114幅1050万平米，商办92幅213万平米，工业用地214幅632万平米；2005-2011年，嘉定区土地出让主要位于嘉定主城区板和南翔板块，合计占57%。近年来土地供应逐步集中于嘉定主城区板块，2009土地出让占总出让面积的53%。2005-2009年嘉定主城区板块出让土地成交价在逐渐增长；2009年之后，价格有所下跌。,嘉定区土地出让分布状况,嘉定区出让土地板块分布,嘉定主城区板块出让土地情况,19,19,嘉定主城区土地出让汇总（幅、公顷）,从2007年至2011年，嘉定主城区板块土地出让以商办用地为主，其次是住宅用地，商办用地约为住宅用地的两倍，分别为71.37万方和143.23万方。以最近三年住宅和商办项目成交量计算，住宅用地和商办用地将分别需要0.15年和6年时间去化，商办项目去化压力较大。,主城区板块内土地出让性质汇总,嘉定主城区板块出让土地用地性质分布,2005-2011年商办用地土地面积分布,2005-2011年商办用地土地成交楼面地价,从历年土地成交的楼面地价来看，2005-2011年商办用地土地价格一直保持较快的增长速度，2011年的成交价格为05年的5倍，造成这一现象的主要原因包括：政府对住宅市场的政策打压；众多房地长开发企业的战略转型，向商业地产发展；从土地成交的规模来看，面积在1-5万平米的地块占了约50%，其次主要为1万平米以下的地块，10平米以上的地块所占比例较小，可见商办用地土地市场以小规模的地块为主。,商办用地土地成交价格与面积分布,22,22,地块周边土地出让汇总（幅、公顷）,周边已成交商办地块体量分析,项目周边地块体量对比,项目占地面积为1.3万平米，建筑面积为3.64万平米，容积率2.8，与其它地块相比容积率较高。地块规模都较小，基本都在1-5万平米之间，有一块规模在5-10万平米的地块，且包含两小块C13-3、C13-6。本地块周边相同规模的地块较多，未来项目周边同类产品竞争将非常激烈。,23,23,土地市场小结,项目周边的商办用地大多处于同一规模，且距离都较近，产品的竞争将非常激烈,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,嘉定区商业市场供求情况分析,整个嘉定区的近两年商业市场供求基本平衡，总供应量58.56万方，成交量达52.56万方，累计供求比在1左右。近一年供应量加大，尤其是10年9月供应量创新高9.5万方，随之10年12月的成交量最高6.08万方。表明自10年开始本区域的商业市场开始活跃，各项商业配套正逐步处于规划完善阶段，将会带动区域其他物业市场的发展，前景可观。,近两年供应量58.56万方，成交量52.56万方;近一年供应量40.42万方，成交量30.48万方；累计供求比分别为1.11：1和1.33:1,嘉定区商业市场成交均价走势分析,嘉定区商业市场近两年的每月供求走势,嘉定区近两年商业市场的成交价格稳步上升，个别月份受到调控政策、供求因素、春节假期等的影响出现较大波动，如10年5月份受4月份出台的“新国十条”调控政策影响价格大幅度上升创新高，突增至31257元/平方米，增长了近三倍。10年9月供应量的大量增加降低了区域的成交均价再次将至14000元/平方米。综合表明嘉定整个区域的商业市场发展平稳。,住房调控政策影响,相邻板块商业市场供求与价格对比,近两年嘉定区六大板块中的商业市场供应量最大集中在主城区板块17.44万方，其次江桥板块16.74万方。去化量最大的是江桥板块总计20.81万方，其次主城区板块12万方，真新、南翔板块靠近市区，商业市场已发展较成熟，可供应量有限。均价最高主要为三大成熟板块：真新、江桥、南翔。主城区板块价格稳步上升，目前已超过南翔板块达25000元/平米。今后将主要依靠较成熟的南翔江桥板块内商业市场带动主城板块各项配套的不断成熟完善,近两年嘉定区主要板块的商业市场的供求对比,近两年嘉定区主要板块的商业市场的成交均价对比,主城区板块商业市场供求分析,近两年供应量17.44万方，成交量12.04万方;近一年供应量14.42万方，成交量7.38万方；累计供求比分别为1.45：1和1.96:1,嘉定主城板块内商业市场近两年的月供求走势,主城区板块内商业市场自10年住宅郊区化及地铁11号线开通开始活跃起来，供应量快速增加，尤其供应集中在年初或年末，如10年10月、10年12月以及11年9月。10年10月主要推出保利海上五月花住宅底商2万多平米，12月推出嘉定科创大厦2万多平米，11年9月新上市122套永润星辰休闲广场多达36000平米。综合表明本板块内的商业配套很不成熟，去化状况不明显，供大于求。有待进一步发展与完善。,主城区板块内商业市场均价走势分析,近两年本板块内的商业配套价格走势平稳上升，目前市场均价25000元/平米。10年8月保利家园的商业配套成交均价31000元/平米拉高了板块整体均价，高达3万多每平米；其次天林商业广场的成交均价也在均价以上，一定程度上拉高板块均价。板块内随着住宅市场的成熟，商业配套亟需完善，价格可能继续走升。,保利家园配套成交12套，均价31000元/平米天林商业广场成交2套均价24000元/平米,嘉定主城板块内商业市场近两年的每月价格走势,板块内地块周边商业项目分布,台北时尚风情街,天霖龙都广场,永润星辰休闲广场,绿地嘉创国际广场,中信泰富又一城,在售2个,弘基诚建名流广场,待售4个,天林商业广场,本地块B18-1A（天祝路以南合作路以东）,在租3个,好世皇马苑,新城悠活城,区域商业市场小结,主城区板块将主要依靠较成熟的南翔江桥板块内商业市场带动各项配套的不断成熟完善。各项商业配套正逐步处于规划完善阶段，将会带动区域其他物业市场的发展，整体市场前景可观。,商业市场具有很大的发展前景，但发展单一商业有很大的风险，不适宜发展纯商业，建议占比10%。,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,区域办公楼市场供求分析,近两年供应量54.94万方，成交量45.03万方;近一年供应量45.03万方，成交量22.27万方；累计供求比分别为1.22：1和1.34:1,嘉定区办公楼市场近两年的每月供求走势,嘉定区近两年的办公楼市场总供应稍大于总需求，剩余9万方左右；而从近一年的供求情况来看，供求45.03万方，但去化仅22.27万方，不到供应总量的一半，尤其是近几个月去化不佳，表明目前该区域的办公楼市场发展还不成熟，市场接受度欠佳，但随着地铁11号线的开通及政府规划，未来市场具有很大的发展潜力。09年9月至10年6月，累积供求比在1以下，自10年7月开始累积供求比维持在1以上。近一年的累积供求比1.34:1；近两年的累积供求比1.22:1,区域办公楼市场均价走势分析,嘉定区近两年的办公楼市场价格走势小波动平稳上升，由09年10000元/平方米左右上升至目前15000元/平方米在左右，上升了50%，基本维持在11000-16000元/平米之间。10年1月由于天林商业广场的成交均价19542元/平方米拉高了区域的整体均价，突增至近16000元/平米；同样在11年2月份天林商业广场和嘉禾大厦的高价成交再次拉高本区均价，达近两年最高价16264元/平米。目前嘉定区办公楼市场成交均价15000元/平方米左右。,相邻板块办公楼市场供求与价格对比,从近两年各板块的供求对比图可以看出，嘉定区办公楼市场的主要供应量集中在嘉定主城区板块，总供应22万方，主要由项目晶鼎和嘉定科创大厦各集中上市300多套；但目前的去化情况稍差，仅有供应总量的一半11.74平方米，去化主要集中在江桥板块。从近两年各板块的成交均价对比图可以看出，主城区板块写字楼市场的成交均价较低，自11年3月开始，价格有所上升，位于中上水平，甚至11年8月达到板块内最高水平17324元/平米。综合表明主城区的办公楼市场未来具有广阔的发展前景。,近两年嘉定区主要板块的办公楼市场的供求对比,主城区板块办公楼市场供求分析,近两年供应量22万方，成交量11.74万方;近一年供应量14.97万方，成交量7.61万方；累计供求比分别为1.87：1和1.97:1,主城区板块内近两年的办公楼市场总供应远大于总需求，总计供应量22万方，去化一半左右；供应市场充足，去化压力大；而从近一年来供求情况来看，虽然成交量仅为供应的一半，但相对09年较乐观，成交量达7.61万方，占前两年总去化的65%。10年12月的供应量最大，主要由于三大项目的集中上市（嘉定科创大厦302套、绿地嘉尚国际广场484套、新城金郡308套）。综合表明目前该板块内的办公楼市场随着商业配套的完善逐步成熟，市场接受度渐渐转好，未来办公市场前景乐观。,主城区板块内办公楼市场均价走势分析,嘉定主城区板块内办公楼市场近两年的成交量主要集中在近一年，自09年-10年11月成交状况不佳；成交均价稳步增长，由09年9月的不到10000元/平米到目前的近16000元/平米，增加了60%。价格在11年8月达到最高17324元/平米，主要是由于本板块内平嘉大厦（晶鼎）的高成交均价21479元/平米和领创国际大厦（尚品）成交均价19522元/平米拉高整体板块均价所致。表明嘉定主城区板块内的办公楼市场随着周边各项配套设施不断完善逐步走向成熟，未来价格仍具有很大的上升空间。,嘉定主城板块内办公楼市场近两年的每月价格走势,晶鼎成交30套，均价21479元/平米尚品成交34套，均价19522元/平米,板块内地块周边办公项目分布,在售3,待售1,在租4,项目周边上半年仅一个办公楼盘开盘，其余均为09年开盘销售项目。且受层高限制，均是标准层高办公楼产品。从售价上来看，绿地嘉尚国际由于是酒店+办公物业，办公售价较高近15000元/平米，因此去化状况不佳。从成交状况来看，去化速度较慢，每月仅约成交4套，540平方米左右，余量较大，去化压力较大。办公市场很不成熟。项目基本都采取了简单的装修，装修标准在1000元/平米左右。多数楼盘提供90平米以下户型，目前在租的淮海国际广场提供51平米户型，绿地嘉尚国际面积段较大。,从目前在售项目的户型分布来看，小户型产品去化较快，面积集中在60平米以下，具有较高的抗风险性。太湖世家40-49平米、50-59平米、70-79平米供应量分别为1套和2套，受供应量限制，成交量较少。,区域办公市场小结,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,主城区板块内住宅市场分析,近一年来嘉定主城区板块无配套商品住宅市场及公寓市场供求基本平衡，累积供求比在1左右。受春节影响每年2月供求状况低迷；受10年4月政策调控影响，之后几月成交状况不佳。目前余量不大，去化压力较小。总体均价波动不大，稳定维持在14000元/平米-16000元/平米之间。目前住宅均价14468元/平米。住宅市场主要以公寓市场活跃，公寓市场的价格稳步上升。目前公寓价格14323元/平米。,近两年无配套商品住宅市场的月均价走势,主城区板块内公寓产品面积段供求情况,近一年板块内公寓产品最大供应量集中在80（含）-90平米面积段，其次为90（含）-110平米，去化状况佳。50-70小型面积段的产品供过于求，且成交单价较高均在16000元/平米以上主力面积段需求旺盛，成交单价将近15000元/平米。,近一年板块内公寓产品面积段供求,主城区板块内住宅产品小结,小户型面积段尤其是50-60平米的公寓产品最受市场欢迎，去化速度快，回现期短，单价较高，但供应量稍小，可以适当加大小户型面积段的供应，商办性质项目可发展酒店式公寓满足市场旺盛需求。,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,板块内酒店式公寓产品分布,龙湖郦城moco国际,铂悦818,绿地嘉尚国际,在售,尚品,待售,本地块B18-1A（天祝路以南合作路以东）,晶鼎,新城金郡（尾盘）,板块内酒店式公寓产品去化情况扫描,主城区板块内近两年的酒店式公寓市场活跃，目前在售或即将开盘的酒店式公寓项目总计6个。目前去化状况最佳的当属尚品，自7月开盘以来在不到三个月的时间内已经去化了65%，月均去化套数高达68套。新城金郡自10年12月开盘以来已基本去化完毕，月均去化43套，去化情况一直都较好；铂悦818也去化较好达92%。晶鼎具有板块内独特的挑高5.55米优势，但由于其价格偏高高达2万多平米去化状况不佳，自10年7月开盘以来仅去化60%，营销策略由精装交付改为毛坯交付之后的单价仍然偏高，月均去化仅14套绿地嘉尚国际地处新老城区交界处，去化状况也较差，月均仅去化12套，去化率28.6%。龙湖郦城moco预计十月上市，小面积17000元/平米，大面积18000元/平米。,板块内在售酒店式公寓产品供求分析,该板块内在售酒店式公寓产品的均价在16000元/平米左右，只有晶鼎由于独特的5.55米挑高设计价格在2万元/平米以上，因此去化状况也最差。板块内酒店式公寓总供应1429套，目前仅去化952套，主要由于绿地嘉尚国际产品主推产品为写字楼以及晶鼎价格偏高拉低了整体去化量。与本地块最近的新城金郡成交量最好，与本地块最远的绿地嘉尚国际去化状况最差。,板块内在售酒店式公寓产品供求与均价对比,酒店式公寓经典案例1新城金郡,B1户型，66平米的精装复式房，三房两厅一卫户型方正，两间卧室一南一北设计主卧挑空，步入式楼梯随享明朗书房6.5米大面宽格局,B2户型，63平米的精装复式房，两房两厅一卫户型方正客厅挑空,户型创新，两种挑空产品，厨房独立,B3户型，66平米的精装复式房，三房两厅一卫户型方正，两间卧室朝南，一间朝北厨房为独立封闭式设计客厅挑空7.5米的大面宽，采光良好,酒店式公寓经典案例1新城金郡,产品为精装修房，装修标准2500元/平米左右，包括：厨卫设备（欧琳、科勒等品牌）、地板、衣柜、热水器（能率）、进户门（瑞斯乐)、空调（日立）等。,酒店式公寓经典案例1新城金郡,酒店式公寓经典案例1新城金郡,酒店式公寓经典案例1新城金郡,客源分析：主要是来自于当地、长宁、普陀，70%以上用于自住,酒店式公寓经典案例1新城金郡,酒店式公寓经典案例2晶鼎（平嘉大厦）,晶鼎由一栋17层高层建筑构成，总建筑面积2.5万平米。,沙盘图,实景图,酒店式公寓经典案例2晶鼎（平嘉大厦）,酒店式公寓经典案例2晶鼎（平嘉大厦）,优势独有的5.55米层高小复式产品，舒适度明显提高拥有独立的煤气入户1500元/平米的装修成本，可以选择毛坯或者精装中空围合式采光天井，采光通透性强,缺点价格相对来说偏高，抑制了部分需求1600平米标准层，4部电梯30户，生活便利性受限物业服务与住宅等同离地铁白银路有点距离需要换乘公交，交通不太方便,产品去化较慢,酒店式公寓经典案例3尚品（领创国际大厦）,酒店式公寓由一栋19层高层建筑构成，总建筑面积22632平米。,3-19层SOHO酒店式公寓1-2层商业,酒店式公寓经典案例3尚品（领创国际大厦）,阳台部分挑高设计，采光较好卧室分布于二层，次卧较为狭小主力面积段在3658餐厅与厨房分离较远，卫生间紧邻餐厅，整体布局并不合理,酒店式公寓经典案例3尚品（领创国际大厦）,产品为精装修房，装修标准目前报价3000元/平米左右，包括：厨卫设备（TOTO，摩恩等品牌）、空调（美的），开关（西门子）等。,酒店式公寓经典案例3尚品（领创国际大厦）,酒店式公寓经典案例3尚品（领创国际大厦）,主城区板块内酒店式公寓去化速度最快，月均去化高达68套。,酒店式公寓经典案例4铂悦818,酒店式公寓经典案例4铂悦818,优点：点式布局，南向有大型落地窗，保证采光。开放式厨房，释放空间使整个房间看起来更加宽敞。客厅部分挑高，利用楼梯隔开客厅与书房，创造3+1产品形态。,缺点：平面呈回字形布局，5梯30户，生活便捷性和舒适性较低。本项目燃气未排布入户。厨房、主卧等空间在总高4.5米地先天限制下，稍显压抑,酒店式公寓经典案例4铂悦818,产品为精装修房，装修标准在3000元/平米，领先区域同类产品,房间内墙面使用涂料整体装修风格简约明亮装修品牌档次中等,酒店式公寓经典案例4铂悦818,酒店式公寓经典案例4铂悦818,PART2,区域土地市场分析板块商品房市场分析商业市场分析办公楼市场分析住宅市场分析酒店式公寓市场分析房地产市场小结,板块内房地产市场小结,PART3,地块可发展的物业定位车位配比假设未来产品价格预测,地块可发展物业方向及产品定位,商办用地可发展物业,物业类型的筛选重点考察因素,区域市场分析结论,本商办用地适合发展：10%商业+90%酒店式公寓,PART3,地块可发展的物业定位车位配比假设未来产品价格预测,地块未来开发车位配比建议,目前嘉定酒店式公寓项目车位配比平均0.6左右。去化情况较好的项目中，新城金郡由于是住宅、酒店式公寓、商业综合项目，车位较充足。尚品与本地块产品性质较为相似，参考价格较高。结合酒店式公寓客户分析，考虑到客群大部分以投资客户为主，车位配比不宜过高，建议本项目车位配比1：0.5,嘉定在集中酒店式公寓项目车位配比情况,本地块未来车位配比建议,根据酒店式公寓每户平均面积50平米左右计算，酒店式公寓需配备全地下车位328个，总计建面9840平米；根据就建筑工程交通设计及停车库设置标准，小型商业配比每100平米商业需要配备0.5个车位，因此本地块未来商业需要配备地上车位16个，共计建面480平米。,PART3,地块可发展的物业定位车位配比假设未来产品价格预测,本地块未来产品价格预测,也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素,市场比较法,（1）类比土地价值地段资源的差异,地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：,市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）,（2）项目可提升价值判断,建筑风格和立面设计停车条件（针对商业权重较大）单体户型设计、得房率物业功能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次小区配套建筑规模形象包装和营销策划空间布局和环艺设计物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）发展商品牌和实力,（3）价值实现的经济因素经济、政策因素,房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。,区域规划：,政策方面：,利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。,定价方法说明,在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。,评价标准:以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分,类比可实现价值模型（酒店式公寓产品）,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本地块未来酒店式公寓产品销售单价为：19181元/平方米，包含2500元/平装修标准（此为对外报价，实际成本约1500元/平）,本产品售价,*,权重,地块未来酒店式公寓产品价格测算,类比可实现价值模型（商业类）,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数,本地块未来商业产品销售单价为：29700元/平方米。,本产品售价,*,权重,地块未来商业产品价格测算,1年后该项目上市价格（酒店式公寓类+商业+车位）,酒店公寓价格年均增长率：13.5%，一年后酒店式公寓售价21770元/平米商业价格年