房地产企业涉税筹划.doc

经济合同签订与节税战略思考第一节 节税战略的基本内涵一、节税战略的概念：节税战略也称税收筹划，是以生产经营活动为基础，以现行法律、法规为依据，设计并实施合理的纳税方案，以降低纳税成本，防范纳税风险，实现纳税人权益最大化的一项理财和维权行为。二、节税战略的目标：节税战略的核心目标是规范纳税，最终目标是既不少缴税款，也不多缴税款。三、节税战略的原则：必须坚持依法节税；坚持筹划在先的原则；有可利用的节税空间；充分运用假想规则。（这些都属于本人观点）（一）依法节税：节税战略必须符合法律、法规规定，符合立法初衷，一切与法律、法规相违背的行为都不叫税收筹划；（二）谋略在先：节税战略必须在纳税义务发生之前形成，纳税义务发生后再策划如何少缴税款，那是避税，避税采取的是违法手段，属于违法行为；（三）节税空间：节税战略必须建立在有可筹划的空间基础之上。节税战略的空间究竟在哪里？税收政策是建立在税制基础之上的，税制构成的基本要素一般包括：纳税人、征税范围、纳税环节、征税对象（计税依据）、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。节税战略的空间就在这些税制要素之上。不同的税种对税制要素的规定不同，因此也就有着不同的节税空间，在进行节税筹划之前，必须明确筹划的方向。（四）充分假想：节税战略是建立在充分假设的基础之上，一切假想能够实现的空间都不放过，最终排除不可节税的空间，剩下的就是可节税的空间。四、节税战略与经济合同的关系经济合同是企业从事经济活动的基础和前提，是所有经济活动必须遵循的规范。税收是经济活动的一部分，自然会受到经济活动的影响。节税战略就是思考如何在纷繁的经济活动中做到少缴税，甚至不交税的的一种专项活动。节税战略作为经济活动的一部分与经济合同有着不可分割的关系。在实际工作当中，由于企业人员法律意识的淡泊和专业知识的缺乏，在签订经济合同的过程中，大家往往只注重权利与义务以及违规赔偿方面的内容，却忽视了合同的签订给税收带来的影响。事实上很多税收征管活动都是以经济合同为依据，一旦签订合同时，不能够很好的考虑和照顾税收方面的因素，将给企业带来很大税收方面的危机和隐患。规范经济合同涉税条款是税收节税战略的一部分，合同条款的不规范、不明确，一个是会引起不必要的税收纠纷，一个是会造成企业负担不必要的税款，这种例子比比皆是，屡见不鲜。五、节税战略的要求：业务通，政策熟。业务通指精通行业管理、财务核算（以上工作可由多个部门、按分工不同协作完成，但具体负责每一项工作的人必须对本职工作精通）；政策熟，就是对国家的有关房地产业的政策熟，特别是对销售不动产业的税收政策熟，不但要准确把握现行政策，而且要随时关注税收政策的变化。 不但现行政策本身具有筹划空间，每一次政策调整，都有可能带来新的筹划空间（特别是企业的决策人员、财务人员、办税人员必须熟练掌握税收政策）。为了做到业务通、政策熟，企业必须做到：选贤任能，聘用素质高、能力强、经验丰富、意识超前、爱岗敬业的人员充任职员；加强培训，督促职工不断增强专业化知识，逐渐向业务通、政策熟的要求靠近；注重税务咨询，与税务机关勤沟通、勤联系，以取得最新税务信息，了解最新税收政策；不断收集、整理、积累与房地产业有关的税收政策，尽量不遗漏每一个可筹划的点和空间。第二节 节税战略实务一、土地出让合同案例（一）巧用“缴纳土地出让金”与“取得政府补贴收入”控制土地增值税。某房屋开发公司，2008年开发一个普通住宅小区，总的开发成本为350000000元，其中土地成本120000000元，建筑安装成本230000000元。销售收入580000000元，营业税金及附加24975000元。期间费用15000000元。利息在费用核算。1、筹划前应纳税：扣除项目总额350000000130%24975000479975000元增值额580000000479975000100025000增值率100025000479975000100%20.84%应纳土地增值税10002500030%30007500元2、筹划方案：在签订土地出让合同时，适当提高土地出让金数额，然后再以帮助政府建设公益设施为名要求政府给与同样数额的补贴收入。假设本案中开发公司多缴土地出让金30000000元，然后又由政府返还补贴收入30000000元。3、政策依据：土地增值税暂行条例第八条：纳税人建造普通住宅销售，增值率在20%以下的免征土地增值税。4、筹划结果：扣除项目总额（35000000030000000）130%24975000518975000元增值额61000000051897500091025000增值率91025000518975000100%17.54%17.54%小于20%的免税临界点，免税。筹划后比筹划前少纳土地增值税30007500元。5、筹划提示：（1）所开发项目内必须确实有为政府建设的公益设施；（2）所建设施必须与所投入资金相当；（3）在政府既要求建设公益设施，又不出资金的项目上更好运作。二、工程设计合同案例（二）住宅户型的设计给税收带来的影响某房地产公司在一块面积为12000平方米的土地上，开发一栋商住楼。（1）一至四楼为商业用房，建筑面积6400平方米，每平方米平均售价15000元，与市场公允价相当，共计销售96000000元，交纳营业税金及附加5328000元，；（2）五至十楼为住宅，建筑面积9600平方米，共计68户，户型相同，每平方米平均售价7000元，同类房屋市场平均价6000元，共计实现销售收入67200000元，交纳营业税金及附加3729600元。该栋楼总的开发成本60500000元，期间费用总额480000元，利息在成本中核算。（1）筹划前应纳土地增值税：所开发住宅应为非普通住宅：本小区建筑容积率（64009600）120001.33，超过1.0，符合普通住宅条件；平均售价相当于市场公允价的700060001.17倍，符合普通住宅的条件；单套面积为960068141.18平方米，符合普通住宅的条件。因此，住宅部分属于普通住宅。该项目应分别计算土地增值税。按照建筑面积比例分配开发成本：底商应分摊成本：60500000（64009600）640024200000元 底商扣除项目总额：24200000125%532800035578000元 增值额：9600000035578000=60422000元 增值率：6042200035578000100%=169.83% 应纳增值税：6042200050%3557800015%=24874300元 住宅应分摊成本：60500000（64009600）960036300000元 住宅扣除项目总额：36300000125%372960049104600元 增值额：6400000049104600=14895400元 增值率：1489540049104600100%=30.33% 应纳增值税：1489540030%=4468620元合计应纳税：24874300446862029342920元 （2）筹划方案： 改变上面普通住宅三个条件中的一个，将住宅变成非普通住房。假设在当期的设计方案中住宅部分不是68套，而是66套，那么单套住宅面积为960066145.45平方米，就不符合普通住宅标准。这样住宅与商业房就能放在一起计算土地增值税了。可见工程设计与纳税也有着密不可分的关系。因此说，工程设计合同也应该是房地产企业关注的一个方面。 政策依据：国税发2006187号，2006年12月28日：（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（3）筹划结果：收入总额：9600000067200000163200000元扣除项目总额：60500000125%5328000372960084682600元增值额：16320000084682600=78517400元增值率：7851740084682600100%=92.72%应纳增值税：7851740040%846826005%=27172830元 筹划后少缴土地增值税：29342920271728302178090元（4）筹划提示： 不是在所有的情况下将住宅确定为普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下时，就应考虑是否有可能让住宅符合非普通住宅条件，然后与其它商业用房混算，这样有可能降低总体增值率；地方税务机关另有规定的，按当地政策执行。三、建筑安装合同案例（三）调整合同竣工时间调节、控制土地增值税和企业所得税。某房地产公司，开发一普通住宅小区，施工合同标明开工日期为2007年2月1日，竣工日期为2008年3月底，工期为13个月。实现销售收入45000000元。开发成本27500000元（含土地款）期间费用4500000元，本年度共发生借款利息500000，在成本中核算。1、筹划前应纳税：应纳营业税：450000005%=2250000元应纳城建税：22500007%=157500元应纳教育费附加：22500004%=90000元合 计：2497500元 扣除项目金额：27500000 125%+2497500=36872500元增值额：4500000036872500=8127500元增值率：812750036872500100%=22.04%应纳增值税：512750030%=2438250元2、筹划方案：将施工合同中的开工日期向后错，或者将竣工日期向前提，将工期缩短在12个月之内。这样就可以将贷款利息进行费用化处理，计入“财务费用”。3、政策依据：细则第七条：财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除 。4、筹划结果：应纳营业税：450000005%=2250000元应纳城建税：22500007%=157500元应纳教育费附加：22500004%=90000元合 计：2497500元 扣除项目金额（27500000500000）130%249750037597500元增值额：4500000037597500=7402500元增值率：740250037597500100%=19.69%因增值率小于免税临界点20%，因此不需缴纳土地增值税。结果节税2438250元。5、筹划提示：（1）此种筹划，应注意贷款利息是否超过开发成本（含土地成本）的5% ，超过的话，在成本当中核算有利，不超过的话在费用当中核算有利。（2）在资金充足的情况下，也应该适当取得一些项目贷款。这样对费用的扣除有好处。（3）必须考虑到会计准则、企业所得税法实施条例、国税发【2009】31号文件关于利息费用核算的规定。（4）工程施工合同的筹划还可以从设备的供应入手，如果开发项目由内部施工队伍承建，那么应考虑所有的设备均应以开发公司名义购入，这样可以节约建筑业营业税。四、资金筹集合同案例（四）借助辅助合同，降低向非金融企业借款利息，少缴企业所得税昌泰房屋开发公司，因业务急需，2007年底向金龙企业集团借款15000000元，借款期限为一年。双方协议年利率为13%，2008年银行同类贷款利率为8%。2008年企业应纳税所得额为5800000元。1、筹划前应纳企业所得税：580000025%=1450000元；2、筹划方案：与金龙集团签订两份合同，一份借款合同，规定借款利率与银行同期贷款利率相同；一份劳务输出合同，约对方提供投资、技术等方面的服务，条件是，借款利率必须优惠到与银行同期贷款利率相同，然后超过银行同期贷款利率部分的利息，改由支付劳务费的形式支付。3、政策依据：（1）企业所得税法第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失、和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”；（2）企业所得税法实施条例第三十八条第二款：“非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分”准予扣除。 4、筹划结果：应纳税所得额为：5800000150000005%（13%8%）=5050000元；应纳企业所得税505000025%=1262500元；比筹划前节约企业所得税：14500001262500=187500元。5、筹划提示：对方必须有提供合同签订劳务服务的能力。有能够提供相应劳务服务的人员（包括工程师、建筑师、造价师、会计师、律师、其他相关技术人员等）。五、材料采购合同案例（五）利用间接采购合同增加材料成本，控制土地增值税、企业所得税。某房地产公司2008年开发以普通住宅小区，总的销售收入为150000000元，总的扣除项目金额为124000000元。1、筹划前应纳税：增值额15000000012400000026000000元增值率26000000124000000100%20.96%应纳增值税2600000030%7800000元2、筹划方案：改变公司原来组织结构，单独成立经销公司，开发项目所需材料均由经销公司供应。供销公司可以按照原来的价格进行采购，但是卖给开发公司是可以适当加价，这时候反映在开发公司账面上的材料价格比原来就会高出一块，无论是对计算土地增值税，还是企业所得税都有利。这样就涉及到一个合同主体改变的问题，由原来开发公司直接与供货房签订合同变为开发公司于经销公司签订合同，经销公司再与供货方签订合同。假设在本项目开发过程中，企业原来购买材料的总价款为500000000元，现在由经销公司采购，经过加价10%后以55000000元的价格卖给开发公司。3、政策依据：土地增值税暂行条例第八条，企业开发普通住宅销售，增值率低于20%的免征土地增值税。4、筹划结果：增值额150000000（1240000005000000）21000000元增值率21000000129000000100%16.28%16.28%小于20%的免税临界点，免税）筹划后比筹划前少缴土地增值税7800000元5、筹划提示：（1）必须考虑多一个销售环节，中间要缴纳增值税；（2）必须考虑“独立交易原则”，不能被认为是关联企业之间在搞鬼。（3）通过本案可以看出，即便开发的是非普通住宅，也能达到少缴税的效果。筹划后比筹划前少缴土地增值税780000063000001500000元。（4）此种筹划方法同样适用于企业所得税，本案中，可以节约企业所得税500000025%1250000元。六、劳动用工合同案例（六）变集资合同为劳动用工合同，降低企业所得税、个人所得税 某房地产公司有员工130人，员工平均工资1500元，2007年 12月末，因公司业务需要吸引全体员工集资入股，每股50000元，每人最多两股，共240股，共吸入资金12000000元；协议规定，每年末公司按税后利润的15%给大家分红。2008年公司实现应纳税所得为15000000元。1、筹划前应纳企业所得税：1500000025%=3750000元；职工分红应为（150000003750000）15%=1687500元。平均每股获取股息1687500240=7031.25元；每人获息从7031.25元至14062.50元不等；每人每月获息从585.94支1171.88元不等。筹划前工资薪金个人所得税为零。应代扣职工股息、红利收入个人所得税7031.2520%240=337500元。2、筹划方案：职工集资时不另签集资合同或协议，而是修改原来的劳动用工合同的部分内容。一个是改变劳动用工合同的时效，将合同期限由原来的几年改为一年。二是根据愿工资与预计支付的集资利息原来修订新的月薪额度。 将支付给职工的股息转化为以工资的形式支出。3、政策依据：（1）企业所得税法第十条第一款：“ 向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益”不得扣除.；（2）企业所得法实施条例第三十四条第一款：“企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除”；（3）国税发200820号：自2008年3月1 日起，个人所得税工资、薪金所得减除费用标准从每月1600元提高到每月2000元。 （2008年2月20日）（4）个人所得税法第六条第一款第六项：利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得；（5）国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）关于合理工资薪金问题实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：A、企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；B、企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平； C、企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；D、企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。E、有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的；关于工资薪金总额问题实施条例第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。4、筹划结果：当年应纳税所得额为150000001687500=13312500元应纳企业所得税：1331250025%=3328125元；筹划后少缴企业所得税37500003328125=421875元有20人月工资为2085.84元，扣除2000元，再扣除四金396.31元（按应发工资的19%：养老8%、医疗2%、失业1%、公积金8%）不够纳税；有110人月工资2617.88元，扣除2000元，再扣除四金497.40元（按应发工资的19%：养老8%、医疗2%、失业1%、公积金8%）所得额为120.48元，应纳税120.245%12110=9378.72元。筹划后比筹划前少代扣个人所得税3375009378.72=328121.28元有20人节约税款1406.25元；有110人每人节约税款1406.252120.255%12=2740.35元。合计少缴税款=421875328121.28749996.28元5、筹划提示：筹划过程中，必须考虑当地的工资水平，筹划后的工资水平不宜奇高。本案中，职工月工资加上月平均利息收入大约在2085.94至2671.88元之间，基本合理。此种运作方法，必须根据上年的盈利水平事先估算好本年预计盈利水平和预计利息支出金额，以确定职工当年的工资水平。案例（七）在劳务报酬合同的支付金额上做文章，达到少缴个人所得税的目的瑞安房地产公司，2007年聘请一名高管人员进行投资与设计筹划，合同约定所有劳务报酬于项目完工验收后一次性支付，总金额24万元。1、筹划前应纳个人所得税：应纳税所得额：240000（120%）=192000元应纳个人所得税：2000020%+（5000020000）20%1.5+（19200050000）20%2=4000+9000+56800=69800元2、筹划方案：修改合同或协议内容，改变劳务报酬支付方式，变一次性支付240000元为每月支付20000，然后计入其他应付款，待年终再集中兑现。目的是回避劳务报酬所得有关加成征收的规定。将会计核算方法由：借：开发成本开发间接费 240000 贷：银行存款 240000改为，每月： 借：开发成本开发间接费 20000 贷：其他应付款筹划费 20000同时，每月计算应扣个人所得税。20000（120%）20%=3200年中兑现时： 借：其他应付款筹划费 240000 贷：银行存款 2400003、政策依据：（1）个人所得税法第三条第四项：劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20%，对劳务报酬所得一次收入畸高的，可实行加成征收，具体办法由国务院规定。（2）个人所得税法实施条例第十一条：税法第三条第四项所说的劳务报酬所得一次收入畸高，是指个人一次取得劳务报酬，其应纳税所得额超过20000元。对前款应纳税所得额超过20000元至50000元的部分，依照税法规定计算应纳税额后再按照应纳税额加征五成，超过50000元的部分，加征十成。（3）个人所得税法实施条例第二十一条：劳务报酬所得，属于一次性收入的，以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次。4、筹划结果全年应扣个人所得税=320012=38400元筹划后比筹划前少扣税=6980038400=31400元5、筹划提示：（1）进行此项筹划，必须在协议中写明付款方式为按月支付。（2）必须每月进行帐务处理,并扣缴其应纳个人所得税。以上两项缺一不可。（3）与公司没有固定工资关系的售楼小姐报酬可借鉴这一方案。案例（八）工资薪金福利化减少个人所得税（免费住宿、假期旅游、免费膳食、免费交通、免费家具设备）某公司由于经营业绩突出，员工的工资水平一直较高，全公司150名员工平均月工资水平5000元。其中，2008年7月份张先生实领工资6500元（已经扣除三险一金）。1、筹划前应纳税：7月份张先生应缴个人所得税（75002000）20%375725元2、筹划方案：在不降低职工总体待遇的情况下修改职工劳动合同的内容。尽量减少薪金性支出，适当增强福利性支出和教育性支出。按照以上工资水平张先生一年工资总额为90000元。假设张先生每年要支付交通费20000元（自驾车费用），公寓租金6000元，旅游支出10000元。去除以上三项费用张先生一年的工资只剩55000元。假设公司每年只付给张先生55000元薪酬，然后以上费用都由公司负担，比如：公司买车私人座，职工公寓由公司统一租用，每年安排出去培训或考查一次。这样，从张先生的实际考虑，所有待遇没变。工资积蓄不变，但是个人所得税少缴了。2、政策依据：（1）个人所得税法第三条：工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为百分之五至百分之四十五。 （2）国税发200820号：自2008年3月1 日起，个人所得税工资、薪金所得减除费用标准从每月1600元提高到每月2000元。 （2008年2月20日）3、筹划结果：张先生七月份应那个人所得税7500（20000600010000）12200015%125250元全年少缴个人所得税（725250）125700元。这样就等于张先生每年多存款5700元。4、筹划提示：（1）签订劳动合同的时候，一定要将工资性条款与福利、教育性条款以及企业文化等条款明确分离。（2）除工资性条款外其他待遇性条款尽量不要数字化、具体化。（3）对于群体职工而言，还可以推行使用通勤车、集体用餐等制度。甚至可以推行家庭办公模式，为员工配备必要的生活、办公设备（作为公司的固定资产管理）。八、房屋销售合同案例（九）变“房屋销售合同”为“土地收储合同”和“委托代建合同”。某房地产公司以15000000元购得一块土地，在该土地上面建设一座写字楼，开发成本、费用共计35000000元，建成后将这栋楼以75000000元的价格卖给某行政事业单位作为办公用房，盈利25000000元。1、筹划前应纳营业税750000005.55%4162500元扣除项目金额35000000130%+416250049662500元增值额750000004966250025337500元增值率2533750049662500100%51.02%应纳土地增值税2533750040%496625005%7651875元共应纳税：11814375元。2、筹划方案：充分利用委托代建。开工建设以前，与政府签订一份土地收储合同，将土地先以政府收储名义收回，再由政府出让给该行政事业单位。让该单位负责办理立项手续，然后与该单位签订委托代建协议。这样就将原来的“销售不动产”合同转变为“转让土地使用权合同和“代理服务”合同。成功避开销售不动产环节，从而达到降低计税依据的目的。3、政策依据：国税发1993149号 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。国税函2008277号（国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 2008年3月27日）纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。 营业税暂行条例第一条 在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税；营业税税目注释销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为；国税发1995076号 代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。4、筹划结果：转让土地使用权应纳营业税0元应纳土地增值税0元委托代建营业税（假设盈利为代建手续费）250000005%1250000元筹划后比筹划前节约税款11814375125000010564375元5、筹划提示：进行此项筹划，操作中应注意必须符合委托代建的基本条件；此项筹划一般仅限于开发政府部门或企事业单位办公用房，委托单位无需进行产权转让的情况。否则会因为委托单位不具备房地产开发资格，无法获取销售不动产发票，而造成销售环节无法给客户开据发票，最终影响确权。案例（十）充分利用业务的两面性，适时调节合同条款的内容，左右税收局势。某房地产公司，开发一普通住宅小区，实现销售收入45000000元，扣除项目总金额37000000元。同时，为了节省销售不动产化解营业税，将为其他单位代收各项费用4000000元放在下属独立核算的物业公司核算。1、筹划前开发公司应纳土地增值税：收入总额：45000000元扣除项目金额：37000000元增值额：45003700=8000000元增值率：800000037000000100%=21.62%应纳增值税：800000030%=240万元2、筹划方案：适当修改销售合同条款，将代收款项纳入合同总价，并由本单位负责开票。将原来物业公司收取的4000000元代收款项重新计入开发公司。3、政策依据：财税字199548号：代收费用计入房价的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入收入的，不许扣除。4、筹划结果：不考虑代售费用应缴纳的销售不动产营业税；在增值额的情况下，增值率下降。收入总额45000000400000049000000元扣除项目金额37000000400000041000000元增值额：4900000041200000=8000000元增值率：800000041000000100%=19.51%结果：在增值额不变的情况下，增值率降低，小于20%，不需缴纳土地增值税。节约税款240万元；如果再考虑物业公司不用缴纳“代理业营业税”，节税会更多一些。5、筹划提示：不是所有的时候将代收费用计入物业管理公司帐内都能节税。税收筹划要综合考虑，不要因为节省点营业税，损失了企业的更大利益。 案例（十一）巧设促销、奖励机制，调节控制营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税。某房地产公司2008年度开发一栋普通住宅楼，当年竣工。合同总售价30000000元，销售过程中按照合同条款规定，赠送购房者空调、冰箱等价值800000元，计入销售费用。该房屋总的开发成本为17500000元，期间费用为5000000（含借款利息）元。1、筹划前应纳税：营业税近及附加300000005、55 %1665000元企业所得税【300000001900000016650005000000800000（捐赠不予列支）】25%1286250元代扣代缴个人所得税80000020%160000元（偶然所得） 土地增值税：扣除项目总额175000000130%166500024415000元增值额30000000244150005585000增值率558500024415000100%22.86%应纳土地增值税558500030%1675500元合计应纳税1665000128625016000016755004786750元。2、筹划方案：改变房屋销售合同条款，取消其中关于赠送空调、冰箱的内容，变赠送物品条款为销售扣点条款。假设销售扣点金额与赠送物品金额相同。但给企业带来的利益大不相同。3、政策依据：（1）国税函【2008】875号文件，商业折扣（价格折扣）在同一张发票注明的，允许在计征营业税时扣除。（2）个人所得税法第三条，偶然所得税率20%，第五条，偶然所得以每次收入额为应纳税所得。（3）企业所得税法第十条，非公益性捐赠支出不予扣除；赞助支出不予扣除。（4）土地增值税暂行条例第八条：开发普通住宅，增值率再20%以下的免征土地增值税。4、筹划结果：营业税近及附加（30000000800000）5、55 %1620600元企业所得税【300000001900000016206005000000】25%1094850元土地增值税：扣除项目总额175000000130%162060024370600元增值额30000000800000243706004829400元增值率482940024370600100%19.82%应纳土地增值税482940030%1448820元（免税）合计应纳税162060010948502715450元。筹划后比筹划前少纳税478675027154502071300元。5、筹划提示：（1）在所有的促销手段中赠送物品的方式是最不可取的；其次，采取现金折扣也不如采取商业折扣，因为采取现金折扣的方式，折扣部分要缴纳营业税。（2）采取商业折扣方式，扣点可以不必在销售合同中体现，这样开票时也不必注明折扣。案例（十二）增加销售环节，控制土地增值税、企业所得税（增加费用扣除基数）某房地产公司开发一住宅小区，土地费用17000000元，建筑成本45000000元，当期收入110000000元（假定利息在财务费用核算）。1、筹划前应纳税金及附加：营业税：1100000005.55%6105000元扣除项目金额：（17000000+45000000）130%+6105000=86705000元。增值额：1100000008670500023295000元增值率：2329500086705000100%26.87%应纳增值税：2329500030%=6988500元。合计应纳税：13093500元。2、筹划方案：成立销售公司、或利用关联企业，增加销售环节。将房屋先以抵债或销售的方式低价转让给关联企业（必须有房屋销售权）或销售公司。再由关联企业（必须有房屋销售权）或销售公司以市价对外销售，通过二次销售降低增值率。争取第一环节增值率依然20%。在这一过程中，实际上就是原来的销售合同发生很大改变。对于房地产公司与购买方签订的合同而言，一是改变了销售对象，二是改变了合同金额。同时为了业务需要，还必须签订另一份合同，就是销售公司与最终购买方签订的合同。3、政策依据：条例第八条： 纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。操作方法：假设房地产公司先以100000000元的价格将房屋销售给销售公司，再由销售公司以市价销售。4、筹划结果：（1）房地产公司应纳税营业税：1000000005.55%5550000元扣除项目金额：（17000000+45000000） 130%+5550000=86150000元。增值额：1000000008615000013850000元增值率：1385000086150000100%16%应纳增值税1385000030%=4155000元增值率小于20%，免征土地增值税。合计：5550000元（2）销售公司应纳税：营业税：（110000000100000000）5.55%555000元契税：1000000004%=4000000（契税税率4%）扣除项目金额：100000000+555000+4000000=104555000元。增值额：1100000001045550005445000元增值率：5445000104555000100%5.21%应纳增值税：544500030%=1633500元。合计：555000+4000000+1633500=6188500元整个集团纳税：5550000+6188500=11738500元比筹划前少纳税1309350011738500=1355000元。5、筹划提示：（1）进行此项筹划时，一定考虑契税因素；（2）同时还要考虑注册销售公司和与关联公司往来的成本；（3）注意所办新公司必须回避企业所得税法实施条例第109条，关于关联企业的规定，新办公司必须与本公司没有关联关系。尽量避免关于关联企业往来价格的规定（价格明显偏低，予以调整）；（4）不能被认为是企业所得税法实施条例第120条所说的“以减少、免除税款或推迟缴纳税款为主要目的”的“实施其他不具有合理商业目的的安排”；如果不考虑第一环节享受免税，单从将高一档税率降为低一档税率考虑，意义不大；（5）此方法也可以作为企业所得税筹划的方法之一。假设企业的业务招待费、广告费、业务选产非超标，采取这种方法，可以多列支业务招待费=1000000005=500000，广告费、业务宣传费=10000000015%=25000000元。九、房屋租赁合同案例（十三）分解合同租赁金额，控制调节房产税。某房屋开发公司将一栋闲置房屋租赁给以家单位做办公用房。年租金2500000元。1、筹划前应纳税：房产税250000012%300000元2、筹划方案：改签合同，将原来的房屋租赁合同分解为房屋租赁和物业管理两份合同。其中房屋租赁费2000000万元，物业管理费500000元。3、政策依据：（1）房产税条例第三条，房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（2）房产税暂行条例第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。4、筹划结果：房产税200000012%240000元筹划后比筹划前少缴房产税60000元。5、筹划提示：（1）在分解合同金额的时候尽量做得合情合理，不要把大部分租赁收入分离出去。（2）除此之外，还有很多分解租赁收入的方法，比如将场地租赁费从房屋租赁费中分离，将设备租赁费从房屋租赁非中分离。案例（十四）变租赁合同为其他合同，控制调节房产税。某房地产公司 2008将一处原值为25000000元的闲置房屋租给一家物流企业作为仓库使用，每年租金5000000元。租期三年。1、筹划前应纳税：房产税500000012%600000元2、筹划方案：租赁前注册变更一下公司经营范围，增加一项仓储业务。然后与物流公司签订仓储保管合同。3、政策依据：（1）房产税条例第三条，房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。（2）房产税暂行条例第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。4、筹划结果：2500000070%1.2%210000元筹划后比筹划前烧焦房产税600000210000390000元5、筹划提示：进行此项筹划，应注意企业的经营范围必须有“仓储经营”这一项。案例（十五）变用餐合同为用餐场和地租赁两份合同某房地产公司2008年全年共实现收入45000000元，各项费用支出12200000元。其中发生业务招待费1400000元，赞助支出300000元，广告费2800000元。年终应纳税所得额为10500000元。1、筹划前应纳企业所得税：1050000025%=2625000元；2、筹划方案：将业务招待费，赞助支出，以广告费的形式支出。（1）企业招待客人改为定点招待，与定点饭店签订场地租赁合同，让定点饭店、宾馆在饭店、宾馆适当位置为本公司作广告宣传和形象代言。然后在支付广告费的同时将招待费进行打折处理；（2）支付赞助费以前，先与对方签定为本公司进行业务宣传的合同，在接受捐赠的单位张贴、展示具有本单位标识的宣传品。然后，将赞助支出变为业务宣传支出（一举两得）。3、政策依据：（1）企业所得税法实施条例第四十三条：企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。；（2）企业所得税法实施条例第四十三条：其发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除，超过部分，准予在以后纳税年度扣除；（3）企业所得税法第十条赞助支出，不需扣除。4、筹划结果：应纳税所得额为;：10500000300000（1400000450000005）=9025000元应纳企业所得税：902500025%=2256250元；筹划后节约企业所得税：26250002256250=368750元。5、筹划提示：（1）此项筹划，可以包罗万象，但必须做得合情合理，恰到好处；（2）要想在本年以支付广告费、业务宣传费的形式支付招待费，首先应考虑广告费是否超标。如广告费指标已经占满，只能结转下年扣除；（3）涉及到企业所得税费用扣除问题，今后国家税务总局可能要出台一些具体办法和规定，筹划时一定要注意不能违背政策规定。十一、内部合同案例（十六）调整内部章程协议，改变内部财产分割结构、人员管理结构、财务核算结构，将时间性差异化作永久性差异。少缴税款。某房地产公司开发一住宅小区，全部为普通住宅。收入总额为600000000元。扣除项目总额为498020800元，其中营业税金及附加33300000元，开发成本371776640元，开发费用18588832元，加计扣除74355328元，利息通过成本核算。汇算清缴期内共发生企业管理费用7500000元。1、筹划前应纳土地增值税增值额600000000498020800101979200元增值率101979200498020800100%=20.48%应纳增值税10197920030%=30593760元 2、筹划方案：通过修订公司内部制度、章程、协议，调整企业内部结构，改变核算方式，将7500000的“企业管理费用”拿出3000000元变成“开发成本开发间接费用”中核算的内容。3、政策依据： 细则第七条：财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除 。 条例第八条： 纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 4、筹划结果：扣除项目总额（3717766403000000）125%33300000501778800元增值额