仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案

仁恒双湖湾商业写字楼定位营销计划，2012年9月25日提交：苏州仁恒房地产，1。公寓，2。商业、社区商业、SOHO公寓、本项目由两套框架结构相同的公寓组成，总建筑面积约1020，共7层。整体立面采用玻璃膜墙和高档瓷砖的组合，属于高档。平面图、阳台、3-9层、产品分析、甲、乙。目前，甲栋已经完成内部划分，产品已经定型，乙栋尚未进行内部装修，还有调整空间。产品特点：110-120平方米的公寓型占68.9%。房间里没有隔板，可以灵活地分隔空间。预留厨房和卫生间管道；户型从东到西，不适合居住。七层有三部电梯，上下方便。入住率约为76.5%，达到写字楼的正常水平，略低于住宅产品。a、产品分析、产品分析、硬件属性分析：建筑a作为办公楼得分较高，建议将其定位为销售办公楼。B楼的产品仍不确定。在制造酒店公寓产品方面仍有很大的改进空间。有必要参考特定办公楼或公寓的市场需求关系。竞争分析，建设乐活市：产品分析：该项目为精装修交付的70年楼龄公寓，装修标准1800元/平方米，居住面积69-120平方米。该项目以SOHO办公、商住两用精装公寓为主，目前销售价格为1.3万元/平方米，剩余房源约为75%。销售情况：该项目于6月11日开始销售。第一次，位于4、6、8和9层的70套公寓开始出售。目前，还剩下大约25套公寓，平均月销售率约为4套。销售速度相对较慢。目前售价约为12800元/平方米，包括1800元的装修标准，总价约为800-150万元。整个平面图，竞争分析，星湖尚洁：项目计划包括办公楼，酒店公寓和商业产品。酒店公寓拥有40年产权，精装修交付，装修标准待定，面积50-82平方米。它将很快进入市场，预计价格为11000元/平方米，总价格为500-90万元。办公楼和商店暂时没有销售计划。卖点分析：49.9万人生活在东湖富人区。精装修：科堡/博洛尼橱柜、科勒浴室、北美枫木地板、亚洲厨房和浴室地砖等。公寓类型分析：园区主要销售写字楼项目：区域写字楼市场调研：产品：销售的写字楼项目面积基本在70平方米以上，其中高端写字楼多为大型产品，中、低档写字楼的公寓类型基本在70-150平方米之间。产权大多是40年的产权，70年的产权很少。价格：中高档写字楼价格在16000-25000元/平方米之间，租金一般在每月60-80元/平方米之间。中、低档写字楼的价格为每平方米10000-13000元，租金为每月每平方米40-70元。配置：门厅基本采用精装修标准。高档物品是精美的装饰品。一些中、低档商品通过空白送货与空白和精细装饰相结合的方式销售。销售：销售的项目主要是11年后进入市场的项目。只有帝俊新世界项目的营业额相对较好，其他项目的平均月营业额不到5套。区域市场概要：写字楼市场的整体成交量相对较低，以总价较低的小型公寓为主要去污产品。据分析，近期将进入市场的项目，将进入市场供应量约22.6万平方米，主要用于高端产品和别墅写字楼项目。科王湖项目的产品面积与本案重叠，但价格较高，为18000元/m2。星湖尚洁与该项目分离。有办公产品计划。该项目未来的主要竞争对手，但没有推进的计划，园区主要销售酒店公寓：区域酒店公寓研究：产品定位：a栋作为办公产品，b栋作为酒店公寓产品。定位建议：目前，整体办公市场低迷。计划更多的办公产品以避免增加以后营销的压力是不合适的。办公产品不能坚持传统的销售路线，建议将整层销售和分散销售结合起来。酒店公寓交易比写字楼产品好，公寓产品也有不错的效果，有人建议把b楼定义为酒店公寓产品。产品建议：B栋尚未敲定，有一定的成型空间。硬件条件应尽可能改善，以提高竞争力。例如：缩小公寓的面积；增加住房面积，提高住房购置率；空白交货，降低总价；通过样板房展示最佳空间分配方案；提供两种装饰解决方案：经济和豪华。办公楼a产品的销售模式建议是整层销售顶层三层，底层四层分散销售。在销售中期，评估两种销售模式，及时调整，制定最符合项目的销售模式。办公楼客户定位：全楼层客户：比例：约40%企业属性：主要是国内民营企业，其次是大型国有企业需求特征：1。关注物业产品的内部质量2。位于公园东湖中央商务区中心。交通便利，配套设施齐全3，提供良好的商务服务4，品牌物业管理5，大面积办公空间6，物业形象与销售价格之间的平均需求面积：500 1000平方米，总价范围：400 750万元，零售客户：比例：约60%企业属性：熟悉项目周边地区现代服务型企业，需要提升办公空间和企业形象的中小企业。需求特征：1。注意物业的外部形象；2.位于中央商务区外围，交通便利，配套设施齐全；3.利用率高；4.有现代化的办公配套设施；5.项目在100 300平方米的现房后，主要购买所需面积；总价格范围：750 250万元；截至2011年底，苏州工业园区约有3567家办公企业。落户企业主要包括物流贸易、咨询服务、制造加工、房地产建设和电子信息。园区内需要50-200平方米办公空间的企业主要包括物流贸易、金融、电子信息和咨询服务。考虑到该地区企业的特点，最后建议将电子信息企业和咨询服务企业作为重点零售客户的切入点。办公楼客户导向：注：基于1的项目基础。根据市场比较法，本项目的价格和办公楼的价格确定：通过比较系数调整比较对象的市场价格后， 比较对象A:建珠东方售价：170001.07=15887重量：30%比较对象B:建珠乐活市售价：10000.978=11247重量：30%比较对象C:月亮湾国际中心售价：160001.143=13998重量：30%比较对象D:帝俊整层楼的销售价格是这个价格的10%，大约12000元/平方米。根据6%的年回报率，预计租金为67.5元/平方米/月。建议本项目最终租金为60元/平方米/月。目前，苏州整体写字楼市场相对低迷。为了实现快速销售，建议适当降低价格。写字楼价格定位：快速销售价格：与区域竞争项目比较：蝴蝶湾，火花城蝴蝶湾：平均价格12000元/平方米，平均月成本19.6元。(2012年数据)乐活大厦：均价为12800元/平方米，转换后的空白价格为11000元/平方米。平均每月减少酒店公寓价格定位：热卖价格：参考项目：华润橡树湾本项目是华润置地橡树湾第八个高端系列产品。整体质量相对较高。主要产品是大型平板产品和小型高层住宅建筑。两栋高层公寓是附加产品，有48、76和89种类型的公寓，主要产品是急需的顾客。自该产品于2011年12月进入市场以来，共对178台设备进行了消毒，90台设备在投入使用后的两个月内进行了消毒，10台设备在后期每月进行一次消毒。酒店公寓价格定位：45,89,79,橡树湾主要产品：LUX公寓均价12500元/平方米橡树湾附加产品：小公寓均价8500元/平方米主要产品：附加产品价格系数=1: 0.68本项目主要产品均价约为20000元/平方米，装修标准4000元/平方米，折算成空价约16000元/平方米。根据上述价格系数，本项目配套产品的公寓价格计算为=160000.68=10880元/平方米。建议本项目销售价格为10500元/平方米，销售周期预计为3.5个月。酒店式公寓价格定位：热卖价格：公寓类型主要是小型，以中型公寓类型为辅。建议设计三种类型的公寓，即38、48、76。38, 48户型：一房一厅，总价控制在40万左右，首付仅为12-15万，主要针对未婚年轻客户。76户型：紧凑型两室或豪华套房，总价约80万元，首付约24万元，满足75的套型要求。酒店式公寓产品建议：公寓面积比例：提高住房率：尽量减少共用面积，如减少走廊面积。酒店公寓产品方案：装修方案：交付标准：作为空白产品交付，同时提供两个装修方案。一个是经济实用，专注于只需要它的顾客。一个是豪华舒适，以投资客户和高端自住客户为特色。样板房方案：装修两套样板房，一套48，另一套76，均采用豪华装修标准。48的样板房充分体现了空间的利用率，小空间也能成就大事业。76的样板房采用单间套房设计方案，给人一种舒适和奢华的感觉。76的公寓类型也提供了一个两居室的设计方案作为参考，并以纸质形式展示。1.公寓；2.商业和北部地块的商业类型构成：在支持儿童商业主题的基础社区中没有针对儿童的商业项目，白领精英支持周边商业项目，儿童商业分散，商业等级不同，难以形成规模。周边人口众多，大量0-12岁儿童的存在可以有力地支持儿童业务的发展，并推动其他业务的销售。项目周边写字楼的供应量相对较大，未来将会有大量的白领办公人员。为项目自有办公楼和公寓提供专业的生活和商业设施，促进办公楼和公寓的销售。商业业态定位：商业配套组件：商业业态定位：北地块业态分布，西式快餐，护理产品，高端礼品，数码体检店，水果店，家政服务，足浴，棋牌室，台球室，健身，儿童教育，儿童教育，智力DIY，副食品，汽车精品店，卷烟酒店，便利店，公寓，公寓，公寓，公寓，公寓，西餐厅，婴儿护理产品，婴儿护理产品，生活服务类，儿童类，购物类，商业业态定位： 公园湖东部部分社区的商业价格：商业价格定位：按照市场类比法进行价格定位：商业价格定位：1。 根据市场类比法，本项目纯一楼的平均销售价格为33489元/平方米。根据一、二层的高属性，确定本项目一、二层的价格比为1: 0.5根据20年成本回收，第一年一楼商铺租金约为90元/平方米，第一年二楼商铺租金为65元/平方米，保持每年5%的增幅。商业价格定位：销售计划：储水期，2012年10月-11月14日，2012年11月15日-12月31日，2013年1月1日-2013年2月28日，项目包装，销售办事处成立，全面开展户外、互联网、DM等广告宣传，大型办公客户洽谈，零售开始。商店全部开门出租。一个重要节点，于2012年11月15日为酒店公寓开业，保持了持续强劲的销售。商店将继续租赁，到2013年3月，60%的项目销售将完成，从而基本完成项目销售任务。2013年3月1日至2013年5月31日期间，在持续销售和收尾期间，项目80%的销售任务和80%的租赁任务将在2013年6月前完成。营销策略，1、零售10套办公楼，2、整层楼到1层楼。3.40套酒店公寓开始出售，80套公寓被逐步淘汰。4.30%的商店已经租出去了。1.完成了15套办公楼的零售。2.大楼的整个楼层都被移到了一楼。3.40套酒店式公寓将被淘汰。4.30%的商店已经租出去了。1.将完成10套办公楼的零售。2.整个楼层将被转换为一楼。3.酒店公寓的阶段性收尾。4.20%的商店已经租