中原_2012年武汉南国悦公馆商务办公中心项目市场定位报告_67p_前期策划

南国.悦公馆市场定位报告,武汉中邦地产顾问wuhan.2012.07,报告说明近年来，随着武汉保利文化广场以及武昌中央文化区两大项目相继落户中南、中北路，武昌最高档的传统商圈中南商圈地位进一步得到提升。片区品牌高端项目云集，豪华写字楼成为中南中北一条街最集中的地方。,报告内容,页码,片区市场分析,PartA,片区概况商业及项目分布片区项目介绍片区小结,区域概述,范围界定,商业形态构成,中南商圈位于武昌洪山区，为武昌规模最大、最集中、最密集的商业街区。其核心区域为中南路，延及武珞路路段与中北路。连接徐东商圈与街道口商圈，与水果湖商业步行街相望,中南商圈主要由百货、大型超市和专业卖场构成。商圈商业气氛浓厚，集中了中南商业大楼、中商百货、中商广场、银泰百货等百货，家乐福、中商平价、易初莲花等超市，工贸家电、苏宁电器、国美电器等专业卖场，以及必胜客、永和、麦当劳、肯德基等餐饮配套。,商业及项目分布,中南国际城,中建三局,民主路,洪山路,中南路,中南二路,中南一路,南国悦公馆,海山金谷,保利文化广场,中南大楼,中商广场,中商百货,中建广场,银泰百货（世纪店）,建设大厦,武珞路,家乐福,1818中心,武昌中央文化区,中北路,华润置地公馆,洪山广场,区域项目介绍,说明：武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。另与19层配楼形成空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”。项目总投资逾11亿，开发周期3年。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，项目由美国SOM国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计。,区域项目介绍,说明：中南路88号地处中南二路，CBD核心区，精致生活样本，集商务、居住休闲、文化科教中心于一体。醇熟的生活配套，洪山广场、家乐福、中商广场、世纪中商近在咫尺，绝版价值典范。都市坐标，小高层、南北向、纯板式结构，绝佳都市核心居住区，多种户型面积选择，45165，将多彩生活与空间享受发挥到极至。,区域项目介绍,说明：海山金谷项目定位“洪山广场国际资源集成体”，涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人会所多元业态，以可再生能源为基础，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建筑科技，实现健康、舒适、节能、环保的低碳绿色物业。,区域项目介绍,说明：武汉1818中心项目是正在建设的34万平米的集高端百货、超五星写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的城市综合体项目。其标志建筑物高度达181.8米，为武昌区地标性建筑，建筑面积约6万平米，共41层，建筑风格为新典雅式双塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙。地下负一层与武汉地铁四号线连通，形成地铁商业。超五星写字楼部分位于双塔塔楼的8-26层，单层建筑面积约2000平米，建筑面积约3万平米，层高达到4.2米。私人酒店公寓位于2839层，建筑面积约为2.2万平米。40、41层为天幕会所。办公楼及住宅全部采用瑞士恒温、恒湿、恒氧技术。,区域项目介绍,说明：万达时代中心，是万达集团完全按照低碳、智能的标准设计的8栋世界级的5A级写字楼，地上建筑面积约50万平方米，首创集群式办公，聚合产业力量，成为世界级企业总部中部战略布局的新焦点。项目建筑设计由加拿大BH公司亚洲区总裁DavidStavros施岱珞主笔完成，建筑外形取自中国灯笼，结合LOWE玻璃幕墙，彰显挺拔大气。拥有武汉唯一的千平水景星级大堂，10米挑空气度非凡，独具奢华气派。10部三菱高速电梯，创造快捷交通。公共空间奢华装修。,区域项目介绍,说明：广泽中心雄踞武昌公司总部区，包含2栋写字楼及5层裙楼商业，兴业银行已选择广泽中心双塔楼其中一栋，用于兴业银行湖北省分行总部。广泽中心以5A标准打造，近揽“楚河汉街”独特景观，营造舒适的生态商务、花园办公环境模式。,区域项目介绍,说明：项目总建筑面积约6.2万多平方米，由A、B两栋组成。其中，A座25层，B座23层，地下2层均为停车场，总车位数达400余个，车位比高达100：1，远超国际标准。A、B两座13层裙楼为高端商业配套，塔楼按照5A甲级写字楼标准建造。,该区域是武昌传统成熟商圈，百货扎堆，业态也比较丰富，其辐射区域遍布整个武昌，而且周边区域政府机构居多，消费潜力无限。,1,该区域有洪山广场、洪山体育馆等公共休闲运动设施留住消费人群，商圈餐饮娱乐配套都比较完善。东沙连通工程和中北路延长线的竣工，地铁2、4号线在中南路交汇（分设洪山广场和中南路站），使得区域交通得到显著改善。,2,该区域高端项目云集，是武昌地区的豪宅集中营。各大商业银行总部、高端写字楼在中南中北沿线耸立，未来该区域极有可能成为武昌金融一条街。,3,区域小结,项目概况,PartB,项目概况,南国悦公馆,洪山体育馆,保利文化广场,洪山广场,说明：南国悦公馆建筑总面积约3.46万方。其中地上30层，约2.13万方；地下3层，约1.33万方。建筑总高度约94.8米。432套2783高品质精装小户型，建筑1层为酒店大堂，结合架空层营造良好的建筑空间景观，2层以上为精致一房和二房的铂金公寓和大开间景观套间。,项目SWOT分析,PartC,项目SWOT分析,项目优势,1,项目劣势,2,项目机会,3,项目威胁,4,优势弥补劣势，机会解决威胁,进出不便：项目入口道路坡度高。建筑设计形象差。不临街：巷子里面。地块面积小。,交通优良：十字路口旁，地铁、公交直达。丰富景观资源：洪山广场、东湖风景。配套齐全：商业百货、银行、餐饮酒店。开发商实力品牌：上市公司、品牌实力强。,区域高端项目众多、供应量大、竞争激烈。片区发展向北倾斜，总部经济区崛起。,住宅限购，商业地产迎来黄金发展期。地处繁华商圈、片区商业气氛浓厚，易形成规模效应。高端写字楼成群，中低端写字楼是市场空白点。,项目SWOT分析总结,项目最大优势：地段一流、周边配套成熟。,典型的商业项目,1.小户型公寓式酒店,2.商务办公楼,项目定位,PartD,市场定位客群定位产品定位价格定位形象定位,市场定位,市场最终定位,市场定位支撑点,1.周边高端写字楼成群，竞争激烈，中低端写字楼有市场空间。2.创展型商务办公中心：针对中小企业设立的商务办公楼，地段好，办公配套相对5A级商务中心稍差。,中南路首席创展型商务办公中心,市场背景：对那些员工较少、实力较弱，以为大公司提供配套技术和服务，赚取附加值利润为主的小型企业来讲，大型写字楼昂贵的租金和各种开支是他们所难以承担的。同时受“住宅禁商”政策的影响，住宅办公的“孵化器”功能也大受影响，因此这些小公司纷纷把落脚的目光投向灵活度更高、成本更低又不受注册限制的办公场所，创展型写字楼应运而生。,客群定位,客户需求特征,客户不认购原因,客户对物业的需求是什么？1.中小企业：高端商务区位置、使用成本低、面积适中、总价低、百变互享办公空间。2.投资客：总价低、出租率高、租金回报高、风险小、升值潜力。,办公配套不全、价格不合理、物业费高。,项目需求客户中小企业：投资客=6：4,产品定位,甲级写字楼,案名：洪广国际中心（I楼）保利文化广场（h楼）,形象定位,形象包装定位享受国际性总部商务空间，,价格定位,Thanksforyourattention,Wishyouagoodday!,R-24G-130B-135,R-192G-0B-0,R-114G-191B-197,R-127G-127B-127,报告中使用的基准色,报告中使用的补充色,R-16G-136B-218,R-253G-138B-59,R-191G-191B-191,?,R-?G-?B-?,我们严格限定报告所采用的基准色，可以通过设定色块的RGB值来实现,本项目,本项目,同样是一个典型的左右分栏描述说明页面，有色块的标题下面一般用来进行文字说明,11,11,11,这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模块，有色块的标题下面一般用来进行文字说明,11,11,11,说明,说明,说明,这是一个典型的三分栏描述说明页面，是我们报告的重要补充模块，横线的标题下面一般用来进行数据的罗列和演绎,第一点结论,1,第二点结论,2,第三点结论,3,第四点结论,4,单击输入主标题,Part1,单击输入副标题,PartC.1,TwoFactors(1),22,因素2,因素1,.,.,TwoFactors(2),ThreeFactors(1),因素2,.,因素1,.,因素3,.,.,ThreeFactors(2),因素2,因素1,因素3,.,.,.,ThreeFactors(3),因素1,因素3,因素2,.,.,.,ThreeFactors(4),.,因素1,因素2,.,.,因素3,.,ThreeFactors(5),ThreeFactors(6),ThreeFactors(7),.,.,.,1,.,2,.,3,.,.,.,ThreeFactors(8),.,1,.,2,.,3,.,.,.,.,ThreeFactors(9),FourFactors(1),因素1,因素2,因素3,因素4,.,.,.,.,.,FourFactors(3),FourFactors(4),FourFactors(5),FiveFactors,Stepbystep(1),第一步,第二步,第三步,1,2,3,.,.,.,Stepbystep(2),Stepbystep(3),Stepbystep(4),1,2,3,4,.,.,.,.,Stepbystep(5),Consequences(1),.,.,.,.,.,1,2,.,1,.,3,.,2,.,Consequences(2),1,3,2,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,Standardform,这里是对表格数据的进一步说明或补充,Timeschedule(1),Timeschedule(2),.,Timesch