写字楼管理原则

为了实现眼前的管理目标并追求最佳的环境、社会和经济效益，办公室管理原则将始终把握以下原则：(1)服务第一和严格管理的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理应继续坚持“以人为本”的管理理念，从业主为了满足人们的需求，我们应该强化服务功能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“严格管理”它是服务的保证和基础，包括物业的维护和管理、员工的管理和业主不当行为的管理劝阻，建立严格全面的管理制度，实行合法管理，严格管理，科学管理，确保物业管理服务我们必须得到我们应得的结果。(2)专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理中，要充分发挥物业管理公司的主动性和业主(租户)的积累性两个主动性极性。物业管理企业应尊重并按照大多数业主的要求，通过管理处对物业实施专业化管理。同时，要努力争取业主(住户)的支持和配合，使他们能够正确使用和维护物业，自觉遵守业主公约。共同创造文明的办公环境。(3)基于物业管理的多元管理原则：在做好日常管理和日常服务的同时，要根据物业的实际情况进行一系列的多元管理服务。不仅满足了大多数业主(住户)的不同需求，还增强了物业管理公司的造血功能，增加了经济积累，以利更多为业主(租户)服务好。管理措施(1)实施物业管理全过程，从开发商、业主和专业物业管理公司的角度为物业提出合理建议华建议为物业管理营造一个良好的硬件环境。(二)设立(建)管理处，配备专业管理人员，实行专业管理。(三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培育高素质人才管理人员，为(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍。(四)引入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业的具体实际，制定一套切实可行的规章制度制度，确定了一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，以服务促管理。(五)严格遵守杭州市物业管理条例等相关物业管理规定，制定切实可行的管理办法案例；与业主签订各种协议，依法约束双方的行为。(6)运用顾客满意战略建立友好的管理和服务模式。(七)采取智能化手段搭建社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。(八)采用CIS系统设计，整体形象策划和包装，独特而有特色的形象系统，提提高房产的整体档次。(九)按照市场导向和企业导向的经营方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目(1)公共服务项目(所有业主均可享受的服务，费用包含在物业管理费中):1。协助公安部门维护大楼内的公共秩序，实施24小时保安值班、消防和交通道路管理；2、公共场所清洁、办公垃圾收集和清运；3、建筑共用部位和公共设施设备的维护和保养；4、公共绿地园艺的培育和维护；5、室内公共场所绿色展示维护；6、管理大楼的各种信息；7.未完工房屋的通风、清洁和其他服务；8.电话和访客信息；9.临时借用雨伞和雨衣；10、假日环境布局；11.重要时刻的提醒服务；12、预订报纸、信件和收发；13、雇佣p业主委员会成立前，应当经物业管理公司批准，并报物价部门备案。建筑物内货物的搬运；2.各种健身和娱乐活动(取决于建筑的配置)；3.机动车清洗：4。为建筑室内报警系统提供维护服务；5、提供小型企业会议场所和服务；6.商务中心服务；7、办公区绿化的供应和维护；8、办公区报警系统维护和报警服务；9、办公设备和设施的现场维护和安装等。10.代表他人预订汽车、船只和机票；11.代表他人订购和运送饮用水。大厦物业管理的具体方案是从前期物业管理干预(预售至交付前三个月)到前期物业管理实施阶段(物业交付至业主委员会成立前三个月)由以下部分组成。在实际操作中，应分阶段集中、逐步实施相应的工作。第一阶段：物业管理的早期干预阶段，从业主、开发商和物业管理专业人士的角度，重点关注物业的规划设计、施工安装、设施配置和设备。在选型等方面提出了合理的意见和建议。从而满足物业管理的要求和广大业主的需求。最大限度地减少遗漏，避免遗憾，确保质量和节约成本。一、管理内容：1。从政策法规角度提供相应的物业管理意见和依据；2、参与物业规划设计和施工区域设计图纸的审查，提出相关的改进和完善建议；3、从管理的角度，审查设施设备的选择，减轻后期管理的压力；4、提供改善公共设施的建议；5.提供建筑公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电安装和能源分配相关管理建议；7.就功能布局和材料变更提供相关管理意见；8.对建筑材料的保护提出具体的管理意见，以减少施工对材料的损害；9.对识别系统的设计和配置提供相关管理意见；10.参与开发商营销中物业管理相关事宜的协调和沟通；11、参加开发商物业竣工验收。二是管理措施：1、熟悉和掌握物业管理的法律和政策，做到有法可依，有章可循；2.学习和应用各种专业技术知识，提高早期干预的专业技术含量；3、制定早期干预计划，积极稳妥地开展工作；4、参加相关项目的联席会议，协调各方面的关系；第二阶段：前期物业管理阶段：前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主占用管理、安全管理、消防管理和绿化保护清洁管理、住房和公共设施管理、娱乐设施管理、用水管理、财务管理、质量管理、档案管理、人力资源管理等。一、接管验收管理计划，确保建筑物的环境、建筑物、设施和设备符合相关法律法规、政策和规划设计的要求，维护业主的合法权益，为今后物业管理工作的发展奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准操作程序(1)，管理内容：1。了解物业建设的基本情况，及时与开发商沟通，确定接管验收时间；2.准备物业接管验收计划以确定物业验收的标准、方法和时间表；3、会同开发、设计、施工单位，按照接管验收标准，对现场物业进行初步验收，并在物业交接验收表记录验收结果，要求施工单位限期整改验收中存在的问题。4、会同开发建设单位对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；(1)检查和接收各种房屋和钥匙；(2)检查和接收各种图纸和资料，并整理归档；(3)检查和接收各种设施和设备；(4)检查并接收各种标记。(2)管理措施：1。成立接管验收小组，接管验收工作；2、开展验收培训，提高对验收重要性的认识；3、掌握物业验收的标准和程序；4、制定接管验收程序，按程序办理验收手续。二、业主入住管理计划在办理业主入住手续时，要为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，为管理处塑造形象业主的形象，给人留下良好的第一印象，起着重要的作用，所以我们必须重视对业主的职业工作的管理。(1)管理内容：1。准备业主要求的材料，以获得房屋；2.为业主安排入住场地，为业主办理入住手续提供一站式服务。3.根据房屋征用流程办理房屋征用手续：(1)根据业主持有的占用申请和各种必要的证明，出具房屋交接资料；(2)陪同业主检查房屋，办理入住手续；(3)按规定收回业主填写的各种表格，收取业主应支付的费用；(4)经业主确认后，房屋检查交接中发现的房屋质量问题填写业主验收交接表与业主约定时间，及时解决问题。(2)管理措施：1。制定业主领房程序并准备所有相关所需材料；2.根据业主的房屋购置程序安排工作流程；3、规划业主占用场地平面布置图；4、热情接待，不厌其烦地提问，虚心听取业主的意见；5、按规定办理业主入住手续。三、治安管理计划在建筑物业管理中，适当运用现有的科技手段和管理方法，依靠各种先进的设备、工人保持人们的积极性，维护物业和业主的安全是一项非常重要的工作，对业主来说是最重要的。注：特制定常规预防与技术预防相结合的24小时全天候管理计划。(1)管理内容：1。日常防范：结合警卫任务和巡逻任务，协助公安机关维护建筑物的公共秩序秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(住户)安全的行为。(1)前台的职责：礼仪服务；维护出入口交通秩序；外国车辆和人员的核查、登记和更换；防止身份不明者、衣冠不整者和其他人员进入大楼；夜间询问并登记外籍人员；禁止将危险物品带入大楼。当外国人员将大型物品带出大楼时，他们会与业主核实并登记。为业主提供便利服务。(2)巡逻岗的任务：按规定路线巡逻检查，不留死角；巡视车辆停放情况，维护道路畅通和车辆安全，做好安全防范工作；检查并防止可疑人员进入大楼；检查建筑物和建筑安全及防火；装修户的安全检查；预防和协助公安部门处理各类治安案件；防止和制止各种违反建筑管理制度的行为。2.技术防范：采用安全报警监控系统和电子巡更系统，24小时监控大楼的安全状况，确保大楼的安全。注意安全。(1)对可疑或不安全标志采取跟踪监控和定点录像措施，并及时通知值班保安落实现场处理。(二)值班保安员接到治安警报后，应当及时赶赴现场，酌情处理工作责任；2、加强保安人员的内部管理，开展系统的军事素质培训，提高保安人员的思想素质和商业技能；制定紧急事故处理办法并组织定期演习；3.加强保安人员行为规范教育，统一着装，持证上岗，语言文明，行为规范；4、严格执行安全巡视制度，确保巡视质量；5、监控中心定期维护、保养，确保监控设备完好；6.确保详细完整的监控和值班记录，并建立安全管理档案。四、消防管理计划消防管理是物业安全管理的重点，所以要根据消防法律法规的要求，结合实际，切合实际做好消防安全工作，确保业主生命财产安全。(一)管理内容：1、做好消防中心管理；2、做好消防设施、设备管理；3.保持消防通道畅通；4、加强装修期间的消防安全管理；5、严禁非法燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储存易燃易爆物品；7、防止电气短路和其他火灾因素。(2)管理措施：1。制定并实施消防管理制度和消防安全责任制，确保责任、设备和检查的落实；2、制定火灾事故处理方案，防患于未然；3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季度组织一次消防演习；4、定期防火检查，预防为主，预防与消除相结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防设备、器材的检查和维护，使其始终处于良好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、积极开展消防安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；8.发生火灾时，及时组织补救并向有关部门报告。绿色清洁管理计划：绿色清洁直接关系到建筑形象和业主的工作环境，也是决定环境质量的重要指标。(1)管理内容：1。绿化与维护：绿化工作者应使日常管理和维护科学化。(1)根据气候，适当浇水；(2)根据花木的生长情况，对花木适当施肥，适当松土；(三)制定防治病虫害的预防措施；(4)及时清除杂草和枯枝，定期修剪春秋季花木，及时扶正受损花木，整修复或重新种植合适的幼苗和花卉；(5)建筑内部公共场所的绿化布局和维护；(6)定期布置建筑草图；(7)保持建筑周围的绿地和植被完好。2.清洁卫生：通过日常清洁工作，保持建筑物的公共环境和公共部位整洁，公共设施整洁。无异味，无损伤。(1)根据材料选择最佳维护方法，定期打磨打蜡，保持材料表面光洁；(2)公共厕所应由专人巡回清洁，保持清洁无异味；(3)地面公共烟灰缸应每天擦拭测试两次，并巡回清洗，不得堆放烟头。(4)大堂设专人巡回清扫，玻璃门窗保持明亮，无明显印刷污渍；(5)建筑物的公共区域应保持清洁，不得随意堆放杂物和占用公共场所，并应随时清理。污渍和积水；(6)每天定期收集垃圾(在正常工作时间之前),以确保垃圾被装袋且袋口系紧无泄漏，每周清洁和消毒垃圾桶，清洁垃圾房内外的墙壁和地板，每月消毒垃圾房两次。(7)定期外墙清洗；(8)各种公共照明、消防等设施，每月清扫一次；(9)定期清洗污水管道，如下水道；(10)广告牌、招牌等每天清扫一次；(11)电梯轿厢每天清洁两次，电梯门槽每月清洁一次。(12)春、夏、秋季有害生物孳生区每周一次(冬季每月一次)；(13)制止违反环境卫生管理法规的行为。(2)管理措施：1。建立绿化和清洁制度，每月制定维护计划，按照操作规程规范操作；2、加强业务培训，提升专业技能，聘请专业人员指导维修；3、实行“三查”(绿色清洁工自查、管理员检查、管理处处长检查)，加强日常监督检查检查、月度考核，确保绿色服务满意率达到95%，清洁服务满意率达到95%；4、加强行为规范管理，着装统一，标识齐全，言行文明。六、房屋及公共设施设备管理计划：房屋管理，特别是共用设施设备的管理，直接影响建筑物的形象、物业的使用寿命及其使用使用安全直接关系到业主和用户的安全，是楼