业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法

业主接收房屋的程序、注意事项和常见问题的处理方法一、注意及时收到入住通知书1 .这是退房的第一步，必须注意期限。 一般来说，开发商约定的房间交付期限在通知书送达后的30天以内，购房者必须规定时间。2 .收到入住通知书后，首先要判断开发人员是否按时提交房间。 逾期交房时，提出处理意见，根据开发人员的回答，决定是否去取房，按通知约定的时间去取房。特殊提示：注意退房的期限，错过退房日期很麻烦。2 .大楼日期不得提前推迟。 实际的交通楼日超过合同约定的入住楼日的情况下，可以考虑根据合同向开发者索赔。3 .因特殊情况不能按时到达的，可以书面委托亲戚或律师，也可以与开发人员联系，另行协商时间，书面确认。4 .购房人未在约定时间内办理有关住房手续到指定地点的，法律上认为开发商实际将该房屋交给购房人使用，购房人自通知书到期日起承担一切购房风险责任和税金。二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表 最重要的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是现在房间里最需要注意的文件。 本表是建设部为规范工程竣工验收记录的管理工作而制定的，经设计、监理、建设单位和施工单位四方通过后，应在工程竣工15天内向建设行政主管部门提交完成记录。竣工验收备案表中的项目，报告主管部门后，发展者应当对楼盘负一生责任。 因此竣工验收备案表对房地产经纪人有严格的制约作用，根据有关规定，表中所有项目必须报到有关主管部门，如有任何项目缺失，该楼为“黑楼”，不能入住，买房者有权拒绝接受。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发人员对房屋质量和保修期、范围的约定，作为购房合同的附件，必须具有与购房合同同等的效力。 因此，收容人应仔细审查其中的具体各项，特别注意保修期。3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是房屋设计、施工和检测的具体技术指标，如抗震指数、墙结构类型等的说明和注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6 .实测面积登记表特殊提示：1 .持有上述文件后，才说明房屋具体交付的条件。 因此，结账时可以审查相关文件，确认房屋已经具备交货条件，然后再进行结账、结算费用、交货钥匙等交接作业。 因此，我会指示你重视这些文件，特别是看原件而不是复印件。2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，结帐时不能只看开发人员有没有这个备案表。 一定要仔细检查各项是否记录下来。 那是收房的前提，即使开发者做得更好，如果没有这张表，证明没有收房的标准，有收房的权利。3 .关于这些文件，一方面要检查其有无，另一方面也要看检查过的文件的正当性。4 .开发人员拒绝出示这些证书或文件不完整时，应根据购房合同第11条，要求开发人员签字“关于卖方拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表责任确认书”。5 .注意： 住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，请拿去作为证据保存。6 .开发人员无法提供上述相关文件的，买房人有权拒绝接受住房，由此产生的推迟移交住房的责任由开发人员承担。三、房屋检查退房过程中要掌握“预先退房”的原则。 也就是说，购房者必须检查住宅(包括住宅检查所需的文件)，确认没有错误之后才能签署住宅收据。“预先接受”不仅符合商业惯例，也有法律依据。 房价是房价，消费者应支付房价，或者按合同约定支付相应比例的房价，就履行了合同义务，开发人员应支付住房。 房屋交货前，业主有权检查房屋1 .检查房屋面积：要求开发人员发行实测面积测绘报告，根据住宅土地管理局所属的专业测量机构评定各住宅面积的实测面积，验证与销售面积是否有误差、误差率的范围有多大的实测面积误差超过3%，可以中止房间的收购。2 .检查房屋质量：购房者进行住房检查需要仔细检查商品房质量，主要从以下几方面入手房屋本身的质量(二)景观绿化、园区补助、设施标准等补助设施是否符合合同约定。(三)装修质量；特殊提示：1 .必须把握“预收集”的原则。2 .开发人员拒绝事前办理其他交付手续的，买方可以向开发人员批准“卖方拒绝检查室的责任确认书”后，中止手续。3 .购房者应了解公营面积和相关知识，防止开发商侵占。4 .发现质量问题，开发人员应当按期修理。 买房者应要求开发人员签订书面信件。 因此业主逾期入住的，开发人员必须承担违反合同的责任。5 .如不支付房款，购房者将按照合同约定完全履行合同义务。 开发人员必须无条件地移交住房。 否则，开发人员应视为违反合同，开发人员不交付住房的，应负责逾期交付住房。 开发人员无权因“未支付相关费用”等理由拒绝交出房屋。6 .试制品房间标准不得作为现实标准。 开发人员相关的装修基准不以试制品之间的基准在合同中明确。四、新建检验的最终结果1 .房屋检查无问题时：按实际检查情况填写验房交接表等相关文件。 请在这张记录单上一一记录检查状况，不记录无法确认的事项，或者写上“不明”“无法认定”等。 如发现问题，如实记录，要求发展者限期处理。2 .有不满意的，提出意见填写验房交接表，发展者未准备有关文件作为书面依据的，买方应另行书面向发展者提出意见。3 .如发现问题，买卖双方可以协商解决。 如有可能修改的内容，应协商修改修改文件，约定下次检查时间(一般不超过30天)。4 .将发现的问题详细记载在检楼表中，如果确实属于不能接受的层次，应详细记载不能接受层次的原因，并要求开发人员签字盖章。特殊提示：1 .检查后必须坚持的原则：如果发现问题，不论大小，记录在有关文件或文件中，开发商同行的收容人不论如何善用语言，楼盘不准备检查登记书的，应准备纸笔，一一记录。2 .房地产公司的行为不能代表开发人员(除非明确书面批准)，房屋质量问题不得与房地产公司签署文件。3、检查房屋发现问题，必须由开发者盖章确认，约定处理方案。4、如开发人员拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要拿到证据，证明购买人没有按时领取房屋，而是开发人员移交房屋不符合合同约定和法定条件。注意事项以下问题经常出现在购房者购房、取房过程中，尤其是遇到这些咨询问题，列出重要注意事项，注重消费者，保护自己的权利。一、与购房有关的税款(一)商品房买卖应缴纳下列税款：一、赋权税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4 .公共服务基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花税七、门票工资税务问题特别是根据法律规定和购房合同的大部分约定，支付公共修理基金、权利税等费用，不能作为开发者提供住房。1 .赋权税权利税是所有者取得生育票时向国家支付的税。缴纳时间：权利税只能在过日缴纳特殊提示：除税务机关外，任何机构都没有代收权。实施：业主入住时，无需向开发人员支付权利税，直接去税务局处理，直到房屋能够处理权利书为止。2 .公共维修基金该基金与房地产管理费不同，仅用于住宅共用部、共用设施设备保修期满后的修理、更新、改造。税率：房价的2%。特殊提示：开发人员、房地产公司无权领取或者无权领取维修基金。 这个基金必须提交给住宅区。 如果把修理基金交给开发人员的话，可能回不来了。3、面积测量费面积测量费的征收原则是“由谁委托，由谁支付”，购房合同规定了开发者向购房者提供面积测量数据的义务，费用应由开发者支付。4、房地产费一年物业管理费、物业管理费、水道保证金特别是普通小区支付一年以下房地产费用并不违反。物业管理服务的收费应实施标价，收费项目、标准和收费方法应在经营场所或收费场所公布。5 .产权代理费所有者完全有权自己制作票，开发者无权强制性地向所有者索取费用。二、面积问题面积问题是消费者最关心的内容之一，在购房者购房时，尤其是购房时，考虑到合同面积和实际面积可能产生误差，签订合同时必须按附加条款予以防止。(一)存在的问题：1、商社的合同面积和实测面积存在误差，这一直是焦点问题。消费者经常面积问题出现问题被动，购房者对购房合同中可能出现的问题做出详细约定，建议保护自己的权益。2 .开发人员有时利用摊位和面积测量来取得购房者的合法利益，很难被发现。正确测量房屋面积是专家的工作，一般买房者不能完成。 其次，面积测量的人工操作特点，正常误差是不可避免的。 一些开发商很容易出现人为的偏差，将购房者的面积乘以1、2米。 而且，由于消费者相关知识不足，在购房过程中信息不对称，开发人员很容易改变支柱，将非公营的面积纳入公营店。(2)如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋占地面积或建筑面积(包括公营面积)与买卖合同约定面积不符的，按合同约定处理。 合同无约定或约定不明确时，(1)面积误差比绝对值在3%以内(包括3% )，按合同约定的价格实际结算住房费用(2)面积误差比绝对值超过3%，买房者可以要求结账。 开发者从买房人退房日起30天内返还提出的房费，支付已支付的房费的利息。 买房者同意继续履行合同的，住房实际面积大于合同约定的面积的，面积误差比在3%以内(包括3% )的部分住房价格由买房者约定的价格补充，面积误差超过3%的部分住房价格由开发者承担， 所有权归属于买家的住宅实际面积小于合同约定的面积时，面积在3%以内(包括3% )的部分住宅价格和利率由开发者返还给买家，面积误差绝对值超过3%的部分住宅价格由开发者返还给买家。特殊提示：1 .想测量你买的商品的真实面积，首先买房者要求建筑竣工图纸，请专家根据图纸计算。2、签订合同应细分条款，约定实际面积和产权登记面积出现误差时的处理方式。 合同没有约定处理方式的，面积误差比的绝对值超过3%的，买房者有权结帐。(3)关于分配面积公共建筑面积分配原则：1、商社公共建筑面积的分配以栋为单位。 分配的公共建筑面积为本栋内的公共建筑面积，未与本栋连接的公共建筑面积不得分配到本栋内。2、服务于商品房整体的公共建筑面积，服务于该建筑物各套商品房分配的一部分范围的公共建筑面积，由有利的各商品房分配。 多次分配公共建筑面积时，分别计算分配系数。 各商社应分配的公共建筑面积是各自分配的公共建筑面积之和。3、公共建筑面积分配后，各商社不分割建筑面积的具体部分，任何人不得侵占或变更原设计的使用功能。分配的公共建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共大厅和通道、地下室、值班警卫室等功能性地为整个建筑服务的公共房间和管理房间的建筑面积2 .夹克(单元)和公共建筑空间之间的隔墙和外墙(包括山墙)墙的水平投影面积的一半。 作为独立使用空间出售或租借的地下室、车棚等，不得计入公共建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不得计入公共建筑面积。不应该进入的公共建筑空间：1、仓库、汽车仓库、非汽车仓库、车道、暖气锅炉等，作为人防工程的地下室，单独具备功能的独立使用空间。2、经销商自营、自营的房子。3、为多个房屋服务的保安室，管理(包括物业管理)用的房间。4、关于半地下室，不论采光井的构造如何，都不计入建筑面积。特殊提示：1 .签订合同时，应明确约定公营的具体项目。2 .经销商的公司在经销商销售之前，必须将经销商经销商的面积测定报告书提交给经销商经销商的经销管理部门。 改变预售商社的设计方案与预售住宅面积有关的情况下，重新提交面积测定报告书。销售部门在销售商品时，必须按照销售合同(包括补充协议)明确商品的销售面积、分配的公共建筑面积和公共建筑部位。3、其他购房者获利的其他非营利性住房，需要分配的，销售合同中应当注明住房名称、应该分配的总建筑面积。三、审查销售广告发生问题“我区的绿化率我区有小学、幼儿园、会所”购房者往往被以上优美的辞藻所迷惑，但实际关闭房屋时才发现远离现实，在现实中虚假宣传、改变住宅区规划也是一些开发者的惯用手段，而且装修标准不符合合合同约定和开发者的承诺。 房间里的一个要点就是开发者如何履行过去的承诺。(二)解决办法；1 .要注意平时的证据收集。买房时必须保存大楼的书、广告，有条件买房时必须拍大楼卖场的沙盘，关房时必须根据住宅区的平面图看环境。 相关司法解释表明，这类广告作为申请，在法庭上作为证据出示，要求开发者履行承诺。2 .必须随时主张自己的权利