广州万科成本优化与控制作业指引

成本优化和控制操作指南号码：版本号：0页码：22页，共22页成本优化和控制操作指南编制人员日期，2007-2-28初审日期，审计日期，同意日期，修订记录每日周期修订状态修改内容修饰语评论者批准人1.过程元素过程目标：在每个实施计划完成之前，完成成本优化和控制，提供优化方法，并在投标阶段指定成本控制方法。流程主要负责部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。处理关键绩效指标过程KPI负责部门/岗位数据源及时提供测量数据和优化建议实施成本控制在目标成本之内。流程要点流程要点关键点描述支持文件计划优化分四个阶段：设计前期、概念设计、总体规划设计和实施计划项目招标投标管理操作指南2.适用范围：XX每个项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、结构、装置、景观和室内设计。3.责任设计管理部：负责在每个设计阶段提供规划、建筑、景观规划和图纸进行计算。成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，根据计算结果在：进行具体计算并提出优化建议，必要时协调各部门，优化建议后跟踪计算并编制结果报告，审核并发布计算结果。采购管理部：进行投标策略规划。4.工作程序4.1。方案优化流程4.2。方法和过程控制4.2.1预设计在开始设计之前，找到开发部门、设计和营销部门，整理出政府规划的要点、土地属性(土地使用分析)和市场定位信息。4.2.1.1政府规划要点：根据政府规划要点的回复，获得以下信息：总建筑搞面积体积比建设用地面积建设用地密度总居住面积绿地率容积率面积家庭数量住宅建筑面积极限高度商业俱乐部学校幼儿园不动产机房活动中心服务中心保健中心邮局公共厕所游泳池法院停车位类型量面积评论自行车停车位停车位防空区4.2.1.2土地属性：通过现场调查，要求开发部、项目部等相关部门对土地属性信息进行分析：项目复杂的评论市政解决方案(水、电、气、路)城市污水明确了解离红线的距离，是否设立污水处理站；城市供水清楚地了解离红线的距离；邻水县清楚地了解离红线的距离；永久电力清楚地了解离红线的距离；临时用电清楚地了解离红线的距离；市政煤气明确了解离红线的距离，是否设立气瓶组加工站；交流道清楚了解维护、道路和高架桥建设等的需要。公交车站清楚了解社区内公共交通站点的数量；红线内的土地状况场地高差1、清楚了解场地高差，以便计算场地平整费用、挡土墙费用；2、山体建筑分析场地坡度面积比植被状况明确了解场地的植被情况，并结合设计确定是否有可以保留的树木，以计算景观成本；河流和箱涵条件了解场地内是否有河流和箱涵，以及河流和箱涵的长度、深度和宽度，以便计算整治费用；鱼塘和湖泊清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积，以便计算改造费用；高压线路的情况清楚地知道是否有高压线穿过现场(高压输电)，如果有，将其掩埋或改变罢工的长度；市政条件清楚了解场地内是否有市政道路或未来是否有规划的市政道路，若有，具体长度、宽度及建设标准；破坏地质条件明确了解场地的地质条件，以确定基本形式；建筑特许红线明确了解场地内建筑退让红线，从而准确计算建筑容积率；在红线外着陆噪音情况考虑是否需要考虑抗噪声玻璃；视觉景观清楚地了解场地周围的景观，并决定是否有必要改造视觉景观。4.2.1.3市场定位：要求销售部清楚了解项目的市场定位：产品类型面积比单位尺寸楼层梯子上有多少户人家？附加价值立面风格窗户花园装饰卖价花园阳台凸肚窗地下室大厅电梯厅室内的产品1产品2产品n停车位分配要求：停车位销售价格和销售比例：商业匹配要求：会所的支持要求：完成以上信息后，成本的重点需要是：首先，对于场地内的特殊地形，是否存在河流、箱涵、高压线等问题。需要仔细分析，以了解他们的治疗方法，影响和估计他们的装修费用，一些不可预见的费用需要保留。第二：停车位应着重于它们的建造方法(地下、半地下、露天)，是否计算建筑面积比例以及会所是否可以出售；第三，外国机构需要关注距离，是否有电缆沟，是否有需要破路等费用，并注意周围的建筑是否能合作降低一些费用。4.2.2概念、规划和设计阶段的成本控制要点：就4.2.2.1中的架构和结构而言：4.2.2.1.1设计前，与设计和营销一起讨论产品类型布局方案，计算单一产品和组合方案的成本，形成更详细、更准确的最优产品组合(确定)方案的成本计算，以指导概念和规划设计。4.2.2.1.2结合周边环境和土地景观资源，合理确定不同区域的不同产品布局；最大化产品销售和土地价值的利润。4.2.2.1.3成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计和营销提出建议(注意：关键是通过产品的容积率来区分不同产品的成本差异)4.2.2.1.4道路网布局道路设计应以满足消防和道路交通相关规定为前提；A.道路网络应合理简洁(减少道路网络不合理的曲线和弯道)B.优化出入口布局(成本人员在优化方案中需要考虑周边环境和客户使用要求，不能减少出入口后引起的客户投诉，导致后期整改导致成本增加)。C.道路宽度(设置双车道或单车道加会议区)。4.2.2.1.5停车安排(根据综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选择停车方式):u土地使用A.最大化地面上的开放停车位B.地面停车应按照最大边线原则安排u停车模式A.优化停车空间布局：有限区域内的最大停车量。B.停车位建设成本由低到高的顺序为：地面开放停车位一层高架停车位地面独立停车位半地下停车位地下停车位。具体停车方式应根据容积率综合考虑。u停车位形状控制：A.高度B.个人停车位面积。u车库设置A.车库应该集中安装，以降低建筑成本B.机械停车位和地下车库的预留高度。车库设置应考虑客户的使用要求。对于建筑面积较大的项目，应合理分配停车位数量，避免因集中设置(尤其是示范区)而引起业主投诉。4.2.2.1.6控制公共建筑区域C.通过形式分析和市场调查合理确定商业区。4.2.2.1.7综合物业管理成本和建设成本，合理安排组团规模，相对集中布置组团出入口，减少管理人员。4.2.2.1.8场地标高应根据土方费用最小的原则，结合工程周围的道路和市政管线情况确定。u“因地制宜”A.最小土壤运动B.尽可能平衡场地的挖掘和填充。u减少排水坡度；u山建筑设计需要减少挡土墙、挡土墙等的设计。除了考虑土方量之外尽可能多。土方平衡需要推动设计和项目在特定工程设施之前产生待建建筑物的场地等高线图和立面图。两者合二为一后，整个工程的土方开挖和填方量、挡土墙和护坡费用将按成本计算，计算结果将提交公司决策。4.2.2.1.9总平面布置图应综合考虑开发周期和永久性建筑、园林建设和交通的合理布局，避免重复建设(临时办公、施工生活区、工程用水、用电和临时道路)。4.2.2.1.10山地建筑应根据地形条件确定产品类型：u根据山高差确定产品类型u控制土方开挖数量和基础埋置土方。4.2.2.1.11山地建筑必须比较和选择边坡支护方法：u根据山体的实际情况和高差，定义边坡支护方法。U形边坡支护费用的递增顺序一般为：天然土石方级配、预应力锚喷混凝土、毛石挡土墙和混凝土挡土墙。山地建筑必须比较和选择边坡支护方法(自然土方分级、预应力锚喷混凝土、毛石挡土墙和混凝土挡土墙)。4.2.2.1.12确定捐赠区域的大小：山地建筑应结合地形确定捐赠面积的大小。4.2.2.1.13合理利用现场地形利用原始地形的起伏来完成景观建模。避免低洼地堆置和水系开挖的大量土方施工费用、地下管线的反向刨削以及大型新水系防水和补水费用的增加(这种优化要求造价人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网的给排水费用有一定的了解等)。)。4.2.2.2装置4.2.2.2.1电梯布置方案的选择：4.2.2.2.2从造价角度考虑，超高层建筑应尽可能采用两级吊装布置方案。4.2.2.2.3市场无特殊要求时，应采用一梯多户(或四户以上)方案。4.2.2.2.4电梯轿厢装饰标准的计算和选择(建议根据不同等级设计一个或两个装饰标准，以后每次使用)。4.2.2.3的景观环境4.2.3.1。充分考虑利用场地景观资源(自然景观和人工景观)提高产品质量：不同景观和建筑产品的合理搭配。不同阶段、不同产品和景观位置及特征的平衡组合。4.2.3.2。阐明景观单元的成本控制：根据公司现有的产品系列，汇总各产品的景观成本，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况进行调整后，提交最新的单位景观成本供设计和营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制的参考，注意根据景观的重要性区别对待。4.2.3.3。明确软硬场景的控制比例：向设计部门和设计院提供现有项目软硬景观面积比例的统计数据，作为设计控制的参考。通常软场景比硬场景便宜，所以你应该设置尽可能多的软场景，少做硬场景。4.2.3方案设计阶段的成本控制要点：就4.2.3.1中的架构和结构而言：4.2.3.1.1选择根据销售和成本等因素，确定楼层高度。一般来说，2.8米高的性价比对住宅建筑更好，每0.1米高的成本将增加3-5%的地面成本。4.2.3.1.3窗地比控制u通过节能计算指标控制窗地比。注：节能控制主要包括窗墙比和开口面积。应注意窗墙比和窗地比之间的关系。总的来说，现行的节能标准有利于窗地比的成本控制。重要的是要注意，一旦节能失败，成本改进的优化方案是首先减少窗户面积，而不是保持窗户面积不变并采取其他措施来满足节能要求。除了特殊项目。U单体平面图确定后，计算不同单体的窗地比，合理控制产品的窗地比(是否开窗或窗的大小需与设计沟通)，窗地比不应超过同类产品的经验值。4.2.3.1.4栏杆和栏杆的界限：u计算以前项目的单户型栏杆和栏杆的单价，并建议栏杆的类型应尽可能少。u建议通过积累经验，将各种栏杆面板的分类和统计制作成标准产品。今后，栏杆的做法不需要计算单价成本，而只需要统计内容。4.2.3.1.5外墙装饰设计优化方案的初步确定：提供不同产品外墙不同方法的价格表，以供参考(平板涂料、纹理涂料、劈开砖、琉璃瓦、石材等的综合价格)。)。u提供外墙平涂、质感涂料、瓷砖、石材等各种产品的比例，合理确定外墙涂料、瓷砖、石材的面积比。u提供普通外部材料的适用性能。u关注外墙立面的复杂性，并提出改进建议。u优化和比较阳台、阳台和屋顶的具体方法：u提供目前不同产品的阳台、阳台和屋顶的具体做法和价格表，供设计参考选择；2)优化和比较阳台、阳台和屋顶的具体做法；4.2.3.1.6节能方案：u尽量采用体型系数符合节能要求的产品，并以最优的经济方式解决节能方案。通过合理的窗墙比实现节能标准。u通过墙体材料达到节能标准。u控制节能值的范围。4.2.3.1.7结构方案优