房地产项目清算大全

精选文件房地产项目清算大全(纯干货，推荐收藏)2016-09-06房地产财税咨询一、土地增值税减税规定1 .法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (土地增值税暂行条例第8条)(一)纳税人建造和销售普通标准住宅，增值不超过扣除额的20%的，增值率超过20%的，对其所有增值按规定计税。普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，一套建筑面积在120平方米以下的实际成交价格为同等级土地住宅平均交易价格的1.2倍以下的一套建筑面积和价格标准允许适当变动，但上涨变动的比例为上述标准的20%(二)为国家建设需要依法征收的房地产；2 .转让不动产免税。 因城市规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审查，免除土地增值税。 (土地增值税暂行条例实施细则第11条)。3 .转让私人住宅免税。 个人因工作调动和居住条件的改善而转让原来的个人住宅，居住5年以上的，免除土地增值税的满3年不到5年的居住者，半额征收土地增值税。 不满三年的，全额征收土地增值税。 (土地增值税暂行条例实施细则第12条)4 .共同建造私人房间免税。 一方出地的，一方出资，双方合作建房后按比例分房的，免除土地增值税。 建设后转让的，应当征收土地增值税。 (财税字199548号第2条)5 .交换不动产免税。 个人之间交换自己的居住用房地产，经当地税务机关验证，免除土地增值税。 (财税字199548号)6 .个人转让普通住房免税。 自1999年8月1日起，转让居民个人所有的普通住宅，免除土地增值税。 (财税字1999210号第5条)7 .不对房地产征税。 不动产所有者、土地使用权所有者将住宅所有权、土地使用权赠与亲人，或者负有直接赡养义务的，不征收土地增值税。 (财税字199548号第4条)8 .房地产捐赠不征税。 房地产所有者、土地使用权所有者通过国内非营利性社会团体、国家机构将住房所有权、土地使用权赠与教育、民政及其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。 (财税字199548号第4条)9. 财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 (财税200824号)第一条第(三)款规定：“企业、社会团体及其他组织转让旧住房作为廉租住房、经济适用住房的住房来源，增值额不超过扣除额的20%的，免除土地增值税。 【住宅企业财税微信： fdccspx】二、土地增值税清算单位的确定国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (国税发2006187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门认可的房地产开发项目为单位进行清算，分割开发项目以分割项目为清算单位。 开发项目包括普通住宅和非普通住宅的情况下，必须分别计算附加价值。三、土地增值税预征收率的规定国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 (国税发201053号)第二条指出：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地必须调整现在的预征率。 除保障性住房外，东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。四、土地增值税清算条件(一)纳税人有下列条件之一的，办理土地增值税清算(三大条件)1 .房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2 .整体转让未完成的结算房地产开发项目的；3 .直接转让土地使用权的；(二)有下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人缴纳土地增值税清算(四个条件) :1 .竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或不超过85%，其馀可销售建筑面积已经出租或个人2 .获得销售(预售)许可证三年后仍未完成销售的；3 .纳税人申请撤销税务登记，但未办理土地增值税清算手续，应在撤销登记前进行土地增值税清算。四、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。应当进行土地增值税清算的项目，应当在纳税人满足条件之日起90天内向主管税务机关办理清算手续。 符合规定的，税务机关对纳税人可要求土地增值税清算的项目，确定主管税务机关是否进行清算的需要清算的项目，主管税务机关发出清算通知，纳税人必须在收到清算通知之日起90天内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或者主管税务机关决定需要清算的纳税人，在上述规定期限内不提供清算资料的，主管税务机关可以按照中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。五、土地增值税时应提供的清算资料纳税人结算土地增值税时应提供的结算如下。1 .土地增值税清算表及其附表。2、房地产开发项目清算的说明主要包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、相关交易、融资、纳税等基本情况和主管税务机关应了解的其他情况。3 .取得项目竣工结算报告、土地使用权支付的土地货款证明书、国有土地使用权转让合同、银行贷款利率结算通知书、项目工程合同、商品房购买合同表、销售清单、预售许可证等房地产转让收入、成本和费用的相关证明资料。 主管税务机关需要相应项目记账证明的，纳税人还应提供记账证明复印件。4 .纳税人应委托税务中介机构审查鉴定清算项目，并提交中介机构签发的土地增值税清算税款鉴证报告六、土地增值税收入的确定1 .注意销售清单、房地产销售面积与项目可销售面积的数据关联性，核实税收计算收入2、房地产开发企业发生产权转移，如将开发产品分配给员工福利、奖励、对外投资、股东和投资者、赔偿债务、与其他部门交换个人非货币性资产等，应销售房地产确认收入。3 .房地产开发企业开发的部分房地产由企业个人或转为租赁等商业用途的，产权不转移的，不征收土地增值税。 纳税清算时不计入收入，不扣除相应成本和费用。4 .收据没有发行，收据没有全额发行，但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 (国税函2010220号)第一条规定：“土地增值税清算时，商品房销售发票全额发行的，没有发行按发票上记载的金额确认收入的发票，或者没有全额发行发票的，按交易双方签订的销售合同上记载的销售金额和其他收入将收入销售合同上记载的商品面积与有关部门的实际测量面积不符，在清算前发生补充、结账的，必须在计算土地增值税时进行调整”5 .虽然没有发行发票，没有签订销售合同，但实际使用的收入是确定的。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (国税发2006187号)必须按照第三条第(一)款的规定确认土地增值税结算时的收入(即按本企业在同地区、同年度销售的同类房产的平均价格确定)。6 .确定未发行发票、未签订销售合同但未实际使用的收入。不要确认收入的实现(这种处理附在国税发200931号文件中)，在实际投入使用时，按上述方法确认收入。七、土地增值税减免成本框架八、土地增值税项目应注意的16个要点1 .房地产开发费用不得计入土地使用权的支付金额、土地征用和撤销补偿费。2 .撤销补偿费必须实际产生。 特别是支付给个人的拆迁补偿金、拆迁合同和签名簿或者签名证明书必须一一对应。不得将房地产开发费用计入前期工程费、基础设施费和公共辅助设施费。4 .多个(或分期)项目共同产生的公共辅助设施费，项目应合理分配。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (国税发2006187号)的有关规定，房地产开发企业建设的与清算项目有关的镇委会和派出所用房间、会所、停车场(仓库)、房地产管理场所、变电站、火力站、水力站、文体馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮政通信等公共设施按以下原则处理(一)建设后财产权归所有人所有，其成本、费用可以扣除(二)建设后无偿转让给政府、公共事业部门的非营利性社会公共事业，其成本、费用可以扣除(三)建设后有偿转让的，应当允许计算收入，扣除成本和费用。5、房地产开发企业自己购买建筑材料，自己购买的建筑材料费用不得双重计算扣除。6 .企业行政管理部门(总部)组织和管理生产经营活动产生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。7 .分批开发项目或同时开发多个项目时，一般贷款的利息支出应按项目合理分配。8 .利用闲置特别贷款通过对外投资获得收益，其收益不得抵销利息支出。9 .质量保证金扣除问题国家税务总局土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，按合同约定，保留建筑安装施工企业一定比例的工程款项，计算土地增值税作为开发项目质量保证金时， 建筑安装施工企业就质量保证金向房地产开发企业发行发票时，如果没有发行从发票上记载的金额中扣除的发票，就不能扣除保留的质量保证金。 他说10 .房地产开发费用扣除问题国税书简2010220号第三条第(一)款，第(二)款规定：(一)财务费用中的利息支出按转让房地产项目分配，可提供金融机构证明的，允许从事实中扣除，但不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用减去“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”金额之和的5%以内。(二)不能按转让房地产项目分配利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用扣除在“取得土地使用权的金额”和“房地产开发成本”金额之和的10%以内。11 .土地增值税清算中利息费用的扣除技术国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 (国税函2010220号)第三条规定：(一)财务费用中的利息支出按转让房地产项目分配，可提供金融机构证明的，允许从事实中扣除，但不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用扣除在“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”金额之和的5%以内。(二)不能按转让房地产项目分配利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用扣除在“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”合计的10%以内。 全部用自己的资金，没有利息支出的，按上述方法扣除。 上述具体适用比例按省级人民政府迄今规定的比例执行。 他说根据以上政策规定，应当注意以下几点第一，文件规定的税前扣除的金融机构利率不得超过商业银行的同期贷款利率。 这里的“商业银行同期贷款利率”是“中国人民银行决定的基准利率和变动利率”。 国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告 (国家税务总局2011年第34号公告)规定，企业按合同要求首次支付利息，进行税前扣除的，应提供“金融企业同期贷款利率状况的说明”，证明其利息支出的合理性。金融企业同期贷款利率状况说明应包括在签订此贷款合同时，本省哪些金融企业提供同期贷款利率状况。 该金融企业必须是经政府有关部门批准设立的能够从事贷款业务的企业。 包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。 “同期同类贷款利率”是指贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信用等条件基本相同，金融企业提供贷款的利率。 金融企业公布的同期平均利率也是金融企业向部分企业提供的实际贷款利率。其次，国税函2010220号规定的扣除率均为5%“以内”或10%“以内”，上述具体适用率按省级人民政府迄今规定的比例执行。 因此，开发企业还必须注意所在省规定的具体扣除率。第三，现在开发企业限制融资的情况下，开发企业的资金全部来源于非金融机构的借款，通常利率高，利率支出大。 由于土地增值税清算时只能扣除“取得土地使用权支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内，因此实际产生的利息费用可能超过限额的问题是企业规划融资结构时应预见的问题。关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (财税字199548号)第8条关于如何计算扣除额中的利息支出的问题规定如下(一)利息浮动幅度按国家有关规定执行，超出浮动幅度的部分不得扣除(二)超过贷款期限的利息部分和加罚款的利息不得扣除。第四，开发项目全部使用自己的资金，没有利息支出的情况下，开发费用在“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”的金额之和的10%以内扣除。 这项规定在开发企业方面比较有利。第五，开发企业有多条渠道的借款，不能实际扣除从金融机构获得的借款费用。 另外，其他渠道的借款费用不得与其他开发费用一起扣除在“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发成本”金额之和的10%以内。 只能从国税函2010220号第三条(一)、(二)项所述两种方法中选择一项扣除金额。案例分析33事件介绍某开发项目取得土地使用权的成本为20000万元，开发成本为10000万元，其中开发成本开发间接费用中列支敦士登支出200万元。 项目开发期财务费用利息支出100万元，其中从相关企业借入资金的利息支出60万元，借