[房地产]阜阳地块经济测算及可行性分析

W中国最大的下载数据库(整理。版权属于原作者如果你不从3722.cn网站下载这些信息，不要相信。请访问3722，加入)3722。如有必要，CN可以将该文件解密成可编辑的文档或PPT格式阜阳地块的经济计算及可行性分析一、阜阳地块经济预算(一)情节概况该地块位于安徽省阜阳市颍州区二环路外的三环路内，距市中心约一公里。该地块以南300米处有一所小学，该地块以北500米处有一所重点中学和一个公共汽车站。市政府已经计划将富九路作为商业中心街。该地块区位优越，发展前景广阔。该地块占地234.77亩，容积率为2。规划为住宅和商业用地，带幼儿园。这是一个高质量的景观地块。(2)经济技术指标1.234.77亩土地2、建筑面积(按小高层回屋。根据切碎的商品房和小高层建筑计算)，总建筑面积m2(车库暂不计算)其中：(1)住宅m2，暂为1875户，平均建筑面积120平方米，小高层占30%(77400 m2)，多层占70%(m2)(2)商业用房：33148平方米(3)物业和社区住房：1500平方米(4)幼儿园：1500平方米(5)车库18000平方米，包括250个车库、350个室外地面汽车座椅和15000平方米自行车座椅3.FAR: 24.建筑密度：5:绿地率30%(3)投资基金(成本计算)1.土地：234.77万元/亩=1634万元(建筑价格516元/平方米)2.城市配套费：m250元/m2=1290万元(50元/m2)3.建筑安装费用：多层和小高层建筑(包括水电安装和车库)。幼儿园等。)各种建筑综合成本2900元/m2=28620万元(900元/m2)4.前期费用：1290万元(50元/平方米)，用于设计、监理、勘探、围墙、场地填筑、放样、图纸审查、质量检验、测绘、规划审查、房地产交易、抗震。5.居住区景观配套面积62600 m2，按300元/m2计算，1887万元(300元/m2)6.专业配套：配电室、电、水、气、通讯、数字电视、智能等5724元(180元/平方米)。7.营销费用：3000万元(94.3元/平方米)，包括广告等。8.管理费用：3000万元(94.3元/平方米)9.财务费用：3500万元(110元/平方米)10.不可预见费用：1000万元(31.45元/平方米)11.税金：6%=6837万元(190元/平方米)(4)产出(销售收入)1.商铺：331487000元/平方米(l两层价格)=23203万元2.住宅：m23500元/m2=7.875亿元3.搬迁：60000平方米22000元/平方米=12000万元(冲抵土地基金)4.车库：暂时没有(合计：人民币10，000元)(5)税前利润：(1万-6.978亿元=4.4173亿元)观点：虽然阜阳市的发展方向计划向西部、南部和东南部发展，但目前公众认可和政府支持的程度仍然有利于西部。这块地位于城市的南部。这个项目是通过政府之间的特殊关系获得的。虽然地价不高，为70万元/亩(目前周边地价为70万-150万元/亩)，但拆迁工作存在一定难度，拆迁周期较长，约为半年。开发周期很长，只能在4-5年内销售一空。预计一期工程总投资约8000万元人民币(含土地资金)。阜阳市场近年来，每年消化的住房不到50万平方米。虽然本项目初始投资较低，但由于销售周期长，开发周期长，市场中存在未知因素和一定的风险。二。阜阳房地产市场概述(一)、阜阳市概况阜阳市位于安徽省西北部。它管辖颍州、颍泉、颍东区、临泉、太和、阜南、颍上县和界首市。它有932万人口，总人口70万，面积9775平方公里。它是安徽省人口最多的城市。阜阳交通相对便利。京九铁路穿过这条铁路阜阳的人均收入相对较低，城镇居民月平均收入不足2000元。(2)阜阳市房地产市场研究1.土地市场现状2001年以来阜城市商品开发用地供应情况(单位：亩)2001年20022003年20042005年2006年2007年2008年2009年第一季度涪城规划区1080808189737717669508341660256.57同比增长率-25.2%134.8%-80.1%368.4%-46.2%75.5%199%资料来源：阜阳市住房和土地局观点：自2001年以来，阜阳市规划区共有9628.72亩开发用地进入市场，因此总体来看，1000亩左右的年土地供应量并不庞大。从每年的土地供应情况来看，阜阳市的土地供应每年都有很大的变化。从这个角度来看，政府对土地开发的安排缺乏规划，控制了房地产开发的规模，这可能会导致房地产市场的供给出现明显的飞跃，并在部分时间内形成相对集中的供应量。这对市场的长期稳定发展有一定的不利因素。2006年和2007年，阜阳市土地供应低于过去7年的年均供应水平。土地供给的相对不足也抑制了商品房市场的供给，这在一定程度上造成了阜阳市目前的高房价局面。值得注意的是，近年来供应的土地中，仍有3000多亩在开发中，国家规定土地闲置时间不得超过两年。这部分土地最迟将于2009年上半年进入开发状态，预计10年前将有有效的商品房供应进入市场。预计这部分历史遗留的供应量将在未来一至一年半内给阜阳整体房地产市场带来一定压力。01-08年阜阳市土地供应面积分布表隔板2001年20022003年20042005年2006年2007年2008年英东区17177021000348泉北区0113000316240颍南区1080000127884010195英西区791160737748610508877资料来源：阜阳市住房和土地局观点：从供给区域来看，阜阳市规划区所辖的四大区域存在非常明显的供给失衡。近一半的土地供应位于传统城市的核心区瀛溪地区。此外，由于阜阳经济技术开发区的开发建设，颍南区在过去7年中也成为主要的土地供应商，占总供应量的36%，而泉北区和颍东区的土地供应非常有限。2.商品房开发建设2001年以来阜阳市商品房建设规模(单位：万平方米)项目2001年20022003年20042005年2006年2007年2008年2009年第一季度商品房建筑面积41.234.672.6100.379.03126.4138.375.4533.2住宅建筑面积34.628.253.683.271.1113.2124.367.95占地面积已完成39.725.842.861.667.887.767.871.5阜阳市近五年商品房销售情况(单位：万平方米)项目2005年2006年2007年2008年2009年第一季度商品房销售面积89.8129.854.245.422.82住宅销售区82.8113.649.141住宅销售增长率0.0%37.2%-43.2%-83.5%资料来源：阜阳市住房和土地局观点：2001-07年，阜阳市商品房建设保持了持续增长的势头。2008年，房地产建设领域回落到2004年之前的水产品领域，这不仅受到全球经济危机的影响，而且在短期内主要受到土地资源短缺的影响。首先，经过几年的发展，二环路沿线的土地已经基本开发完毕。第二，早期批出的大量土地，由于搬迁尚未完成，近期无法开发。绿色和黄色土地市场在短时间内的缺乏已经成为富阳商品房发展速度放缓的主要原因。此外，阜阳房地产开发前期设计、施工工作速度相对较慢，成本周期长，这使得开发项目推盘速度受到影响。虽然商品房开发的增长率在过去一两年有所下降，但2006年和2007年仍然是阜阳房地产开发的年份。过去两年住房建设总面积已超过300万平方米。根据建设和销售进度，这部分供货将在2007年和2008年陆续上市。这种综合住宅供应量对阜阳目前平均每年消化约100万平方米的住宅有一定压力。截至2009年3月3日，阜阳市商品房累计结转销售面积111.2万平方米，其中7.97亿平方米位于阜城区。3、住宅产品供应特征分析资料来源：阜阳市住房和土地局观点：从供应结构来看，目前阜阳市场供应的主要产品是约100-120平方米的紧凑型三居室，约80-90平方米的两居室也有较高的市场份额。由此可见，当前市场的主要供应对象是满足居民基本生活需求的经济型住宅。相比之下，在阜阳市场，具有一定舒适度的大型公寓或具有强烈质量意识的高档住宅产品的比例非常低。4.购房客户群体分析观点：从2008年阜阳市规划区购房客户的来源区域来看，周边县市聚集的趋势明显，38%的客户来自阜阳市四县一市。为了满足居住环境改善和孩子上学的要求，这些顾客有强烈的愿望在阜阳买房。另一部分主要客户来自阜阳城市规划区内。这些顾客大多是返乡买房的农民工或商人。真正长期工作和生活在阜阳市的客户比例并不大。5.交易价格年20022003年20042005年2006年2007年2008年2009年第一季度平均销售价格8241154143118252249296131253142同比增长8933022739742147816419同比增长率12%40%24%28%23%31%10%0.5%观点：自2002年以来，阜阳市商品房交易价格逐年稳步上升，2007年实现了31%的增长率。总体而言，市场发展相对健康，但价格上涨速度更快。仔细研究一下市场价格快速上涨的原因就会发现，土地成本的快速上涨是主要原因。另一方面，阜阳市场相对封闭，投资投机较少。大部分购买力来自刚性需求。在刚性需求和市场供给不足的矛盾下，价格大幅上涨。从这一点来看，如果土地成本能够得到控制，近几年来，阜阳市场仍有相对乐观的房地产产品开发空间。三。项目可行性分析：(一)阜阳城市规划阜阳市城市总体规划（2007-2020）城市规模：2010年，人口为82万，土地面积为82.8平方公里。远期2020年人口规模为140万人，土地面积140平方公里。总体布局：从长远来看，考虑到英东和泉北的发展，我们将选择西部、南部和东南部作为主要的扩张方向。以河西区为中心，以何英和泉河为纽带，形成了“三区四群”的城市空间布局结构。河西区：它是阜阳市政治、文化、教育、科研中心和城市发展的支撑。重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的集聚和辐射效益。英南区：依托阜阳经济技术开发区，主要组建高新技术企业和出口创汇企业。它将通过地块开发成为一个综合性的新城区。河东区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、英东新桥物流园区和城市生活居住区。泉北区：完善古西湖生态园和富阳工业园区功能，建设大型商业和老年居住区。阜阳市2008-2012年城市住房建设规划住宅目标：规划期内，将建设各类住房12.5万套，总建筑面积1163.66万平方米，其中112套一、人口增长：截至2007年底，阜阳市区人口为67.2万人，住房面积为1478.4万平方米。根据阜阳市城市总体规划，到2010年城市人口将达到82万，预计到2012年阜阳城市人口将达到93.6万。根据阜阳市建设事业“十一五”规划和2020年远景规划纲要，阜阳市人均住房面积在“十一五”末达到25平方米。根据2012年人均住房面积26平方米的计算，阜阳市2012年应拥有住房面积2433.6万平方米。二。拆迁安置：根据阜城市拆迁年度统计，规划期内，阜城市每年拆迁许可证面积约为30万平方米。基于此，预计2012年将需要建设150万平方米的拆迁安置房。Iii .危房翻新：根据各区房改部门提供的数据，阜阳市规划期内约有58.46万平方米危旧房需要改造。以上三项合计为2642.6万平方米，减去现有住房总量，需建住房