养老地产项目全程策划

一、养老金房地产计划内涵养老房地产计划是经过养老房地产项目开发全过程的一项非常重要的工作。通常开发商雇用专门的养老房地产企划公司来执行。从广义上说，养老房地产计划包括市场调查、项目定位、项目的经济效益分析等项目的预先定位计划、项目的VI设计、项目推广期间、促销期间、强劲销售期间、在收盘期间投入各种媒体的广告计划设计和各种促销活动计划等项目的销售投资计划(销售人员培训、销售手册准备、阶段性销售价格确定等)、项目的业务部分等二、养老房地产项目计划的重要性(a)养老金房地产计划可以让企业做出正确的决定，避免项目运营的偏差。养老房地产计划是在对养老房地产项目市场进行调查后形成的，是规划者不断面对市场总结的智慧结晶。因此，作为演艺房地产企业的参谋，可以更准确地做出企业和企业家的决策，避免事业的差池。(b)养老房地产计划有助于提高养老房地产开发项目的竞争力。养老房地产企业再次“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，近千亩大楼盘相继登场，竞争越来越激烈，决策者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老房地产计划可以进一步发挥其特长，加强项目的竞争力，掌握主导权。(三)可以探讨企业管理问题，加强企业的管理创新能力。养老房地产企业在市场上取胜，商品房要卖出去，重点在于经营创新。规划者帮助养老房地产开发企业进行经营创新是遵循科学的规划程序，从追求养老房地产开发项目的问题开始，探索解决经营问题的有效方法。(d)可以有效整合养老房地产项目资源，形成优势。要开发好养老房地产项目，必须调动概念资源、人力资源、物力、社会资源等大量资源，协调共同开发。这些资源在参与老年房地产计划之前是分散肮脏的，甚至没有中央。养老房地产计划参与各种资源，整理他们的关系，分析他们的功能，团结，围绕中心，帮助形成共同的目标。另外，养老金房地产计划起到预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。三、总体规划过程的详细说明(a)项目可行性分析可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策中的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析分五个阶段进行。(1)接受委托。(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(四)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。可行性分析的主要内容如下：1.项目自条件分析1)项目地块分析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本节从项目条件分析开始，从地块角度确定适合开发的房地产形态，研究项目周围环境地块的情况特性，分析对该地块可能产生的影响。2)项目位置分析：主要分析项目周围地块的现状和未来发展情况，了解项目开发环境和影响因素。3)项目地块条件分析：主要对项目地块的开发条件进行彻底分析，以确定影响项目开发的因素。4)项目SWOT分析(优势、弱点、发展机会、竞争威胁):分析项目开发的重要性和困难，以明确项目本身的优势、弱点、发展机会、竞争威胁等。2.投资机会分析这个阶段的主要任务是根据对投资项目或投资方向的建议，即在特定地区和部门内对自然资源和市场的调查预测，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗糙，主要依靠一般估计，而不是详细分析。现阶段的投资估算准确度为30%，研究成本一般占总投资的0.2% 0.8%。如果您认为可以分析机会，则可以继续下一步的工作。初步可行性分析，也称为“事前可行性分析”在机会分析的基础上，进一步进行项目建设的可能性和潜在利益的论证分析。初步可行性分析阶段的投资估算准确度达20%，所需成本约占总投资的0.25% 1.5%。详细的可行性分析，通常称为可行性分析详细的可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目的技术、财务、经济可行性后做出投资与否决策的关键阶段。在这个阶段，建设投资估算的准确度为10%，所需成本，小项目约占投资的1.0% 3.0%，大而复杂的项目约占0.2%1.0%。5.项目评估和决策按照国家有关规定，大中型和配额以上项目以及重要的小型项目，审批部门应当委托合格的咨询评估机构，对项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目没有单位批准，更不允许组织建设。(b)项目定位项目定位是对养老房地产项目投资开发中涉及的很多因素(经济、政策、法规、计划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政支持等)进行客观调查，通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，满足项目中多个因素的组合点(即总之，项目定位是养老房地产市场计划的基础，项目定位的结果和结论(项目整体定位、客户定位、产品定位建议)对今后各个阶段的计划有方向和指导，是养老房地产计划的主要方面之一。项目定位包括：定位类别1.项目客户定位主要识别项目各功能房地产的客户阶层、消费群体，为项目后期开发计划提供基础。谁购买项目的产品和服务。2.项目开发图像定位和概念定位确定项目的开发图像，提出项目定位和计划设计的方向。3.项目功能组合和格式比例位置主要包括确定项目内主要财产类型的功能、定位组合体系、配置功能和控制功能之间的相关性。对建设目标所属的社会环境及相关因素进行逻辑数学分析和相关定性分析，研究项目任务书的合理设计取向，开发和演示建筑设计依据，科学地识别设计内容，并为此探索科学的方法。主要内容包括：项目总平准化计划、套房、公寓和风格费、公寓面积、交通系数、公判率、使用系数、布局标准、环境景观设计等产品本身的质量是最重要的计划内容。功能定位是城市规划与建筑设计(设计机关)之间的重要“缺陷”工作，也是我国当前养老产业发展过程中最薄弱的环节，是养老房地产市场经济发展到今天的必然产物。4.项目开发规模和等级定位根据项目开发主题，结合项目的市场背景环境，确定项目主要房地产类型的开发规模和等级。5.项目价值定位(包括财务分析)根据项目本身的条件、整体定位、市场供求现状、市场现有房地产供应价格水平、潜在购买水平、项目所在地区未来的发展趋势等，明确项目的各项功能房地产价格水平。6.价格定位养老项目的开发、销售往往在一个期间或一年内完成。消费者市场不可预测，商品的价格必须能被市场接受，需要一定的先进意识和科学预测。定价部分是艺术，部分可以说是科学。影响价格的因素主要有成本、项目质量、客户负担的价格、类似产品的竞争因素等。产品的变动成本是价格的下限，上限是顾客乐意支付的价格。在市场上，消费者总是想以适当的价格获得最好的价值，所以不能把价格和价值混为一谈。定价后，可以在执行中进行适当的调整，但不能进行大的或负的调整，否则会产生很坏的影响。定位方法定价中有多种主要方法：1.类比：提出的项目必须在同等产品中阐明上、中、下。2.成本法：包括对财产征税、宣传费等的综合成本和利润期望值的幅度，是根据开发商自身和市场情况决定的利润高或高的高价格。3.评价法：专业房地产鉴定人全方位评价项目后定价。任何一方都要与市场同行，以最大限度地扩大市场份额。价格政策根据市场情况合理分配各个销售阶段，制定平均销售价格表。实施后销售过程中根据实际情况调整售价。优惠活动开始的时间和数量建议；地面、方向、支撑差异；付款方法建议销售价格调整与销售率和项目进展之间的关系。掌握方法后，具体执行低价、高价、内部价、1号、折价等战略。采用低成本战略：市场进入相对容易，访问容易，加快市场启动。采用高价战略：为了标榜房地产出品、身份的象征、完善的功能、优秀的环境等，可以高价吸引高消费者，但不是盲目的高价。这项法律风险比较大。(c)运营规划和设计经营管理就是年金经营者用商业经营手段管理年金事业，接受为投资者和入住客户提供高效、质量和经济性的服务。财产管理计划的主要内容有以下三个：1.设计业务模型商业模式设计应注意以下8个主要方面：A.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。B.要把最近的利益和中长期利益结合起来，做好战略设计。商业模式的底线是“千千万万种的买卖，如果不赔偿的话，就会发生剩余”，避免损害风险是应有的意思，但是关键是在最近的时间和中长期的利益中抓住时间。现在，部分房地产商把房地产当作媒介，只考虑短期收回的事业模式，就落后了。将部分保险金投入老年共同体的想法很好，但是可以收回巨额投资的短期政策仍然存在，找不到长期资本和养老共同体等长期投资的结合点。高龄房地产开发商需要找到最近收益和中长期收益增长的逻辑链。C.结合有效的严格要求和有效的灵活要求，建立收入模型基础。很多养老房地产开发商从一开始就为以客户为高端对象的商业模式奠定了基础。非商界人士也有丰富的高级人力，但要求特性有效，但灵活性最高，这种定位往往容易暴露在业务模型运营的风险中。例如，大多数高收入老年层有住宅或多套住宅，这种情况是抑制养老房地产需求的直接障碍。对此，现有开发项目几乎没有对策。有时我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，一些行业成功定位高端企业的事例不少，但从长远来看，设计这一新事业模式的前提是迫切需要有效的刚性需求中产阶级的高龄服务需求。D.要把创收方法和收益结构结合起来，做好运营计划。E.必须将共同收益源和固有收益源组合在一起，进行模块化排列。关于工作模式，很多老年房地产开发商谈到几乎千篇一律的医疗和医疗一体化模式、通过老年教育实现的医疗模式、异地养老、分时养老等。但是忽略了各种现金流来源，值得深思。一个好的方法是设计业务模型的唯一性，影响其他现金流源，在稳定收益源形成的基础上寻找收益模型。F.要把战略合作和独立经营相结合，制定长期计划。随着许多开发商从传统的房地产行业转型，开发初期不熟悉养老房地产的新行业，通过自己的建设项目委托服务企业服务。但是从长远来看，这只是权宜之计。原因很简单。与传统的房地产行业不同，养老房地产项目完成并启动只是利润的开始，此后运营及其形成网络是巨大的金矿。实现多元增长收益结构的关键在于一站式全方位运营。G.要把外国的先进做法和土著的现实需求结合起来，做好商业模式的创制。H.必须将业务模式创新与法律规制相结合，以确保业务模式的稳定增长。2.运营管理主要是掌握养老房地产的变更和使用情况，及时维修房屋，保持房屋的使用功能，及时准确地记录房屋的数量、产权、建筑样式、家电、设备使用情况等，及时变更相关记录；经营业务还包括确保经营和服务运转的房地产管理公司的内部财务、人事综合管理。3.服务产品内容意味着准确及时地满足康复、护理、照顾、文化娱乐和各种特殊服务计划等用户要求。(d)营销计划营销计划是通过系统地表达市场计划、产品计划第二阶段计划的制定成果，将产品的各种优点(卖点)最大限度地吸引到锁定的目标客户层。营销计划包括两个部分：营销促销、营销执行。营销策划是最终将商品飞跃成为商品的过程和手段。营销策划包括区域市场动态分析(市场供求现状、周边竞争房地产调查-市场调查、销售控制、宣传计划、宣传活动、Usp)、项目主要卖点和房地产集中、弱视分析和对策、目标客户基础定位分析(基于客户的细分、目标市场、客户特性、生活习惯) 部署频率和规模、成本估计)、宣传成本计划(现场展示包装、宣传活动计划和现场包装(动态)、营销效果。1.销售成本和资金流控制建议在广告设计、制作和出版、销售站和样板房改造、销售人员奖金、各种促销活动等营销过程中，对各阶段的销售成本提出金额建议：销售资金回收框架和项目进展关系建议。2.开放时间和销售阶段包括上市时间建议(根据市场、项目和竞争对手情况综合考虑)。销售阶段的分割与周期。3.销售控制内容包括：推盘技术建议；每个销售阶段和销售人员级别的交易折扣优惠价格控制和促销