2015深圳写字楼、产业园调研报告.ppt

宝能中林项目市场调查报告,宝能地产营销部ShenZhen.3.2011,目录,我们挑选了在项目周边片区比较有代表性的写字楼物业进行了调研，调研范围包括龙华老城区、龙华新城区和邻近关口等区域。通过对整个区域内的写字楼租售价格等方面比较详细的了解，为本项目的营销和市场定位起到一定作用。,周边写字楼情况,周边写字楼（龙华老城区）,金銮时代大厦,周边写字楼（龙华老城区）,金銮时代大厦,进驻公司描述：金銮时代大厦为龙华老城区最好的商务写字楼项目，投入使用以来，出租率占60%；客户群以电子、科技、贸易、装饰、旅游等中小型公司居多；自2010年9月开始，金銮时代大厦的4、5、6、12、14、15、16都由富士康总部进驻办公，目前金銮大厦的写字楼基本以富士康公司为主，剩余一些即将到期的公司，将统一搬出；金銮时代大厦4-16楼从2011年1月开始将全部由富士康公司接管；将不在对外出租；1-3楼的商业部分保持不变。,一楼大堂影院、咖啡厅,一楼大厅,一楼电梯间,周边写字楼（龙华老城区）,泽华大厦,周边写字楼（龙华老城区）,泽华大厦,进驻公司描述：写字楼部分：9至21层为纯商务写字楼，部分品牌企业入驻泽华大厦：中国人保（21层）、广东发展银行（16层）、深圳市华泰物流有限公司（20层）、其他均为装饰、贸易、旅游等等一些中小公司进驻；目前的出租率一般。目前商业以进驻的商家如下：1、1层：广东发展银行、便利店2、2-3层：亮点KTV,电梯间,办公区,周边写字楼（龙华老城区）,华商国际大厦,进驻公司描述：华商大厦目前进驻的公司以贸易、旅游、签证、培训等为主的中小企业；目前的出租率在60%左右。,华商国际大厦,周边写字楼（龙华老城区）,外围景观（江南华府）,一楼大厅内景,允强大厦,周边写字楼（龙华老城区）,永通隆广场,周边写字楼（龙华老城区）,鸿宇大厦,周边写字楼（龙华老城区）,美丽AAA,周边写字楼（龙华中心区）,美丽AAA,周边写字楼（龙华中心区）,进驻公司描述：美丽集团占用了4-7层的办公。7层以上对外出租，主要进驻的公司有贸易、培训、科技、装饰、等中小企业，中国联通租用了7-9层的半层物业；目前剩余的出租面积集中在40、78、100左右的面积段，属于的租售单位基本属于散租的单位，因楼层不同，很难统一租用。,129平米空间,内部细节,楼层图,周边写字楼（龙华中心区）,潮回楼,周边写字楼（龙华中心区）,华星大厦,周边写字楼（龙华牛栏前）,新澜大厦,周边写字楼（龙华牛栏前）,新澜大厦,项目描述：入驻的公司以科技、装饰、信息、文化传播、广告公司等小企业为主，2-6楼以牛栏区的政府相关的公司为主。,大堂内景,办公区域走道,办公区域装饰,周边写字楼（龙华牛栏前）,展滔科技大厦,周边写字楼（龙华牛栏前）,展滔科技大厦,项目描述：展滔科技大厦是目前正处在租赁当中，项目的1-16层为科技局的办公点，17楼以上对外租赁，目前的出租率不高，租金相对便宜，在40元左右，主要是留住客户为主。,洗手间配置,走道细节,平面图,周边写字楼（龙华牛栏前）,深圳大龙华中小企业创业总部,周边写字楼（龙华牛栏前）,项目描述：大龙华首座科技总部大厦，以科技研发基地、科技公司总部、电子商务、大学生创业园为主的纯租赁甲级写字楼。进驻企业享受政策补贴优惠。已有美资、台商集团公司总部办公进驻。小面积单位进驻的公司以旅游、贸易、信息、装饰等企业为主；200平米的的大单位以在东莞开厂的台资企业在深的办公点为主。,外广场裙楼,走道内景,平面图,深圳大龙华中小企业创业总部,周边写字楼（龙华民治片区）,南贤商业广场,周边写字楼（龙华民治片区）,进驻企业：目前入驻的企业以网路、电子、科技、投资、管理顾问、电梯公司、装饰、工程技术等企业。,电梯间,公司水牌,大堂内景,南贤商业广场,周边写字楼（龙华民治片区）,七星商业广场,周边写字楼（龙华民治片区）,电梯,内部空间,门禁,项目描述：项目由由两座塔楼组成：一座21层写字楼、一座17层酒店，写字楼建筑面积为22833.32。七星商业广场外立面采用全玻璃幕墙装饰，写字楼一层规划有近1000平方米的大堂空间，层高8.5米。,七星商业广场,周边写字楼（龙华民治片区）,东明大厦,周边写字楼（龙华民治片区）,装修材料,大堂,办公区,企业进驻情况：东明大厦入驻企业以电子、贸易、物流和设计公司为主。,东明大厦,周边写字楼（岗头）,龙岗互联网企业培育中心,周边写字楼（岗头）,龙岗互联网企业培育中心,中心概况：中心设立专职服务中心,为企业提供各项服务。中心成为龙岗唯一的互联网企业集中地,享受区政府、科技局重点扶持,重点发展互联网基础服务业、互联网应用服务业、网络新技术研发业。目前园区招商工作进展顺利,现已有30多家互联网企业达成租赁意向,华为和中软国际已经租下3整层和2整层，另外中国银行和浦发银行业等金融机构已经确定进驻。,电梯间,办公区（毛坯）,周边写字楼汇总,周边写字楼租金情况：,周边写字楼市场总结,1、老城区除金銮大厦价格在45-60元每平米外，其他的基本集中在34-45元每平米之间，整体的租价水平比较符合片区的市场环境；2、中心区以美丽AAA为代表的租价在60元每平米，属于甲级写字楼，相关的配套及地段都是比较好。其他的楼盘均在45元每平米左右；3、牛栏前华星大厦、新澜大厦为比较老的商务楼，目前租价在34-40元每平米之间，相关的配套也相对是比较落后；展滔科技大厦和大龙华中小企业创业总部是片区新的商务楼，目前的价格均在40元每平米，相对价格不算高，相关的配套都是比较好的；4、靠近关口的民治区七星商业广场租金价格在55元每平米，在片区属于最好的一个商业广场，配套也相对完善。5、坂田岗头龙岗互联网培育中心是新落成的，租金在45元每平米，硬件设施较完善，但周边都是民房，办公氛围还不强。,周边写字楼销售情况：,龙华写字楼销售价格为6500-10000元/平方米不等，价格还处于较低水平；片区可售写字楼较少，调查的写字楼中只有两个可售，其它都只租不售；写字楼销售价格与地段、硬件设施密切相关，龙华受基础设施和产业发展的制约，写字楼市场一直没有得到较好的发展，供需不平衡；龙华小产权写字楼较多，由于其租金相对便宜，一些小企业和私营业主基于成本考虑，都会考虑选择入驻，对市场影响较大；,周边写字楼市场总结,周边写字楼入驻行业情况：,写字楼进驻企业和周围区域支柱产业密切相关，由于有华为和富士康等大型企业的存在，使得写字楼入驻企业以电子、IT和外贸等行业为主；企业选择写字楼时，在租金相差不大的情况下，都比较看重写字楼的档次形象；具体行业对写字楼的偏好也不一样，电子和IT行业偏好选择在富士康和华为周边写字楼办公，金融、咨询行业喜欢在地段较好区域办公；行业集中度不高，有些写字楼覆盖很多行业，没有形成相应的集群效应；,周边写字楼市场总结,目录,龙华传媒科技产业园,周边工业园区,华为坂田基地,华为总部基地，基地按照功能不同，划分为管理、研发、培训、生产几个片区，管理区有A1-A10共10栋专为华为办公的商务建筑，楼层数为6层左右，带电梯，装修较好，开放式办公。,研发楼,办公楼,富士康工业园区,周边工业园区,龙华富士康工业园区共有40栋左右办公与生产混用建筑楼，楼层数一般为4-6层，不带电梯，首层楼高为5米左右，低区一般为生产线，高区大都为研发与办公，办公层装修较简单，开放式办公。,38,康冠工业园,2005年，康冠在深圳市龙岗区布吉坂雪岗工业区新建面积10万多平米的工业园。2009年于深圳龙华新增现代化厂房、宿舍近7万多平方米。目前公司员工3000余人，拥有15条成品组装生产线，其中26及以上大尺寸LCDTV在线老化组装线10条；5条插件生产线；6条SMT贴片生产线；年生产能力超过500万台。,康冠坂雪岗工业园,康冠龙华工业园,周边工业园区,39,康冠工业园,康冠在坂雪岗工业区有两栋办公与生产共用建筑楼，共五层，低区楼层以生产为主，高区楼层以研发和管理人员办公为主，办公区环境较好。龙华康冠工业区以生产和研发为主，办公区较小。,康冠坂雪岗办公室,康冠龙华办公室,周边工业园区,40,新天下工业城,新天下工业城是神舟电脑总部所在地，共分三期建设，2002年动工兴建，一期包括4万平方米的厂房和4万平方米的宿舍；二期包括1.5万平方米的食堂和员工活动中心，8.5万平方米科技厂房及6.5万平方米的干部公寓；三期为行政研发大楼。,新天下集团总部大楼,办公区,周边工业园区,41,深圳广电集团文化产业中心占地8.12万平方米，规划建设总面积18万平方米，项目分三期建设，总投资6.6亿元人民币。该中心集文化创意、产业研发、办公、商务与生活配套等多种功能于一体，目的是打造深圳最具创新能力的现代生态文化产业园区。该基地建成后，深圳广电集团电视购物频道和深圳广电集团呼叫中心将进驻。还将引进一批在国际国内具有影响力的大型文化科技研发企业进驻园区。,深圳广电集团文化产业中心（在建）,周边工业园区,42,中心员工近1100名，占地面积近5000平方米，涵盖从产品研发到设计，贴片，包装，销售全部的产业链，已经有超过3500万人使用中控科技的指纹识别技术。,中控科技研发中心,周边工业园区,43,工业园由深圳市金荣达投资发展有限公司全资开发，并定位为现代化工业园区。园区共有10栋建筑物，其中6栋为生产、研发和办公共用性质，4栋为员工宿舍，每栋6层。园区进驻企业主要有艾比森、通普、中瑞名光等LED生产厂家。,金荣达科技工业园,周边工业园区,44,园区总占地面积10.27万平方米，分两期建设，第一期占地4.48万平方米，总建筑面积5.55万平方米，建设项目主要包括印务中心、发行配送中心及新闻纸储备调剂中心。项目二期工程5.8万平方米，除了为龙华印务中心生产基地提供生活服务及配套设施外，将重点开发、延伸、拓展印刷产业上下游价值链，对传统印刷业的生产模式进行提升和改造。,龙华传媒科技产业园,周边工业园区,通过对项目周边的典型工业园区进行调研，找到一些和本项目相关的信息，总结如下：工业园区一些厂房和建筑物集企业研发、生产和办公于一体，园区企业租用写字楼的意愿较小，但不排除企业为提升形象，更好促进与客户的交流和沟通，选择租用较高档次写字楼办公的可能；工业园区的企业基本上以生产制造企业为主，外界对于片区的形象和定位已经形成，改变这样的看法还需要很长时间；项目周边园区未来将重点打造一些文化产业和高科技产业项目，对提升片区的形象可以起到一定作用；龙华区政府对华为周边升级改造的意愿较强，提出过华为科技城和华为新城的设想，但华为对规划存在不同意见，且不赞成以华为来命名，现在提法改为“特区扩容示范区”，工作进展比较缓慢；,周边工业园区情况总结,目录,香年广场,环球物流中心,龙岗天安数码新城,项目基本信息,项目位置：龙岗中心城黄阁北路与清林路交汇处物业类型：写字楼、商业物业级别：甲级楼层数：14、15层容积率：3绿化率：15%总建面积：36万m2标准层面积：3570m2开发企业：深圳市龙岗天安数码新城有限公司装修情况：公共部分精装修,龙岗天安数码新城,项目特点,项目定位：集科技研究、产品开发、成果展示、人才培训、科技中介服务于一体的多功能、集约化的高科技园区。,核心卖点：政策支持。项目着力构建企业服务平台，与政府合作，设立了园区企业服务中心，为企业开通绿色服务通道；为了解决中小企业融资难的问题，园区还携手交通银行、兴业担保为中小企业提供专属的创新融资平台。区位优势。项目地处龙岗中心城核心区域，周边有正在建设中的2011年世界大学生运动会主场馆、会展中心、地铁3号线和12号线。未来，龙岗将以天安龙岗数码新城和大运新城为核心，依托龙岗强大的产业基础，构建与福田中心区媲美的龙岗核心聚集区。,龙岗天安数码新城,项目营销信息,入市时间：一期09年入市，二期2010年6月份左右入市价格：一期0.8万元/m2，二期1万元/m2现在售价：1.2万/m2单元面积：337.06-540.93m2销售情况：一期1号楼08年9月入市，09年售完；二期2号楼已售完，只剩3号楼少部分楼层和单元在售，并且已有意向企业在洽谈中；三期正打地基中，预计明年入市成交客户：企业主要来自电子、软件开发、外贸、金融、医药等行业，如高新投、东进通讯、励得数码和深赛尔股份等,龙岗天安数码新城,商业配套,一期1号楼配套有时尚餐饮澳葡街风味酒家和嘉旺城市快餐等餐饮，还有7-11便利店，还有北京银行及相应金融配套服务。二期商业还在招商中。,龙岗天安数码新城,营销中心,项目营销中心位于1期1号楼和2期2号楼之间。,2号楼,龙岗天安数码新城,外立面,2号楼,龙岗天安数码新城,二期3号楼,2号楼,龙岗天安数码新城,标准层平面图,2号楼,花样年美年广场,项目基本信息,项目位置：南山工业八路以北，南海大道西物业类型：写字楼、酒店物业级别：甲级楼层数：11、13层容积率：2.48总建面积：8.77万m2标准层面积：1424m2开发企业：深圳市花样年投资发展有限公司装修情况：毛坯,花样年美年广场,项目特点,项目定位：产品定位为时尚创意办公街区和创意产业园区。通过创意文化的外在包装，将园区打造成集艺术、设计、商业于一体的新兴商务集聚地。,核心卖点：政策支持。对于符合条件入驻的企业，政府将给予优惠政策大力支持。区位优势。项目位于后海、前海和蛇口CBD三区域中心，聚集国际资源。配套完善。项目属于南山商业文化中心一级辐射区，南山商业文化中心区是集商务办公、商业、文化居住等多功能于一体的现代服务业中心。在其大环境的辐射下，片区内高楼林立，配套齐备，堪称南山中轴的“商务芯”，成熟生活圈，成就愉悦办公环境。,花样年美年广场,项目营销信息,入市时间：预计今年3月底和4月初入市价格：预计3万元/m2单元面积：200-500m2销售信息：项目现已基本完工，营销中心去年年底开放，项目处于开盘前预热阶段，正在举办申请VIP卡开盘当天享受额外9.8折优惠的活动，已经有100多个客户办理。项目1、2栋及3栋1-9层出租，3栋10-13层及4、5栋出售。意向客户：现在有一些文化创意相关产业有意进入，如建筑设计、广告创意等类型企业,花样年美年广场,配套酒店,外立面,花样年美年广场,楼体招商广告,指示牌,智慧广场,项目基本信息,项目位置：华侨城侨香路与深云路交汇处物业类型：写字楼物业级别：甲级楼层数：A、B栋22层，C、D栋6层容积率：3.7绿化率：35%总建面积：16.49万m2标准层面积：2000m2开发企业：深圳市中核兴业实业有限公司装修情况：毛坯,智慧广场,项目特点,项目定位：项目定位较高端，意在打造一种奢华办公氛围、VIP感受，与一般写字楼相比有区别。,核心卖点：商务殿堂、财富王国。超越甲级标准，逾越5A定义，以奢侈定制的商务殿堂，打造独一无二的财富王国。花园里的CBD。私家空中花园、阔绰中庭广场、生态地下空间、三层立体园林层层叠加，构筑花园里的CBD，低密度豪宅式商务典范。总统式奢侈办公。酒店式豪华大堂、VIP专属车位、VIP入户电梯、私属化商务配套、CBER全程管理，打造纯粹享受的总统式奢侈办公。旗舰式商务空间。大开大合的无柱式商务空间、量身定制的总部办公殿堂，以举重若轻的大家手笔，缔造成功企业卓尔不群的商务形象。,智慧广场,项目营销信息,入市时间：2010年7月份入市价格：低区3.5万元/m2、高区4.5万元/m2单元面积：700-1250m2销售情况：项目10年7月入市，自然开盘，开盘当天售出2整层，先期以推售700多套小面积单元为主；C、D两栋（6层）以整栋形式出售，分别被中国安防技术有限公司和深圳能源购得；现只剩少量单元和楼层在售成交客户：企业行业分布比较分散，IT、贸易、能源、地产等行业均有涉及,智慧广场,办公区效果图,智慧广场层高4.3-5.2米层高，33-41米的开间，17-20米的进深，南北通透，三面采光。,办公区情况,智慧广场,样板间,香年广场,项目基本信息,项目位置：华侨城侨香路与深云路交汇处物业类型：写字楼物业级别：甲级楼层数：20层容积率：4绿化率：15%总建面积：7.46万m2标准层面积：南区1127m2，北区1326.1m2开发企业：深圳市花样年投资有限公司装修情况：公共部分精装修,香年广场,项目特点,项目定位：集高端旅游，高端商务，高端人居和高端配套于一体，成就无可比拟的商务价值。,核心卖点：交通网络密集，造就高效商务。城市主干路侨香路通过深云路与广深高速、南坪高速、北环路等高速公路网络对接，能迅速接驳珠三角；规划中的地铁二号线、深圳首条快速公交线BRT1号线经过侨香路，高效衔接了城市公交地铁轨道；此外，还有多条城市公交线路汇集于此，全面覆盖深圳；办公空间开阔。香年广场拥有4.8米的建筑层高，部分特设的9.6米高室内空中别馆，彰显国际商务大气魄，创造城市花园办公新里程，大空间运营大格局，让商务人士自由驾驭商务空间。,香年广场,标准层平面图,香年广场共由南、北主楼（A、C座20层）和南北附楼（B座8层）组成。南区每层标准面积1127平米；北区总每层标准面积1326.1平米。,香年广场,项目营销信息,入市时间：2008年3月入市价格：2.4万元/m2单元面积：200-400m2项目情况：香年广场2006年12月25号开工，2007年5月中旬主体已经出土，计划于9月30号之前完成售楼处与样板房装修，配合销售部秋交会事项；10月30号完成主体结构三分之二，达到销售条件；11月底主体结构封顶；2008年8月完成各项竣工验收。成交客户：企业行业分布比较分散，IT、电子、设计、能源等行业均有涉及，以私营企业及个体小企业为主，大企业很少。,香年广场,公共部分,大堂,电梯间,电梯内部,香年广场,外立面,香年广场,办公区,复式结构,毛坯间,香年广场,公共部分（卫生间）,香年广场,指示牌,逃生导视图,公司门牌,香年广场,一楼商业及广场,一楼餐饮区,一楼广场,绿景NEO,项目基本信息,项目位置：福田深南大道以南、香蜜湖路以东物业类型：写字楼物业级别：甲级楼层数：最高63层（A座）容积率：10总建面积：25万m2标准层面积：1930m2（A座）开发企业：深圳市绿景企业管理集团有限公司装修情况：公共部分精装修,绿景NEO,项目基本信息,绿景NEO,公共部分（A座电梯）,绿景NEO,公共部分（B座卫生间）,绿景NEO,公共部分（B座办公区）,办公区