农村宅基地普法

农村宅基地法律政策要点近年来，中国的城市化进程不断加快，其中涉及到越来越多的宅基地问题。征地拆迁纠纷也越来越受到社会的关注。这里有一些关于家园的常见问题与农村宅基地相关的是宅基地的流转、土地征收、房屋拆迁、土地纠纷的解决方式以及农村村民对非法宅基地行为的责任。一、宅基地转让如何处理农村非农业户口居民的宅基地？“村民”身份是获得农村宅基地的直接依据。农业户口的原居民移居城镇或移居国外后转为非农业户口。他们失去了享受农村宅基地使用权的资格。然而，他们在农村地区的原有房屋属于私有财产，受法律保护。根据我国“房地合一”的原则，农村非农业户口居民(包括华侨)的宅基地不立即由集体经济组织收回。根据确定土地所有权和使用权的若干规定第48条的规定，有两种情况需要处理：第一，如果房屋产权没有改变，即非农业户口居民没有转让或捐赠房屋，房屋所有人没有改变，集体建设用地使用权可以依法确定。在房屋拆除重建未获批准前，土地使用权由集体收回。第二种情况是，房屋产权发生变化，非农业居民将房屋转让或捐赠给原集体经济组织的其他成员时，房屋产权和宅基地使用权应当依法进行变更登记。法律和政策索引确定土地所有权和使用权的若干规定第48条。(2)农村宅基地可以继承吗？农村宅基地不能单独继承。根据我国法律，宅基地的所有权和使用权是分离的。宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份而获得的。村民只有宅基地使用权，不能随意处置宅基地。因此，宅基地不属于遗产，不能继承。然而，建在宅基地上的房屋属于公民个人，可以继承。根据中国物权法规定的“居者有其屋”的原则，公民继承房屋，当然也可以使用房屋占用的宅基地。村民只能使用继承的房屋下的宅基地。因此，宅基地不能自行继承，根据土地管理法实施条例第6条，“因地上建筑物、构筑物和其他附着物依法转让而转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地变更登记，由原土地登记机关依法办理土地所有权和使用权变更登记”， 继续使用该宅基地的条件是向县级人民政府土地行政主管部门办理变更登记。 应该特别指出的是，今后继承的房屋一旦失去，就不能重建，后者将继续以其他方式使用宅基地。法律和政策索引物权法第182、183、土地管理广发实施条例条第6款。(3)农村宅基地能否用于抵押和投资？农村宅基地的唯一目的是建造农村房屋，这是法律所不允许的，除非有一个以上的目的。例如，农村宅基地不能用于抵押或投资，即农村村民不能利用宅基地谋利。物权法第184条规定了不能抵押的财产。其中，土地的所有权不能抵押，集体所有的土地如耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。如果宅基地使用权抵押，抵押权的实现可能导致城市居民拥有农村宅基地，这违背了现行的“城市居民不得购买农村宅基地”的政策。此外，宅基地主要是作为一种生活资料提供的，因此权利人不能将宅基地作为一种生产资料进行投资，如农用地转用和征用的第一步必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和年度土地利用计划。因此，在初步选定某一农业用地作为建设用地后，用地单位应先咨询国土资源局、建设部门和规划部门，看其是否符合农业用地的各项规划。第二步是确认农用地可以用于建设，然后根据建设部门的要求，开展并编制建设项目可行性论证，向建设部门提交土地利用申请。如果建设部门满足要求，将为建设项目发放选址意见书。土地使用单位应按规定缴纳场地规划费。第三步，用地单位持选址意见书向同级国土资源局申请土地预审，国土资源局签发建设项目用地预审报告书。第四步是用地单位办理项目立项、规划、环保等手续。用建设项目用地预审报告书向建设部和环保局，并支付各种审批费用。第五步，用地单位再次持有上述批准文件，并向原进行初审的国土资源局提交项目用地的正式申请。第六步：国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，制定农用地转用、补充耕地、土地征用和土地供应计划，划分不同类型，经各级人民政府批准。第七步，由国土资源局具体负责征用农用地的所有者和使用者，签订补偿安置协议，按照征地程序办理征地手续。第八步根据批准的土地供应计划，征地补偿安置补贴完成后，国土局将向用地单位发放土地批准文件和建设用地批准书。土地使用单位应当在规定的期限内交出土地。第九步被征地单位移交土地后，土地将成为国有土地。国土资源局将与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让土地供应)或向土地使用者下达划拨决定(出让土地供应)。土地使用单位同意支付转让费。第十步：签订出让合同并按约定支付费用后，用地单位将真正获得土地使用权。用地单位可以为建设项目办理相关审批手续进行建设。第十一步土地使用单位转让土地使用权，必须符合国家关于转让土地的规定和国家土地使用权出让合同的约定。国有土地承包使用权转让时，不得改变规定的设计条件。出让方式取得建设用地后，出让受让人应向城乡规划行政主管部门申请换发国有土地使用转让合同建设用地规划许可证和出让土地原建设用地规划许可证。三、房屋拆迁(5)农村房屋拆迁需要哪些法律程序？(一)领取房屋拆迁许可证：房屋拆迁单位向房屋所在地的市、县人民政府拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。(二)拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，向社会公告拆迁人、拆迁范围和拆迁期限以及拆迁许可证规定的其他事项。(3)签订拆迁补偿安置协议并实施拆迁：拆迁人与被拆迁人应就补偿方式和金额、安置面积和位置、拆迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限等事项签订拆迁补偿安置协议。(6)农村宅基地费的征收包括哪些内容？征收补偿包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。它是对被征地农民和农村集体经济组织的补偿。征地补偿的作用是确保被征地农民的生活水平不会因征地而降低。确保被征地农民的长期生计，并在征地过程中，维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。管理和使用好这笔资金，不仅是保障农村集体经济组织的收入和农民的土地经营权，也是保障农民收入、促进农民增收的重要措施。因此，对农村宅基地征收的费用包括宅基地土地补偿费、安置补助费以及农作物和地上青苗补偿费。这些费用按照专户存储、专户管理、专款专用的原则进行管理。实现了特殊账户管理系统。建立专门的账簿，将征地补偿收入和支出的原始凭证分开装订。法律政策索引农业部关于加强农村集体经济组织征地补偿费监管理指导工作的意见（农经发20051号）。(7)谁拥有征收农村宅基地补偿费？由于宅基地属于农村集体经济组织所有，征收宅基地的补偿费按土地管理法实施条例的规定归农村集体经济组织所有。但是，根据土地补偿费主要由被征地农民使用的原则，土地补偿费的使用应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省人民政府制定。土地补偿费应当用于被征地农民生产组织的安置。换句话说，虽然农村被征用宅基地的补偿费属于集体经济组织，但土地补偿费最终要由被征用宅基地的农民支付。法律和政策索引土地管理实施条例，第26条，国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见(国土资源2004)第238号。(八)农村宅基地征收补偿费如何计算？土地管理法第47条规定：“如果土地被征用，应按被征用土地的原用途给予补偿。耕地征收补偿费包括土地补偿费、安置补助费和农作物及地上附着物补贴。对耕地征收的土地补偿费为耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。对耕地征收的安置补助费，应当根据被安置的农业人口数计算。被安置的农业人口数，应当按照被征收耕地数除以被征收单位在被征收前的平均耕地数计算。每一个被安置的农业人口的安置补贴标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征收耕地的最高安置补助费不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿安置补助费标准制定。被征用土地上的农作物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地和土地使用单位，应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发基金。依照本条第二款规定支付土地补偿费和安置补助费，未能维持被安置农民原有生活水平的，应当经省、自治区、直辖市人民政府批准。安置补贴可以增加。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地平均年产值的30倍(2)行政解决。土地管理法第16条第2款规定：“个人之间以及个人与单位之间的争议，由乡级以上人民政府处理。”该法还规定，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵权行为，赔偿损失。因此，农村村民之间或村民与村集体经济组织之间的宅基地纠纷可以通过请求政府有关部门解决。(3)司法解决。土地管理法第16条第3款规定：“当事人对有关人民政府的决定不服的，可以自收到决定通知之日起30日内向人民法院提起诉讼。”由此可见，农村村民之间的土地使用权和所有权纠纷，只有按照土地管理法第16条的规定，经有关行政机关处理后不服，才能向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。此外，宅基地纠纷也可以通过人民调解解决。人民调解是指在调解委员会(包括城市居民委员会和农村村民委员会)的主持下，依据国家法律、法规、政策和社会公德，对民事纠纷当事人进行说服、教育、说服和疏导，促进纠纷当事人之间相互理解和平等协商，从而自愿达成协议，消除纠纷的一种群众性自治活动。人民调解是现行调解制度的重要组成部分，是我国法制建设中的一项独特制度。五、农村宅基地违法行为应承担的责任(十)农村村民宅基地违法行为应承担什么责任？根据土地管理法、土地管理法和土地管理法的规定，农村村民对非法宅基地行为应承担以下法律责任：(一)农村村民未经批准或者以欺骗手段非法占用土地建房的，由县级以上人民政府土地管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法土地上新建的房屋。(二)农村村民超过省、自治区、直辖市规定的标准，占用土地较多的，被占用的土地视为非法占用土地，即按未经批准或弄虚作假非法占用土地的行为处罚。(三)农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府主管部门没收违法所得，可以并处罚款。(四)农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。(五)农村村民擅自占用耕地建房，破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期改正或者处理，可以并处罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。(六)农村村民占用基本农田建房，破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者控制，恢复原种植条件，并处以占用基本农田土地复垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法律和政策索引土地管理法实施条例第77和81条，基本农田保护条例第36条，土地管理法第33条。(十一)农村村民是否应当对因使用宅基地而占有的耕地进行补偿？农村村民应该补偿他们对耕地的占有。土地管理法实施条例第31条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家对占用耕地实行补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，由占用耕地的单位负责开垦耕地(十二)如何处理农村村民建房超标准占用宅基地的问题？根据基本农田保护条例(国土资源法2008146号)的规定，宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准。宅基地面积超过