土地一级开发流程

土地一级开发过程第一章土地一级开发过程一、选举地政府和开发人员进行土地储备的整理和拟定的项目的选址。2、土地前期开发申请原土地所有者或者使用者经征集区县和乡镇政府或者上级主管部门同意后，向市国土局提交土地的前期开发申请。3 .土地开发项目的预审市国土局受理申请，进行土地开发项目预审。4 .土地开发实施方案的预审通过土地预审项目，根据项目性质，委托市、区县土地储备机构编制土地储备开发实施方案。 开发实施方案主要包括储备开发区划的范围、土地面积、规制条件、地物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。五、土地开发方案的修改编制开发实施方案的项目，是市土局与市发展改革、规划、建设、交通、环境保护等部门参加的联合审查会，对建设项目土地前期开发的实施方案土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通、环境保护等条件提出原则意见。6 .确定土地开发机构土地储备机构实施土地开发，由土地储备机构负责筹资、规划、项目批准、土地征用撤除、大市政建设等手续，组织实施。 其中以招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用在土地储备开发成本的2%以下。 以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。以招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹资、规划、项目批准、征撤、市政建设等手续，组织实施。 招标的基础价格包括土地储备开发的预期总成本和效益，利润率在预期成本的8%以下。 以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应与中标开发企业签订土地前期开发委托协议，办理有关用地手续土地储备开发实施机关向市计划部门提出计划意见，向市国土部门办理用地手续，前往市发展和改革委员会办理认可手续，涉及交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门的，应当按照有关规定办理相应手续。 如果开发项目重新回收集体土地农业用地征收、农业转用手续和库存国有建设用地国有土地使用权，将实施土地储备开发机关依法办理有关手续，经市人民政府批准。8 .确定实施计划草案开发部门委托编制可行性研究报告、规划方案、工程造价预算和具体设计实施方案等。9 .处理拆迁安装和市政基础设施取得市人民政府批准文件后，土地储备开发实施机构向有关委托局征地，办理撤销市政基础设施建设等手续。 (征用集体土地和征用土地的程序不同。 详见征用集体土地及划拨土地的程序 )组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。 危险改革、文保、绿隔等项目应当按规定承担住房搬迁建设。10 .组织检查开发土地建设项目土地前期开发完成后，由市土局组织有关委托局进行检验，检验检验内容审查土地前期开发成本组织检查土地开发程度是否符合合同要求根据委托合同支付相应的土地开发费和管理费列入市土地储备库11 .办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证申请资料用地申请报告书法人营业执照立项许可证县以下建镇须签发镇政府证件经审批的详细计划或总平面设计图纸(一式两份)12 .办理建设用地委托桩建设单位委托测量部门测量建设项目规划用地的测量桩，测量院根据建设用地测量桩的成果和测量要求制作地形图。13 .取得国有土地使用权申请国有土地使用权转让申请意味着一般协商申请，申请用地者可以同时向城市规划局，市土地局提交用地申请，提供以下文件：申请用地报告书国家投资建设项目应当提供有关部门建设项目的批准书在地区注册注册的企业经营者必须提供认可组织设立(设置)的认可文事件，营业执照。 未经经济特区注册的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。 国外公司、企业和其他组织应当提供有效的营业登记证书(开业执照)、章程、董事会成员名单、登记地址公证机构和律师事务所签发的证书和登记银行签发的证书。 个人申请用地应当提供合法身份证明。 省、市营业银行存款信用证大型、重点项目应当提供项目建议书、环境保护分析报告书、初步规则拟定计划的法定代表人身份证、法定代表人授权委托书及其他应提交的文件。 十四、主管部门实地调查房地产项目用地部门将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门，对行政主管部门的工作人员在用地现场进行实地调查，查明土地状况。15、委托评价地价，办理评定地价的手续建设部门应委托有关资格的土地评估公司评估计划用地，经市、县、自治县国土局批准，办理核定的地价标准登记手续。十六、土地评估报告的预审国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案表示，对于国家土地管理局需要确认评价结果的土地评价报告，负责评价的中介机构在向委托人提交土地评价报告之前，先向国家土地管理局提出预审申请，国家土地管理局有关人员预审土地评价报告，通过预审后，向委托人提交土地评价报告，委托人按照规定的程序向国家土地管理局提交土地评价报告17 .进行土地转让审查18 .开展土地转让活动土地前期开发企业受土地整理储备中心委托进行土地前期开发，生地熟悉后通过项目工程检验3个月内政府优先投标、拍卖、招牌，开发企业有优先竞争权。十九、缔结国有土地使用权转让合同国有土地使用权转让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者国，转让人和受让人(土地使用者)按平等、自主、有偿的原则转让土地的范围、方面积、年限、用途、土地交付、土地使用权转让金缴纳、土地开发建设和利用、土地使用权转让、租赁、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题经友好协商一致后，依法签订的书面协议。 国有土地使用权应当以平等、自主、有偿原则订立合同。20、交付土地转让款21、领取临时国有土地使用证，领取正式国有土地使用证按合同约定支付馀款。 支付土地价款后，向市、区、县房地产局申请临时国有土地使用权，所有土地价款向市、区、县房地产局申请正式国有土地使用权。第二章土地一级开发处理拆迁安装的全过程一、征用集体土地拆迁安置1、征用集体土地用地申请房地产开发公司提交用地申请的，应当提交建设项目用地申请书。 申请书应包括以下各项的主要内容申请单位名称项目的基本情况包括立项、规划选址等建设用地的基本情况包括用地位置、用地面积、土地利用现状等房地产开发公司提交用地申请的，建设项目用地申请书后必须附上以下文件。资料：用地单位相关资格证明项目可行性研究报告的批准或其他相关批准文件土地行政主管部门签发的建设项目用地预审报告初步设计或其他相关批准文件建设项目总平面布局图占有耕地者，必须提出补充耕地的方案建设项目在地质灾害易发区的，应提供地质灾害危险性评价报告2，拟定在征集地某区(县)的住宅基地局行政主管部门收到房地产开发公司提出的征聘申请后，应当在申请日起30天内制定各征聘方案：制定各征聘方案后，逐步提出审批：农用地转用方案，由申请市、县审批的市、州签署意见。3 .签订征集协议，签订补偿配置协议征集协议书的签订必须体现自主、公开、公正、平等、有偿的原则，不能阻碍国家建设，不能损害集体和农民的利益。 拆迁设置补偿协议由拆迁者和被拆迁的房屋所有者协商签订。 被拆迁的人必须在拆迁房屋公告规定的期限内持有房屋的所有票、土地使用权证或者其他的合法证明书应到公告指定的地方办理拆迁人员和房屋拆迁补偿的安装手续。 4 .确定补偿安排方案区、县国土住宅管理局根据土地征用方案和征用地补偿登记情况，制定征用地补偿、配置方案。 并公告、修改、确定和审查征地补偿、安排方案。 其一般操作过程为特征集补偿、配置方案的公告特征集补偿、配置方案公告的实施特征集补偿补偿、配置方案的意见征集补偿、配置方案的确定征集补偿、配置方案的审查要求征集补偿、配置费用的管理5、区(县)住宅基地局审查各协议、市政府的以下征地区(县)的住宅基地局审查了各协议的通过后，市政府发出了国家的强制征集许可文。 征集事由、征集范围、征集地的审查权限、审查手续、实施征集地的主体、征集手续等由法律具体规定。6、纳税缴纳耕地占有税、蔬菜田建设费、征收管理费、粮食差距费等各种税款。 各税收由区局收取，银行征收费用，分别转移到区财政局(耕地占有税)、蔬菜田建设费(市蔬菜阀)、征收管理费(区国土局)、粮食差距费(市粮食局)。7 .处理批处理文件、批处理地图8 .冻结户口，调查户口以验证劳动力撤出范围和撤出方案确定后，区、县国土住宅管理局通过公安机关办理户口冻结手续。 撤离者持有建设用地规划许可证人向国土住宅管理局提出户籍冻结申请，调查户籍验证劳动力，国土住宅管理局确定了撤离范围。九、农业转移工作、农业转移工作和超级转移人员配置工作到市国土局核农转非指标，村收户籍本，最后在派出所、公安局、劳动局等办理农转非和劳动力配置手续，办理农转工程，执行农业人口需要配置的配置路线、配置作业。根据土地管理条例，国家按征用土地的比例分割征用地的农业户口变为非农业户口。 每次成为非农业户口的人数，按征用地除以征用地时该单位的人均耕地面积计算。 征收地的农业户口变成非农业户口，是由所在市、县、自治县的人民政府在规定的条件下批准的。十、地上物的价格补偿工作拆迁者将拆迁房屋的价值以货币结算方式补偿给拆迁房屋的所有者。 这是货币补偿形式。 区、县国土住宅管理局根据征地补偿、配置方案对土地被征用农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。 根据城市房屋拆迁管理条例，在实施价格补偿时，价格补偿金额可以新组合成被拆除的房屋面积的复位价格并以130%结算。11、征集结束后，申请建设用地批准书处理核减耕地通知书和土地征用封闭状态，房地产开发公司必须提供三表原件耕地占有税、蔬菜田建设费、征收管理费、粮食差距费等提交证明书和收据农业转归证明原件征地补偿协议(副本)征收土地补偿金支付证件(出村)用地部门办理建设用地批准书的，应当向行政主管部门提交下列文件、资料提出建设用地批准书的申请市政府批准征地的批文建设用地规划许可征附件和附图建设用地规划许可证图和比例尺地形图4部桩基座标成果通知书工程进度计划计划了任务的结转书，但是那年批准了征用地的免除。12 .委托拆迁工作房地产开发公司采取委托拆迁形式，依照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续支付一定比例的代理费用，委托代理机构具体实施拆迁。13 .提出拆迁申请根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁人应当持有以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申请拆迁许可证撤去申请书建设项目批准文件和资金证书计划部门的选址意见或计划批准文件建设用地批准文件图纸拆迁计划和方案，包括对拆迁人员的安置场所、补偿形式、临时安置补助、转移过渡期限和转移方式等)。14 .审查和领取拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30天内审查申请事项，符合条件的，发出房屋拆迁许可证。 根据城市房屋拆迁管理条例，任何公司和个人需要拆迁房屋的，可以按照国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发出房屋拆迁许可证后进行拆迁。十五、签订拆除房屋责任书房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时签署的文件。 拆迁者领取拆迁许可证时，与拆迁房屋所在地区、县国土住宅管理局签订责任书。16 .处理拆迁公告和通知根据城市房屋拆迁管理条例的规定，建设部门的房屋拆迁申请被批准后，当地房屋拆迁行政主管部门向各拆迁房屋的所有者或者使用者提出房屋拆迁通知书，通知各有关行政主管部门协助，同时房屋拆迁许可证发行后，房屋拆迁主管部门可以向拆迁范围、 拆迁期限等须以拆迁公告或其他形式公布的拆迁主管部门和拆迁人员应当立即向拆迁人员宣传、说明。 县级以上地方人民政府在有关部门论证后，应当公布房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项，以讨论会、听证会或其他方式征求征收者、公众和专家的意见。 公告时间应在30天以内，但房屋征收范围广的，公告时间应短于60天。17 .办理户口冻结18 .暂停处理有关事项房屋征收部门根据拆房公告通知中止相关手续。 撤出范围内的公司和个人在暂停相关手续期间，不得进行以下活动房屋及其附件的新建、扩建、改建和装修改变房屋和土地的用途租房子。19 .确定拆迁安置方案确定拆迁方案：拆迁人员根据拆迁方案的内容制定拆迁安排表，确定拆迁方案。案件审查许可申请：撤去者确定的撤去案，由区、县国土住宅管理局审查后，向市国土住宅管理局报告向局里报案。20 .缔结拆迁补偿文件协议房屋拆迁补偿设置的书面协议需要拆迁当事人的公司、姓名、经营者姓名，协议是必须的双方当事人签字盖章后才有法律效力。拆除租赁以外的房屋，拆除者拆除与被拆除的人签订协议的租赁房屋的，拆除者必须与被拆除的人、房屋租赁人协商。 合同的主要内容包括：拆迁补偿方式、货币补偿金额及其支付期限安装用房的面积、标准和场所产权交换房屋差额的方式和期限转移期限、转移转移方式和转移期限搬迁补