住房决策模型论文关于基于层次法的住房决策模型论文范文参考资料

住房决策模型论文关于基于层次法的住房决策模型论文范文参考资料 （武汉科技大学，湖北 武汉 430080） 【摘要】现如今人们非常重视城市中的住房选择问题。面对房价高居不下，人们需要在买房与租房中做出选择。本文主要以一对 _光谷高新区工作的夫妇为例，并运用模糊综合评判法与层次分析法来对“到底是租房好还是买房好”进行分析，给出一个相对合理的结论，并建立出了收入、房价、租售比对选择租房或买房的动态模型。 【关键词】层次分析法模糊综合判断法指标无量纲化动态分析 现以刚工作3年的夫妻为例，在没有父母亲资助的条件下，面临买房还是租房的选择，以两人的收入积累，如果购买武汉市内的房子，只能以贷款方式购买。假设两人都 _市光谷高新区工作，月收入税后5500元/人，考虑到买房租房成本、上下班距离、自然环境、购物环境及消费成本因素都和地理位置有关，于是我们首先假定出夫妻的工作位置。 1.夫妻的工作地点都 _关山大道和高新大道的交接处。2.租、买房的面积都为75平米。3.随机选择的6个小区具有普适性。4.房租价格不变，租房一直都有。5.没有通货膨胀和通货紧缩，房价稳定，房产不升值。6.银行基础利率和贷款利率保持不变，存款年利率1.5%，贷款年利率4.9%。7.夫妻两人合每月存下6000元，三年后有220792.6元的存款。8.各个因素间相互独立，没有相互影响。 计算公式为：k=房价房面积月房租12。 （四）从文4中查到平均随机一致性指标。 结构最上层为目标层，中间层为准则层，最下层为方案层。现在对准则层因素运用AHP法进行两两比较做出判断矩阵，如图所示 最大特征值对应的特征向量就是权向量，把它归一化处理。下表是这5个准则的重要得分。 因为每个地方的用房成本和上下班距离成本有具体的数值，我们只需对其转化极大化型指标，并无量纲化即可。参考文5采用适度指标法或逆指标法转化为极大型，参考文4采用模糊综合评价法进行无量纲化。 在6个选择地点对自然环境、购物环境、消费成本因素进行分别两两比较获得逆矩阵，计算出m、一致性指标，通过一致性检验后，得到各因素的权重得分。 从表13可以看出得分最高的是P2南湖时尚城，这里是性价比最高的地方，房价为9800元/M2，按租售比算租金是3402.78元。 i：银行存款年利率，j：商业贷款量利率，T：等额还款月值，n：还款月数，F：等额收入终值，H:贷款金额 买房时，j=4.9%，i=1.5%，夫妻总月收入是11000元，按规定月款数不得超过家庭收入的55%，我们目标取50%，也就是月还款5500，首付比例取20%。 总房价=980075=735000元，73500020%=147000220792.6，首付没问题。 H=73500080%=588000元，由上式可以算出，当T最接近5500时，n=144，也就是12年，T=5408.91元，共支付利息190888元。 租房时，参考买房还的贷款时间，我们选择租12年。相对于买房，12后我们有首付本息和G1=147000(1+i)12=175755.87元，有未支出的利息G2=190888，有房租有T的差值总和F1=12 则12年租房比12年买后获得一套房子多出钱总和为W=G1+G2+F=680591.98元735000元=房子总价，也就是12年租房子比多买房子节出来的钱不足以买一套一样的房子，所以买房子更划算。 当夫妻收入有变化时，进一步观察，发现在地理确定的情况下，租售比K是影响租房或买房的主要因素，也因为K值随市场的变化的波动也大，是能知道现阶段的值，无法估算下一阶段的值的情况，因此我们假设出K值是个变量，得出另外一个结论给大家参考。 从图2中大概可以看出是起伏较小的面，旋转图形，如图3，可以从左侧面看到，当收入变化时，临界租售比的变化，如图4，可以从右侧面看到，当房价变化时临界租售比的变化。 由上的图形分析可知，当房价、家庭收入和租售比知道时，我们可以通过上面的动态模型确定租房or买房，当坐标（Y，T，K）落在这个面两上方时，选择租房更省钱，当坐标（Y，T，K）落在这个面下方时选择买房更省钱。 从侧面图可以看出，当收入和房价变化时，临界租售比始终在19，22之间变化，所以当租售比小于19时，选择买房，租售比大于22时，选择租房，此时与收入和房价因素无关。 七、建设性报告 通过上面的层次分析法对各小区的租、售房成本，上下班距离成本，自然环境，购物环境，消费成本进行综合评价，我们可以看出当夫妻收入总是11000元时，和总收入是17000元时，最好的选择小区是不同的，分别是P2和P6，而且通过经济分析，在现阶段租售比为18的情况下，两不同选择的小区里，买房都比租房要省钱。如果租售比发生变化，当租售比小于19时，选择买房，租售比大于22时，选择租房，在19，20之间就要结合家庭收入和房价进行分析，结论在动态分析中。 八、模型的优点及其推广 第一，运用层次分析法，结构清晰、明确，量化各指标，给出科学的决策。第二，额外找出了租售比K对租、买房选择的影响，并建立了动态分析模型。第三，综合运用各种评价方