地区物业公司经营管理操作细则

地区物业公司经营管理操作细则（试行）第一章 总则第一条 为规范地区物业公司经营管理，保障经营工作有序开展，改善经营状况，拓展经营渠道，提高经营收入，维护公司利益，特制定本操作细则。第二条 本细则所称的经营是指除前期物业服务合同或物业服务合同中约定的物业服务费、停车费及其他物业服务费用外，由物业公司另行拓展的各项经营工作。第三条 本细则适用于地区物业公司经营项目的开发与实施。第二章 管理职责第四条 集团物业管理中心运营管理部负责物业系统经营工作的制度建设、指导、审核、监督及考核，负责重大经营举措的研究、试点及推广，制定各地区物业公司年度经营目标。第五条 地区物业公司运营管理部负责本地区各类经营项目的拓展、经营方案及收费标准的制订与呈报，根据集团年度经营目标结合实际情况合理制定实施计划，积极推动经营工作开展，并对各项目经营工作进行组织、指导、审核、监督及考核。第六条 物业服务中心负责本项目经营拓展工作并组织落实。第三章 经营分类第七条 地区物业公司须根据集团要求和自身条件，结合所辖项目实际交楼情况，充分利用项目资源积极开展经营工作,原则上不得与集团相关产业的产品或经营项目冲突。项目可利用资源包括但不限于以下： 一、公共资源类：1、通讯类项目：网络通讯运营商管理及机房等相关场地租赁；2、广告类项目：电梯、大堂、园区道旗、车辆道闸、宣传栏等广告；3、零星场地租赁：自有或配套的物业零星租赁、临时摆摊设点、婚纱摄影等；4、项目配套设施：地区公司委托物业公司运营管理的综合楼、泳池、运动中心或已确认属全体业主共有的公建配套（含会所）等。二、拓展经营类：1、有偿服务：维修服务、家政服务、庭院绿化养护、老人护理、送餐、洗衣送取、邮件代收发等；2、与集团系统单位的合作经营：矿泉水、粮油、乳业等产业代销、社区商业及配套设施的合作经营等；3、集团研究试点及推广的经营拓展：拎包入住、社区食堂、订制装修、房产中介、返租等；4、配合营销现场的经营拓展项目：水上乐园、家电展销、假日活动等。三、其它类：除上述经营项目外的其它经营类别。第八条 地区物业公司应对各项目自有或持有物业及其他可用于经营的场地、物资等进行盘点，首次交楼项目须在3个月内盘点，建立可利用资源台帐并每季度更新，于每季度末月25日前报至物业管理中心运营管理部备案。第四章 前期准备第九条 地区物业公司需定期对项目周边及其他公司项目的基本情况、招商情况及经营情况进行调研，做好经营分析工作，明确项目经营的优势及劣势，从而有针对性的制定经营方案。第十条 物业服务中心可制定本项目招商经营手册，地区物业公司运营管理部可制定分公司招商经营手册用于各类经营项目招商工作。第十一条 物业服务中心在经营方案制定后，应全方位调研项目周边情况，积极联系商家，并将有合作意向的商家纳入项目经营商家资源库。对于有意向的大型合作商家，物业服务中心须及时上报地区物业公司运营管理部，经审核通过纳入分公司经营商家资源库。第五章 立项及定价第十二条 经营立项须由发起部门填写经营立项意见书，其中由项目发起并自行组织开展的经营活动由物业服务中心填写，由地区物业公司牵头组织开展的经营活动由运营管理部填写。通讯类、广告类及零星场地租赁类经营立项报地区物业公司负责人审批，其他类经营立项还须经物业管理中心运营管理部直管领导、物业管理中心总经理审核后，再报物业直管副总裁审批。第十三条 对于产权或所有权主体尚未明确的可利用资产，地区物业公司应以专题报告形式上报地区公司负责人批准后，充分开展经营工作。第十四条 地区物业公司须对可利用资源台账内定价类经营项目制定地区物业公司最低收费标准，由各物业服务中心进行周边市场调研后将调研结果反馈至地区物业公司运营管理部，由运营管理部拟定最低收费标准（含保证金），经地区物业公司负责人审批后下发各物业服务中心执行，并报备至物业管理中心运营管理部。定价类经营项目包括但不限于通讯类、零星场地租赁类、有偿服务类等。第十五条 地区物业公司最低收费标准中已约定收费标准的，各物业服务中心须以最低收费标准为依据与合作意向单位（个人）进行洽谈定价，涉及跨项目合作的由地区物业公司运营管理部牵头组织洽谈或招标定价。第十六条 地区物业公司最低收费标准中没有约定的，如年度广告类经营项目，须通过招标或议标方式确定合作单位及价格，参照地区物业公司采购、招标管理操作细则执行。第十七条 地区物业公司最低收费标准原则上每年修订一次,特殊情况需要调整的，由地区物业公司运营管理部组织实施，经地区物业公司负责人审批后执行，同时抄报物业管理中心运营管理部。第十八条 有偿服务的定价（收费）标准须在物业服务中心前台、楼宇大堂等明显区域公示并严格执行。第十九条 对于可同时引进同类型不同商家的经营项目（如通讯基站类、银行ATM机、三个月以上固定场租等）或由于行业发展水平、地区物业公司经营条件有限等原因无法通过招标确定单位的经营项目（如废品回收等），可以通过议标或三方比价方式确定合作单位。第六章 合同及履约管理第二十条 经营类协议及合同范本由地区物业公司按照集团范本要求执行，无集团范本的由地区物业公司自行拟定，经地区物业公司负责人审核后报物业管理中心运营管理部备案。第二十一条 合作金额在2万元以下（含2万元）的经营项目地区物业公司须留存相关合作证明材料，2万元以上的经营项目必须签订合同或协议，30万元以下（含30万元）的由地区物业公司负责人审批；30万以上300万元以下（含300万元）的报地区公司负责人审批；300万元以上的经地区公司负责人、集团合同管理中心审核后报物业直管副总裁审批。第二十二条 合同签订后，经营商家原则上必须按合同规定日期、地点进场经营，因特殊情况需变更日期或地点的，须经物业服务中心负责人审批后报地区物业公司运营管理部备案。第二十三条 物业服务中心按照合同或协议约定事项对履约情况进行监督，如对方履约过程中出现违规，物业服务中心须立即以整改通知书的形式告知对方，逾期仍未整改的，按照合同相应条款予以处理；对于未按合同约定及时缴纳或追缴难度较大的欠费项目，物业服务中心须及时上报地区物业公司运营管理部，做好相关取证工作，必要时可通过法律途径解决。第二十四条 商户合同期满，应按照合同约定，提前到物业服务中心综合管理部办理相关手续，填写撤场申请单。第二十五条 物业服务中心在收到撤场申请单后由专人至现场复核，并将复核意见转至物业服务中心前台，前台收费员根据协议约定及撤场申请单，核实商户款项收缴情况，并签署意见按照协议约定执行。第二十六条 经营合同在履约过程中如因对方原因提前终止的，物业服务中心须对对方提交的书面终止申请进行审核并按合同变更审批权限报批后执行。第二十七条 经营项目合作期满需继续合作的或合作方发生变更的，须重新报审并签订新的合作协议。第二十八条 任何人不得擅自对经营商户承诺任何优惠、补偿、赔偿。如有必要须由相关部门提出书面报告，经地区物业公司运营管理部、地区物业公司负责人审核后报物业管理中心总经理审批。第七章 考核管理第二十九条 原则上项目常住户数达到已交楼户数的30%前必须开展经营工作，不允许资源闲置。第三十条 根据经营项目开展情况，地区物业公司可自行拟定奖励方案以呈批报告的形式报物业直管副总裁审批后执行，物业管理中心运营管理部负责奖金核算。第三十一条 物业管理中心对各地区物业公司上报的经营项目开展情况、经营制度执行情况进行抽查，地区物业公司负责对属下各物业服务中心经营项目开展情况、经营制度执行情况进行检查，并形成记录存档。第三十二条 地区物业公司运营管理部每月5日前汇总经营收费台帐及指标完成情况，经地区物业公司负责人审核后报物业管理中心运营管理部备案。第八章 资料归档及纪律要求第三十三条 地区物业公司运营管理部负责经营类资料的归档、经营数据的汇总与分析；物业服务中心综合管理部负责物业服务中心经营资料的归档、经营数据的收集与上报。归档资料包括但不仅限于可利用资源台帐、经营商家资源库、地区物业公司最低收费标准、招标定标资料、经营协议及合同文本、合同台帐、撤场申请单、经营收费台帐等。第三十四条 纪律要求1、 所有参与经营工作的人员不得接受合作商的任何宴请、馈赠，不得与合作商发生任何经济往来；2、所有参与经营工作的人