房地产现场勘察

房地产现场调查对估价对象房地产状况的描述可分为四个部分：基本状况、区位状况、实物状况和权益状况。一、房地产基本情况说明房地产基本情况的描述应当简要描述以下几个方面：(1)名称：说明估价对象的名称。例如，评估对象是项目用地；购物中心；建筑；酒店。住宅楼(幢、楼)门(单元)号(2)地点：指定估价对象的具体地点。例如，估价对象位于市中心第(街、大道)号。(3)四个方向：解释估价对象的四个邻居。例如，评估对象到达东、南、西、北。(4)规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象的土地面积为平方米(公顷)。对于建筑物，一般说明建筑面积或内部建筑面积、使用面积、营业面积和可出租面积。例如，估价对象的房屋建筑面积为平方米。酒店还应规定房间或床位的数量，餐厅还应规定同时就餐的人数，电影院还应规定座位的数量，医院还应规定床位的数量，停车场还应规定汽车的数量。仓库通常是规定的体积。(5)目的：说明估价对象的计划目的、设计目的、实际目的和预期目的。(6)权属：对于土地，主要指国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权，土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还必须说明是出让建设用地使用权还是划拨建设用地使用权或其他建设用地。对于房屋的所有权，主要是指房屋的所有人。二、房地产区位描述(a)位置描述职位描述主要解释以下几个方面：(1)位置：除指定具体位置外，还应附上位置图。例如，估价对象位于市区第(街道、大道)号，其位置显示在位置图中。(2)定位：说明估价对象在较大区域(如其所在城市)和较小区域(如其所在住宅区和交叉口)的定位和位置。例如，估价对象位于城市(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部)、路口拐角(东北部、东南部、西南部、西北部)、道路(街道、大道)侧(东部、西部、南部、北部)。(3)距离：表示估价对象与重要场所之间的距离。例如，估价对象离市中心几公里，离火车站几公里，离机场几公里。(4)朝向：表示估价对象建筑的主要入口或房间窗户朝向的方向。例如，主体建筑面向南；从东到西坐。(5)楼层：当估价对象是某一楼层或某一套建筑物时，说明其所在楼层。例如：估价对象位于建筑物的上层。购物中心的地下一层。(2)交通描述流量的描述主要包括以下几个方面：(1)路况：说明附近有多少条道路，到这些道路的距离，每条道路的路况(如道路等级、路面状况、交通流量大小)，是否有通行费、过桥费和收费标准。(2)无障碍交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡和其他公共交通线路的数量，到公共交通站(如汽车站、地铁站等)的距离。)，以及公共交通班次的密度等。例如，附近有一辆公共汽车经过，离公共汽车站大约几米远(步行大约几分钟)，平均每10分钟就有一辆公共汽车经过。(3)交通管制：解释受步行街、单行道、限制某些车辆、限制交通时间、限制交通速度等影响的情况。(4)停车便利性和收费标准：说明是否有停车场、停车位数量、到停车场的距离等。(3)对周围环境的描述污染及其程度，以及环境卫生。对于住宅建筑，特别需要说明是否有高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。(2)人文环境：说明估价对象所在区域相邻房地产的声誉、居民特征(如职业、质量)、治安状况(如犯罪率)、使用情况(如用途)。(3)景观：例如，是否有水景(如海景、河景、河景、湖景等)。)和山景城。(4)外部配套设施说明外部配套设施描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施：(1)外部基础设施：说明道路、供水、排水(雨水和污水)、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完整性。(2)外部公共服务设施：说明一定距离内教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用设施和行政管理设施的完备性。三。房地产物理条件描述房地产实物状况的描述一般分为两个部分：土地实物状况和建筑物实物状况，分别说明各个部分的状况。(a)描述土地的实际状况土地物理条件的描述主要包括以下几个方面：(1)土地面积：通常以平方米为单位，较大的土地面积通常以公顷为单位。对于房地产开发用地，通常需要说明项目的规划用地面积和建设用地面积、道路用地面积、绿地面积等。(2)地形：通常用文字和图画来解释。土地是一个封闭的多边形，其文字描述如下：规则形状、不规则形状、正方形、长方形、狭长形等。可用于说明土地形状的地图包括地块边界图、规划图、施工现场平面图等。(3)地形：指示是平坦还是倾斜。(4)地形：表示土地与邻近土地和道路的高低关系、自然排水条件、被洪水淹没的可能性等。(5)土壤：表明土壤是否已被污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。(6)地基(地质):说明地基的承载力和稳定性、地下水位和水质(包括地下水的成分和污染)。一些含有特殊成分的地下水会引起疾病)，并且没有不良地质现象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。)。(7)土地条件(土地开发程度):说明周边基础设施的完整性和场地平整程度，即通常所说的“三环一平”或“五环一平”、“七环一平”及其具体内容。(8)其他。例如，临街商业用地还应指定其临街宽度、临街深度和长宽比。农业用地也应标明其排水和灌溉。(2)建筑物物理条件的描述建筑物理条件的描述主要包括以下几个方面：(1)建筑规模：应根据使用性质说明建筑的面积和体积。面积包括建筑面积、室内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。仓库一般应说明其体积。此外，酒店通常必须指定不同标准的房间或床的数量和房间或床的数量。餐馆还必须指定能同时容纳用餐的人数或座位和桌子的数量。停车场必须指定汽车数量，剧院必须指定座位数量，医院必须指定床位数量。(2)层数和高度：说明建筑物的总层数(包括地上层和地下层)和总高度。建筑通常根据层数或总高度分为低层建筑、多层建筑、高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅建筑通常按层数划分：1 3层为低层住宅建筑；4 6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅。10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑和综合建筑通常按建筑总高度划分，总高度超过24m的为高层建筑(不包括总高度超过24m的单层建筑)。总高度超过100米的建筑，无论是住宅建筑、公共建筑还是综合建筑，都称为超高层建筑。(3)外观：解释外立面风格等。并附上外观照片进行解释。(4)建筑结构：指由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。)在大楼里。一般分为：钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；结构简单。如果按构成建筑结构的主要建筑材料划分，可分为：钢结构；(2)混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等)；(3)砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构)；(4)木结构；(5)塑性结构；膜膨胀结构。如果将其分为构成建筑结构的主要结构形式，则可分为：墙体结构；(2)框架结构；(3)深梁结构；(4)桶形结构；(5)拱形结构；网格结构；空间薄壁结构(包括折板结构)；悬索结构；机舱结构。(5)设施设备：说明供水、排水、供暖、通风空调、燃气、电梯、电力等设施设备的配置(有无)和性能。(6)装饰：说明是粗糙装饰还是粗糙装饰或精细装饰。有装饰的，还应说明外墙表面、内墙面、天花板、内地板、门窗的装饰标准和程度、所用材料或装饰的质量以及装饰工程的施工质量。(7)防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。(8)楼层高度和室内净高：楼层高度是指上下楼层或楼层与地面的垂直距离。室内净高是指从地板或地面到上层地板或天花板底部的垂直距离。(9)空间布局：说明各空间的空间分