第八周新版本笔记中国房地产 1

第8周：中国房地产我们来分析下中国房地产，先来回顾下中国房地产市场的发展1998-2002年：房改1997年亚洲金融风暴，中国的进出口贸易受到了严重影响，当时的贸易出口对中国的经济发展至关重要。于是为了拉动经济增长，政府将刺激出口政策转向刺激国内需求，而房地产被确定为重点支持的产业。1998年房改，正式启动了房地产市场。2002-2004年：抑制房地产市场过热2003 年国家确立房地产为支柱产业，与此同时房地产出现过热苗头。2004年全国房地产销售均价增长超过17%。为了促进房地产市场健康发展，政府开始调控房地产市场，但效果一般。2005-2007年：稳定住房价格2005年政府加大房地产市场的调控力度，先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施，调控效果依然不理想，房价在短期下跌之后依然上涨。2008-2009年：刺激住房消费2008年由美国次贷危机造成的金融风暴席卷全球，全球经济衰退，国家为了保住经济增长，推出四万亿投资计划，并且政策转向，由调控转为刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。2010-2013年：遏制房价上涨经济企稳后，2010年迎来了当时最严厉的调控政策，房价上涨放缓。2014-2016年9月：借稳增长和去库存再度刺激2014年中国经济再度面临下行压力，再次放开房地产市场，一二线城市再次疯涨，部分区域甚至翻倍2016年9月至今：房住不炒，促进健康发展重新收紧限购限贷政策，2016年国庆过后，一二线房价和销量迅速降温。回顾房地产的发展史可以发现，从1998年之后中国经济的发展离不开房地产的支撑。每一次经济有下行压力，就会放开房地产。房地产的启动是由于1997年亚洲金融风暴，2008年金融危机再次刺激房地产，2014年中国经济面临下行压力，还是靠房地产稳增长。为什么房地产可以刺激经济发展？房地产的发展可以带动各行各业的发展，房地产企业拿到地之后，建房子要钢铁水泥，要请工人，建好之后要装修，需要油漆、瓷砖、铝合金等等，装修完要添置家具，空调、洗衣机、床、电视等等，这也是为什么房地产曾被定义为支柱产业那么为什么只要一放开调控，房价就会暴涨呢？那么房地产上涨背后的逻辑是什么呢？1、 人口红利与城镇化 城镇化简单来说就是人口会逐渐往城市转移，发达国家的城镇化率一般在80%以上，而中国过去的城镇化进程呢？我们看到中国的城镇化率在2000年初的时候不到40%，与发达国家的水平有着非常大的差距，而中国高达14亿的人口，对于城市住房有着强需求，这是房价长期上涨的逻辑。2、 货币政策不论是商品还是资产，都是以货币来标价的，如果市场上钱多了，这笔钱流向哪里，那么哪里的价格自然会上涨。我们来看下中国过去20年的货币供应量中国的货币供应量在2000年初的时候只有20万亿不到，但是从2008年金融危机开始货币供应量激增，从1999年到2018年，中国的货币供应量增速高达15%，如果这段期间投资收益率达不到15%，那么相当于你是亏钱的。每一次放水几乎都会带来房地产市场的上涨，超发货币是房价短期暴涨的逻辑3、 土地财政很多人以为钱都被房地产商赚走了，事实上真的这样吗，房地产企业的毛利率在30%到40%附近，这个毛利率实在算不上有多高。那么这么高的房价，为什么毛利率只有30%多呢？钱都被谁赚走了呢？其实房子最贵的在于土地，这就要说到咱们国家的财政政策了。咱们国家中央和地方的财政是分开的，对于地方政府来说，除了税收之外，主要的收入来源其实是土地出让金，地方政府为了搞经济发展，完成GDP要求，自然需要资金大力发展，那么钱从哪里来？靠的是卖地。简单来说，你买房子的钱，最大的一部分落入了政府的口袋，其次才是房地产企业以及一些炒房客，所以对于地方政府来说，一方面知道房价上涨太快会出问题，但是另一方面，地方政府为了获得资金又需要卖地。政府拿到这些钱干嘛去了呢？当然也不是随便糟蹋掉。其实咱们中国过去20年发展迅速，城市的基础设施做的非常好，高铁、地铁、公路、医院、学校等等都要花钱。地方政府可以说是房价上涨的重要推手。从以上三个逻辑我们知道，过去中国房地产价格上涨是必然的，各个国家在特定的历史时刻都会通过房地产带动经济发展。那么这三大逻辑是否会支撑未来房价上涨呢？第一， 从城镇化率上看，目前中国的城镇化率大概在60%附近，离发达国家依然有一定差距，未来仍然有空间。但是问题在于人口红利，我们来看下中国过去出生人口数量的情况上世纪50年代是一次婴儿潮，60年代到70年代，是一次持续性的婴儿潮，以王健林、马云为代表的这一代人为咱们国家的经济增长做出了巨大贡献，而目前这代人正逐渐老去。50年出生的人现在已经接近70了，60年出生的人也已经接近60了。接下来就是80年代到90年代的婴儿潮，这部分人群的年龄在30到40岁之间，也是当下买房的主力军，而问题在于这部分不生孩子！我们看到目前每年的出生婴儿大概在1500万到2000万附近，而根据发达国家的情况来看，随着教育水平的提高，养儿防老的观念被摒弃，不愿意多生孩子是一种常态。90后出生人数比80后少1000多万，00后出生人数比90后少了3000多万，再往后可以脑补。所以虽然城市化率还有空间，长期的需求还在，但是人口红利在逐渐消退。第二、货币供应量，货币供应量增速应该要匹配GDP增速，而中国的货币供应量高达180万亿，已经是GDP的2倍，远高于其他国家的水平。而国家也一再表示不会再搞大水灌溉的货币政策，目前M2增速大概在8.5%附近， GDP增速大概在6.5%附近，未来M2不可能脱离GDP快速上涨。第三、地方政府，地方政务的债务问题一直是国家非常关心的，这两年国家一直在去杠杆实际上就是要去债务，不让乱借钱发展，这对于地方政府来说也是一样。当然，土地出让金作为地方政府重要收入来源，如果断崖下跌，对地方政府压力很大，所以国家更希望看到的是稳房价！以上三大逻辑都在减弱，其实理想的状况是房地产市场稳定发展，与老百姓的收入增长相匹配，而中国过去的房地产市场毫无疑问脱离了老百姓的收入增长，透支了很大一部分未来房价上涨的空间。2000年的时候，上海的房价大概3千一平，当时老百姓还没有买房的意识，年轻人去上海闯充满了希望。而现在的年轻人去一线城市估计也没有买房的意思，因为一线城市的高房价让望而生畏。适当的房价让年轻人更有动力，但是过高的房价会压的年轻人喘不过气。现在这个时代，每个人都在谈房子，衡量一个人的成功，最直观的就是你有几套房？不管一个人是做什么的，只要在一二线城市有几套房，你的人生就是成功的，这其实是一种病态的思维。那么未来房价还能不能快速上涨呢？说实话我不知道，也不去预测。但是需要注意的是，每一次通过房地产刺激经济都是把问题留在后面解决发展房地产是可以带动经济发展，但是过高的房价反过来也会挤压实体经济，咱们国家目前仍然是制造业的大国，制造业的毛利率普遍不高，而高房价下带来的高成本又进一步压缩利润空间。此外老百姓都把钱拿去买房子，又怎么有钱去消费呢？而显然政府也清晰的认识到这一点，接受了经济发展从高速到中高速的转换，从房住不炒的口号也能看出来政府对于调控房地产市场的决心。那从投资的角度看，房地产是否值得投资呢？目前深证市盈率在20多倍，市盈率是市值除以净利润，对于房子来说其实就是房价除以一年的净租金，现在很多地方的房子，租金收益率只有2%附近，100万的房子，年租金只有2万，相当于50倍的市盈率。即便未来中国的经济形势依然向好，那么这个市盈率也透支了未来的预期，更何况也并不是完全没有风险，就拿近期的贸易战来说，如果中美贸易真谈崩了，那么为了锁住资金，房价下跌几乎是必然的。所以从投资的角度来看，目前的房地产市场投资性价比不高。最后我们来看看房子的合理价值吧，主要取决于房子在未来产生的净现金流入，也叫物业收入净额（NOI）。把未来房子能产生的物业收入净额折现到今天，得到的金额就是房子的内在价值。物业收入净额等于房子的租金总收入减去与房子本身直接相关的各种运营费用。物业收入净额=租金总收入-（与租金收入相关的各种税+房产税+保险费+物业费等）。把房子未来产生的物业收入净额贴现后相加就会得出房子的内在价值了，不过计算起来比较复杂。而且学了也没什么用，所以教给大家一个简单的方法我们可以用物业收入净额除以资本化率来估算房子的合理价值，给REITs的物业估值，合理资本化率取的是7%，考虑到中国房子的特殊性，