新华国际金融中心项目产品建议2009年5月

2009年5月,新华国际金融中心项目产品建议,目录,2,问题发现,产品建议,3,4,1,解决方案,5,市场环境分析,2,项目认知,3,项目认知,一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向,项目认知,4,信达广场,天津中心,赛顿中心,津汇广场,君隆广场,天津环球金融中心,本项目,海河沿线板块,南京路沿线板块,五大道板块,内环内区域,海河U型黄金地段,项目位置,项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道,6,总建筑面积：125355 ，地上建筑面积：93355 ，地下建筑面积：32000 ，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧, 两栋楼间距20米。,项目认知-立地条件,7,本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。,项目认知-立地条件,8,建筑形式：写字楼14层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房13层为大堂、店铺、会所,项目认知-立地条件,9,高端城市综合体豪布斯卡（HOPSCA）,项目初步印象为：,市场环境分析,一、宏观环境分析二、市场分析,宏观环境分析,03-08年天津社会固定资产投资走势,天津市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2004-2006同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。,固定资产投资增势强劲,天津市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期,03-08年天津房地产开发投资额走势,天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。,天津宏观经济,天津经济呈现持续增长态势，为区域经济发展创造良好环境,国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产总值完成亿元，比上年增加亿元，增量首次超过亿元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础,我们认为：,天津市宏观经济发展向好,为天津市商业地产旺盛需求提供了有力支持。,市场环境分析,市场环境分析,市场存量将保持趋稳走势，但仍高位运行。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,09年1-4月份出现供小于求现象，主要原因是由于刚性需求的增加与新增供应的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33万平方米。,天津市房地产整体市场情况,市场环境分析,潜在供应量： 07年-09年5月份之间成交但未开工的纯住宅用地104宗，规划建筑面积为1377.67万平米。其中，07年成交但未开工的纯住宅用地51宗，规划建筑面积735.17万平米，拿地两年内必须上市,因此，735.17万平米必须将在09年内有所动作。 735.17万平米按其中30会在09年产生有效的市场供应则为220.5万平米 截止到2009年5月底，天津市商品住宅市场存量1262.33万平米，市场存量将保持趋稳走势。 09年5月后市场整体面临的供应量（存货量）将达到1482万平米。将成为天津市场的高点。,09年整体成交量预估：,按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去化速度68.2万平米/月进行预测，天津15月共成交 317.66万平米。则：09年的市场成交量在863.26万平米左右.,天津09年整体市场格局将面临供大于求的局面。,市场环境分析,2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走势图,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年4月商品住宅供求比为1：1.76，连续第二个月出现求大于供的局面。商品住宅市场成交量为108.49万平方米，环比下降12.49%，同比上涨130.48%。商品住宅成交均价为6680元/平方米，环比上涨了1.89%，同比下降了4.87%。市场预计未来呈现供大于求局面,市场环境分析,08年5月至09年4月和平区区域市场指标,和平区5月成交商品住宅322套，环比4月上升16.67%。商品住宅成交量为33941.7平方米，成交量环比上升33.69%。占市内六区总商品住宅成交量的11%左右。本月和平区成交量持续连涨的趋势，成为连续12个月成交量最大的月份。成交价格继续引领天津各区。,市场环境分析,明显可以看出和平区商品房成交量与井喷式增长的三月相比仍然呈现上升趋势，并且再创连续12个月的新高。,区域市场分析,21,南京路天津市中心商务商贸经济带规划面积约121公顷，总长度3.3公里，规划了中央商务区(CBD)、 中心商业区(CRD)、中央信息区(CID)三个特色功能区，规划时限为16年。和平路滨江道中心商业区规划“一核”即位于商业区核心位置的都市休闲商业中心 “五区”商务旅游区面积17.45公顷，依托海河景观带开 发，重点建设 天津环球金融中心项目等。综合商业区面积46.96公顷，商业氛围浓厚、文脉 气息旺盛、行业门类齐全的购物、观光综合商业区。文化体验区面积30.78公顷，哈密道宽100米绿轴 景观带的开发和文化产业项目。风貌体验区面积11.36公顷，依托中心花园法式风情区，展示中心商业区深厚历史文脉。高端品牌区面积20.1公顷，依托现有高端品牌商厦 的基础上，形成天津市独树一帜的复合型高端消费集 聚区。“五条特色街”滨江道现代商业街 哈密道生态文化街和平路综合商业街 河南路特色休闲街南京路高端商业街,项目有利点判读城市规划,本项目处于海河经济发展带泛核心区地带，和平区一侧，地处海河“金湾”，发展前景极度看好。,海河沿线项目分布,项目有利点判读城市规划,项目有利点判读城市规划,东方巴黎和平区中心花园法式风情区,以中心花园为核心，东至营口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新华路，进行双向放射，由中心花园沿承德道向海河延伸，将原法国公议局、原法国领事馆、原法国兵营、紫竹林教堂等连成一线。规划重点依托现有风貌建筑与近代历史文化内涵，营造浓郁浪漫的法式风情氛围，建成集文博、娱乐、艺术、商业为一体的法兰西文化特色的高档旅游休闲商业文化街区。,结论：本项目在区域内属于全市特色商业街区大规划的一部分，利于借势宣传和推广，拥有明显的市场机会。,项目定位方向,25,项目定位,本项目位于交通便利的顶级区域的黄金区段，既有海河景观，又具交通优势，且雄踞于未来法式商业风情街顶端，中心公园内圈聚集了大量旅行社，本区域内大量的商务人群和公司也提供了非常稳定的需求。所以，在本项目内整合一个五星级以上品牌酒店，应非常适合。 而且参与运营一个酒店，以收益分成的方式体现，该写字楼将利益最大化。超五星级酒店+纯办公5A甲级服务式写字楼,26,项目定位,项目定位方向海河边的豪布斯卡（HOPSCA）打造版块内首席城市综合体,项目价值分析,27,项目定位,地段价值分析,毫无疑问的好地段！,但是,地段是最大卖点，却无法构成唯一买点！,地段价值拐点分析：,周边道路单行道+2车道双行，商业动线不便，极度缺乏地上停车位。与商业中心区距离尴尬，商业价值被边缘化。周边缺乏大型成片居住区来带动本该优势的商业地段。本项目在各商务板块的边缘，尚未成熟。,31,竞争优势（Strengths)地理位置好，附近有中央商业区、中心功能区、 中央商务区周边居住环境成熟，科大大节省生活成本，属于不可多得的黄金地段配套优势项目所在地未来前景、潜力巨大。,竞争劣势（Weaknesses)本项目为纯公建项目，生活成本和物业费将远高于普通住宅，对于惯于投资住宅的客户群体，将有一定的难度。 交通不方面，区域内多以单行线为主，地上车位稀缺商业如何以创新来形成有效需求，无疑是风险所在写字楼大堂偏小影响项目档次。,市场机会（ Opportunity)天津市经济的快速发展，第三产业快速发展区域周边的规划力度加大所产生的拉动作用未来前 景良好的板块随着区域周边中高档项目的陆续开动，带来大量商务、商业需求区域内写字楼同质化严重纯粹精品、主题项目少,市场威胁（ threats)未来写字楼市场同质产品增多，竞争激励。未来2年天津市大牌商业项目海量上市，蕴含极大竞争。能否提早入市，并在产品营造中尽量避免同质化竞争因素，将成为未来决胜的关键。,32,问题发现,产品问题点：本项目最大问题来源于商业 1.商业价值边缘化与商业中心区距离尴尬，商业价值被边缘化。周边缺乏大型成片居住区来带动本该优势的商业地段。本项目在各商务板块的边缘，尚未成熟。 2.产品自身问题商业首层单体面积过大，进深过长，影响去化。,问题发现,34,问题发现,项目面临的核心问题,市场空间,客群增长性,需求点1：当前城市核心板块环境下项目如何定位、形象包装、客群定位,需求点2：项目地处和平核心位置，综合性项目客群如何保证,整体项目,35,项目需求,综合体项目研究,综合体的核心问题,综合体定位,客群增长性,综合体运营模式,需求点1：成何核心综合体如何定位,需求点2：如何保证城市核心综合体项目客群增长,需求点2：综合体项目内具体经营模式,36,解决方案,解决方案,37,针对新华国际金融中心的需求点，我们将提供有针对性的专业服务,项目市场定位报告：和平区域市场环境研究竞品研究项目市场需求研究项目产品研究项目定位论述项目客群定位建议项目推广和形象包装建议,报告一项目研究,38,针对新华国际金融中心的需求点，我们将提供有针对性的专业服务,城市核心地段综合体研究市场需求研究综合体项目定位功能建议客群定位研究综合体产品研究综合体内运营模式建议,二、城市综合体研究,报告二城市综合体研究,39,附件：城市综合体个案,信达广场,天津中心,赛顿中心,津汇广场,君隆广场,天津环球金融中心,本项目,海河沿线板块,南京路沿线板块,五大道板块,内环内区域,海河U型黄金地段,竞品分布,项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道,天津津湾广场,天津大悦城,41,天津环球金融中心,项目基础资料地理位置：天津和平区大沽路与兴安路交口开发商：金融街（天津）置业有限公司占地面积：5.3 万平方米建筑面积：60 万平方米建筑最高处高度：336.9米建筑层数：写字楼75F；公寓41F开盘时间：2009 年3 月入住时间：2010 年4 月容积率：津门4.8；津塔11.7物业管理：金融街第一太平戴维斯配套：5A智能化写字楼、5星级配套公寓、停车场、会议中心、游泳池、餐厅、超五星级圣瑞吉斯酒店、精品商业,42,天津环球金融中心,产品定位户型配比写字楼：办公面积为2000 平方米，自由组合。酒店式公寓：主力户型为177-360 平方米，客群来源主要是天津本区域自主居住为主，主要是知名企业入驻，产业链将涵盖银行、保险、证券、会计、审计、评估、中介、法律、信息、咨询等诸多方面的高端服务行业。,43,天津中心,项目基础资料地理位置：和平区南京路与营口道交口办公等级：甲级占地面积：18105 平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：写字楼部分：出售酒店式公寓：预计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住时间：2009-04得房率：70%物业管理：世邦魏理仕，物业费：8 元/平方米/月,44,天津中心,规划布局酒店公寓部分为48 层，写字楼部分为52 层，地下1-3 层车库，裙楼1-6 层以购物中心会议中心、休闲、健身等设施为主。服务设施配有2000 平方米会所，以健身、娱乐功能为主。由物业公司负责管理，暂定不对外经营。客群来源酒店式公寓：以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达地区在津商人占据比例大，多重视地段升值空间、商务氛围、内部服务等。写字楼：现场咨询多为国内外大型企业在津总部及各大金融机构、船运及物流等服务型企业,45,大悦城,项目基础资料楼盘地址：和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处开发商：天津市津茂置业有限公司总建筑面积：328460平方米占地面积：78000平方米物业管理：凯莱物业开盘时间:：2010-3-01交房日期：2010-12-1,46,大悦城,项目基础资料商业： 14万