房地产合约履行培训资料

1,合同签订及履约-研讨会时间：2012年2月,地产业务管理研讨资料合同管理,2,1、理论知识和实际工作中常见问题相结合；2、通过讨论分析相关案例，切实指导今后的实际工作，提高执行力。,地产业务管理研讨资料合同管理,合同,合同的管控能力是公司业务管理水平高低的综合体现。,讨论原则,3,一、地产公司相关合同分类二、合同组成三、内控条款管理（合同专用条款）,地产业务管理研讨资料合同管理,三大部分,主要讨论内容,4,地产业务管理研讨资料合同管理,一、合同分类,5,1、合同框架构成2、通用条款和专用条款的区别和联系3、补充条款的拟定原则：4、拟定专用条款时的注意事项5、合同形式,地产业务管理研讨资料合同管理,二、合同组成及形式,6,二、合同组成及形式,地产业务管理知识研讨资料合同管理,1、框架,详见，范本合同（河北2008）,一、总则二、合同主体三、担保、保险与风险四、工期五、质量与安全六、造价七、合同争议、解除与终止八、其他,2、通用条款：,3、专用条款（格式条款）：。略,1、协议书,4、附件,附件1：承包人承揽项目一览表,附件2：房屋建筑工程质量保修书,7,二、合同组成及形式,地产业务管理知识研讨资料合同管理,2、区别和联系2.1区别：专用条款，体现利益趋向；通用条款：合同主体是平等的，相关条款维护合同双方共同的权益；2.2联系：两者互为补充，共同组成比较完整的实际应用的合同文本；,8,地产业务管理研讨资料合同管理,3、补充条款的拟定原则：3.1、可执行性；3.2、必须体现利益趋向；3.3、掌握有效、无效的尺度；3.4、提高合约履行关键点的管控能力，逐步实现精细化管理；,-仲裁或起诉为对方单位所在地？-原则性问题。,二、合同组成及形式,9,地产业务管理研讨资料合同管理,专用条款,控制线,控制线,利益趋向1,利益趋向2,必须体现利益趋向，同时兼顾有效无效尺度,拟定原则,10,地产业务管理研讨资料合同管理,第一，履行告知义务,4拟定专用条款时的注意事项,第二，掌握有效与无效的尺度,第三，做好不利解释的预案准备,第四，通用条款和专用条款并重,四大注意事项,补充条款三大特点：重复使用、预先拟定、未经协商。,11,地产业务管理研讨资料合同管理,第一，履行告知义务,4拟定专用条款时的注意事项,合同法第三十九条要求标准合同文本的提供者要“提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”,特别是合同的对方当事人，不是特定的广大消费者的时候，这种告知义务要充分、完整，而且要做到深入浅出，通俗易懂。,12,地产业务管理研讨资料合同管理,第二，掌握有效与无效的尺度,4拟定专用条款时的注意事项,环境分析,竞争性,合法性,注意：1、做到，严谨而不苛刻；2、避免无效条款，则一旦发生合同纠纷=,合同法第四十条规定，“提供专用条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。,作为一个大企业，在法律明文禁止的情况下还在标准文本中设置无效的免责条款，不但不能获得法律的保护，反而有损大公司的企业形象。,13,地产业务管理研讨资料合同管理,第三，做好不利解释的预案准备,4拟定专用条款时的注意事项,合同法第四十一条，“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于格式条款提供一方的解释”。或格式条款提供方条款的遗漏或不明确造成合同争议的情况。,合同法这样规定，是基于标准合同文本提供一方在存在利用合同文本谋取不公平利益的假设。这就要求企业在制定标准合同文本的同时，要准备好合同文本和条款的合理性的说明和解释。,案例条款,材料或设备采购安装合同中，关于运输方式及费用承担，票据提供等条款。,14,地产业务管理研讨资料合同管理,第四，通用条款和专用条款并重,4拟定专用条款时的注意事项,1、专用条款：对内发挥作用。当企业处于弱势地位的时候，则要发挥“通用条款”的作用。2、通用条款：对外发挥作用。当企业处于合同优势地位的时候，应尽量发挥“专用条款”的作用；,15,地产业务管理研讨资料合同管理,5.1、书面形式的概念：“可以有形地表现所载内容的形式”；包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件,5合同形式,5.2、书面合同的构成要素：“a合同条款，b经过当事人盖章、签字确认”；书面合同又分为合同书、信件和数据电文三大类注意：不是所有的信件和数据电文都能成为合同，只有包含了合同条款、经过当事人签字确认的信件、数据电文才是合同。,16,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1、风险管理2、工期管理及违约责任处理3、质量管理及违约责任4、安全管理及违约责任5、工程分判方案6、合同价款7、付款方式及财务处理8、工程结算管理9、合同签订手续注意事项10合同争议、解除及终止,内控条款提纲,17,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1：主动控制；2：风险共担，体现合同主体平等；3：避免二次风险（次生风险）的发生；,预先在合同中确定风险源，并通过设计合同条款来预防风险，限制风险的范围，在当事人之间进行有利于自己的风险分配，甚至转移风险。,1.1风险管理原则,1、风险管理,18,地产业务管理知识研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,风险降低；风险消除；风险转移；风险保留；,1.2风险处理的方式,概念：请会后查阅相关资料。,19,业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1.2风险处理的方式风险降低；常用的一种形式是风险分散，即通过分散的形式来降低风险。,合同条款-材料价格调整：1、调整条件：各栋号施工期的信息价格未超过基期（投标期）信息价格的5%（含5%）时，不予调整；超过5%时，仅调整超过5%以外的部分；判定公式为：（B-A）A+5%；（B-A）A-5%；2、调整办法为：约定调整金额*约定调整材料数量；可调材料价差部分只计取税金不计取其他任何费用；3、调整公式：,？,体现什么原则？,案例条款,20,地产业务管理知识研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1.2风险处理的方式,风险消除；包括风险避免、风险化解、风险排斥和风险终止。,21,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1.2风险处理的方式风险转移；,工程量清单招投标：招标人风险：承担工程量的风险；风险投标人：承担投标报价的风险；工程量清单修正的原则：投标人应依据招标方给定的工程量清单进行报价，投标人在投标阶段应依据投标图纸对招标人提供的工程量清单的准确性、完整性进行复核，如发现错漏项或数量偏差（正负3%以外）应在招标规定时间内提出质疑，招标人确认后以补遗书的方式进行修正；数量偏差在正负3%（含）以内招标人不予修正，由投标人在综合单价中考虑。如投标人未对招标人提供的工程量清单的量或项进行复核或提出质疑后未得到招标人的书面回复，则投标人在报价时自行考虑其因素，投标人中标后，招标人不予补偿，办理工程结算时也不予调整。,如何体现利益趋向？-讨论5分钟！1、工程量？2、措施费包干？3、图纸范围内合同价款包死4、避免不平衡报价等投标技巧？5、主要合同条款的设计？,案例条款,22,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1.2风险处理的方式风险转移；,工程量清单修正的原则：投标人应依据招标方给定的工程量清单进行报价，投标人在投标阶段应依据投标图纸对招标人提供的工程量清单的准确性、完整性进行复核，如发现错漏项或数量偏差（正负3%以外）应在招标规定时间内提出质疑，招标人确认后以补遗书的方式进行修正；数量偏差在正负3%（含）以内招标人不予修正，由投标人在综合单价中考虑。如投标人未对招标人提供的工程量清单的量或项进行复核或提出质疑后未得到招标人的书面回复，则投标人在报价时自行考虑其因素，投标人中标后，招标人不予补偿，办理工程结算时也不予调整。,注：08清单规定：投标人没有为确保工程量清单准确性，而进行复核的权利和义务，但要进行必要的复核，复核的目的是：处于投标报价考虑，寻求适合于投标的技巧和埋伏。体现工程量清单招标：量价分离，风险各担的原则。,23,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,1.2风险处理的方式风险保留；,据实结算类建筑工程合同：1、工程量据实计算2、材料价格：2.1执行信息价？2.2认价？-全部承担了材料价格变化的风险注：信息价中没有或规格型号、品牌不明确的材料3“秋后算账”有多少，算多少；算多少，是多少；没有控制标准，没有控制目标？建设单位变为几乎所有风险的承担者！,下浮比例的确定？1、直接费为取费基数的情况：主要参考依据：信息价与实际采购价的差额；2、人工费及机械费或人工费为取费基数：主要参考依据：定额人工费及机械费+取费之和与实际劳务、机械租赁费用之和的差值与预期利润或竞争环境下最低追求利润的比较；,此条款的意义？讨论。5分钟！,案例,包括风险接受、风险吸收和风险容忍。,24,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,2、工期管理及违约责任处理,2.1合同工期的制定原则：,合理、可行与开发项目总工期相结合与交房时间相结合,2.2关键工期节点管理：,开工日期主体结构完成时间二次结构、装修完成时间竣工验收、竣工资料提交时间,-详见p28-33页,25,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,2、工期管理及违约责任处理,2.3承包人需提供的进度表,2.3.1工程进度总计划2.3.2节点工期进度计划,2.4发包人应该编制的项目进度计划,2.4.1编制依据,承包人编制的进度计划销售中心承诺的交房日期,2.4.2编制的内容,地基处理及土方工程总包工程甲方直接分包项目市政配套工程景观绿化工程,满足交房入住条件，需要所作的楼内及楼外所有的施工项目。,26,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,2.5工期延误因素分析,承包人自身因素,分包劳务组织不利自身资金实力不足内部管理混乱材料认价工作滞后投资合伙人撤股。,发包人因素,设计图纸深度不够方案调整材料认价工作滞后工程付款不及时工程进度款不足额。,发包人认价滞后,承包人上报滞后,审算要引起高度视！给公司领导提供”准确、及时”的付款依据,27,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,2.6工期延误的影响,发包人,延期交房-增加销售人员给业主的解释难度在后开发项目销售中，存在潜在客户流失的问题延迟办理按揭的时间，有可能造成资金压力增加公司的财务费用和管理费用。,承包人,管理费用增加机械租赁费用增加周转材料费用增加预期利润率降低。,28,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,2.7工期延误的违约责任条款,2.3如因乙方原因致使工程延期竣工超过30天，甲方有权另行委托第三方进行施工和整改，因此涉及的直接和间接费用均由乙方承担并在其工程款中扣除，乙方不得提出任何异议并无条件移交工作面及相关资料，并承诺放弃全部合同履约保证金。2.4乙方每月25日前向甲方上报本月施工总结及下月施工计划。每缺报一次总结或计划，乙方向甲方支付违约金1,000.00元。,2.1节点工期按合同约定每滞后一次，从工程款中扣除5万元，作为施工进度违约金；2.2如乙方连续3个节点不能按时完成且达到质量合格标准，乙方承诺无条件退场并移交工作面及工作资料，要求甲方支付已完合格工程价款的70%，余款不再索要。,案例条款,29,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,包含,3.2工程质量,3.1材料质量,30,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理3.1.2价格管理3.1.3甲供（购）材结算管理3.1.4信息化管理,内容,3.1材料管理,详见通用条款p38、39、40,31,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,A甲购材料（设备）B乙购材料（设备）C甲指定品牌材料（设备）,3.1材料管理,3.1.1供应方式管理,常见供应方式,注：由采购合约部，根据工程特性等因素确定材料设备的供应方式。,32,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,A甲购材料（设备）,2.2乙方应根据总体工期计划及材料的合理供货周期，提前30天向甲方上报甲供材料的供应计划及进场时间，因乙方提供的供货计划不及时而导致的工期延误由乙方承担。2.3甲供材料设备应在到货之前24小时通知乙方，货物运到现场后，乙方应安排适当卸货位置，并在到货后的1小时内组织甲、乙方联合验收。逾时未验收，视为乙方已验收合格。甲供材料设备经验收卸货交付乙方后相应的保管及二次倒运责任由乙方承担。由于甲供材料质量问题及甲方供应不及时，导致的关键线路上的工期延误相应顺延。,案例条款,甲购材数量上报、甲询价、招标程序执行表单：已制定，待执行。,33,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,A甲购材料（设备）,2.4甲供材料设备的工程量统计由乙方负责，统计时应基本准确，原则上不允许出现三次补货。若因乙方原因造成同一种材料补货三次以上，则乙方须向甲方支付补货货款的10%作为采购管理费；若乙方提供的工程量超出实际用量（含损耗）时，超出数量由乙方接受并按约定计取单价。2.5乙方要求补货时，需咨询甲方供货周期并予以充分考虑，否则，由此引起的直接及间接损失及工期问题由乙方承担。2.6甲供材料的采购保管费在综合单价中投标单位已作综合考虑，不再另外计算。,案例条款,34,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,B乙购材料（设备）；,3.5乙方用于本工程的一切材料、设备、成品、半成品、构配件（以下简称材料）必须符合设计要求和相关技术规范要求，同时乙方保证上述材料完全符合合同文件、设计规定的质量、规格和性能、等级约定，并保证上述材料在正常使用环境下皆是符合质量标准规定的。所有材料进场前须由甲方、监理验货，若发现乙方提供的材料有质量问题或没按图纸及合同的标准要求提供，乙方须无条件撤换，并承担由此造成的所有费用或损失，同时工期不能顺延。,案例条款,35,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,B乙购材料（设备）；,3.7若乙方不能提供让甲方和设计满意的材料样品或所提供的材料品质或质量不能满足甲方要求或与封样不符，甲方有权勒令其材料退场，已经用于工程的将无条件拆除，由此造成的工期延误及所用费用由乙方负责；且甲方保留自行采购的权利，所发生的费用及给甲方造成的直接经济损失、其他相关损失从合同总价中扣减，并收取乙方该材料费的10%作为采购管理费用。3.9乙方应提供材料原产地证明的文件和制造厂商出具的质量保证书，若材料产地与所提供的封样材料或合同约定厂商/品牌/等级不符，甲方按第3.7款处理。,案例条款,36,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,B乙购材料（设备）；,3.13乙方按国家及地方规范规定进行材料和构件的检验试验，试验不合格负责更换材料以及重新试验，工期不顺延。乙方须自费执行合同承包范围内所有项目的检验、试验和检查费用。若一方对试验检验结果有异议，应进行复试，若复检复试合格，复检复试费用由提出异议一方负担；若复检复试不合格，复检复试费用由另一方承担。,案例条款,37,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,C甲指定品牌材料（设备）,3.2必要时甲方有权将以上甲方指定和暂定价材料设备转为甲方供应材料，如果转成甲供材料，结算时材料单价按照乙方投标报价或暂定价进行扣减。3.3甲方指定的材料、设备在回标时由乙方提供不少于三个厂家（必须包含甲方指定品牌或厂家），在施工过程中，材料进场前由甲方、乙方、监理三方联合考察，最终确定一家为本工程的供货单位。工程施工过程中，用于本工程所有材料、产品、设备必须提供样品封样并经甲方书面确认后，乙方方可采购和安装。否则，乙方承担全部责任和费用。,案例条款,38,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.1供应方式管理,C甲指定品牌材料（设备）,3.4甲方有权根据需要改变材料的供应方式（甲供或甲指定），乙方无条件接受。甲方做到提前通知乙方，而勿需向乙方作出任何解释工作。,案例条款,39,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.2价格管理,价格组成：,价格影响因素：,材料原价（供应价）运杂费运输方式及损耗采购和保管费：采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗,品种品牌、规格、型号、质量等级。,工地仓库,交货地点,供应者仓库提货点,工地存放点,运输方式及费用承担者？,40,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.2价格管理,损耗,计入材料价格,计入材料消耗量,运输损耗,仓储损耗,施工损耗,总结-,41,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,A甲购材料（设备）B乙购材料（设备）C甲指定品牌材料（设备）,3.1.2价格管理,材料分类,A甲购材料（设备）,招标，询价、定价工作。,执行表单：已制定，待执行。,42,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,B乙购材料（设备）,执行表单：已制定，待执行。,认质,认价,此类材料中合同约定需要认价时，承包人要按照发包人的工作程序及要求，执行认价程序。,认质：主要把关者，项目部现场管理人员及项目经理（总工）,认价：主要执行部门，采购合约部,控制程序：,承包人,监理、发包人,上报,“认质”确认,用于工程,43,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,C甲指定品牌材料（设备）,招标时，按暂定价处理,施工过程及结算时，执行认价程序。,3.3甲方指定的材料、设备在回标时由乙方提供不少于三个厂家（必须包含甲方指定品牌或家），在施工过程中，材料进场前由甲方、乙方、监理三方联合考察，最终确定一家为本工程的供货单位。工程施工过程中，用于本工程所有材料、产品、设备必须提供样品封样并经甲方书面确认认可后，乙方方可采购和安装。否则，乙方承担全部责任和费用。,案例条款,44,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,C甲指定品牌材料（设备）,讨论：1、甲方指定材料和设备的招标组织人及负责人应该是总包单位还是发包人？为什么？2、发包人在其中起到的作用是什么？,45,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.3甲供（购）材结算管理,案例条款,8、发包人供应材料，如果承包人领用量在合理消耗量以内时，按照实际领用数量*招标文件暂定价扣除，如果实际领用量超过合理消耗量，超过部分按照超领数量*发包人实际采购价的1.2倍扣除；,涉及问题,数量：数量如何确认？执行的严格程序是什么？双方单位法人授权的材料管理人员、必须经过签字确认的出入库单据？,价格：单次供货价格或分批次供货的加权平均价格,46,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.质量管理及相应的违约责任处理,3.1.4信息化管理,价格信息管理：采购主管负责,供应商信息管理：合约主管负责,价格,时间,价格变化曲线,通过材料价格的变化趋势分析及其他信息的掌握，来预测材料未来的变化情况！,47,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,3.2工程质量管理,3.2.1管理原则,A发包人不得要求承包人违反法律法规、验收标准，降低工程造价,B承包人必须按照施工图纸、标准及规范和有关技术要求施工，不得偷工减料。,3.2.2违约处理原则,A承包人所施工内容，达不到约定标准或验收标准的，且存有安全隐患或影响使用功能的，必须拆除重新施工，直到合格。,B承包人所施工内容，达不到约定标准或验收标准的，但不造成安全隐患，对使用功能无明显影响的，发包人做扣减费用处理。,48,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,4安全生产、文明施工管理,4.1安全生产文明施工管理标准（执行文件）-详见文件。,4.2安全生产文明“施工措施费”的核算依据4.2.1工程量清单招标：投标报价时，根据施工组织设计、工程所在地主管部门要求等据实核算；4.2.2执行工程所在省、直辖市地现行的计价定额及费用定额；注：按照安全生产文明施工管理标准，此报价应不低于按照计价定额及费用定额所计算费用的90%。,49,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,4安全生产、文明施工管理,4.3安全生产文明施工涉及的违约处理,4.3.1原则：,4.3.2办法,如果施工现场实际安全生产、文明施工措施达不到执行文件要求，则发包人、监理单位应督促承包人及时整改；经发包人、监理单位督促整改，但整改不及时、不到位、不满足要求及标准时，则A、按合同约定扣除合同履约保证金作为违约罚款；B、同时扣减节省的安全生产、文明施工措施费用；,工程量清单招标时，要求投标人将此费用单列，以便按比例扣减；按照现行的计价定额及费用定额编制预结算时，按照相应的单项子母核算并扣减；,50,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,4安全生产、文明施工管理,4.3安全生产文明施工涉及的违约处理,4.3.3,案例条款：,乙方保证在本工程施工过程中达到安全文明施工标准要求，在甲方组织监理单位参与的每月项目联查时，若发现乙方存在达不到安全文明生产要求，甲方有权收取乙方违约金1-5万元，并限期7日内按照检查意见进行整改，整改后仍达不到相关规定要求时，在下月联查时，当月联查情况除外，再追加扣减上月扣减额的50-100%；乙方必须服从甲方/物业管理单位的管理，否则甲方/物业管理单位有权利按照相关规定对乙方做出每次￥1000.00经济处罚，严重影响工程进度、工程形象及售楼工作的，甲方有权利对乙方做出每次￥1000-10000.00的经济处罚；,51,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,5工程分判方案,5.1分判方案确定的原则：,A利于现场管理；B减少发包人对各单位间协调度工作量及难度；C便于界定工程质量问题责任方；D可以一定程度上降低造价，节约投资；E总包、分包工程的界限划分一定要明确，并且详尽。,5.2分判方案的内容：,A总承包人承包范围及承包方式；B甲直接分包项目；C甲制定分包项目；D、甲供、甲指定材料设备；,52,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,5工程分判方案,5.3分判方案确定：,5.4承包范围划分时应注意的问题,组织制定部门：采购合约部,参与部门：项目部、审算部,5.4.1土方工程：一次开挖，桩泥挖运5.4.2桩基础工程：桩施工，截桩、接桩等桩处理，桩基础检测，5.4.3电梯工程：脚手架问题5.4.4幕墙工程：埋件,53,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,5工程分判方案,5.4.4幕墙工程：埋件、脚手架,1、埋件：一般情况下幕墙招标在总包招标之后进行，如果幕墙工作能在结构出地面前确定而由幕墙公司施工，是最好的情况，因此幕墙尽量提早招标。1.1：由土建总包单位报价并施工1.2：由土建单位报价，但在合同中约定可以由幕墙公司实施并从价款中扣除幕墙合同实施中常遇到问题：总包单位施工后，幕墙设计深化引起部分埋件浪费（可达到30）部分埋件需要幕墙公司后埋，而总包单位不愿实施。如果不是因幕墙设计深化引起的埋件位置不准确，造成浪费。,2、脚手架：2.1：由总包提供现场有的脚手架，并提供幕墙公司所需的吊栏等总包负全部责任。造价由总包包死。2.2：总包单位只负责现场已有脚手架，幕墙公司所需的脚手由其自行准备并报价。,54,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,5工程分判方案,5.5与配合费相关的“概念”问题,提供“现场便利”：指总包单位施工现场现有的脚手架、龙门架、施工电梯等，可以提供分包单位使用。,提供“施工条件”：指由于通常原因，分包单位难以自己或没有必要需要自身为完成自己承担的项目而必须采取的技术措施，而转由总包来实施的情况，称之为提供“施工条件”。例如：。注：此种情况下涉及的费用一般不应含在配合费中，而另行计算。,55,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,6合同价款,6.1通常情况，合同价款的分类,合同总价,合同单价,合同包死价合同固定总价+调整价款合同暂定总价-据实结算,项目合同单价材料合同单价设备合同单价,最常用的一种形式,数量或工程量据实结算,56,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,6合同价款,6.2工程量清单招标形式下，合同价款的种类,有几类形式，-讨论5分钟？,57,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,6合同价款,6.2工程量清单招标形式下，合同价款的种类,固定总价合同特点：1、承包范围内的价款除约定调整因素外，是不可调整的；2、工程量清单中的工程数量，是不具备约束力的（解释：其准确性与否不影响总价款的变动）；,此种合同价款形式，对应的调整价款方式如何约定？讨论5分钟？,58,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,6合同价款,6.2工程量清单招标形式下，合同价款的种类,固定单价合同特点：1、最大的特点：体现工程量清单计价规范的实质性精神；2、工程量清单中的工程数量，变化幅度超过合同约定幅度时，综合单价是可以调整的,此种合同价款形式，对应的调整价款方式如何约定？讨论5分钟？,是什么？,59,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,7付款方式及财务处理,7.1工程预付款,工程预付款占合同价的比例，-讨论2分钟？,7.2工程进度款,工程预付款有无，必须在合同中明确，为什么？-讨论3分钟？,工程进度款的支付比例？不低于%，不高于%？,支付进度款时的注意事项：按照合同约定、补充协议等依据在每节点付款时，要扣除应扣除款项。比如：，？,注意！,60,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,7付款方式及财务处理,7.3涉及到甲供主材时，财务付款时，税金如何处理？,-讨论5分钟？,61,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,7付款方式及财务处理,7.3涉及到甲供主材时，财务付款时，税金如何处理？,由业主直接支付给供货商（含税费）；业主财务开两张发票，一张材料款支付给供货商;一张税金款支付给总包。,注：支付方式的条款要在合同中约定，这种支付方式目前是存在的，约定这种支付方式的合同目前还没有通过备案的实例。,62,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,7付款方式及财务处理,7.4工程保修款支付,合同条款中一般规定？,目前，国内已经开始引进的新的保修金支付模式？,由承包人给发包人提供工程质保金保函,63,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,7付款方式及财务处理,7.5工程款支付注意事项,每次付款时提供的资料？我公司财务部门，目前的要求是什么？提出相关要求的目的是什么？财务部门认为我公司工程款支付环节目前是否严谨？,讨论5分钟？,案例,现金支票,转账支票？,法人委托书的作用？,64,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,8工程结算,8.1不同合同条款下的结算方式,结算方式,A根据省市预算定额及费用定额据实结算，。；B总价包死C固定总价+调整价款D固定单价*双方确认的工程数量E成本价+利润或酬金,定额,基价预算定额费用定额,讨论：各种结算方式的适用情况及利弊？-10分钟,65,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,8.2结算时限的约定,8工程结算,A合同约定：按照发包人的实际情况确定，主用条款p77B通用条款67.267.7条（p56、57)28+7天（河北2008版）C财建2004（369号）文件,了解的情况？,讨论：1、体现什么原则？2、哪个部门来关注此条款的拟定？,66,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,8.2结算时限的约定,8工程结算,财建2004（369号）文件,建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总，总发包人后30日内审查完成。,67,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,8.3该条款拟定时的注意事项,8工程结算,A办理竣工结算的前提条件：-工程结算申请表，已制定，待执行！B办理竣工结算时须提供的资料清单及要求；C工程经济技术资料“有效性”审核（合同有约定按约定，无约定按相关法规执行），无效资料直接审掉！D扣款项目：例如，甲供材、水电费、代缴代扣费用项目、扣罚款、工期质量奖励等；E工程经济结算资料封口管理。不允许后补；,讨论5分钟？,68,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,8.3该条款拟定时的注意事项,8工程结算,案例条款,由于乙方提供资料不符合竣工资料的验收和归档要求，甲方有权停止工程付款及一切费用结算工作，直到乙方能提供达到符合验收和归档要求竣工资料为止。由于乙方原因提交结算资料不完整或无效或不及时等因素造成结算时间顺延及相关经济损失的责任由乙方自负。甲方签收结算资料后，乙方追加的结算资料为无效资料，甲方不予认可，乙方承担相应的责任及损失。,69,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,9合同签订手续注意事项,单位合同章法定代表人章委托代理人签字（法人委托书）合同签订的时间、地点,合约部相关负责人注意！,70,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,合同争议解决方式：。略合同终止：。略,重点讨论合同的中止解除,10.1总承包单位施工过程中途退场或被甲方清场。,71,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,10.2中途退场原因分析,承包人由于各种因素确实没有能力继续施工，主动提出退场或发包人劝其退场承包人主观意愿并有计划的在完成至某个节点后，提出退场,10.3相关对策研究,施工队伍“考察与选定”是关键；加强资源建设，形成竞争环境，利于择优选定强化必要的合同措施意识，做到防患于未然；,72,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,10.3.1施工队伍“考察与选定”的基本原则,对公司负责；对拟定合约单位负责；对自己负责；,不坚持基本原则，过程中出现问题，是必然的！,73,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,10.3.2加强资源建设，形成竞争环境，利于择优选定,解决办法之一：本着上述基本原则的情况下，公司各个部门、项目部，管理人员及集团范围内的其他人员都有责任和义务也有权利为了加强资源建设，荐举较好的施工队伍及供应商。,有资源，才有竞争！,74,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,讨论：10分钟以华府三期为实际案例，由于原总包队伍的退场给我公司造成的损失是什么？通过什么办法，来解决或弥补给我公司造成的经济损失和信誉损失？,10.3.3强化必要的“合同措施”意识，做到防患于未然；,75,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,计价条款的优惠损失，是否应该让原总包单位承担？不下浮。政策性文件给我公司造成的经济损失是否让原总包承担？2011年1月人工费调整。材料的市场涨价造成的经济损失是否让原总包承担？延期交房，致使我公司在今后的销售中，损失一部分潜在客户，此类间接损失如何计取？。等,？,10.4相关措施讨论及案例条款分析,76,地产业务管理研讨资料合同管理,三、内控条款管理（合同专用条款）,10合同争议、解除及终止,由于乙方违约造成终止合同，乙方须支付由于终止合同而发生的额外费用，委托其他承包商完成剩余工程而导致的额外费用（乙方未实施内容报价与甲方另行发包合同价格差额及相关完善修复乙方不已实施但不合格部分而发生的费用等）；乙方须承担因此给甲方造成的全部直接经济损失、工期引起的经济损失（其中包含由于交房时间延期而发生的业主索赔）和其它间接经济损失；承诺放弃全部合同履约保证金。,案例条款,77,地产业务管理研讨资料合同管理,1项目进度计划横道图编制,编制目的：,编制部门：,编制要求：,四、关键工作及基础管理,根据预定的交房时间，采用倒推法，确定项目开发过程中的各项工作的时间节点，按计划有条不紊的完成各项工作。,项目部,项目初期就应编制；执行过程中各环节间可以做必要的调整，但最终时间节点不变；,78,地产业务管理研讨资料合同管理,2合约规划编制,编制依据：,编制目的：,编制部门：,四、关键工作及基础管理,项目部提供的“项目进度计划横道图编制”,指导项目实施过程中各项招标、合同签订等事项按计划进行；保障项目各节点工期和总工期；,采购合约部,79,地产业务管理研讨资料合同管理,3资金计划编制,编制目的：,编制内容：,编制依据：,四、关键工作及基础管理,项目部提供的“项目进度计划横道图编制”；合约部编制的合约规划；,为集团财务部编制“资金支付计划和融资计划”提供；依据；,土地费用支出计划；前期手续费及前期准备费支出计划；建安成本支出；配套工程费用支出；营销费用支出；办规证、开工证、竣工手