土地论文关于土地权、XX土地权益收购机制借鉴论文范文参考资料

土地论文关于土地权、XX土地权益收购机制借鉴论文范文参考资料 张合林 郑州大学西亚斯国际学院 摘要：本文首先阐释了土地发展权理论；其次研究总结了美国土地益权收购机制及政策；最后指出了对我国的启示与借鉴：即对于完善我国农地产权、有效保护农地及其权益、城镇化健康发展及其集约利用土地有借鉴意义。 关键词：土地发展权 土地权益收购机制 农地保护 土地 权益 土地发展权是指改变土地用途，对土地在利用上进行再发展的一种权利，它由农地的地役权衍生而来，具有抽象性、潜在性、政策性和工具性。上个世纪50年代左右，美国学者开始将土地发展权作为农地和开放空间的重要保护手段，土地发展权的运用使得土地用途管制得以顺利实施，这些学者在此基础上提出了发展权购买（PDR）和发展权转让（TDR）的操作思路，从土地权利的法理、产权和外部性的角度解释了该手段的可行性，从而使得土地发展权在土地权利体系中具有独立的地位。 土地发展权购买（PDR）。土地发展权购买主要解决控制建设用地的过度开发导致农地减少的负面效应，通过购买土地发展权使这种影响尽可能缩小。从社会整体福利角度来看，土地的开发如果不考虑其外部影响则势必会影响到其他所有者的权利。因此为了保障所有者的正当权利，就需要限制对于土地用途变更的权利，购买土地发展权就是最佳方式。Whyte(1959)率先建议采用土地发展权购买的方法来解决土地用途变更带来的影响，他认为：相对于土地用途的完全购买，购买土地发展权对于土地所有者以及整个社会都是有益的。对于土地所有者来说：其土地所有得到了法律上的保证并保留了土地农用的完整性，而且其土地的发展权价值得到保护，从更深层次来讲，该土地周围的农地价值也得到了保护。对于整体社会而言发展权购买也具有重要意义：一是通过土地发展权购买对于农地进行保护的成本要比完全购买农地的成本要少的多，另外规范化农地保护，将其限制在税收范围之内；二是从产权角度来看，农地所有者仍然对其农地拥有所有权，因此公众保护的成本也大大降低，更重要的是，经过这种发展权的购买，农地仍然保留用于农业生产等用途，并未转化为建设用地。这样，即使通过不同手段获取的土地发展权最终都能完整体现对私有土地使用控制的公共意愿。 土地发展权转让（TDR）。土地发展权转让是指土地发展权以市场为基础的交易转让方式，其主要优点是：它的发展权补偿是由开发商支付而不是由政府财政支付。现阶段国际上通常对土地发展权转让规划的基本框架体系如下：两个区域被设计为项目的组成部分。相应的这种发展权转让体系设计为两部分：第一部分是土地保护部分，也将其称为土地发展权的发送部分，这些部分的农地开发被闲置，但将剥离了农地的发展权，将发展权从土地使用权利中分开，将该土地发展权置于市场公开出售，而不是政府购买该权利。第二个部分被称为土地发展权的接受部分，进入该部分的土地，开发者必须将其保护部分的发展权与接受部分的土地相结合，才能允许对土地进行开发。这种规划手段有两大优势：一是将土地开发从保护部分转向需对其进行集约利用的部分，二是保护部分的土地所有者可以出让土地发展权，从而获得收入，这种收入可以补偿所有者因为土地使用权转让而损失的收入，从而这种方法实际上是由市场来进行农地保护，而不是由政府财政补贴来进行农地保护。 1.土地发展权购买（PDR) 土地发展权购买是指政府购买农民所有土地的发展权，交易达成之后农民仍然拥有农地所有权但不拥有对农地的开发权（即发展权），并且该土地必须保持农用。土地发展权购买的最主要目的是保证土地不被开发并且保持农地农用。土地发展权购买是不断发展的，早期是地方政府为了保护农地的需要，而运用其财政收入购买这些农地的发展权；之后随着发展权购买的广泛运用以及创新，出现了许多诸如美国耕地基金和成千上万的农场协会、农地基金、土地信托机构和农地保护协会等的第三部门(非盈利的私人机构)，他们利用政府资助以及社会捐款所得的资金来购买土地发展权，进而成为购买开发权的又一主体。土地发展权购买价格根据农用地用做开发的价值与用做农业生产的价值的差额来确定，并且该价格不因购买主体的改变而发生改变。土地发展权购买的第二个主要作用就是避免现有农地转变为非农用地。由于继续从农所获得的土地使用价值往往低于农用地开发成为住宅或商业用地的土地使用价值，因此从理性人的角度来看，大多数农地所有者将放弃从农转而进行农地的非农利用。为了解决这一问题，避免农地的流失，一些政府单位、私人机构、或非营利组织乃向地主购买土地的永久开发权，一旦协议达成和项目付诸实施后，该农地就必须要禁止开发且永久保留作为农业用途。购买发展权已成为越来越受美国州和地方政府欢迎的耕地保护方法，主要是因为它是自愿的，非强制性的，其项目的实施也在一些州、县取得了较好地效果。从所有者的角度来看，出售土地发展权是一种从土地获取*的方式，也是一种不用放弃任何一块土地或者改变家庭生活方式而能够走出“地丰人穷”的困境的一种方法。土地所有者通常用拿到的那些报酬来清偿债务、投资农场或者设立一个退休基金。没有发展权剩余的农场可以缴纳更低的房地产税。同时，出售土地发展权减少了财产税征税目标的价值。最后，PDR项目可以使得土地所有者像周围那些出售了发展权的农民一样获得同等的收益，使得他们拥有在未来继续耕作土地的信心。对于那些热爱他们的土地、认为土地不仅仅是一个商品，以及那些关心土地保护的人，出售土地发展权是一个持有这些个人财产得到回报的极好机会。 2.土地发展权转让 农地权利束中的土地开发权不仅可以独立出来卖给政府用于保护农地目的，其开发权也可以卖给私人开发商，转让（转移）这些权利在其他地方开发房地产。这种技术被称为发展权或开发权转让（转移）(TDR)，是一种创新的方式，既适应保护利益，又适应发展利益。TDR项目允许潜在的建筑空间从一个地方“漂移”到另一个地方。美国土地发展权转让政策允许土地所有者转让其土地的发展权，但禁止其对农地进行其他开发行为。为了鼓励该政策的发展，当发展权转移而使该地块的价值下降时，土地所有者会获得补偿。开发权转移的权力，还不是一般的伴随着土地所有权的“权利束”的一部分,一个国家政府必须制定具体的立法，使当地政府把权利从一方转移到另一方的这一行为合法化。对于一个成功的TDR项目来说，不仅需求其它农地保护工具的配合使用，而且政客们、公众、土地所有者和开发商的支持也是必不可少的。不过，市场驱动型的发展权转移被经济学家们则普遍认为是保护农地的一种有效方法。 理论上，土地益权收购机制可以永久保证农地的农业用途,这主要表现在两个方面：一方面运用利益调节机制，以利益调节使得越来越多的农地参与到该机制中,具体表现在开发权出售或者捐献的同时农地所有者能够取得优惠（低税、退税）；另一方面农地保护可以使得城市居民的生活质量得到提高，并且实现城市建设的高效投资。同时,PDR、TDR项目成立之后，可以使农地价值降低，从而让愿意事农的人获得农地，最终达到减少农地撂荒和土地规模经营的目的。 1.对于完善我国农地产权有借鉴意义 在西方市场经济国家，比如在美国，农地的产权是完整完善的，这些权利包括水权、空中权、出让土地的权利、传给继承人的权利、土地使用权以及土地发展权等，其中任何一项权利都可以从上述权利束中分离并出售、捐赠、或者以其他方式处分并获得相应的收益。而目前我国的农地产权是不完整的，比如，按照目前的有关法律规定，农地没有抵押权、不具有完全的排他性、不拥有土地发展权等，导致农地不具有土地财产权性质，严重限制和影响了我国农村的内生增长和分享发展的权益。我国应借鉴有关理论及应用，完善农地产权，并受到平等的保护。 2.对有效保护农地及其权益有借鉴意义 如前所述，相对于土地用途的完全购买，购买土地发展权对于土地所有者以及整个社会都是有益的，表现为有利于有效保护农地和实现土地权利人的权益。我国实行以土地用途管制和农地总量动态平衡为主体的“最严格”的耕地保护制度，但由于政府治理成本高昂和利益调节性的调控措施缺失，农地保护制度和政策的执行效果不尽人意，特别是现行的征地制度，不仅造成地方政府的土地财政依赖，不利于有效保护农地，还使农民的土地权益严重受损。所以，从城乡土地产权平等保护的物权法精神和农地保护目的出发，我国可以借鉴美国的做法，尝试在农村农民集体土地上创设土地发展权及其激励，以促进我国有效保护农地和实现农民集