2007年重庆写字楼市场调查报告

2.5重点区域写字楼开发及销售状况2.5.1 重点区域写字楼施竣工及开发投资情况（2001-2005年）2001-2005写字楼开发投资额（亿元）重庆市主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区投资额占主城比重投资额占主城比重投资额占主城比重投资额占主城比重投资额占主城比重200110.578.703.2937.8%0.617.0%0.566.4%1.6619.1%0.9611.0%20029.577.661.5119.7%1.8524.2%0.769.9%1.2916.8%0.476.1%200311.869.612.1822.7%1.6016.6%0.404.2%1.7418.1%0.889.2%200410.978.493.1136.6%1.3716.1%0.202.4%1.8321.6%0.354.1%200517.0815.033.4623.0%2.4916.6%0.221.5%5.0733.7%0.291.9%平均增速12.7%14.6%1.3%42.1%-20.9%32.2%25.9% 数据来源：20022006年重庆市统计局年度报表2001-2005写字楼施工量（万平方米）重庆市主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区施工量占主城比重施工量占主城比重施工量占主城比重施工量占主城比重施工量占主城比重2001220.19171.9971.1141.4%20.8212.1%9.795.7%20.8812.1%12.527.3%2002210.17164.3456.3434.3%41.8025.4%10.376.3%14.708.9%7.774.7%2003223.73183.5869.1837.7%23.9613.1%10.505.7%22.1312.1%11.006.0%2004210.20163.2467.5041.4%25.9315.9%5.033.1%22.0913.5%7.864.8%2005272.93212.9168.0932.0%34.9516.4%4.632.2%70.2533.0%4.592.2%平均增速5.5%5.5%-1.1%13.8%-17.1%35.4%-22.3%数据来源：20022006年重庆市统计局年度报表2001-2005写字楼竣工量（万平方米）重庆市主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区竣工量占主城比重竣工量占主城比重竣工量占主城比重竣工量占主城比重竣工量占主城比重200156.6739.2013.7435.1%4.8212.3%1.513.9%4.6411.8%4.8612.4%200250.0036.8010.6528.9%8.4322.9%3.118.5%8.2222.3%2.857.7%200359.1645.7513.8930.0%2.525.5%5.7512.6%8.8219.3%4.6910.3%200439.0929.396.5122.2%7.5325.6%1.163.9%4.8816.6%3.3111.3%200567.6146.0422.0047.8%11.0524.0%3.217.0%1.413.1%0.270.6%平均增速4.5%4.1%12.5%23.0%20.7%-25.8%-51.5%数据来源：20022006年重庆市统计局年度报表重庆市写字楼市场发展迅速，南岸区发展相对缓慢，区域经济基础相对薄弱和商务属性相对较低。重庆市近几年写字楼市场发展较为迅速，2005年写字楼开发投资额为17.08亿元，施工量和竣工量为272.93万平方米和67.61万平方米，年平均增速分别为15.7%、6.3%和4.0%，主城区2005年写字楼开发投资额为15.03亿元，占重庆市88.0%，年平均增速高出重庆市4个百分点，施工量和竣工量分别为212.91万平方米和46.04万平方米，占重庆市比重分别为78.0%和68.1%，年平均增速低于重庆市0.4%和0.5%。第三产业最为发达的渝中区，写字楼市场发展相对成熟，房地产开发的各项指标均名列主城区前列，江北区和九龙坡区发展速度较快，2005年写字楼开发投资额占主城区比重分别为16.6%和33.7%，年平均增速为13.8%和13.2%，增速位于五区前两位，施工量占主城区比重分别为16.4%和33.0%，年平均增速分别为14.7%和35.5%，增速位于区域前两位。南岸区写字楼市场发展相对缓慢，开发投资额成逐年递减的趋势，年均增速为-7.5%，2005年开发投资额仅为0.29亿元，占主城区比重1.9%， 2001-2005年南岸区写字楼施工量，占主城区的比重均在10%以下，大致成逐年递减的趋势，年平均增速为-22.3%，2005年的施工量为4.59万平方米，仅占主城区比重的2.2%，2001-2004年南岸区写字楼竣工量，占主城区比重在7.7%12.4%之间，到2005年下降到0.27万平方米，仅占主城区比重0.6%，南岸区各项指标处于五区下游水平，区域经济基础相对薄弱和商务属性较低，抑制其写字楼市场发展。 2.5.2 重点区域写字楼交易分析（2001-2005年）2001-2005写字楼交易面积（万平方米）重庆市主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重200110.348.914.5350.8%3.3837.9%0.596.6%200213.619.474.6048.6%1.4615.4%200333.2723.1410.8246.7%1.426.1%0.371.6%7.9534.4%200429.5822.6111.6351.4%2.7412.1%0.703.1%0.502.2%1.998.8%200519.215.3928.1%2.5213.1%0.854.4%0.834.3%1.718.9%总量83.3436.9744.4%11.5213.8%2.513.0%1.331.6%11.6514.0%数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表商务、商业氛围浓厚的渝中区交易面积占主城区半壁江山，南岸区其次，区域写字楼物业存在一定需求，写字楼市场具有一定空间。主城区写字楼物业2001-2005年交易量总量为83.34万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2005年交易总量为36.97万平方米，占主城区44.4%，其次为南岸区和江北区，交易总量为11.65万平方米和11.52平方米，占主城区的比重分别为14.0% 和13.8%，沙坪坝区和九龙坡区交易量相对较少。南岸区写字楼物业虽然开发投资额及施竣工量均相对较少，但是写字楼交易量方面却位于五区第二位，表现出市场对其写字楼物业存在一定需求，区域写字楼市场具有一定空间。2001-2005写字楼交易总金额（亿元）重庆市主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.563.371.99 59.1%1.05 31.2%0.19 5.6%20023.252.181.19 54.6%0.34 15.6%20038.467.224.12 57.1%0.38 5.3%0.06 0.8%2.1930.3%20048.317.234.07 56.3%1.02 14.1%0.12 1.7%0.081.1%0.030.4%20056.902.79 40.4%1.17 17.0%0.19 2.8%0.172.5%0.568.1%总金额26.9014.1652.6%3.9614.7%0.562.1%0.250.9%2.7810.3%数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表2001-2005写字楼交易建面平均单价（元/平方米）主城区渝中区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区20013786438930923232200222992581229820033103380726791589276120043179349537113124248743552005359051774629227320433292数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表主城区写字楼物业交易总金额，50%多来自渝中区，交易单价受个别重点楼盘影响起伏较大。2001-2005年，主城区写字楼物业成交总金额为26.90亿元，其中渝中区占据半壁江山，成交总金额为14.16亿元，占主城区比重的52.6%，其次为江北区和南岸区，所占主城区比重分别为14.7%和10.3%，沙坪坝区和九龙坡区成交金额相对较少。重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2005年主城区写字楼建面均价为3590元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5177元/平方米和4629元/平方米，南岸区写字楼建面单价略低于主城区平均值，为3292元/平方米。2001-2005写字楼交易和竣工比主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区200123%33%70%39%200226%43%17%200351%78%56%6%170%200477%179%36%60%10%60%200542%25%23%27%59%633%2.5.3 重点区域写字楼空置情况（2001-2005年）2001-2005写字楼空置量（万平方米）主城区渝中区江北区沙坪坝九龙坡南岸区空置量占主城比重空置量占主城比重空置量占主城比重空置量占主城比重空置量占主城比重200140.0518.48 46.1%6.79 17.0%0.98 2.4%4.42 11.0%1.22 3.0%200239.8618.13 45.5%7.03 17.6%1.33 3.3%4.29 10.8%1.99 5.0%200333.6116.20 48.2%4.98 14.8%1.97 5.9%4.03 12.0%2.25 6.7%200436.5714.37 39.3%4.43 12.1%1.95 5.3%6.63 18.1%3.13 8.6%200534.3520.29 59.1%4.66 13.6%2.00 5.8%3.01 8.8%1.46 4.3%平均增速-3.8%2.4%-9.0%19.5%-9.0%4.6%数据来源：20022006年重庆市统计局年度报表主城区写字楼物业空置量呈逐年下降的趋势，南岸区空置量年均增速为4.6%。2005年主城区写字楼物业空置量为34.35万平方米，渝中区市场供应量较大，导致其空置量较高，为20.29万平方米，占主城区比重的59.1%，其次为江北区，空置量为4.66万平方米，占主城区比重的13.6%，而沙坪坝区、九龙坡区和南岸区的写字楼物业空置量占主城区的比重均不足10%。2001-2005年，主城区写字楼物业空置量成下降趋势，年平均增速为-3.8%，江北区和九龙坡区的空置量下降趋势更为明显，年平均增速均为-9.0%。而渝中区、沙坪坝区和南岸区，写字楼物业的空置量呈上升趋势，年平均增速分别为2.4%、19.5%和4.6%。2.6 经济环境及重点区域写字楼开发研究小结南岸区经济总体增长，但目前区域经济基础相对薄弱，商务竞争力相对较小。近年来南岸区GDP总体增长，2005年达到115.60亿元，年均增速17.1。但主城传统商贸和工业老区GDP生产总值占主城区比重较大，渝中区和九龙坡区2005年区域GDP生产总值分别为240.07和270.41亿元，占主城区比重分别为18.5%和20.9%，南岸区2005年比重为为8.9%， GDP年均增速为17.1%，低于主城区1.5个百分点，人均GDP1.75万元，低于主城区平均值0.36万元，年均增速为8.1%，低于主城区4.7个百分点，因而同重庆代表性区域相比，南岸区经济基础相对薄弱，商务竞争力相对较小。第三产业成为重庆主导产业，南岸区仍以工业产业为主导，致使区域经济增长相对受限，商务属性较低。产业结构决定城市竞争力、经济发展的持续性。长期以来，第二、三产业齐头并进支撑着重庆经济持续稳步增长。2001-2005年第三产业生产总值年均增速达22.8%，高出第二产业8.1个百分点，到2005年第三产业再度超越第二产业，进一步确立了第三产业在重庆经济发展的主导地位。与重庆市总体结构相比，南岸区产业结构相对不合理，第二产业比重过高，占到六成以上，而第三产业仅占三成，区域商务属性较低，商业氛围相对较差，综合竞争实力处于主城区中下游水平。茶园新区是未来重庆城市副中心之一，与弹子石CBD、南坪商圈形成“金三角”发展之势，促进南岸区域产业升级、格局多元，形成区域经济新增长极，提升区域综合竞争力。茶园新区是重庆规划的六大城市副中心之一，以行政、商贸服务为主要功能，与规划建设的弹子石CBD、南坪商圈形成三足鼎立的良好发展态势，区域经济结构由单一走向多元，以茶园工业园为代表的新兴工业增加，如电子电器（IT）、新型材料、医药等，推动产业升级，从而形成区域经济新增长极，提升城市综合竞争力，促进区域经济及房地产业快速发展。重庆写字楼市场发展迅速，南岸区开发力度则相对缓慢，开发投资份额和增长速度等相对主城重点区域均处于下游水平，商务竞争力和商务楼开发力度有待加强。市统计局数据显示，近几年重庆市写字楼市场发展较为迅速，2005年写字楼开发投资额为17.08亿元，施工量和竣工量为272.93万平方米和67.61万平方米，年平均增速分别为15.7%、6.3%和4.0%，主城区2005年写字楼开发投资额为15.03亿元，占重庆市88.0%，年平均增速高出重庆市4个百分点。南岸区写字楼市场发展相对缓慢，开发投资额成逐年递减的趋势，年均增速为-7.5%，2005年开发投资额仅为0.29亿元，占主城区比重1.9%， 2001-2005年南岸区写字楼施工量，占主城区的比重均在10%以下，大致成逐年递减的趋势，年平均增速为-22.3%，2005年的施工量为4.59万平方米，仅占主城区比重的2.2%，2001-2004年南岸区写字楼竣工量，占主城区比重在7.7%12.4%之间，到2005年下降到0.27万平方米，仅占主城区比重0.6%，南岸区各项指标处于五区下游水平，区域经济基础相对薄弱、商务属性较低和产业结构相对滞后，抑制其写字楼市场快速发展。由于经济增长、写字楼开发力度及供应量有限，南岸区写字楼交易量仍相对活跃，居主城第二，区域写字楼空置量也相对较低。渝中区写字楼物业交易量和金额位于各区之首，2001-2005年交易总量为36.97万平方米，占主城区44.4%，成交总金额为14.16亿元，占主城区比重的52.6%，南岸区写字楼物业交易总量为11.65万平方米，所占主城区比例为14.0%，位于五区第二位。 2005年主城区写字楼物业空置量为34.35万平方米，成逐年下降趋势，年平均增速为-3.8%，渝中区市场供应量较大，导致其空置量较高，为20.29万平方米，占主城区比重的59.1%，南岸区的写字楼物业空置量历年来占主城区的比重均不足10%，相对较低。3、重点商务板块研究研究目的 本章节对解放碑、观音桥、南坪三大商务板块正商务产品特点进行对比，掌握重点商务板块属性、现状及特点。以及对南坪板块灰商务办公场所产品特点进行对比分析，以找出灰商务办公场所对写字楼产品的特点、市场需求意向等信息，为项目产品建议提供一定依据。研究说明 重点商务板块（解放碑/观音桥/南坪）中、高档写字楼项目抽样分析，南坪灰商务板块（酒店、公寓、住宅中已入驻商务群体）项目抽样研究。因考虑到南坪会展中心写字楼部分在产品上的特殊性，本次调研将仅罗列该项目各项指标，而在指标平均值中将不包含此项目数据。3.1南坪商务板块与重点商务板块的相关性分析3.1.1重点商务板块写字楼总量分析对比重点商务板块写字楼总量板块市场可用总量（万平方米）年新增可售量（万平方米）空置量（万平方米）03年04年05年06年03年04年05年06年03年04年05年06年解放碑商务板块16.326.338.956.712.033.110.83.01.39.315.621.8观音桥商务板块7.822.732.530.6016.018.412.51.210.015.38.9南坪商务板块7.317.418.018.04.74.92.120.22.06.66.15.3213.1.2重点商务板块中高端写字楼经济技术指标特征对比3.1.2.1总体经济技术指标总体经济技术指标特征板块名称项目名称物业档次占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）容积率总栋数（栋）物业类型主力店酒店星级解放碑板块半岛国际商务大厦中高档0.55101写、商大都会商厦高档2.52082写、商、酒太平洋百货4星万豪商务中心中高档91写、商、酒5星纽约纽约中高档0.46.5131写、商商社电器世贸中心高档0.512241写、商茂业百货国际商务中心中高档0.153.3231写、商国贸中心高档116162写、商、酒NOVO电通王5星各项指标平均值0.8410.2615.671观音桥板块重庆国际商会大厦中档0.45.2131写、商商社建材-龙湖北岸星座公寓0.33.511.61公寓、商香港城-茂业东方时代公寓0.7514.819.71公寓、商茂业百货-同聚远景中高档0.24.819.821写、商两岸咖啡-嘉年华大厦中高档0.785.97.61写、商苏宁电器-未来国际高档1.0812.6111写、商新世界百货-重庆总商会大厦中高档0.554.98.961写、商-各项指标平均值0.587.3913.101南坪板块宏声大厦中档0.555.567.21写-金台大厦中档0.274.717.41写、酒3星以下浪高凯悦中高档217142写、商、酒百盛百货5星万凯新都会中高档0.962.22.32写、商、酒-科尔国际大厦中档0.723.651写、商-重庆会展中心中高档8.6923161写、会展-上海城高档171105.333写、商、酒、公寓、住宅上海百联5星喜来登高档2.217.85.894写、酒、商-5星浪高会展高档2.0174.54写、商、公寓-万达高档9.878822写、商、酒、公寓、住宅-5星各项指标平均值3.5525.596.967.00写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档写字楼较多，观音桥板块发展较快，南坪板块发展相对滞后。主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和豪生星级酒店，提高项目档次。观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。南坪板块，近几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，未来上海城、浪高会展和喜来登均会推出高端写字楼物业，竞争将日趋激烈。3.1.2.2写字楼经济技术指标特征写字楼经济技术指标特征板块名称项目名称物业档次写字楼建筑面积（平方米）写字楼配比（%）写字楼楼层数（层）写字楼栋数（栋）公摊系数入市时间解放碑板块半岛国际商务大厦中高档2.55021139.31999大都会商厦高档31525142.81999万豪商务中心中高档11131-2000纽约纽约中高档46235138.52003世贸中心高档86752140.52003国际商务中心中高档2.575231372004国贸中心高档4.528291462004各项指标平均值3.644427140.68观音桥板块重庆国际商会大厦中档2.650201352000龙湖北岸星座公寓2.160251252002茂业东方时代公寓6.947281302004同聚远景中高档3.369291402004嘉年华大厦中高档11761262004未来国际高档756381402005重庆总商会大厦中高档3.163221302005各项指标平均值3.715224132.29南坪板块宏声大厦中档2.768271352001金台大厦中档3.574231302002浪高凯悦中高档3.822371382002万凯新都会中高档1.821261352003科尔国际大厦中档380221192004重庆会展中心中高档0.480.0241402005上海城高档2.42.21-未入市喜来登高档422.5481-未入市浪高会展高档5.230.8451-未入市万达中高档-未入市各项指标平均值3.3040.06331.0031.4超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，解放碑板块，高档写字楼居多，办公环境舒适度较高。三大板块写字楼物业总建筑面积均主要集中在3.7万平方米左右，楼层数集中在25-30层，栋数均以1栋写字楼为主，以其规避一定的市场风险。解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为3.64万平方米，写字楼楼层平均数为27层，其中世贸中心为（写字楼52层），纽约纽约为（写字楼35层）均为超高层写字楼，提升项目档次，公摊系数平均值为40.68%，高于其它两个板块，舒适度较好。观音桥板块，写字楼总建筑面积平均数为3.71万平方米，略高于另两个板块，楼层平均数为24层，相对较低，未来国际高档写字楼38层，是观音桥板块唯一超过30层的写字楼。 南坪板块，写字楼总建筑面积平均数为3.30万平方米，楼层平均数为33层，高于另两大板块，其喜来登、浪高会展规划的写字楼均超过45层，已用的浪高凯悦也达到37层，均为超高层写字楼，平均公摊系数为31.4%，略高于观音桥板块。3.1.3重点商务板块中高端写字楼产品特征对比3.1.3.1标准层特征标准层特征对比板块名称项目名称物业档次标准层建筑面积（平方米）标准层层高（米）装修后层高（米）柱间距（米）走廊宽度（米）主采光面距筒体距离（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档110032.57.21.210大都会商厦高档12003.62.87.81.514万豪商务中心中高档25003.32.87.81.516纽约纽约中高档12003.62.87.61.89世贸中心高档14003.62.88.11.812国际商务中心中高档10003.62.87.81.89国贸中心高档13003.83.08.41.811各项指标平均值13863.62.87.81.89观音桥板块重庆国际商会大厦中档11003.33.58.42.215龙湖北岸星座公寓7022.82.8无1.812茂业东方时代公寓24782.92.9无1.810同聚远景中高档13003.63.28.1215嘉年华大厦中高档163143.58.4210未来国际高档13503.8-8.11.510.6重庆总商会大厦中高档10003.83.28.128各项指标平均值13663.83.28.1210南坪板块宏声大厦中档100032.67.51.525金台大厦中档8002.82.271.510浪高凯悦中高档10523.32.87.5214万凯新都会中高档70032.671.510科尔国际大厦中档104932.67.51.815重庆会展中心中高档120032.5204.035上海城高档-喜来登高档-浪高会展高档1266-万达高档-各项指标平均值977.833.02.67.51.510.0解放碑和观音桥板块，内部建筑结构相似，南坪板块相对落后。解放碑板块和观音桥板块，写字楼标准层面积均为1360多平方米，而南坪板块仅为977.83平方米，低于其它两个板块380多平方米，标准层面积相对较小。解放碑和观音桥板块，写字楼标准层层高均值为3.6和3.8米，而南坪板块仅为3.0米，层高相对较低，空间显得较为压抑。柱间距、走廊宽度和主采光面距筒体距离等指标方面，解放碑和观音桥板块也颇为相似。南坪板块则在三项指标中相对处于落后。3.1.3.2户型特征户型特征对比板块名称项目名称物业档次单户最大建筑面积（平方米）单户最小建筑面积（平方米）开间区间（米）进深区间（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档387587-1110-12大都会商厦高档355517.8-15.614-16万豪商务中心中高档310488-1014-16纽约纽约中高档366807.6-15.29-12世贸中心高档5051568.112-15国际商务中心中高档383867.89-12国贸中心高档4841788.4-16.812-14各项指标平均值399948-1510-16观音桥板块重庆国际商会大厦中档8002306-1210-16龙湖北岸星座公寓48413.6-3.98-10茂业东方时代公寓222423.6-4.28-10同聚远景中高档6882748-1616-20嘉年华大厦中高档3701428-2016-20未来国际高档2049716-207.89重庆总商会大厦中高档2108010-1612-20各项指标平均值3631298-1610-20南坪板块宏声大厦中档150604-88金台大厦中档150344-810浪高凯悦中高档285685.6-9.911.9-13.5万凯新都会中高档180804-610-15科尔国际大厦中档160508-1012-15重庆会展中心中高档160308-148-14上海城高档-喜来登高档-浪高会展高档-万达高档-各项指标平均值185.058.44-1010-15解放碑和观音桥板块，面积偏大化，南坪板块相对较小。在户型面积的划分上，解放碑和观音桥板块单户平均最大面积分别为399平方米和363平方米，而南坪板块单户平均最大面积仅为185平方米，面积相对较小，仅为其它两个板块的一半，单户最小面积，解放碑和观音桥板块单户最小面积平均为94平方米和129平方米，而南坪板块仅为58.4平方米。解放碑和观音桥板块，开间区间集中在8-16米，进深集中在10-18米，而南坪板块写字楼开间区间为4-10米、进深区间为10-15米，指标均偏小化，面积较为单一化。3.1.3.3电梯配置特征产品电梯配置特征板块名称项目名称属性客梯（部）货梯（部）观光梯（部）电梯品牌速度承载人数（人）电梯功能分区层梯比面梯比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档41瑞士迅达2.515高低4.25000大都会商厦高档102日立2.5、3.515高低22500万豪商务中心中高档44OTIS2.518纽约纽约中高档41日立3.520高低78000世贸中心高档102日立3.518高低4.36600国际商务中心中高档41三菱2.515高低4.65000国贸中心高档61三菱2.515高低4.16400各项指标平均值623.0174.365583观音桥板块重庆国际商会大厦中档41-三菱315高低55200龙湖北岸星座公寓21-迅达2.713无8.37000茂业东方时代公寓82-日立2.713高低3.578600同聚远景中高档31-三菱315高低7.148250嘉年华大厦中高档31-日立3.218无1.492500未来国际高档71-三菱3.818高低4.768800重庆总商会大厦中高档51-三菱314高低3.75000各项指标平均值513154.856479南坪板块宏声大厦中档41LG2.515无66000金台大厦中档4-帝森213无8.2511750浪高凯悦中高档52日立315高低5.45430万凯新都会中高档31帝森315无5.54500科尔国际大厦中档31渝环215无77500重庆会展中心中高档142日立221无0.5300上海城高档-喜来登高档-浪高会展高档-万达高档各项指标平均值412.50156.437036说明：层梯面积指写字楼楼层数与电梯数之比 面梯面积指写字楼总建筑面积与电梯数比解放碑板块写字楼天梯配置较高，江北板块次之。解放碑板块高档写字楼相对较多，电梯配置较高，电梯平均速度为3米/秒，江北板块电梯速度为3米/秒，而南坪板块仅为2.5米/秒相对较慢。写字楼楼层数与电梯数量之比，解放碑板块为4.36，配置较高，江北板块为4.85，而南坪板块为6.43，配置相对较低。写字楼总建筑面积与电梯数之比，解放碑板块为5583，而江北板块为6479，南坪板块为7036，同样位列三大板块末位。3.1.3.4产品车库配置特征产品车库配置特征板块名称项目名称属性车库总建筑面积（平方米）总车位数（个）层高（米）出入口总建筑面积与车位数比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档0.32804.5单向625大都会商厦高档1.64054.5单向500万豪商务中心中高档1.23004.5单向纽约纽约中高档1.53704.5双向175世贸中心高档24804.5双向250国际商务中心中高档0.82004.2双向165国贸中心高档1.83844.5双向117各项指标平均值1.323174.5305观音桥板块重庆国际商会大厦中档0.481654.6单向160龙湖北岸星座公寓0.351204.8单向175茂业东方时代公寓0.94004.6单向170同聚远景中高档0.762504.8双向130嘉年华大厦中高档1.96704.6双向150未来国际高档2.48004.8双向870重庆总商会大厦中高档0.82504.6双向125各项指标平均值1.13794.7254南坪板块宏声大厦中档0.151804单向150金台大厦中档0.182004双向260浪高凯悦中高档26004.5单向233万凯新都会中高档0.21204单向150科尔国际大厦中档0.291504单向200重庆会展中心中高档1.58004双向284上海城高档-喜来登高档-浪高会展高档-万达高档-各项指标平均值0.562504.0199三大板块写字楼总车位数基本一致。解放碑、观音桥和南坪三大板块的写字楼车库数量基本一致，解放碑板块平均为317位，观音桥板块为379位，南坪板块为250位，车库层高解放碑和观音桥板块分别为4.5米和4.7米，南坪板块仅为4米，车库层高相对较低。写字楼总建筑面积与车位数之比，解放碑板块为305，观音桥为254，南坪板块为199，车位配置率相对较高。3.1.3.5空调配置特征产品空调配置特征板块名称项目名称属性中央空调分户空调集中式中央空调分层中央空调分户中央空调解放碑板块半岛国际商务大厦中高档大都会商厦高档万豪商务中心中高档纽约纽约中高档世贸中心高档国际商务中心中高档国贸中心高档各项指标平均值观音桥板块重庆国际商会大厦中档龙湖北岸星座公寓茂业东方时代公寓同聚远景中高档嘉年华大厦中高档未来国际高档重庆总商会大厦中高档各项指标平均值南坪板块宏声大厦中档金台大厦中档浪高凯悦中