2004年12月杭州CBD区域写字间市场调查报告

关于杭州市写字间暨个别酒店式公寓商品房开发市场综合调查报告前 言 在调查工作开展前，本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述： 观点1：商业繁华的地段，不一定能做出高品质的星级写字间。 观点2：以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同：商业物业核心点：成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、配套、能够达到该地段的交通通顺度、物业本身人流集散的控制力，一般采取“三权分割”的营销运作模式、物业后期发展重于前期营销策划。商务物业核心点：城市经济、金融、办公产业带成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套支持、周边齐全的商业或商务配套（500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商助配套的齐全性，一般采用租赁或单卖的运作模式。两者互动，共铸商圈：一、 调查目的 综合了解杭州市写字间供应市场的基本情况，对该市场的营销组织运作层面展开优劣互补学习。二、 调查时间 2004年11月27日至2004年11月28日三、 调查方法 运用现场观察调研法并结合电话询问，技术整理所获得的资料，透过严禁科学的研究分析得出结论。四、 调查范围与样本量 主要针对杭州市区内繁华地段26个在售或未售写字间、酒店公寓商品房楼盘。调查楼盘名录：1、 南北商务港 （现场咨询）2、 西湖定安名都 （电话咨询）3、 凤凰城广场 （现场咨询）4、 美达丽阳国际 （现场咨询）5、 迪尚商务中心 （电话咨询）6、 公元大厦 （现场咨询）7、 时代大厦 （电话咨询）8、银座大厦 （现场咨询）9、嘉华国际商务中心 （电话咨询）10、中豪凤起广场 （电话咨询）11、天翔凤起时代大厦 （电话咨询）12、滨江庆春发展大厦 （电话咨询）13、现代领地 （电话咨询）14、广利大厦 （电话咨询）15、越都商务大厦 （现场咨询）16、浙江环球中心 （电话咨询）17、华源发展大厦 （电话咨询）18、海华广场 （电话咨询）19、滨海威陵大厦 （电话咨询）20、华元世纪广场 （电话咨询）21、广宇河滨商务楼 （电话咨询）22、西湖国贸大厦 （电话咨询）23、绿城深蓝广场 （电话咨询）24、云龙商务空间 （电话咨询）25、世贸丽晶城 （电话咨询）26、红石中央大厦 （现场咨询）27、聚龙大厦 （电话咨询）现场调查：7个 电话调查：20个五、 个盘情况序号 1案名 南北商务港位置温州路，市二医院后面开发商杭州新南北房地产开发有限公司代理商无联系、规模占地面积平方米，总建筑面积平方米，车位个工地现状主体基本完工风格与布局现代主义，层层退台式单体建筑装修标准毛坯特色商助配套内廊式商业街、下沉式小广场，运河文化广场营销模式销售（整层出售）租售范围与销控剩余3-4层价格均价6600元/平方米租价：1元5角/平方米（市价）主力面积每层900平方米，每户150平方米付款方式按揭、一次性定金50万公摊、容积率30，点交付日期2005年5月交付物业管理商新南北物业管理公司物业管理费或其他费2元/平方米/月序号2案名西湖定安名都位置西湖大道与定安路交叉口开发商浙江商宇房地产开发有限公司联系、规模工地现状风格与布局装修标准特色商助服务营销模式半层起售租售范围与销控最低、均、高价12000元/平方米主力面积半层或1000平方米以上起售付款方式一次性按揭公摊、投资回报率交付日期2005年6月交付物业管理商物业管理费或其他费序号3案名凤凰城广场位置秋涛路与飞云江路交汇处上城复兴地段，上城区中央商务区开发商浙江凤凰城房地产开发有限公司联系规模占地万多平方米，总建筑面积万平方米，酒店公寓套，商住房套。工地现状在做基础功能布局栋层商住公寓，栋层酒店公寓，地下层停车场，车位余个。装修标准中央空调系统，酒店公寓精装修，一般商住为毛坯特色商助配套超市、银行、农贸市场营销模式酒店公寓、商住房、车位均销售租售范围与销控共一期开发价格未定主力面积酒店式公寓：30-50平方米商住住宅：-150平方米单层：1200平方米付款方式未定公摊率容积率大于开盘交付05年4月开盘，06年下半年交付物业管理商未定物业管理费或其他费未定序号4案名美达丽阳国际位置武林商业片区，湖墅南路、叶青兜路口开发商浙江美达房地产集团有限公司联系规模总占地平方米，总建筑面积万平方米，地上为万千多平方米，地下为千多平方米。22层，每层800平方米左右工地现状结顶功能布局主楼层，副楼层，裙楼层，层为商务休闲层。装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控价格10800元/平方米以上主力面积200-500平方米付款方式按揭5成5，8年一次性公摊、投资回报率得房率65%3点几交付日期在售，06年上半年交付物业管理商绿城物业管理物业管理费或其他费未定序号5案名迪尚商务中心位置湖墅南路，信义坊广场南侧开发商浙江城建房地产集团有限公司联系、规模总建筑面积万平方米工地现状未定风格与布局装修标准公共部分精装修，室内未定。特色商助服务建设、会议、餐厅、商务中心、会议室等。营销模式未定租售范围与销控价格未定主力面积200-350平方米付款方式未定公摊、投资回报率未定开盘交付明年年中开盘，公寓部分已开盘，交付日期年以后。物业管理商未定物业管理费或其他费未定序号6案名公元大厦位置黄龙体育中心主体育场西侧开发商杭州南源联合置业有限公司联系规模21层工地现状未结顶功能布局装修标准普通级室内装修特色商助服务营销模式销售，正式销售前收取5成房款租售范围与销控最低、均、高价16000-17000元/平方米车位28万/个主力面积200-600平方米付款方式按揭5成10年，一次性付款（有优惠）公摊率30%交付日期在售，06年6月交付物业管理商不详物业管理费或其他费12元/平方米/月序号7案名时代大厦位置秘渡桥路一号（华浙广场旁）开发商浙江时代大厦有限公司联系、规模占地面积7900平方米，总建筑面积45000平方米。28层，每层约1000平方米左右工地现状基础完工风格现代主义装修标准精装修特色商助服务营销模式销售（整层出售）租售范围与销控最低、均、高价最低4层，估计价格（18000-20000元/平方米）主力面积900-1000平方米付款方式未定公摊、投资回报率30-35%开盘交付05年上半年开盘物业管理商未定物业管理费或其他费未定序号8案名银座大厦位置庆春路与建国北路交叉口。开发商杭州银座房地产开发有限公司联系规模总建筑面积3万多平方米，车位150个，24层工地现状主体修建中功能布局1-3层裙楼为商业用途，4层以上为写字间装修标准中央空调，室内简单装修特色商助服务营销模式销售（包含车位）租售范围与销控5至10成已开始内部排号。价格估计12500左右，车位估计20万/个主力面积全框架自由分割，900-200余平方米付款方式一次性性付款5成10年公摊率、容积率5点75开盘交付05年上半年开盘06年上半年交付物业管理商正在招标中物业管理费或其他费估计5元/平方米序号9案名嘉华国际商务中心位置杭大路55号开发商杭州佳华置业投资有限公司联系、规模14层工地现状现房风格与布局装修标准室内毛坯特色商助服务营销模式出租租售范围与销控租金45元/平方米/天，车位300元/个主力面积200-300平方米付款方式季付或半年付公摊35%交付日期即买即驻物业管理商物业管理费或其他费8元/平方米/月序号10案名中豪凤起广场位置凤起东路延伸段与秋涛北路交叉口开发商浙江中豪房屋建设有限公司联系、规模11层工地现状布局装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控最低、均、高价起价7800元/平方米车位：18万左右/个主力面积180-355平方米（写字间）39-46平方米（公寓）付款方式一次性5成10年公摊、投资回报率24%交付日期2005年6月交付物业管理商物业管理费或其他费物业维修基金65元/平方米。3元6角/平方米序号11案名天翔凤起时代大厦位置新塘路与凤起路交叉处开发商杭州天翔房地产开发有限公司联系、规模总建筑面积43000平方米，24层，车位121个。工地现状结顶功能布局裙楼1-4层做商业用途，5-24层为写字间。装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控写字间售完均价7500元/平方米主力面积30-700平方米付款方式按揭一次性公摊容积率26%，3点04交付日期在售，05年年底交付物业管理商绿城物业管理有限公司物业管理费或其他费3元8角/平方米序号12案名滨江庆春发展大厦位置庆春东路开发商杭州滨江房产集团有限公司联系、规模总建筑面积4万多平方米，两栋，18和21层工地现状已修建10层风格与布局现代主义装修标准毛坯特色商助服务营销模式定向销售，整栋出售租售范围与销控未定价格未定主力面积700-900平方米付款方式未定公摊30%交付日期未定物业管理商未定物业管理费或其他费未定序号13案名现代领地位置文辉路与绍兴路交叉口，绍兴路181号潮王路口开发商浙江野风集团房地产开发有限公司联系、规模总占地面积3万平方米。总建筑面积10万平方米。，公寓372户、写字间95户、1栋9层商住127套，每层1000平方米左右工地现状已建6层风格与布局单栋9层装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控均价11000-12000元/平方米主力面积54-260平方米，特推150平方米付款方式2万定金（一星期内有效）， 按揭：5层10年，一次性。 公摊30%3点33开盘交付04年11月上旬开盘，06年4月交付物业管理商不详物业管理费或其他费3元5角/平方米序号14案名广利大厦位置庆春路与中河路岔口西北开发商浙江广利房产开发有限公司联系、规模26层 工地现状在建布局装修标准精装修特色商助服务营销模式销售，13层以上整层出售租售范围与销控最低、均、高价16000元/平方米主力面积140-1700平方米付款方式定见10%，按揭5层10年，一次性99折公摊、投资回报率28%交付日期05年10月交付，04年5月开盘物业管理商物业管理费或其他费4元5角/平方米序号15案名越都商务大厦位置中北路与文晖路交叉口开发商杭州市市政房地产开发有限公司联系规模工地现状风格与布局装修标准特色商助服务营销模式租售范围与销控价格写字楼：9400元/平方米商铺：49500元/平方米主力面积一层商铺：10-150 写字间：100平方米以上。二三层共2300平方米付款方式公摊、投资回报率交付日期04年9月开盘，06年上 半年交付物业管理商物业管理费或其他费序号16案名浙江环球中心位置西湖文化广场主塔楼开发商浙江耀江房地产开发有限公司联系规模占地近200亩，总建筑面积37万平方米，共41层，车位300多个，高170米。工地现状建设中功能布局裙楼1-7楼为商业用途，8-41层为写字间装修标准室内毛坯特色商助服务营销模式10层以下分割销售，10层以上整层出售。租售范围与销控开始内部排号均价19000-20000元/平方米主力面积800-1000平方米左右付款方式按揭：4成10年公摊、投资回报率未定交付日期05年4月开盘07年交付物业管理商前期自管物业管理费或其他费未定序号17案名华源发展大厦位置环城北路与建国北路交叉口开发商杭州华源房地产开发有限公司联系、规模总建筑面积2万平方米。20层，每层900平方米左右工地现状在建风格与布局1-3楼商铺、4-20楼为写字间装修标准吊顶，毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控均价10000元/平方米，18楼价格13000元/平方米。主力面积每层4个单位，每个单位200多平方米付款方式本地户口按揭4成，外地5成，一次性无折扣公摊、投资回报率得房率728%交付日期05年6月交付物业管理商自管物业管理费或其他费5元/平方米序号18案名海华广场位置环城北路与建国北路交叉口开发商杭州海华房地产开发有限公司联系、规模25层，总建筑面积约25000平方米工地现状主题基本完工功能组合1-4层为商场，5层-25层为写字间装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控均价10000元/平方米，还剩4楼，价格9900元/平方米主力面积写字间每层1200平方米商铺每层2400平方米付款方式1次性付款一个月分期公摊、投资回报率34%，4交付日期05年3月交付物业管理商自管物业管理费或其他费未定序号19案名滨海威陵大厦位置滨江中兴路，滨江区政府旁。开发商滨海房产联系规模22，每层850平方米左右，总建筑面积约2万平方米。工地现状立面装潢，室内装潢布局装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控90%已售出起价7600元以上/平方米，平层价差最高470元/平方米。主力面积75-840平方米付款方式一次性：97折按揭：公摊40%交付日期物业管理商物业管理费或其他费2元5角/平方米序号20案名广宇河滨商务楼位置杭州建国北路380号开发商杭州广宇房地产集团有限公司联系、规模13层，每层900多平方米，共12000平方米工地现状风格与布局装修标准普通装修特色商助服务营销模式7层以下分零出售，7-13层整层出售租售范围与销控内外销售均可最低、均、高价10380元/平方米（二楼起价），楼层价差250元/平方米，车位21万起价。主力面积130-900付款方式按揭（私人或公司）均可，一次性有折扣公摊30%交付日期06年6月份交付物业管理商委托代管物业管理费或其他费3元5角/平方米序号21案名西湖国贸大厦位置杭州西湖大道1号开发商杭州连城置业建设有限公司联系、规模总建筑面积10万平方米、400个停车位工地现状功能分布地下3层，地下3-2层为停车场，地上25层，裙楼8层，地下一层到地上4层为商业。5-8楼是开场式办公楼，主楼为写字间装修标准24小时独立户式空调特色商助服务商务会议室、快餐、健身、咖啡吧等营销模式租售范围与销控最低、均、高价主力面积付款方式公摊、投资回报率交付日期物业管理商物业管理费或其他费序号22案名云龙商务空间位置杭州市刀矛巷云龙公寓腾龙阁（属庆春商贸圈）开发商杭州市房地产开发总公司/全案策划代理商 瑞丰广告联系、规模23层，10层以下位写字间，每层140平方米工地现状建设中风格与布局单层独户装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控已售90%以上均价8000元/平方米，楼层价差100元，车位19万。主力面积148平方米付款方式按揭：5成10年一次性：无优惠公摊26%交付日期05年年底交付物业管理商不详物业管理费或其他费1元2角/平方米序号23案名绿城深蓝广场位置朝晖路，紧邻西湖文化广场开发商绿城集团联系、规模占地18000平方米。总建筑面积平方米。写字楼车位100个。工地现状明年年初结顶布局与功能两栋公寓与一栋写字楼延街排列写字楼1-2楼为商业配套，3楼为餐厅，4至26楼为写字间办公区。装修标准毛坯特色商助服务配置星级酒店大堂服务营销模式销售租售范围与销控50%以上均价13000元/平方米（写字间）楼层价差300元，18800元/平方米（公寓）车位30万元/个主力面积不详付款方式首付5成，季付10%或按揭、一次性公摊交付日期06年10月物业管理商绿城物业管理有限公司物业管理费或其他费公寓5元8角/平方米/月写字间8元/平方米序号24案名世贸丽晶城位置世贸黄龙商务区北部，南临天目山路，西靠教工路开发商浙江火炬置业发展有限公司联系、规模总占地面积5万平方米，总建筑面积：地上32万平方米，地下8万平方米工地现状二期基础工程布局5栋18层沿街排列装修标准毛坯特色商助服务内部配置2500多平方米广场营销模式销售开发周期安排分3期开发，现开发第3期最低、均、高价车位21万/个；主力面积-平方米付款方式容积率8开盘交付预计05年下半年开盘推出写字间使用06年底07年初交付。物业管理顾问高力物业管理顾问物业管理费或其他费1元8角/平方米/月序号25案名红石中央大厦位置位于湖墅南路以东开发商联系、规模占地2000多平方米，25层，总建筑面积33000平方米工地现状建设中功能布局1-2楼为商铺，3至25楼为写字楼，7层为商助配套层，车位100多个，写字间80多套。装修标准毛坯特色商助服务营销模式销售租售范围与销控均价10000元/平方米，车位26万-32万主力面积200多平方米付款方式按揭：5成10年一次性公摊30%开盘交付04年10月初开盘。06年交付物业管理商物业管理费或其他费未定序号26案名聚龙大厦位置黄龙商务区域，杭大楼号开发商联系规模占地面积万平方米。共层，层为裙楼。车位130个。工地现状结顶功能布局层为商业用房，装修标准基本装修。特色商助服务营销模式无产权，长租模式，租期45年。租售范围与销控状况不好最低、均、高价写字间均价为元平方米，商铺售价元平方米商铺租金元平方米天。车位租金300-350元/个。主力面积每层面积平方米。付款方式一次性公摊率34%开盘交付年月日开盘。05年3月交付。物业管理商聚龙物业管理有限公司物业管理费或其他费8元/平方米/月六、 定性分析（一） 2003年度写字间市场具有代表性的超前亮点：“公元大厦”提倡的“德国制作”概念“嘉华商务中心”聘请“第一太平戴维斯”，树立起“国际商务服务水平”的标杆。“钱江新城”区域商业中心区，预计供应量150万平方米，项目成本8000元-10000元/平方米，打造杭州未来新的“CBD”核心区。 （二） 杭州进入多商圈时代后所形成的一个核心商圈、四大区域商业中心与十二大区域商业副中心对未来写字间项目开发经营的深切影响：一大核心商圈（老商业圈）：武林商业圈四大区域商业中心：庆春路区域商业中心拱宸桥区域商业中心翠苑区域商业中心滨江区域商业中心 十二大区域商业副中心 （1）、城站广场 （2）、之江大道南段新居区 （3）、德胜东路地区 （4）、半山地区 （5）、卖鱼桥地区 （6）、黄龙地区 （7）、西城广场 （8）、钱江新城区 （9）、下沙高教园区 （10）、滨江高教园区 （11）、小河山高教园区 （12）、三墩地区市场影响：竞争格局预测（建设者区隔模式）：杭州商业网点由线性增长变为网点式几何增长后，势必为全市的商业地产带来新的契机，其中很大的份额也包括了写字间市场，根据不同地块不同商业文化背景，整合发展商自我核心技术，我们大胆预测不久的将来，发展商会普遍性细分其公司的开发业务范围，如下表：商业开发住宅开发零售广场写字间专业市场商业街区其他多层普通住宅多层高档住宅排屋别墅高层公寓酒店公寓低端低端低端低端低端低端低端低端低端低端低端中端中端中端中端中端中端中端中端中端中端中端高端高端高端高端高端高端高端高端高端高端高端营销售模式预测： 借鉴发达地区写字间运营模式（即纯租赁模式），可预测出杭州未来写字间普遍采用的营销模式将会逐步向着“租赁面积=或销售面积”的销控节奏发展。市场细分预测：根据不同特色商业地段的形成、不同区域产业带发展水平、不同历史文化背景，相应迎合市场的消费者也会发生变化。即得出以下写字间市场机会导视图： 政策 地块功能 产业结构 市场需求 建筑趋势预测：2003年写字间建筑产品的主流审美观似乎均为现代主义或伪劣的“后现代主义”流派，除了用以标榜自己超前的“净高度”、“奇特外观”等“地球人都知道的”的特点外，似乎缺少了一点“灵气”与“逸气”。在这方面确实不如住宅开发那般运用自如，栩栩如生，不过相信不久的将来，在建筑技术业与建筑文化业的相互碰撞后会得到长足的发展。产业链进化预测：针对裙楼商业所产生的“商业经营管理公司”，针对“纯写字楼”所产生的“资产经营管理公司”，针对“投资型消费者”所形成的“商业不动产投资顾问管理公司”。 （三） 问题思考（1） 裙楼部分：规划重密、业态雷同，招商乏力，专业欠缺，力度不够 从建筑功能分布上看，大多数的在建、将建写字间项目考虑到项目配套需要又或通过商铺卖高价甚至觉得写字间本来就一定需要有裙楼商业为由，纷纷在很小的商圈范围内修建出许多商业裙楼项目，而在销售过程中则大部分采用纯粹销售的模式，不考虑将来的商业具体经营情况。 而本次调查中，竟然有一半以上的被调查楼盘销售部中，没有设置专业商业运作部门或具体负责人，可见本地写字楼项目对裙楼的运作普遍还停留在随意性管理以销售为全部动机的“单纯”时代。（2） 销售工作分析： A电话接听欠缺专业及适时地反问：普遍的销售员虽然有邀请电话访问者到现场参观以完成销售动作的意识，但是没有接听来访电话的时间概念，也很少主动请问访问者姓名或其他基本情况。 B对投资型客户的统一说辞有待提高，投资分析顾问服务必不可少： 几乎大部分的销售人员对所销售物业的该区域租赁市值不甚了解，往往以“我觉得”“我想”等含糊用语。而在解说中也没有专业的相关体系引导“专为投资”的这波客户展开强势诉求，通常无非强调如驻后的种种情况或价格计算上。 C 写字楼项目也需要“示范单位” 本次调查中几乎100%的开发商均没有设置示范单位，以销售系列动作的角度来看是不健康的。D个别楼盘采用纯租赁模式，大部分采取完全销售（包括裙楼） 评点：如果要走“长线品牌化战略路线”，那么，写字间开发有两个重要问题亟待解决：a 物业建成后是销售或出租？b 物业交付使用后，由什么人来管，开发商才会放心呢？E专业化的商务资产管理公司“呼之欲出” 除开少数标榜自己是“甲级写字间”的开发商聘有国