商业地产知识培训PPT课件

商业地产基础知识,无锡博联/2013年9月,商业地产是啥。商业地产内容。商业地产类型。商业地产销售模式。商业地产发展历程。商业地产客户。其他商业类型。,商业地产的诺干基础知识,商业地产根据属性，本身来讲有广义和狭义之说。狭义商业地产：就是我们平常说的商业的交易场所。广义商业地产：包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。,1、何为商业地产,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,2、商业地产与住宅房地产的区别,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,3、商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,开发行为,投资行为,经营行为,4、贯穿商业地产全过程的三种行为,商户,消费者,5、商业地产的四元素,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展趋势及特点,6、商业地产的发展特点及趋势,市场型商铺,底商型商铺,交通设施商铺,7、地产投资市场产品类别,购物中心SHOPPINGMALL,概念：Mall林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容,1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。,7、地产投资市场产品类别,定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。,专业型商铺,7、地产投资市场产品类别,销售模式,整体转让,零散销售,自由出租,返租销售,8、商业地产的销售模式,概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。,返租销售,利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。,返租销售,租金（元/平米/天）销售单价（元/平米）回报率天出房率,公式,备注：6%-10%左右是合理回报率商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。,9、历史上的八次零售业态创新,综合化,杂货店1860年前,专业化,专业店1860年后,便利店1950年,百货店1930年后,商业街20世纪60年代,时间,10、零售业态手风琴定律,商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。,11、商业地产的发展态势,投资者最关心什么？,物业是否能增值,12、商业地产的客户,背景环境大的经济环境是否健康发展行业环境商业地产行业是否是投资热点地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求价格合理销售价格是否与实际价值趋同,怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？,备注：客户不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。,13、影响客户决断的因素,影响客户决断的因素,参与开发的公司品牌,项目本身,内在因素,外在因素,客户自身实力、知识、年龄、偏好、,其他（唯一性）,14、影响客户决断外在因素,硬件,软件,地理位置交通状况周边商业市场同类市场整体水平周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施,销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理,15、其他产品简述,SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，既可以专注一职，也可以是兼职工作，都可以自豪的称自己是SOHO一族。于是，我们更愿意把SOHO叫成SuperOffice(and)HumanOffice，即超级的办公室、人性化的办公室。,Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,16、其他产品简述,写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。,酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。,17、其他产品简述,产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。,办公型客户最关心什么？,物业是否能保值,18、商业地产的客户,物业是否适合,19、办公自用客户关注点,区位房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，一定谨记！,档次形象,个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，是在500以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。,19、办公自用客户关注点,品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。,软性配套与物业管理,在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。,19、办公自用客户关注点,置业门槛和投资回报置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小搏大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。实际上，对一幢物业是否值得投资，我方认为更好的评估办法为：衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益15年=房产购买价”。若投资的物业年收益15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。,20、办公自用客户需求要素分析,20、办公自用客户需求要素分析,21、写字楼需求特征浅析,甲级写字楼：大企业选择写字楼非常讲究。他们首先关心开发商是谁，因为什么样的开发商会干什么样的事情。其次，他们不会买期房，现房或准现房的时候是卖写字楼的最好机会。另外，作为中心区的甲级写字楼需求有一种二元现象，要不面积很大，要不很小，中等的面积需求特别少。乙级写字楼：乙级写字楼需方的企业形态复杂，特别难界定。购置这些办公楼，更讲究的是自用和务实。区位离中心区近，和大企业合作起来比较方便，合作的成本低，房价不高，这样的项目受欢迎。下一步